서 울 행 정 법 원

판 결

사 건 2025구단53060 양도소득세부과처분취소

원 고 ***

피 고 **세무서장

변 론 종 결 2025. 12. 24.

판 결 선 고 2026. 2. 4.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. 4. 18. 원고에게 한 2021년 귀속 양도소득세 315,075,240원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다. 1)

1) 이 사건 소장 청구취지란 기재 ‘2024. 4. 26.’은 ‘2024. 4. 18.’의 오기로 보인다(갑 제4호증 참조).

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고와 ***는 2010. 5. 13. **주시 **동 668-1 대 1,868.2㎡(이하 ‘이 사건토지’라 한다) 중 각 1/2 지분에 관하여 2008. 3. 14. 자 매매를 원인으로 하는 소유권 이전등기를 각각 마쳤다.

나. 원고는 이 사건 토지 지상에 5층 규모의 제1종근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하고, 2009. 10.14. 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 원고 앞으로 마쳤다.

다. 원고는 2013. 7. 1. *** 명의의 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 2013. 6.5. 자 재산분할을 원인으로 하는 지분전부이전등기를 원고 앞으로 마쳤다.

라. 원고는 2021. 5. 1. 주식회사 ooooo(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)와 이 사건 부동산에 관하여 컨설팅 보수를 480,000,000원(부가가치세 별도)으로 정하여 ‘부동산 컨설팅계약’(이하 ‘이 사건 컨설팅계약’이라 한다)을 체결하였다.

마. 원고는 2021. 8. 10. Y건설산업 주식회사(이하 ‘Y건설’이라 한다)와 사이에, 원고가 Y건설에 이 사건 부동산을 215억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2021. 10. 12. 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 Y건설 앞으로 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

바. 원고는 이 사건 양도에 대하여 취득가액을 8,915,907,908원, 양도가액을 215억원, 필요경비를 원고가 이 사건 회사에 이 사건 컨설팅계약에 따라 지급한 528,000,000원(이하 ‘이 사건 비용’이라 한다)을 포함한 785,484,448원으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 3,969,678,650원을 신고하였다.

사. 서울지방국세청장은 2024. 1. 18.부터 2024. 2. 27.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후 이 사건 비용 등이 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다는 세무조사 결과를 통보하였고, 그에 따라 피고는 2024. 4. 18. 원고에게 2021년 귀속 양도소득세 315,075,240원(가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 11, 18호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 회사는 원고로부터 이 사건 부동산을 합리적인 가격에 매도할 수 있는 일체의 권한을 위임받아 원고에게 유리한 매매조건을 설정하기 위한 역할을 수행하고,이 사건 부동산의 매수의향자들을 물색ㆍ발굴하고 그들과 접촉ㆍ협의하여 Y건설을최종 매수 후보자로 선정하였으며, 이 사건 매매계약 체결과 이행을 관리하는 등 이사건 부동산의 매각에 필수적인 역할을 수행하였다.

따라서 이 사건 비용은 이 사건 부동산의 양도에 실제 소요되고 일반적으로 용인되는 통상적인 필요경비로서 구 소득세법(2024. 12. 31. 법률 제20615호로 개정되기전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령(2025. 12. 30. 대통령령 제35947호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제5항 제1호 (다)목의 ‘소개비’에 해당하여 이 사건 양도의 양도가액에서 공제되어야 한다.

나. 판단

1) 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 참조).

필요경비의 구체적인 항목에 대한 증명에 관하여 그 증명의 난이라든가 당사자의 형평 등을 고려하여 납세의무자에게 그 증명의 필요를 돌리는 경우란 과세관청에 의하여 납세의무자가 신고한 어느 비용의 용도와 그 지급의 상대방이 허위임이 상당한 정도로 증명된 경우 등을 가리키는 것이다(대법원 1999. 1. 15. 선고 97누15463 판결, 대법원 2015. 6. 23. 선고 2012두7776 판결 등 참조).

구 소득세법 제97조 제1항, 구 소득세법 시행령 제163조, 구 소득세법 시행규칙(2024. 12. 31. 기획재정부령 제1098호로 개정되기 전의 것) 제79조는 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여 규정하고, 구 소득세법 제97조 제1항에서 ‘필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다’고 규정하면서 필요경비를 3가지(취득가액, 자본적 지출액, 양도비)로 한정하고 있고, 위 법의 위임에 따른 같은 법 시행령과 시행규칙에서는 위 3가지 필요경비의 내용을 구체적으로 열거하고 있다. 비과세요건 또는 조세감면요건은 이를 엄격하게 해석하여야 한다는 조세법률주의의 원칙(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 참조)에 따라 위와 같은 관련 법령의 규정을 살펴보면, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 위 법령의 규정에 열거되어있는 항목에 한정되어 있음이 분명하므로, 위 규정은 한정적 열거 조항으로 해석하여야 한다. 구 소득세법 제97조 제1항 제3호는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 (다)목은 양도비등의 하나로 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ‘소개비’를 규정하고 있다. 구 소득세법 제118조에 의하여 준용되는 구 소득세법 제27조 제1항에 의하면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다. 일반적으로 용인되는 통상적 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 할 것인데, 특별한 사정이 없는 한 사회질서에 위반하여 지출된 비용은 여기에서 제외되며, 수익과 직접 관련된 비용에 해당한다고 볼 수도 없다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두51310 판결 참조).

