서 울 행 정 법 원 제 8부 판 결

사 건 2025구합53008 증여세부과처분취소

원 고 안AA

피 고 00세무서장

판 결 선 고 2026. 2. 25.

주 문

1. 피고가 2024. 5. 8. 원고에게 한 증여세 ***원의 부과처분 중 ***원을초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2024. 5. 8. 1) 원고에게 한 증여세 ***원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2023. 5. 25. 아버지 안BB으로부터 서울 00구 00동 371-1 외 1필지 지상 HH아파트 501호(전용면적 67.90㎡, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 350,000,000원의 임대차보증금반환채무를 인수하기로 하는 조건으로 증여받았다.

나. 원고는 2023. 7. 28. 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따라 이 사건 아파트의 가액을 2023. 1. 1. 기준 공동주택가격인 ***원으로 평가하여 증여세 ***원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 이 사건 아파트와 같은 동(棟)에 위치한 서울 00구 00동 371-1 외 1필지 지상 HH아파트 614호(전용면적 66.24㎡, 이하 ‘이 사건 비교대상 아파트’라 한다)의 2022. 1. 1. 자 매매가액인 740,000,000원을 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가라고 보아 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고, 2024. 3. 27. ‘이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액(740,000,000원)은 매매계약일로부터 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 구 상증세법 시행령(2025. 12. 30. 대통령령 제35947호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 상증세법 시행령‘이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 볼 수 있다’는 심의결과를 통지받았다.

1) 갑 제3호증(납부고지서), 을 제1호증(증여세결정결의서)의 각 기재에 의하면, 소장의 청구취지에 처분일로 기재된 ‘2024. 5. 10.’은 오기임이 분명하다.

라. 이에 따라 피고는 2024. 5. 8. 원고에게 증여세 65,744,980원을 추가로 결정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

원고는 이 사건 처분에 불복하여 2024. 8. 2. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2024. 11. 11. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 13, 14호증, 을 제1, 2, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 비교대상 아파트의 매매계약일(2022. 1. 1.)부터 이 사건 아파트의 증여일(2023. 5. 25.)까지의 기간 중에 이 사건 아파트를 비롯한 서울 00구의 아파트 매매가격이 통계 작성 이래 최대 폭으로 하락하였으므로, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 없다.

나. 판단

1) 관련 법리

상증세법 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있다.

그 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 “증여재산의 경우 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하는 한편, 그 단서에서 “다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일(제1호의 경우)까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등 을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할 세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하면서, 제 1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다. 그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 구 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고 있다. 이러한 관련 규정의 문언, 체계 및 취지 등을 종합하여 보면, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 참조).

2) 가격변동의 특별한 사정 존부에 관한 판단

가) 앞서 든 증거, 갑 제11, 17호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 CCC감정평가법인에 대한 감정촉탁 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 비교대상 아파트의 매매계약일(2022. 1. 1.)부터 이 사건 아파트의 증여일(2023. 5. 25.)까지 사이에는 약 1년 5개월의 시간적 간격이 있고, 위 기간 동안 서울 00구의 아파트 매매가격지수는 2021. 12. 기준 101.6에서 2023. 4. 기준89.8로 11% 이상 지속적으로 하락하였던 점, ② 이 사건 아파트의 공동주택가격 역시 2022. 1. 1. 기준 438,000,000원에서 2023. 1. 1. 기준 404,000,000원으로 7% 이상 하락하였고, 이 사건 아파트와 같은 동(棟)에 위치한 아파트(전용면적 71.10㎡)가 2023.7. 24. 중개거래를 통하여 630,000,000원에 거래된 사례가 확인되는 점, ③ 이 법원의감정인 역시 이 사건 아파트의 증여일 당시 가액을 670,000,000원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)으로 산정한 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 이 사건 비교대상 아파트의 매매계약일부터 이 사건 아파트의 증여일까지 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

나) 따라서 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액(740,000,000원)이 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가라고 볼 수 없다.

