주 문

1. 피고가 2024. 5. 10. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 **,***,***원의 경정거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2018. 4. 23. @@ @@구 @@동 @@ @@아파트(@@@@, 이하 ‘이사건 아파트’라 한다) xxx호(전유면적 84.87㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 2016. 11. 9. 자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 원고 앞으로 마쳤다.

나. 원고는 2018. 3. 14. AAA와 사이에, 원고가 AAA에게 이 사건 부동산을 405,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2018. 5. 3. 에게 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

다. 원고는 2018. 7. 31. 이 사건 양도에 대하여 양도가액을 405,000,000원, 취득가액을 2016년 기준 공동주택 공시가격 179,000,000원으로 하여 2018년 귀속 양도소득세64,289,890원을 신고ㆍ납부하였다.

라. 원고는 이 사건 부동산의 취득가액을 원고의 의뢰에 따라 BBBB 감정평가법인 주식회사에서 상속개시일인 2016. 11. 9.을 기준시점으로 삼아 소급감정을 한 감정평가액인 290,000,000원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)으로 보아야 한다고 주장하며 2024. 5. 2. 피고에게 양도소득세 41,497,097원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 피고는 2024. 5. 10. 원고에게 이 사건 감정가액은 소급감정평가된 것으로 세법상 감정평가로 인정되지 않는다는 이유로 이를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

이 사건 감정가액이 소급감정에 의한 것이라 하더라도 원고가 이 사건 부동산을 상속으로 취득한 2016. 11. 9. 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 시가로 볼 수 있으므로 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 산정하여야 한다. 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 판단

1) 관련 법리

구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 (가)목, 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제9항 본문에 의하면, 상속받은 자산에 대하여 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 (가)목의 규정을 적용함에 있어서는 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.

구 상속세 및 증여세법(2016. 12. 20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하고, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27835호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제2호 본문에서는 위 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액’ 중 하나로 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 규정하면서, 다만 같은 호 단서 (가)목 및 (나)목에 따라 상속세 등 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 상속개시일 당시의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액은 위 시가로 인정되는 가액에서 제외하고 있다.

위 법령들을 종합하면, 상속재산의 양도차익 계산에 있어서는 상속개시일 현재 부동산의 시가를 취득가액으로 인정하여야 하고, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액이라면 그것이 소급감정에 의한 것인지 여부를 불문하고 시가로 볼 수 있다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 등 참조).

다만 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 단서, (나)목에서는 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 ‘대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’에 의하도록 규정하고 있고, 이 경우 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항에서 정하는 평가기간(양도일 또는 취득일 전후 각 3개월)을 지나 실시한 소급감정에 의한 가액을 ‘실지거래가액’으로 인정하지 않는 것과의 형평을 고려하면(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조), 상속재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서 그 객관성이나 신빙성 평가에 보다 엄격한 기준을 적용할 필요가 있다.

2) 구체적 판단

앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되거나 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 이 사건 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 이 사건 부동산의 상속개시일 당시 가액으로서, 이 사건 부동산의 ‘취득당시 실지거래가액’ 또는 ‘이 사건 부동산의 양도차익 계산시 공제하여야 할 취득가액’에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

가) 원고의 의뢰를 받은 감정평가법인은 이 사건 부동산에 관하여, ① 거래사례비교법을 적용하여 인근 지역에 위치하며 위치적ㆍ물적 유사성이 인정되고, 시점수정과 사정보정 가능성이 있는 거래사례 중 이 사건 부동산과 비교가능성이 가장 높다고 판단되는 비교적 최근의 거래사례로 ‘@@ @@구 @@동 @@ @@아파트 xxx #####아파트 XX호(전유면적 83.83㎡, 이하 ’비교대상아파트‘라 한다)의 2015. 5. 16. 자 거래금액 287,500,000원의 매매사례’를 선정한 후, ② 한국부동산원이 발표하는 @@ @@구 아파트 매매가격지수를 활용하여 시점을 수정하고, ③ 단지외부요인(0.96), 단지내부요인(1.00), 호별요인(0.95), 기타요인(1.00) 등 가치형성요인을 비교하여 비준가액을 산정한 후, ④ 인근 감정평가사례, 인근 부동산 탐문조사에 의하여 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성을 검토한 후 적정한 가액으로 이 사건 감정가액을 산정하였다. 이는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항, 감정평가에 관한 규칙 제16조에서 정한 방법에 해당하고, 달리 그 평가방법에 있어서 어떠한 위법이 있었다고 볼 만한 자료가 없다. 따라서 이 사건 감정가액은 특별한 사정이 없는 한 상속개시일 당시 이 사건 부동산의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가하여 도출된 것이라고 볼 수 있다.