2) 앞서 든 증거들과 갑 제5, 6, 8, 10, 12 내지 16, 21호증, 을 제3, 4호증의 각 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 비용이 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 (다)목에서 정한 이 사건 부동산의 양도를 위하여 직접 지출한 소개비에 해당한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 같은 전제에 선 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다.

가) 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 ‘소개비’는 말 그대로 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고 그 대표적인 것이 중개수수료이다. 원고는 H공인중개사무소의 공인중개사 장**의 중개로 이 사건 매매계약을 체결하였고, 원고는 이 사건 양도에 대한 양도소득세를 신고하면서 장**에게 지급한 중개수수료 165,550,000원을 필요경비로 산입하였다.

나) 원고는 2021. 5. 1. 원고의 전 배우자 안**가 대표이사로서 운영하는 회사이자 ‘부동산 투자, 개발 및 컨설팅 사업’ 등을 목적으로 하여 2012. 2. 27. 설립된 이사건 회사와 이 사건 컨설팅계약을 체결하였는데, 이 사건 컨설팅계약의 주요 내용은 다음과 같다.

제1조(컨설팅의 범위)

1. “갑”(원고, 이하 같다)이 “을”(이 사건 회사, 이하 같다)에게 위탁하는 컨설팅 업무의 범위는 다음과 같다.

① 부동산 이용 및 개발, 활용 방안 및 임차인 명도 등 분쟁에 관한 해결책 모색 등 종합적인 자문 및 업무 추진

② 부동산 개발시 발생되는 각종 세금에 대한 자문 및 업무 추진

③ 건축인허가, 시공사 선정, 분양, 입주 등 자문 및 업무 추진

④ 매매시 가격 책정, 매수사 선정, 명도 등 자문 및 업무 추진

2. “을”은 전 항의 업무 결과를 정기적으로 “갑”에게 서면 또는 구두로 수시 보고하기로 한다.

제2조(보수)

컨설팅에 대한 보수는 480,000,000원(부가세 별도)이며, 보수의 지급은 용역업무의 진행 과정에 따라 일시 또는 분할하여 지급하기로 하고, 영수 및 세금을 원칙으로 한다.

제4조(계약기간)

***시 **동 668-1 관련 업무에 관해서만 한정하는 것으로 분양 완료 또는 매각 완료시까지로 한다.

이 사건 컨설팅계약에 따른 컨설팅의 범위는 ‘① 부동산 이용 및 개발, 활용 방안 및 임차인 명도 등 분쟁에 관한 해결책 모색 등 종합적인 자문 및 업무 추진, ②부동산 개발시 발생되는 각종 세금에 대한 자문 및 업무 추진, ③ 건축인허가, 시공사선정, 분양, 입주 등 자문 및 업무 추진, ④ 매매시 가격 책정, 매수사 선정, 명도 등 자문 및 업무 추진’이고, 원고가 이 사건 회사와 이 사건 컨설팅계약을 체결한 이유는 이 사건 토지 지상에 오피스텔 신축 가능성의 검토, 임차인 관리 등 공인중개사의 부동산 중개를 넘는 별도의 컨설팅이 필요하였기 때문인 것으로 보이므로, 이 사건 컨설팅계약에 따라 지급한 이 사건 비용이 매수인 소개의 대가로서의 성질을 지닌다고 보기 어렵다. 게다가 이 사건 회사는 2021. 12. 1. 원고에게 합계금액 528,000,000원의 전자세금계산서를 발행하였고, 그에 따라 원고는 2021. 12. 17 이 사건 회사에 528,000,000원을 지급하였는데, 위 전자세금계산서의 품목란에 ‘부동산컨설팅’이라고만 기재되어 있다.

다) 원고가 이 사건 회사가 실제 수행한 용역에 대한 자료로 ‘오피스텔 건축계획검토안’(갑 제12호증), ‘오피스텔 신축공사 지하 안전영향평가 용역 및 지반조사 용역계약서 관련 자료’(갑 제13호증), ‘수지분석 자료’(갑 제14호증), ‘매각 홍보 자료’(갑 제15호증), ‘건축위원회 심의신청 관련 자료’(갑 제16호증), ‘2021. 8. 11. 자 Y건설의 부동산매매계약 완료에 따른 임대차계약 관련 회신 요청의 건’(갑 제21호증의 2), ‘2021. 8.13. 자 임대차계약 기간 종료시 (재)연장 불가 통지’(갑 제8호증의 3) 등을 제출하였다.