3) 취소의 범위

가) 관련 법리

(1) 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하고, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지않는다(대법원 2024. 4. 12. 선고 2020두54265 판결 참조).

(2) 증여세를 부과함에 있어 과세관청이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각호에 따라 평가한 가액이 증여 당시 시가에 해당하지 않는다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 증여재산의 시가를 입증한 때에는 그 증여재산의 시가에 의한 정당한 증여세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 한다(대법원 2005. 9. 30. 선고

2004두2356 판결 참조).

나) 구체적 판단

(1) 이 사건 감정가액은 이 법원의 감정인이 이 사건 아파트의 증여일(2023.5. 25.) 당시의 가액을 거래사례비교법을 적용하여 평가한 것으로, 비교사례로 이 사건 비교대상 아파트를 선정하였고, 시점수정치로 서울시 00구의 아파트 매매가격지수를 활용하여 산정한 0.88386(≒ 2023. 4. 기준 89.8 ÷ 2021. 12. 기준 101.6)을 적용하였으며, 가치형성요인 비교치로 1.00을 적용하였다.

(2) 원고는, 이 사건 감정가액의 경우 비교사례를 선정할 때 앞서 본 가격변동의 특별한 사정이 고려되지 않았고, 이 사건 아파트와 이 사건 비교대상 아파트 간 가치형성요인 비교가 제대로 이루어지지 않았으며, 시점수정치를 산정할 때 서울시 00구 아파트 가격의 평균값만을 활용하여 이 사건 아파트 가격의 개별적인 급락이 반영되지 않았으므로, 그 평가방법이 위법하거나 부당하다고 주장한다.

그러나 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이없는 한 이를 존중하여야 하는 점(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다69159 판결 참조),

② 이 사건 비교대상 아파트는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항이 정한 유사재산(이사건 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산)에 해당하므로, 비교사례로 이 사건 비교대상 아파트를 선정하거나 가치형성요인 비교치로 1.00을 적용한 것이 현저히 잘못되었다고 보기 어렵고, 앞서 본 가격변동의 특별한 사정은 시점수정치 산정 단계에서 고려할 요소이지 비교사례 선정 단계에서 고려할 요소가 아닌 점, ③ 이 사건 아파트가 위치한 서울시 00구의 아파트 매매가격지수를 활용하여 시점수정치를 산정한 것이 경험칙에 반하거나 합리성이 없다고 볼 정도로 이사건 아파트 가격의 개별적인 하락 폭이 컸다고 보이지는 않는 점 등에 비추어 볼 때, 원고의 위 주장을 받아들이기 어렵다.

원고는 과세관청이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항이 정한 평가기간이 경과한 이후에 법원 단계에서 소급감정을 신청하는 것이 허용되어서는 안 된다고도 주장하나, 이 법원의 감정은 위 가)항에서 본 법리에 근거하여 이루어진 것이지 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 근거하여 이루어진 것이 아니므로, 원고의 위 주장을 받아들이기 어렵다.

(3) 따라서 이 사건 처분 중 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액(740,000,000원)과 이 사건 감정가액(630,000,000원)의 차액에 대하여 과세가 이루어진부분은 취소되어야 할 것이다. 피고는 2026. 1. 9. 자 준비서면을 통하여 이 사건 감정가액을 기초로 하여 계산한 정당세액을 51,761,540원 2) 으로 제시하였고, 원고도 이에 대하여 특별히 다투고 있지 않으므로, 피고가 2024. 5. 8. 원고에게 부과한 증여세65,744,980원 중 51,761,540원을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위와 같이 인정된 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지

관계 법령

▣ 상증세법

제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황등을 고려여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을의뢰하여야 한다. (후문 생략)

제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

▣ 구 상증세법 시행령

제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 해당 재산(괄호 생략)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

▣ 구 상증세법 시행규칙(2026. 1. 2. 재정경제부령 제1호로 개정되기 전의 것)

제15조(평가의 원칙등)

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다)내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산.

끝.