주 문

이 건 과세전적부심사청구는 불채택 결정합니다.

이 유

1.과세예고통지 내용

가. 청구인은 서울 서초구에 소재한 연립주택 1개 호(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 2006.10.16. 상속받아 2025.9.5. 2,750백만원에 양도한 뒤, ｢소득세법｣ 제89조제1항 및 제95조에 따른 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도로 보고 2025.9.25. 양도소득세 76,964,121원을 예정신고하였다.

나. 통지관서는 신고내용을 검토하면서 현장확인을 실시한 뒤, 청구인이 공동소유한 충남 천안시 서북구 소재 미등기건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)은 ｢소득세법｣ 상 주택에 해당하므로 청구인의 쟁점외주택 양도는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못했다고 보아, 청구인에게 양도소득세 644,371,532원(가산세 68,823,976원 포함)을 과세하겠다고 2026.1.20. 과세예고통지하였다.

다. 청구인은 이에 대하여 2026.2.20. 이 건 과세전적부심사를 청구하였다.

2. 청구인 주장

가.(쟁점① 관련) 이 사건 현장확인은 ｢헌법｣ 제16조에서 정한 영장주의를 위반하였고 주거의 자유를 침해하여 위법하다.

 1)2026.1.4. 오후 3시경, 서초세무서 소속 세무공무원을 포함한 여성 3인(이하 “조사관들”이라 한다)은 사전 예고도 없이 쟁점건축물에 방문하였다. 당시 쟁점건축물에는 청구인과 청구인의 지인 3인, 동네주민 2인까지 총 6인이 건축물의 훼손 상태를 확인하기 위해 현장을 확인하고 있었다.

    위 조사관들은 청구인이 쟁점건축물 안에 있었음에도 정원에서 청구인의 허락을 받지 않고 쟁점건축물 부지에 진입한 후 곧바로 내부로 들어왔다. 이들은 도착 당시 자신들의 신분을 밝히지 않았고, 방문 목적이나 법적 근거에 대한 설명도 하지 않았다. 청구인과 지인들이 신분을 물었으나, 3인 중 1인은 당초 청구인이 알고 있었던 세무공무원이라는 사실을 인지하였기에 신분을 세무공무원으로 인식하였을 뿐이었고, 나머지 2인은 신분 확인 요구에도 불구하고 끝내 자신들의 신분을 밝히지 않았다.

    이들은 건축물 내부의 방과 거실을 자유롭게 이동하며 약 30분간 체류하였고 쟁점건축물의 사진을 촬영하였다. 청구인은 즉석에서 항의하였으나 이들은 별다른 응답 없이 일방적으로 조사를 계속하였다. 약 20분 이상 조사를 진행한 뒤 이들은 ‘조사하러 왔다’는 말만 남기고 현장을 떠났다.

    80세인 고령의 청구인은 강제집행으로 오인할 정도로 위법한 절차에 따라 이루어진 이 사건 현장확인으로 인하여 극심한 공포감과 심리적 충격을 받았으며, 이후 수면장애를 겪어 수면제를 복용하는 등 일상생활에 심각한 지장이 있다.

 2) ｢헌법｣ 제16조는 “모든 국민은 주거의 자유를 침해받지 아니한다. 주거에 대한 압수나 수색을 할 때에는 검사의 신청에 의하여 법관이 발부한 영장을 제시하여야 한다.”라고 규정하며, 헌법재판소는 주거에 대한 수색에 있어 영장주의의 엄격한 통제를 요구하며 그 장소에 혐의사실 입증에 기여할 자료 등이 존재할 가능성이 충분히 소명되어야 그 필요성을 인정할 수 있다(헌법재판소 2018.4.26. 선고 2015헌바370, 2016헌가7(병합) 결정 참조)고 본다.

    또한 ｢형법｣ 제319조제1항은 사람의 주거, 관리하는 건조물 등에 침입한 자를 처벌하도록 규정하고 있으며, 여기서 보호법익인 “주거의 사실상 평온”은 현실적으로 기거하는 장소에 한정되지 아니하고, 사실상 관리·지배하는 건조물이나 그 부속 토지를 포함한다. 국가인권위원회 역시 경찰관이 자살 기도 신고를 받고 출동하여 거주자가 병원으로 후송된 이후, 압수수색영장 없이 거주지에 들어가 휴대전화로 현장 등을 촬영한 사안에 대하여, 이미 위해 상황이 종료되었으므로 이는 ｢경찰관직무집행법｣ 상의 위험방지를 위한 출입 요건에 해당하지 않는다고 보았다. 나아가 범죄나 안전과 관련한 증거를 확인할 필요가 있었다 하더라도 ｢형사소송법｣에 따른 압수수색영장을 발부받았어야 하므로, 영장 없는 수색은 ｢헌법｣ 제12조의 적법절차 원칙을 위반하고 ｢헌법｣ 제16조 및 제17조가 보장하는 주거의 자유와 사생활의 자유를 침해한 것이라고 명확히 설시한 바 있다.

    이처럼, ｢헌법｣ 및 관계법령에서 주거에 대한 수색을 엄격하게 제한하고 있으므로 세무공무원이라 하더라도 조세범칙조사 등 법률에서 정한 특별한 절차가 아닌 한, 영장 없이 주거 내부를 수색하거나 유사하게 확인할 권한은 없고 영장주의를 위반하여 이루어진 행정처분은 위법하다(대법원 2016.12.27. 선고 2014두46850 판결, 대구지방법원 2025.11.13. 선고 2025구합20480 판결, 대구지방법원 2019.5.29. 선고 2018구합22052 판결 참조).

 3) 쟁점건축물은 비록 상시 거주용이 아니더라도 청구인이 소유하고 관리하며 머무르고 있던 장소로서 ｢형법｣ 제319조가 보호하는 ‘관리하는 건조물’이자 헌법상 주거의 평온이 보장되어야 할 공간임에도 불구하고, 통지관서가 실시한 현장확인은 단순한 행정조사의 범위를 넘어선 강제적인 ‘수색’ 행위이며, 거주자의 주거 평온을 심각하게 해치는 사실상의 주거침입에 해당한다.