위 자료들은 이 사건 컨설팅계약 제1조 제1항 제1호(부동산 이용 및 개발, 활용방안 및 임차인 명도 등 분쟁에 관한 해결책 모색 등 종합적인 자문 및 업무 추진) 또는 제3호(건축인허가, 시공사 선정, 분양, 입주 등 자문 및 업무 추진)에서 정한 업무범위에 따른 것으로, 이 사건 회사가 원고에게 제공한 이러한 용역들은 이 사건 부동산의 가치를 높이는 일체의 노력을 포괄하는 것으로서 ‘소개’의 통상적인 의미를 넘어선다. 또한 이 사건 회사가 원고로부터 이 사건 부동산을 합리적인 가격에 매도할 수있는 일체의 권한을 위임받아 최종 매수 후보자 선정, Y건설과 매매조건 협상 등원고가 직접 처리하거나 결정할 사항을 대신하여 수행하였다고 하더라도, 이로써 이사건 비용이 소개비 성격을 가지게 된다고 볼 수도 없다.

라) Y건설이 제출한 매입의향서 외 나머지 매수의향서의 경우 수신인이 ‘원고’ 또는 ‘이 사건 건물 소유자’로 기재되어 있거나 공란으로 남겨져 있다. Y건설이 2021. 8.경 작성한 이 사건 부동산에 대한 매입의향서의 수신인란에 이 사건 회사가 기재되어 있으나, ① 원고는 조세심판원에 심판청구를 하면서 ‘장**이 이 사건 부동산에 대한 홍보를 하여 매수의향이 있는 Y건설을 이 사건 회사에 소개하였다’고 주장한 점, ② 원고는 2025. 7. 21. 자 준비서면에 ‘장** 등 공인중개사는 각자 이 사건 부동산을 홍보 및 광고하였고, 그에 따라 매수의향이 있는 자들로부터 연락을 받으면, 이를 곧바로 이 사건 회사에 제공하였다. 일부 매수의향자들을 원고의 주소지로 직접 본인들의 명함과 매수의향서를 보내기도 했다’고 기재한 점(제14면 참조), ③ 이 사건 회사는 합법적으로 부동산중개업을 수행할 수 있는 법인에 해당하지 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 회사가 Y건설에 이 사건 부동산을 소개하였다고 보기도 어렵다.

마) 설령 원고의 주장과 같이 이 사건 컨설팅계약에 따른 이 사건 회사의 업무범위에 ‘이 사건 부동산의 매각 유인 내지 주선’이 포함되어 있고 이 사건 컨설팅계약에 따른 업무 수행이 이 사건 부동산의 매각 협상 등에 긍정적인 영향을 주었다고 하더라도, ① 원고가 2017. 9. 27. 주식회사 S 등과 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 129억 원의 매매계약을 체결할 당시 이 사건 컨설팅계약과 유사한 내용의 계약 체결이나 그러한 명목의 금원 지급 없이 공인중개사의 중개만으로 위 매매계약을 체결하였고, 위 매매계약이 이행되지 않은 것은 매수인의 귀책사유에 의한 잔금지급의무 이행지체 때문으로 보이는 점, ② 원고는 Y건설 외에도 2021. 7. 14.경 주식회사 K그룹으로부터 매입금액 210억 원의 매입의향서를, 2021. 8. 5.경 H도시개발 주식회사로부터 매수금액 210억 원의 매입의향서를 각 제출받았고, 위 매매계약 체결과 이 사건 매매계약 체결 사이에는 약 4년의 시차가 존재하는바, 위 매매계약의 매매대금 액수와 이 사건 매매계약의 매매대금 액수의 차이가 이 사건 회사의 이 사건 컨설팅계약에 따른 업무 수행의 결과라고 단정하기도 어려운 점, ③ 이 사건 비용은 원고가 이 사건 매매계약의 체결을 중개한 공인중개사에게 지급한 중개수수료 165,550,000원의 약 3.2배에 달하는 점, ④ 이 사건 회사는 합법적으로 부동산중개업을 수행할 수 있는 법인에 해당하지 않는 점 등에 비추어 보면, 그러한 업무 수행의 대가로 지출하는 이 사건 비용이 일반적인 부동산 거래에서 용인되는 통상적인 지출비용이라거나 그것이 이 사건 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비에 해당한다고 보기는 어렵다. 더욱이 원고는 이 사건 비용 전액이 필요경비에 산입되어야 한다는 주장만 할뿐, 그중 중개수수료로 볼 수 있는 범위가 어느 정도인지에 대하여 구체적인 주장ㆍ증명을 하고 있지도 않다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.