장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용 여부(주택분양권의 주택 전환 시기)

예규·판례

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제...

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질의회신

서면-2026-원천-0247

생산일자 2026.05.11.

AI 요약

요지

분양권의 주택 취득시기는 잔금청산일이고, 공동소유주택은 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄

회신

분양권의 주택 취득시기는 잔금청산일이고, 공동소유주택은 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아, ’23.10.5. B아파트 취득시 2주택 보유 세대에 해당되므로,’23년부터 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상에 해당되지 않습니다.

상세내용

1. 사실관계

○ 질의인은 아래와 같이 A아파트 청약 당첨 후 B아파트를 공동명의로 취득하였음

- 2019년 A아파트 청약당첨

- 2023.10.04. A아파트 잔금정산 후 임대

- 2023.10.05. B아파트 공동명의로 취득

- 2025.12.29. A아파트 등기완료

2. 질의내용

○ 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제와 관련하여 주택수 산정할 때 등기일 기준인지 잔금청산일 기준인지 여부

- B아파트의 주택담보대출에 대한 이자 상환액에 대해 ’23년, ’24년, ’25년에 연말정산 소득 공제가 가능한지?

3. 관련법령

○소득세법 제52조【특별소득공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 800만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "공제한도"라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

○소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

○소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

4. 관련예규·판례

○ 서면-2024-법규재산-3770(2024.12.18.)

분양권으로 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 제98조에 따른 해당 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임

5. 회신문안

1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며, 귀하께서 ’26.1.24. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다.

2. 분양권의 주택 취득시기는 잔금청산일이고, 공동소유주택은 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아, ’23.10.5. B아파트 취득시 2주택 보유 세대에 해당되므로,

’23년부터 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제 대상에 해당되지 않습니다.