 4) 이는 영장주의의 예외 요건인 ‘긴급성’이 전혀 인정되지 않는 상황임에도 불구하고, 법관의 영장 없이 청구인의 주거를 무단으로 수색한 것으로 ｢헌법｣ 제16조의 영장주의 및 적법절차원칙을 정면으로 위반한 중대한 위법행위에 해당한다. 따라서 이처럼 위법한 수색 절차를 통해 수집한 자료에 터잡아 이루어진 이 사건 과세예고통지는 위법하므로 취소되어야 마땅하다.

나.통지관서의 현장확인은 세무조사에 해당하며 ｢국세기본법｣ 상 절차규정을 위반하였다.

 1)｢국세기본법｣은 과세관청의 자의적인 권한 행사로부터 납세자의 영업의 자유와 사생활의 평온을 보호하기 위하여 세무조사의 절차와 한계를 엄격히 규정하고 있다.

    대법원은 과세관청의 조사행위가 국세기본법상 엄격한 절차적 통제를 받는 “세무조사”에 해당하는지 여부는 조사의 명칭이나 형식에 구애되지 아니하고 실질에 따라 판단해야 한다는 입장으로, 구체적으로 ① 조사의 목적과 실시 경위 ② 질문조사의 대상과 방법 및 내용 ③ 조사를 통하여 획득한 자료 ④ 조사행위의 규모와 기간 ⑤ 납세자의 영업의 자유나 사생활의 자유 등에 대한 영향 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다고 판시하고 있다(대법원 2017.3.16. 선고 2014두8360 판결 참조).

    특히 대법원은 과세관청이 국세청 훈령인 조사사무처리규정에서 정한 단순 ‘현장확인’의 명목과 절차에 따른 것이라 주장하더라도, 그 실질이 납세자로 하여금 질문에 대답하고 검사를 수인하도록 강제함으로써 납세자의 영업의 자유나 사생활의 평온에 영향을 미치는 경우에는 이를 ｢국세기본법｣ 상 ‘세무조사’로 보아 엄격한 절차적 통제를 받아야 한다고 명확히 하고 있다.

 2)이 사건 현장확인의 실질을 대법원이 제시한 객관적 판단 기준에 따라 면밀히 살펴보면 이는 명백히 ｢국세기본법｣ 상 세무조사에 해당한다.

    첫째, 조사의 목적과 실시 경위 면에서, 이 사건 현장확인은 청구인이 양도한 서초구 연립주택에 대한 양도소득세 부과와 직결되는 1세대 1주택 비과세 적용 여부, 즉 ‘과세요건 사실의 존부’를 직접적으로 확인하기 위한 것이었다. 이는 단순한 행정적 지도나 참고자료 수집이 아니라, 특정 납세자의 과세표준과 세액을 결정짓기 위한 핵심적인 과세자료 수집 목적의 조사이다.

    둘째, 조사의 방법과 내용 면에서, 세무공무원들은 거주자의 명시적인 동의 없이 신발을 신은 채 건축물 내부에 진입하여 방과 거실 등 사적 공간을 이동하며 현황을 확인하고, 내·외부의 사진을 광범위하게 촬영(채증)하였다. 이는 납세자의 임의적인 협력을 구하는 단순한 질문이나 외부 관찰의 수준을 넘어, 사실상 납세자에게 장소적 진입과 검사를 수인하도록 강제한 적극적인 조사 행위이다.

    셋째, 조사행위의 규모와 기간 면에서, 3인이라는 다수의 세무공무원이 일거에 개인의 사적 공간에 진입하여 약 30분간 체류하며 조사를 실시한 것은, 영장 없이 이루어진 행위로서는 그 규모나 압박감이 결코 가볍지 않은 강도 높은 조사이다.

    넷째, 사생활의 자유에 대한 침해 면에서, 사전 통지도 받지 못한 상태에서 다수의 공무원이 사적 공간에 불쑥 들이닥친 상황은 80세 고령의 청구인으로 하여금 강제집행으로 오인할 정도의 극심한 공포감과 심리적 충격을 주었다. 이로 인해 청구인은 사후 수면장애를 겪으며 정신과 치료를 받는 등 일상생활에 심각한 지장이 초래된 바 이는 대법원이 세무조사 해당성 판단에서 중시하는 ‘납세자의 사생활의 자유에 대한 중대한 침해’가 현실화된 명백한 증거이다.

 3) 따라서 통지관서가 이 사건 조사를 어떻게 명명하든 간에, 그 실질은 과세요건 사실을 조사·확인하고 납세자의 사생활의 평온을 현저히 침해한 ｢국세기본법｣ 상의 세무조사에 해당한다. 결국 이 사건 현장확인은 세무조사 개시 전 사전통지 의무(｢국세기본법｣ 제81조의7), 납세자권리헌장 교부 의무(｢국세기본법｣ 제81조의2), 신분 및 조사 목적 제시·고지 의무(｢국세기본법｣ 제81조의4) 등 법률이 규정한 엄격한 절차적 요건을 준수했어야 함에도 이를 전면적으로 위반하였으므로, 그 절차적 하자가 중대하고 명백하다.

 4) 대법원은 조세 사건에 있어 “위법한 세무조사에 의하여 수집된 과세자료를 기초로 한 과세처분 역시 위법하다”고 확고하게 판시하고 있다(대법원 2016.12.15. 선고 2016두47659 판결 참조). 이 사건 현장확인은 앞서 본 바와 같이 ｢국세기본법｣상 사전통지 등 필수적인 절차를 모두 흠결한 위법한 세무조사이므로, 그 과정에서 획득한 자료에 터 잡아 이루어진 이 사건 과세처분은 대법원 판례에 비추어 볼 때 마땅히 취소되어야 한다.

다.(쟁점② 관련) 쟁점건축물은 ｢소득세법｣ 상 주택에 해당하지도 않는다.

 1) 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는데 있다(대법원 1994.9.13. 선고 94누125 판결 등 참조). 이와 같이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는, 실제 거주하는 1주택에 대한 세금 부담을 줄여 주어 국민들의 주거 안정을 도모할 뿐만 아니라, 이사·취업 등 기타 사유로 주택을 교체할 때 발생하는 양도소득세 부담을 줄여주어 거주 이전의 자유를 보장해 주며, 다주택자에 대한 과세를 강화함으로써 주택의 투기 수요를 억제하고 실수요자 위주의 시장을 조성하려는데 그 목적이 있다.

