[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인들의 주택 등 거래 이력은 다음 <표>와 같은데, 2024.10.11. 양도한 주택(이하 “쟁점양도” 및 “양도주택”이라 한다)에 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의3 제2항(이하 “쟁점조항”이라 한다)을 적용하여, 1세대 1주택을 양도한 것으로 양도소득세 신고를 하였다.

<표> 청구인들의 주택 등 거래 이력

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나. 처분청은 쟁점양도 당시 청구인 세대는 (기존)분양권 외에 신규주택을 취득할 수 있는 분양권을 추가로 보유하고 있었기에 쟁점조항은 적용될 수 없다며, 2025.7.28. 청구인들에게 2024년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(각 1/2씩)을 각 경정․고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 처분청은 청구인들이 2024.7.26.(이하 “쟁점일자”라 한다) 신규주택을 취득할 수 있는 분양권을 취득하였다고 보았으나, 쟁점일자는 (분양계약과 무관하게) (신규)주택매매계약을 체결한 날에 불과할 뿐, 분양권을 취득한 것으로는 볼 수 없는바, 결국 청구인들은 분양권 1개만 소유한 상태에서 쟁점양도를 한 것이다[즉, 쟁점조항의 적용대상이 되며, 신규주택의 취득일(잔금청산일 2024.10.11.)과 양도주택의 양도일이 같은 일자이기는 하나, 양도 후 취득한 것이 되므로(이 부분은 다툼이 없다), 중복보유 등의 문제는 발생하지 않는다].

나. 처분청 의견

 쟁점조항은, 기존 1주택 소유자가 분양권 1개를 취득한 후 분양권을 추가로 취득하지 않은 채, 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한하여 제한적으로 적용되는데, 청구인들은 분양권을 취득(2024.3.15.)한 상태에서 신규주택을 취득할 수 있는 분양권을 추가로 취득(2024.7.26.)한 다음 쟁점양도(2024.10.11.)를 한 것이므로, 쟁점조항은 적용될 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점양도 당시 기존분양권 외에 추가로 분양권을 소유하고 있었던 것으로 보아 1세대1주택 양도 특례의 적용을 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) ｢소득세법｣ 제89조 제2항은 분양권을 보유하던 중 주택을 양도한 자에 대하여, 원칙적으로 1세대1주택 (양도)특례를 적용하지 않는다고 규정하고 있는데, 그에 대한 예외로 쟁점조항은 기존 1주택 보유자가 1개의 분양권을 취득한 지 3년 이내에 기존 주택을 양도한 경우에는 적용할 수 있다고 규정하고 있는데, 처분청은 청구인들이 기존 분양권(2024.3.15. 취득분)을 보유한 상태에서 쟁점일자에 신규주택을 취득할 수 있는 분양권을 추가로 취득한 다음 쟁점양도를 한 것이기에, 쟁점양도에는 쟁점조항이 적용될 수 없다는 의견이다.

 (2) 청구인들은 쟁점일자에 대해, (분양계약을 거쳐 분양권을 취득한 날이 아니라) 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결한 날이라면서(이후 계약에 따라 2024.10.11. 잔금을 청산하여 신규주택을 취득하였다), 신규주택은 분양권을 거쳐 취득한 것이 아니라 주택을 직접 취득한 것이라고 주장(즉, 쟁점양도 당시에는 양도주택과 기존 분양권 1개만을 보유한 상태에서 양도주택을 양도한 것이고, 신규주택은 그 이후에 취득한 것임)하는 반면, 처분청은 쟁점일자는 신규주택이 준공인가(2024.8.30.)를 받기 전이라면서, 부동산(신규주택)이 존재하지 않은 상태에서 향후 이를 취득할 수 있는 권리(즉, 분양권)를 취득한 것이 된다며, 이와 관련한 행정안전부의 유권해석을 제시하였다.

 (3) 신규주택이 속한 단지는 재건축을 거쳐 분양(888세대는 조합원분양, 299세대는 일반분양)되었는데, 일반분양 분 중 8세대가 보류지로 지정되어, 이후 공고(2024.7.8.)․공개경쟁입찰․낙찰(2024.7.16.) 등의 과정을 거쳐, 청구인들은 그 중 1세대를 낙찰받아 재건축정비사업조합과 매매계약을 거쳐 취득하였다. 청구인들은 이에 대해, 분양계약을 거쳐 취득하는 일반적인 경우와 다르다고 주장한다(즉, 별도의 분양권 취득 절차를 거치지 않고, 애초부터 주택매매계약에 따라 직접 취득한 주택에 해당한다).

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점일자에 통상적인 주택매매계약을 체결하였을 뿐, 분양권을 (추가로) 취득한 것은 아니라고 주장하나[즉, 쟁점양도 당시에는 1개의 주택(양도주택)과 1개의 (기존)분양권만 소유한 상태에서 양도주택을 (쟁점)양도한 것이므로, 쟁점조항은 적용되어야 한다],

  청구인들이 쟁점일자에 형식적으로는 신규주택을 취득하기 위한 주택매매계약을 체결하였더라도, 그 당시 신규주택이 아직 준공되기 전이었던 점을 고려하면, 청구인들은 향후 준공이 예정된 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하는 계약을 체결한 것으로 보아야 하고, 그와 같은 권리의 취득은 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제79조 등에 따른 절차를 거친 주택에 대한 공급계약으로 보아야 하는바, 이는 ｢소득세법｣ 제88조 제10호와 같은 법 시행령 제152조의5 제4호가 정한 분양권에 해당하는 것으로, 결국 청구인들은 쟁점일자에 (기존분양권 외에 추가로) 분양권을 취득한 후 쟁점양도를 한 것이므로, 처분청이 쟁점양도 당시 청구인들이 분양권 2개를 소유한 것으로 보아 쟁점조항의 적용을 부인하여, 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법률

(1) 소득세법

제88조(정의)

10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (각목 생략)

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령

제152조의5(분양권의 범위) 법 제88조 제10호에서 "「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.

1. 「건축물의 분양에 관한 법률」

2. 「공공주택 특별법」

3. 「도시개발법」

4. 「도시 및 주거환경정비법」

5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」

6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」

7. 「주택법」

8. 「택지개발촉진법」

제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ① 법 제89조 제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

(3) 도시 및 주거환경정비법

제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.