나) 이 사건 아파트의 2013년부터 2019년까지 매매사례는 아래 표1 기재와 같은데, 그중 이 사건 부동산과 면적이 동일하고 층수가 유사한 이 사건 아파트 403호는 이미 2013. 4. 13.에 거래가액 310,000,000원에 매매되었고, 이 사건 부동산과 면적이 유사한 이 사건 아파트 601호는 2013. 10. 3. 거래가액 297,000,000원에 매매되었으며, 이 사건 부동산의 공동주택 공시가격은 아래 표2 기재와 같이 2013. 1. 1.부터 2017. 1. 1.까지 매년 꾸준하게 상승하였는바, 이 사건 감정가액과 유사한 위 거래가액들은 이 사건 감정가액의 적정성을 뒷받침한다.

다) 이 사건 부동산에 대하여 감정이 이루어진 시기와 상속개시일 사이의 시간적 간격은 7년 6개월 정도로 시간적 간격이 크다고 단정할 수 없고, 이 사건 부동산은 상속개시일 이후 이 사건 양도 무렵까지 ‘아파트’로 사용된 것으로 보이며, 달리 상속개시일 이후 이 사건 부동산의 주위 환경, 이 사건 부동산의 구조와 설비 등이 현저하게 변화하였다고 볼 만한 자료를 찾을 수 없다.

라) 피고는 이 사건 감정가액을 산출하면서 거래사례로 선정한 비교대상아파트가 이 사건 부동산과 왕복 6차선 도로를 사이에 두고 도보로 10분 이상 소요되는 거리에 있고 신축연도도 달라 적절한 거래사례라고 할 수 없다고 주장하나, ① 감정인의 감정 결과는 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는데, 이 사건에서 원고가 의뢰한 감정평가법인이 이 사건 부동산을 감정평가한 방법과 거래사례의 선정 방법 및 사정보정ㆍ시점수정․가치형성요인 비교 과정에서 적용한 수치가 경험칙에 반하거나 합리성이 없어 현저하게 잘못되었다고 볼 만한 사정을 찾을 수 없으므로, 위 감정 결과는 존중되어야 하는 점, ② 2004년 신축되어 총 7층 중 3층에 위치한 전유면적 84.87㎡의 이 사건 부동산은 2007년 신축되어 총 8층 중 4층에 위치한 전유면적 83.83㎡의 비교대상아파트와 신축연도, 층수,전유면적, 단지 규모 등이 유사하고, 이 사건 부동산과 비교대상아파트는 도보 10분 정도의 멀지 않은 거리에 위치하는 점, ③ 이 사건 부동산과 비교대상아파트의 단지외부요인(대중교통의 편의성, 교육시설 등의 배치, 도심지 및 상업ㆍ업무시설과의 접근성, 차량 이용의 편리성, 공공시설 및 편익시설과의 배치, 자연환경 등), 단지내부요인(시공업체의 브랜드, 단지 내 총 세대수 및 최고층수, 건물의 구조 및 마감 상태, 경과연수에 따른 노후도, 단지 내 면적구성, 단지 내 통로구조 등), 호별요인(층별 효용, 향별효용, 위치별 효용, 전유부분의 면적 및 대지사용권의 크기, 내부 평면방식, 간선도로 및 철도 등에 의한 소음 등), 기타요인에서 존재하는 격차는 이 사건 감정가액을 산출하는 과정 중 가치형성요인비교 과정에서 이미 반영된 점 등에 비추어 보면, 피고가 주장하는 사정들만으로 이 사건 감정가액의 타당성을 쉽게 부정할 수 없다.

마) 피고는 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호가 영 제49조 제4항에서 기획경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 중 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 ‘평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것’ 등의 요건을 갖출 것으로 요구하는데, 비교대상아파트는 이 사건 부동산과 동일한 공동주택단지 내에 있지 아니하므로 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 ‘취득 당시 실지거래가액’으로 볼 수 없다고 주장한다.

그러나 위 조항은 상속세 및 증여세법 시행규칙이 2017. 3. 10. 기획재정부령 제605호로 개정되면서 신설되었고, 위 조항은 같은 시행규칙 부칙 제1조, 제2조에 따라 이 규칙 시행(2017. 3. 10.) 이후 상속이 개시되는 분부터 적용되는바, 이 사건 부동산의 상속은 2016. 11. 9. 개시되었고, 이는 위 조항의 시행일 이전임이 역수상 명백하므로, 이 사건 양도에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 위 조항이 적용되지 않는다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.