 2) 이러한 법의 취지를 고려하여, 법원은 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이나(대법원 2019. 2. 183 선고 2018두61642 판결 등 참조), 상당기간 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있고, 그 구조기능이나 시설 등이 주거용에 적합하지 아니하여 쉽사리 주택으로 사용할 수 없는 상태에 있는 건물이면 이를 주택으로 볼 수 없을 것이라고 판시한 바 있다(수원고등법원 2024.1.31. 선고 2023누10736 판결, 서울고등법원(춘천) 2024.11.20. 선고 2022누1062 판결, 서울행정법원 2021.4.23. 선고 2019구단74693 판결 등 참조).

 3) 청구인은 쟁점건축물 건축 이래, 해당 건물에 주민등록을 전입한 적도, 그곳에 실제 거주한 적도 없다.

    청구인은 이 사건 토지를 1988. 6. 30. A, B와 함께 각각 1/3 지분씩 취득할 당시에 위 토지 위에 주거의 목적으로 주택을 건축하고 그곳에서 거주할 계획을 가진 적이 없다. 당시 이 사건 토지를 A, B, 청구인이 각 1/3 지분씩 취득할 당시에는 위 토지 위에 컨테이너 형식의 임시 가건물이 있었는데 이는 건축물로 인정이 되지 않아 해당 토지만 매수하게 되었다. A, B, 청구인은 위 토지를 매입할 당시 이미 각자 서울과 경기도 안산에 거주하는 주거 공간을 가지고 있었다. 세 명 모두 생활의 근거지가 위 각자의 주소에 있었기 때문에, 그로부터 멀리 떨어져 있으며 주변이 논과 밭이었던 시골의 위 토지를 매입하면서 해당 토지에 건물을 건축하고 그 건축물을 위 각 당사자들의 주거 공간으로 사용할 의사를 가진 바는 전혀 없었다.

    이에 청구인뿐만 아니라 A, B도 위 토지 위에 건축한 이 사건 건축물에 주민등록을 전입하거나 건축 이래 실제로 위 건물에서 거주한 적이 없다. 이러한 사실은 이 사건 토지 주변의 이웃집에서 살고 있는 C와 D의 인우보증서 및 E의 진술에 의하여도 확인된다. 게다가, 실제 이 사건 건축물에 대한 전력 사용량을 확인해 보면 쟁점외주택 양도 무렵인 2023년 1월부터 2025년 12월까지 3년 동안 2024년 7월, 2023년 6,7,8월에 40kWh 정도의 사용량이 있었던 것을 제외하면 위 36개월 기간 중 32개월 간 사용량이 0인 것을 알 수 있다.

    게다가, 이 사건 건축물에 2021년부터 2025년까지 부과된 수도요금은 일관되게 금 910원(납기 후 930원)인 사실이 확인되는데, 이는 실제 물 사용량이 0톤이었음을 의미한다. 사회통념상 사람이 실제 거주한다면 식수, 세면, 세탁 등 필수적인 생활용수 사용이 수반될 수밖에 없는데, 위와 같이 장기간 물 사용량이 전무하다는 사실은 해당 건물에 거주하는 인원이 전혀 없었음을 명백히 나타낸다.

    실제로, 쟁점건축물은 약 35년 전인 1991년 건축된 이래로 이를 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대한 바가 없다. 게다가 후술하는 바와 같이 쟁점건축물은 상당한 비용으로 재정비되기 전에는 주거로 사용하기 어려운 상태에 있는데, 설령 이와 달리 보아 쟁점건축물이 주택의 구조와 기능을 그대로 유지하고 있다고 보더라도 건축 이래 약 35년 동안 이를 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대한 바 없다면 그 건물의 사실상 용도가 주택이라고 볼 수는 없다.

 4) 청구인, A, B(이하 “청구인 등”이라고 한다)이 사건 토지를 취득할 당시 해당 토지 위에는 임시 가건물이 존재하였다. 그 당시 임시 가건물은 건축물로 인정이 되지 않아 청구인 등은 명목상 위 당시 토지만을 매입하게 되었고, 매입 이후 그 지상에 쟁점건축물을 건축할 때에도 해당 건물을 주거의 목적으로 사용할 의사를 가지고 있지 않았기에 마치 기존에 존재하던 임시 가건물과 같이 위 건축물에 대하여 별도의 소유권보존등기조치를 취하지 않았다.

    같은 취지에서 청구인 등은 위 토지를 매각하려고 부동산에 내놓으면서 이 사건 토지만을 매각의 대상으로 판단하였다. 이에 따라 오직 토지 가액만을 기준으로 매매대금을 산정하여 매도를 요청하였으며 건물에 대한 대금은 일절 반영하지 않고 매도를 요청해둔 바 있다.

    이 사건 건축물에 대한 소유권보존등기가 이루어진 바 없다는 사정이 곧바로 위 건축물이 주거에 해당하지 않는다는 사실을 직접적으로 증명하는 것은 아니라 할지라도, 적어도 청구인 등이 쟁점건축물을 법률적으로 보호의 대상이 되거나 경제적 가치가 있는 ‘주거용 자산’으로 인식하지 않았다는 점은 분명하게 알 수 있다. 그리고 사실상 쟁점건축물이 사용·수익되지 않은 채 약 35년간 방치되었다는 사실을 분명하게 나타내준다.

    만약 쟁점건축물이 실제 주거가 가능한 주택이었다면, 청구인 등이 재산권 행사와 담보로서의 가치 보전을 위하여 등기 절차를 거치지 않았을리는 만무하다. 청구인은 쟁점건축물을 별도의 주거로서 인식하고 사용해 오지 않았기에 등기 여부도 제대로 인식을 하지 못하고 있었고 매매가액에도 포함하지 않았던 것이다. 이는 쟁점건축물이 공부상으로만 존재하고 실질은 주거 기능이 존재하지 않는 폐가 또는 철거 대상물에 불과하다는 점을 분명하게 나타낸다.

라.쟁점건축물은 상당한 비용으로 재정비되기 전에는 주거로 사용되기 어려운 상태에 있다.

