장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 관련 주택 기준시가 질의(지분등기된 다가구 주택의 기준시가 적용 방법)

예규·판례

장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 ...

질의회신

서면-2025-원천-4209

생산일자 2026.05.11.

AI 요약

요지

단독주택(다가구주택)은 소득세법 제52조 제5항 적용할 때 당해 주택의 기준시가는 개별주택가격(소유 지분별 안분하지 않음)입니다.

회신

귀하의 주택은 단독주택(다가구주택)으로, 소득세법 제52조 제5항 적용할 때 당해 주택의 기준시가는 개별주택가격(소유 지분별 안분하지 않음)입니다.

상세내용

사실관계

○ 질의인은 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 세인트캐슬 320동 주택에 거주하고 있는데,

- 당해 주택은 일반건축물대장상 ‘주용도는 단독주택’, 건축물 현황의 용도는 ‘다가구주택-101호, 다가구주택-102호, 다가구주택-103호’로 면적이 호수별로 구분 표기되어 있음

- 각 세대는 독립된 출입문이 있고 재산세도 세대별로 과세되고 있으나, 등기부등본상 지분등기로 되어 있고, 호수별 소유자가 각자 지분에 대한 대출(근저당권설정)을 설정한 상태임

- 한국부동산원은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 주택가격을 공시할 때, 상기 3개호 전체를 개별주택으로 보아 개별주택가격으로 공시하고 있고, 이를 근거로 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 대상에서 배제하고 있음

질의내용

○ 건축물대장상 세대별로 면적 구분되어 있고 실제 사용구조도 구분되어 있으며 재산세 또한 세대별 과세가 되고 있는데, 지분등기를 사유로 단독주택으로 보아 건물전체 기준시가를 적용하여 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제를 배제하는 것이 타당한 지 여부

관련법령

○소득세법 제52조【특별소득공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. …

○소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

라. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

○소득세법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제8항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가법인등의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

○주택법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

○주택법 시행령 제2조 단독주택의 종류와 범위

「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택

○주택법 시행령 제3조 공동주택의 종류와 범위

① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1.「건축법 시행령」별표1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)

2.「건축법 시행령」별표1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)

3.「건축법 시행령」별표1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다)

○건축법 시행령 [건축법 시행령 별표1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(「도서관법」 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것