 1) 수원고등법원 2023누10736 판결에서 법원은 ‘해당 건물이 상당한 비용으로 재정비되기 전에는 주거로 사용되기 어려운 상태에 있는 것으로 보이는 점’, ‘약 20년의 장기간 실제 주거로 사용되지 않았던 사정’을 들어 위 건물을 주택으로 볼 수 없다고 판시한 바 있다. 쟁점건축물 또한 건축 이후 30년 이상 실제 주거로 사용되지 않았으며 단순한 노후화를 넘어 안전을 위협하는 물리적 훼손 상태에 있다.

    쟁점건축물은 상당한 비용으로 전면적인 재건축 수준의 공사를 거치지 않고서는 도저히 주거로 사용하기 어려운 상태에 있다. 이음안전기술 주식회사가 2026년 1월경 실시한 정밀안전점검 결과 종합평가에서 쟁점건축물은 D등급을 받았다. 이는 ‘주요부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수·보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정하여야 하는 상태’를 의미한다. 이는 건축물이 정상적인 사용이 불가능한 위험 상태에 있음을 객관적으로 보여준다.

 2) 따라서 이 사건 건축물은 외형만 건물의 형태를 유지하고 있을 뿐, 실질은 막대한 비용을 들여 전면적인 재건축 수준의 공사를 하지 않는 한 사람이 주거로 사용할 수 없는 상태이다.

마.(추가의견) 통지관서의 주장을 그대로 전제하더라도 현장확인에는 중대한 절차적 하자가 존재하고, 실체적으로도 사실과 부합하지 않거나 부당하다.

 1) 통지관서의 주장에 그대로 따르더라도 청구인은 쟁점건축물을 직접 보여주겠다는 의사를 분명히 표시하였는데, 통지관서가 이를 거부하고 불시에 찾아온 뒤 청구인이 현장에서 ‘동의’하였다고 하는 것은 사후적 합리화에 불과하다.

    아울러 통지관서의 비과세 검토조서를 보면 현장확인 이전인 2025.12.30. 이미 쟁점건축물을 ‘무허가 주택’으로 단정하고 ‘개별자료 생성’하고 있는 바, 이는 쟁점건축물이 주택이라고 결론내린 상태에서 이를 뒷받침할 자료를 수집하기 위한 것으로 단순 사실관계 확인이 아니라 특정 납세자에 대한 과세표준과 세액을 결정·경정하기 위한 과세자료 수집 목적의 행위이다.

 2) 통지관서의 주장에 따르더라도 청구인에게 직접 조사원증을 제시하거나 신분을 고지하였다는 내용은 없으므로 이는 ｢국세기본법｣ 제81조의2에서 정한 조사원증 제시 및 납세자권리헌장 등 교부 의무에 위배되며,

    또 통지관서의 주장에 따르면 청구인이 현장확인 시 ‘부친이 사망한 이후 장기간 사용하지 않아 주택으로 볼 수 없다고 주장’했다고 되어 있으나, 청구인이 부친에 대해 언급할 이유도 없고 사망한 청구인의 배우자를 굳이 언급할 이유도 없는 바, 통지관서는 현장확인 당시 대화 내용을 정확히 기억하지 못하거나 의도적으로 사실관계를 왜곡하고 있다.

 4) 실체적 주장에 대해 살펴보면, 통지관서는 보일러가 존재하였다는 점을 근거로 드나 해당 보일러는 노후화가 심하고 안전상 위험이 있어 전혀 사용하지 않는 상태로서 그 물리적 존재만으로 주거 기능을 수행하고 있었다고 볼 수 없고, 통지관서는 항공사진·카카오 지도 사진을 근거로 드나 이들은 모두 멀리서 촬영한 외관 사진에 불과하며 이를 근거로 주거용으로 사용되고 있었다고 단정하는 것은 논리적 비약이다.

    또한 심리자료에는 지자체장의 사용금지·철거 등 조치가 없었으므로 건축물에 중대한 결함이 없었다는 주장이 기재되어 있으나, 해당 건축물은 장기간 사용하지 않은 상태였기 때문에 청구인으로서는 이러한 행정적 조치의 존재 여부 자체를 인지하지 못했다. 이는 건축물의 안전성을 증명하는 것이 아니라 관할 행정청이 해당 건축물의 상태를 파악하지 못했거나 조치를 취하지 않았을 뿐이라는 점을 나타낸다.

    다음으로 통지관서가 제시한 공인중개사의 홍보영상을 보면 쟁점건축물에 사람이 거주하지 않고 관리가 제대로 이루어지지 않은 상태라는 점이 나타나며, 실내 장면의 경우 매매를 위한 홍보 목적 상 인위적으로 깨끗해 보이도록 연출한 부분이 있으므로 실내 영상을 근거로 실제 거주 상태를 판단하는 것은 부적절하다.

    전기 및 수도 사용량의 경우 1인 가구 월평균 전기 사용량(약 200kWh)의 15∼22% 수준인 31∼44kWh에 불과하고, 수도 사용량 역시 1인 가구 월평균 수도 사용량 6∼8t보다 극히 적은 2∼4t이다. 이는 사람이 거주하면서 발생한 것이 아니라 인근 주택의 주민들이 단지 내 공사나 정비 작업 등에서 일시적으로 사용한 것에 불과하며, 쟁점건축물에 사람이 거주하면서 취사·세탁·목욕 등 일상적인 생활을 영위한 결과가 아니라 인근 주택 주민들이 수시로 외부 공간의 정비, 조경, 공사 등을 진행하면서 쟁점건축물 외부에 설치된 수도시설 등을 이용하면서 발생한 것에 불과하다.

3.통지관서 의견

 가. (쟁점① 관련) 통지관서는 다주택자 비과세 신고를 검증하면서 미등기된 쟁점건축물의 양도 시점 존재 여부를 확인하고자 현장확인하였다.

 1) 통지관서는 양도물건(쟁점외주택)의 양도소득세 예정 신고기한(2025.11.30.) 경과 후 제출된 1세대 1주택 비과세 신고서를 검증한 바, 청구인이 보유한 주택 현황에 양도한 주택 외 쟁점건축물이 확인되어 2025.12.말경 양도소득세를 신고한 세무대리인에게 비과세 적정 여부에 대해 문의하였다.

    익일, 청구인이 예고없이 통지관서에 직접 방문하여 기본료만 부과된 수도와 전기 사용료의 납부영수증을 제출하며 장기간 사용하지 않은 곳이라 주장하였고, 쟁점건축물에 같이 방문하여 확인해주기를 요청하였으나 세무대리인에게 설명드리겠다고 하고 돌려보냈다.

 2) 통지관서는 쟁점외주택의 비과세 신고 적정 여부를 검토하기 위해 양도시점의 미등기된 쟁점건축물 존재 여부를 확인하고자 하였고, 세무공무원 3인이 2026.1.6. 현장확인하였다.

    현장확인을 위해 쟁점건축물 인근에 도착하였으나, 소재지가 불분명하여 건물 앞에 계시는 남성분에게 쟁점건축물 주소가 맞는지 여부를 묻자 방문 목적을 물어 소속을 밝히고, 마침 쟁점건축물에 있던 청구인을 호출하여 주었다.

    청구인은 일면식이 있던 세무공무원을 알아보고 쟁점부동산을 장기간 사용하지 않아 훼손된 사실과 거주가 불가능하다고 주장하며 내부를 확인하여 줄 것을 제안하였고, 청구인의 안내에 따라 장기간 사용하지 않는 곳으로 신발을 신고 들어오라는 허락하에 들어갔으며, 내부 사진 촬영을 요청드리고 촬영 후 쟁점건축물을 벗어났다.

    청구인은 거미줄 등 일부 훼손된 주택 상태를 보여주며 부친이 사망전 요양차 거주한 사실과 이후 장기간 사용하지 않아 주택으로 볼 수 없음을 주장하였으며 내부확인 중 퇴거 요청에 대한 사실이 없었고 오히려 차로 돌아가 복귀하려는 세무공무원에게 청구인 입장을 더 들어줄 것을 요청하였다.

 나. (쟁점② 관련) 이 사건 과세예고통지는 적법하다.

 1) ｢소득세법｣ 제88조제7항에 따르면 ‘주택’을 ‘공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다’라고 명시되어 있어,

    쟁점건축물은 건축물대장의 공부상 ‘주택’으로 확인되며 취득 이후 다른 용도로 변경한 이력이 확인되지 않고, 청구인은 주택분으로 부과된 재산세를 계속 납부한 사실이 확인된다.

 2) 또한, 재산적 가치가 없어 쟁점건축물을 건축하고 소유권보존등기조차 이행하지 아니하였으며, 전입 또는 주택을 임대한 사실이 없다고 하나, 개별주택가격이 매년 공시되고 있는 주택임이 확인된다.

    안전진단 결과 ‘D등급’으로 훼손 상태가 심각하여 폐가 수준임을 주장하나, 쟁점부동산의 현재와 과거의 항공사진 등을 확인한 바, 벽돌구조로 샷시와 지붕 상태가 양호하며 부수토지의 잡목과 잔디를 계속 관리하여 온 사실이 확인된다.

 3) 통지관서는 청구인이 제출한 1세대 1주택 비과세 신고서의 신고 적정 여부 확인을 위해 다른 주택인 쟁점건축물 보유사실이 확인되어 양도 시점의 실제 주택 여부 목적으로 현장확인하였으며,

    2주택자로 보아 전체 양도차익에 대해 양도소득세 644,371,532원을 과세예고통지한 것은 정당하다.

4.심리 및 판단

가.쟁점

 1) 통지관서의 현장확인은 적법절차를 위반한 세무조사에 해당해 위법하다는 청구주장의 당부

 2) 쟁점건축물은 주택에 해당하지 않으므로 쟁점외주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도라는 청구주장의 당부

나.관련법령

 1)국세기본법 제2조【정의】(2018.12.31. 법률 제16097호로 일부 개정된 것)

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

    21. "세무조사"란 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하기 위하여 질문을 하거나 해당 장부·서류 또는 그 밖의 물건(이하 "장부등"이라 한다)을 검사·조사하거나 그 제출을 명하는 활동을 말한다.

 2)국세기본법 제81조의2【납세자권리헌장의 제정 및 교부】

  ② 세무공무원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 납세자권리헌장의 내용이 수록된 문서를 납세자에게 내주어야 한다.

    1. 세무조사(｢조세범 처벌절차법｣에 따른 조세범칙조사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 하는 경우

  ③ 세무공무원은 세무조사를 시작할 때 조사원증을 납세자 또는 관련인에게 제시한 후 납세자권리헌장을 교부하고 그 요지를 직접 낭독해 주어야 하며, 조사사유, 조사기간, 제81조의18제1항에 따른 납세자보호위원회에 대한 심의 요청사항·절차 및 권리구제 절차 등을 설명하여야 한다.

3)국세기본법 제81조의4【세무조사권 남용 금지】

  ① 세무공무원은 적정하고 공평한 과세를 실현하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 세무조사(｢조세범 처벌절차법｣에 따른 조세범칙조사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 하여야 하며, 다른 목적 등을 위하여 조사권을 남용해서는 아니 된다.

 4)국세기본법 제81조의7【세무조사의 통지와 연기신청 등】

  ① 세무공무원은 세무조사를 하는 경우에는 조사를 받을 납세자(납세자가 제82조에 따라 납세관리인을 정하여 관할 세무서장에게 신고한 경우에는 납세관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 조사를 시작하기 20일[제65조제1항제3호 단서(제66조제6항과 제80조의2에서 준용하는 경우를 포함한다) 또는 제81조의15제5항제2호 단서에 따른 재조사 결정으로 재조사를 하는 경우에는 7일] 전에 조사대상 세목, 조사기간 및 조사 사유, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 통지(이하 이 조에서 "사전통지"라 한다)하여야 한다. 다만, 사전통지를 하면 증거인멸 등으로 조사 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 5)소득세법 제88조【정의】(2023.12.31. 법률 제19933호로 일부 개정된 것)

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

    7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 5-1)소득세법 시행령 제152조의4【주택의 범위】(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부 개정된 것)

  법 제88조제7호 전단에서 "대통령령으로 정하는 구조"란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.

다.사실관계

1)쟁점외주택 양도소득세 신고 및 통지내역

  가) 쟁점외주택은 서울 서초구 F에 소재한 연립주택으로, 청구인은 2006.10.16. 쟁점외주택을 단독으로 상속받았다.

  나)청구인은 2025.9.5. 쟁점외주택을 2,750백만원에 매매(양도)하고, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도로 보아 과세표준을 255,510,845원으로, 양도소득세액을 76,964,121원으로 2025.9.25. 예정신고하였다.

<청구인 양도소득세 신고서>

    다)과세예고통지서에 따르면, 통지관서는 쟁점건축물이 주택에 해당하므로 청구인의 쟁점외주택 양도는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못했다고 보아 과세표준을 1,596,559,280원으로, 양도소득세액(가산세 제외)을 652,511,676원으로 계산한 사실이 나타난다.

<청구인 신고·통지내용>

2)쟁점건축물 개요 및 공부상 기재사항

    가) 쟁점건축물은 충남 천안시 서북구 G에 위치한 건축물로 개별공시가격은 000백만원(2025.4.30.)이고, 건축물대장 상 도로명주소가 부여되어 있으며 용도는 단독주택(1층), 건축면적 및 연면적은 96.22㎡이다.

  건축물대장 상 쟁점건축물의 소유자는 청구인, A, B(이하 통칭 “청구인 등”이라 한다)이며 지분비율은 별도 기재되어 있지 않고, 국세청 전산자료 상 청구인 등은 서로 친족관계가 아닌 것으로 나타난다.

<쟁점건축물 건축물대장>

    나)토지등기사항전부증명서에 따르면, 청구인 등은 쟁점건축물이 자리한 대지(임야) 1,116㎡를 1988.6.30. 매수해 지분 3분의 1씩 각각 소유하고 있고, 쟁점건축물은 소유권보존등기되지 않은 미등기건축물인 것으로 나타난다.

    다)지방세세목별과세증명서(재산세)에 따르면, 청구인은 쟁점건축물을 1992.12.31. 취득했으며 최근 5년(2020년∼2025년) 간 주택분 재산세가 부과된 사실이 있다.

    라)청구인이 발급받아 제출한 전입세대확인서에 따르면, 쟁점건축물에 전입신고했던 자는 없는 것으로 나타난다.

    또한 청구인은 쟁점건축물에 청구인이 거주한 사실이 없다고 기재된 인근 주민 2인의 인우보증서를 증빙으로 제출하였다(<붙임1> 인우보증서 참조).

    마)쟁점건축물 소재지의 카카오맵 로드뷰 사진(2025.3.)를 보면, 전면에는 도로로 연결되는 낮은 돌계단과 출입문이 설치되어 있고 낮은 석축과 관목, 울타리가 경계를 이루고 있으며, 경계 인근에는 정자로 보이는 구조물이, 안쪽에는 쟁점건축물이 자리해 있고 그 지붕에는 원형 안테나로 보이는 구조물이 있다.

소재지 후면 사진을 보면, 울타리나 출입문 없이 쟁점건축물이 도로변에 인접해 있으며 벽은 점토 벽돌, 지붕은 함석 소재로 보이고 창문은 가려져 있다.

<쟁점건축물 카카오맵 로드뷰(2025.3.)>

3)쟁점건축물 구조 및 기능 검토

    가) 청구인이 제출한 외관 사진을 보면, 지붕재 및 천장 마감재가 훼손되고 처진 상태인 것으로 나타나며, 벽체는 균열이 발생하거나 파손되어 있다.

  나) 청구인이 제출한 화장실 및 취사시설 사진을 보면, 벽체는 균열이 발생하거나 파손되어 있고 배관·수도 시설이 훼손된 상태인 것으로 나타난다.

<쟁점건축물 외관 사진(2025.12.)>

<쟁점건축물 화장실·취사시설 사진(2025.12.)>

<쟁점건축물 벽체 사진(2025.12.)>

  다) 청구인은 쟁점건축물에 대한 안전점검(2026.1.10.∼2026.1.15.)을 의뢰하여 실시하고 그 안전점검보고서를 제출하였는데, 안전점검을 실시한 기술자가 촬영한 거실·방·주방·보일러실의 상태는 다음과 같다.

    위 사진을 보면 거실에는 전기가 연결되어 있는 것으로 보이고, 주방에는 싱크대와 찬장이, 방에는 수납장과 TV가, 보일러실에는 보일러 및 연통이 있다.

<쟁점건축물 실내 사진(2026.1.)>

    위 안전점검보고서에 따르면, 점검을 실시한 기술자는 ‘연와조 내력벽의 균열 및 임의 파손, 지붕 목재 트러스 설치미흡 등 구조적 문제가 확인되어 D등급(미흡) 으로 판단’하고, 2차 피해 방지를 위해 내력벽 보수 및 지붕 목재트러스 보수 등이 시행되어야 한다고 결론내린 사실이 나타난다.

   ｢시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법｣ 제22조·제23조에 따르면, 안전점검을 실시하는 자는 중대한 결함을 발견한 경우 시장·군수·구청장에게 그 사실을 통보하여야 하고, 시장·군수·구청장은 중대한 결함을 통보받는 등 공중의 안전한 이용에 미치는 영향이 중대해 긴급한 조치가 필요한 경우 시설물의 사용제한·사용금지·철거 등을 명할 수 있다.

  쟁점건축물의 경우 중대한 결함이 발견되어 시장·군수·구청장에게 통보되거나 사용제한·사용금지·철거 등 긴급한 조치가 내려진 사실은 나타나지 않는다.

  라) 청구인은 쟁점건축물의 천장이 지지력을 상실하였다고 주장하며 동영상을 제출하였는데, 해당 동영상을 보면 성인 남성이 손으로 천장재를 밀자 천장재가 밀려올라가는 것으로 나타난다.

<쟁점건축물 천장 동영상 캡쳐(2026.2.)>

  마) 청구인은 쟁점건축물에서 최근 전기·수도 사용이 없었다고 주장하며 관련 요금 고지서와 청구·수납내역을 제출하였다.

    전기요금 및 수납내역에 따르면, 2023년 1월부터 2025년 12월 중 2023년 7월, 8월, 9월 및 2024년 7월을 제외한 전기 사용량은 0kWh이다.

     수도요금 납부내역 및 고지서에 따르면, 2020.11.10.부터 2025.11.9.까지 2020.12.10.∼2021.1.9., 2021.4.10.∼2021.10.9., 2021.11.10.∼2021.12.9., 2022.7.10.∼ 2022.10.9., 2023.5.10.∼2023.9.9., 2024.6.10.∼2024.7.9.을 제외한 수도 사용량은 0톤이다.

    2023년 및 2024년 중 전기·수도를 모두 사용한 달을 살펴보면 전기 사용량은 OO∼OOkWh, 수도 사용량은 O∼O톤이다.

<2023년·2024년 전기·수도 사용량>

  바) 청구인은 쟁점건축물이 위치한 토지를 매도하기로 2025.3.12. 공인중개사에게 의뢰하였다는 사실확인서(2026.2.3.)를 제출하였다(<붙임2> 공인중개사 사실확인서 참조).

    공인중개사의 사실확인서에 따르면, 공인중개사는 쟁점건축물을 철거 후 신축하는 것이 경제성이 있다고 보고 매도희망가격을 000백만원으로 하는 나대지로서 매도 진행 중이라고 기재한 사실이 나타난다.

    그런데 심리담당자가 확인한 결과, 해당 공인중개사는 유튜브에 2025.7.9. 매물 홍보영상을 게시한 사실이 나타나는데(<붙임3> 매물 홍보영상 증빙 참조), 매물 홍보영상을 살펴보면 토지와 쟁점건축물을 합쳐 매도희망가격을 000백만원으로 안내한 사실이 나타난다.

    또한 공인중개사가 쟁점건축물을 방문해 촬영한 영상을 보면, 그 대문과 중문의 잠금장치는 온전한 것으로 보이고, 쟁점건축물 내부에는 침대, 소파, 수납장, 냉장고 등이 갖추어져 있는 것으로 나타난다.

<공인중개사 유튜브 홍보영상(2025.7.9.) 캡쳐>

    공인중개사가 매물 홍보영상에서 촬영한 쟁점건축물의 거실, 주방, 방, 화장실 모습은 다음과 같다.

<공인중개사 유튜브 홍보영상(2025.7.9.) 캡쳐>

    사) 통지관서는 쟁점건축물의 관목과 잔디가 지속 관리되어 왔다고 주장하며 쟁점건축물의 거리뷰·항공뷰 사진을 제출하였다.

<거리뷰 사진>

<항공뷰 사진>

4)통지관서 현장확인 관련 증빙 검토

    가) 청구인은 통지관서의 현장확인 시 이를 청구인과 함께 목격하였다는 지인들이 작성한 사실확인서와 확인자들의 신분증 사본을 제출하였다(<붙임4> 주민 사실확인서 참조).

    위 사실확인서에 따르면, 청구인이 확인자들 등과 함께 쟁점건축물 내부에 있었는데 통지관서 소속 공무원들이 들어와 쟁점건축물을 확인하였고 청구인이 이에 항의하였다는 내용이 기재되어 있다.

    나) 청구인은 통지관서의 현장확인 이후 심리적인 충격을 받아 수면제를 복용하고 있다고 주장하며, 항불안제 등 처방내역이 포함된 정신건강의학과 외래진료비 영수증(2026.2.2. 내방)을 제출하였다.

    다) 청구인이 제출한 국가인권위원회 보도자료(2013.11.27.)를 보면, 국가인권위원회는 진정인이 자살을 시도하다 실패하여 병원에 입원한 사이 경찰이 진정인의 다른 범죄나 안전과 관련된 증거를 확인하기 위해 부득이 주거지에 들어갈 때도 영장을 발부받아 집행해야 한다고 판단한 것으로 나타난다.

    라) 통지관서의 1세대 1주택 비과세 검토조서에 따르면, 통지관서는 2025.12.30. 청구인의 예정신고서를 검토하고 ‘1세대 1주택 고가주택 비과세 신고하였으나, 천안시 소재 무허가 주택 보유여부의 추가 검토 필요하여 개별자료 생성하고자 함’이라고 보고한 사실이 나타난다.

라.판단

 1)통지관서의 현장확인은 적법절차를 위반한 세무조사에 해당해 위법하다는 청구주장의 당부

  가)관련 법리

   세무조사의 성질과 효과, 중복세무조사를 금지하는 취지 등에 비추어 볼 때, 세무공무원의 조사행위가 실질적으로 납세자 등으로 하여금 질문에 대답하고 검사를 수인하도록 함으로써 납세자의 영업의 자유 등에 영향을 미치는 경우에는 국세청 훈령인 구 조사사무처리규정에서 정한 ‘현지확인’의 절차에 따른 것이라고 하더라도 그것은 재조사가 금지되는 ‘세무조사’에 해당한다고 보아야 한다. 그러나 과세자료의 수집 또는 신고내용의 정확성 검증 등을 위한 과세관청의 모든 조사행위가 재조사가 금지되는 세무조사에 해당한다고 볼 경우에는 과세관청으로서는 단순한 사실관계의 확인만으로 충분한 사안에서 언제나 정식의 세무조사에 착수할 수밖에 없고 납세자 등으로서도 불필요하게 정식의 세무조사에 응하여야 하므로, 납세자 등이 대답하거나 수인할 의무가 없고 납세자의 영업의 자유 등을 침해하거나 세무조사권이 남용될 염려가 없는 조사행위까지 재조사가 금지되는 ‘세무조사’에 해당한다고 볼 것은 아니며, 세무공무원의 조사행위가 재조사가 금지되는 ‘세무조사’에 해당하는지 여부는 조사의 목적과 실시경위, 질문조사의 대상과 방법 및 내용, 조사를 통하여 획득한 자료, 조사행위의 규모와 기간 등을 종합적으로 고려하여 구체적 사안에서 개별적으로 판단할 수밖에 없을 것인데, 세무공무원의 조사행위가 사업장의 현황 확인, 기장 여부의 단순 확인, 특정한 매출사실의 확인, 행정민원서류의 발급을 통한 확인, 납세자 등이 자발적으로 제출한 자료의 수령 등과 같이 단순한 사실관계의 확인이나 통상적으로 이에 수반되는 간단한 질문조사에 그치는 것이어서 납세자 등으로서도 손쉽게 응답할 수 있을 것으로 기대되거나 납세자의 영업의 자유 등에도 큰 영향이 없는 경우에는 원칙적으로 재조사가 금지되는 ‘세무조사’로 보기 어렵지만, 그 조사행위가 실질적으로 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하기 위한 것으로서 납세자 등의 사무실·사업장·공장 또는 주소지 등에서 납세자 등을 직접 접촉하여 상당한 시일에 걸쳐 질문하거나 일정한 기간 동안의 장부·서류·물건 등을 검사·조사하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 재조사가 금지되는 ‘세무조사’로 보아야 할 것이다(대법원 2017.3.16. 선고 2014두8360 판결 참조).

  나)통지관서의 현장확인이 적법절차를 위반한 세무조사에 해당하는지에 대한 판단

   (1)위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 통지관서의 현장확인은 세무조사에 해당한다고 볼 수 없다.

    (가)양 당사자 간에 다툼이 없는 사실을 종합하여 보면 통지관서의 현장확인은 청구인에게 사전 예고 없이 공무원 3인이 쟁점건축물 소재지에 방문하여 그 외관을 확인하고, 내부에 들어가 20∼30분가량 체류하며 사진을 촬영하는 방식으로 이루어진 것으로 보인다.

  (나)통지관서의 비과세 검토조서에는 무허가주택 소유 여부 추가 검토가 필요하다고 기재되어 있으며, 통지관서 소속 공무원은 국세심사위원회에 출석하여 쟁점건축물은 공부상 주택으로 되어 있었기에 내부를 확인할 계획이 없어 예고 없이 현장확인을 실시한 것이고, 우연히 쟁점건축물에 있던 청구인 등과 만난 이후 청구인의 안내에 따라 신발을 신은 상태로 진입하여 쟁점건축물 내부를 확인한 것이라고 진술하였다.

    (다)위 쟁점건축물은 잠금장치와 중문이 온전해 청구인의 승인 없이는 출입이 불가한 것으로 보이고, 아울러 통지관서 소속 공무원들이 청구인으로부터 퇴거할 것을 요구받았다는 사실을 입증하는 자료는 없는 것으로 보인다.

    (라)그렇다면 통지관서는 쟁점건축물의 존재 여부 등 사실관계를 확인할 목적으로 현장확인을 계획한 것으로 보이고, 그 기간은 20∼30분 정도로 장기간이라 보기 어려우며, 그 밖에 조사의 방법, 규모 등을 종합적으로 고려할 때 이를 세무조사라고 보기 어려우므로 ｢국세기본법｣ 제2조제21호에 따른 세무조사에 해당함을 전제로 같은 법 제81조의2, 제81조의4 및 제81조의7 등에 따른 절차규정을 위반하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

    (마)나아가 청구인은 통지관서의 현장확인이 영장주의에 위배된다고도 주장하나, 청구인이 근거로 제시한 판례(대구지방법원 2019.5.29. 선고 2018구합22052 판결 및 2025.11.13. 선고 2025구합20480 판결)은 ｢조세범처벌절차법｣ 제9조·제10조에 따라 압수·수색영장을 발부받아야 하는 조세범칙조사에 관한 판례이므로 조세범칙조사와 무관한 이 건에 원용하기 적절하지 않다.

   (2)따라서, 통지관서가 청구인의 양도소득세 예정신고내용을 검토하면서 현장확인을 실시한 데에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 2)쟁점건축물은 주택에 해당하지 않으므로 쟁점외주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다는 청구주장의 당부

  가)관련 법리

   (1)｢소득세법｣ 제88조제7호 및 같은 법 시행령 제154조의4에 따르면 주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 가리키는 것으로, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

   (2)한편 대법원은, 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이라고 판시한 바 있다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조).

  나)쟁점건축물이 ｢소득세법｣ 상 주택에 해당하는지에 대한 판단

   (1)위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점건축물은 ｢소득세법｣ 상 주택에 해당한다.

    (가)공인중개사가 2025년 7월 촬영한 동영상 및 안전점검을 실시한 기술자가 촬영한 사진을 보면, 쟁점건축물의 내부 구조는 거실, 주방, 방, 화장실, 보일러실이 구분되어 있는 구조로서 주방에는 싱크대와 찬장이 설치되어 있고, 보일러실에는 연통과 보일러가 구비된 것으로 보이며, 화장실에는 변기와 세면대가 설치되어 있으며 전기와 수도가 연결되어 있는 바 주거기능이 유지·관리되고 있는 것으로 보인다.

    (나)또한 쟁점건축물은 공부(건축물대장) 상 단독주택으로 등재되어 있고, 도로명주소 및 개별주택가격이 부여·공시되어 있고 주택분 재산세가 부과되어 왔다.

    (다)청구인은 쟁점건축물의 지붕과 벽이 파손되어 있고, 1992년 건축된 이후 전입신고한 자도 없으며, 공인중개사가 2026.2. 쟁점건축물이 무가치하다는 내용의 확인서를 작성하여 주었고, 안전점검 결과 D등급(미흡)으로 나와 상당한 비용을 들여 정비하기 전까지는 주거기능을 상실한 사실상의 폐가 상태라고 주장하나, ｢시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법｣ 제22조 및 제23조에 따르면 중대한 결함이 발견되어 지자체장이 사용제한·사용금지·철거 등을 명하지 않는 이상 D등급을 받은 시설물도 지속 사용할 수 있는 점, 공인중개사가 청구인으로부터 거래를 의뢰받아 2025.7. 홍보영상을 게시할 때는 입주가능한 주택으로 홍보한 점, 장기간 공가로 방치된 주택의 경우에도 공부상 주택이면 주택으로 보고 ｢건축법｣에 따른 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에 주택으로 보지 아니하는 점(양도소득세 집행기준 89-154-7) 등을 고려할 때 주거기능을 상실한 상태라고 보기는 어렵다.

  나)따라서, 통지관서가 청구인의 쟁점외주택 양도가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못했다고 보아 양도소득세를 통지한 이 건 과세예고통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.