[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.3.11. 청구인의 부친으로부터 OOO재개발정비사업에 대한 조합원입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 증여받았고, 이를 기초로 2022.7.1. 사용승인된 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2025.1.20. 양도하였으며,

쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 조정대상지역 내 소재한 쟁점주택에 대해 거주요건(2년)을 충족하지 아니하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 후 2025.4.7. 2025년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후 청구인은 쟁점주택을 조정대상지역으로 지정(2020.6.19.)되기 전인 쟁점입주권의 증여일에 취득한 것으로 보아 거주 여부와 무관하게 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 취지로 2025.11.10. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.11.25. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점주택의 취득일은 「소득세법 시행령」 제162조에 따라 쟁점입주권의 증여일인 2019.3.11.임에도, 처분청은 이와 달리 실질과세원칙을 과도하게 확장 적용하여 쟁점주택의 사용승인일을 취득시기로 보아 이 건 경정청구를 거부하였다.

청구인이 쟁점입주권을 증여받을 당시(2019.3.11.) OOO는 조정대상지역으로 지정되기 전이었고, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 거주요건(2년)은 조정대상지역 내 소재한 주택을 취득하는 경우에 한하여 적용되므로 쟁점주택과는 무관하다.

청구인은 당초 2025.1.31. 쟁점주택에 대한 양도소득세를 예정신고하면서 쟁점주택의 취득일을 사용승인일(2022.7.1.)로, 양도일을 매매계약일(2024.12.23.)로 작성하였으나 “취득 당시 비조정대상지역 해당 없음”으로 기재하였고, 청구인이 제기한 경정청구는 이러한 기재 오류에 대한 정정을 위함이다.

 (2) 쟁점주택의 법정취득일은 ‘증여받은 날’이다.

 청구인은 쟁점입주권을 증여받은 이후 재개발사업시행이 완료되어 쟁점입주권에 기초하여 신축된 쟁점주택을 취득한 것이므로, 쟁점주택의 취득일은 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호의 규정에 따라 ‘증여받은 날’로 확정된 것이고, 조합원입주권의 권리 취득일을 증여일을 기준으로 보는 것은 국세청 유권해석 및 조세심판원 선결정례와도 일치하며, 쟁점주택의 사용승인일(2022.7.1.)은 주택으로의 물리적 완성 시점을 나타내는 행정상 기준일에 불과하다.

  아울러 「소득세법 시행령」 제154조 제8항은 주택이 멸실되어 신축되는 경우 멸실된 주택과의 보유기간을 통산하도록 규정하고 있는 점을 고려해보면 재개발사업으로 취득이 단절된 것이 아니라 연속하여 자산을 보유한 것으로 간주하는 입법취지로 보인다.

 따라서 조정대상지역으로 지정되기 이전에 이미 쟁점입주권을 증여로 취득하였음에도, 이와 달리 취득시기를 판단하는 것은 법령체계에 부합하지 않는다.

 (3) 처분청이 쟁점주택의 사용승인일을 기준으로 하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하는 것은 법적 안정성과 신뢰보호원칙에도 반한다.

 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 조정대상지역 여부에 따른 거주요건의 적용여부는 주택의 취득시기를 기준으로 판단하여야 하고, 청구인이 쟁점주택을 취득한 쟁점입주권의 증여일 당시(2019.3.11.) 인천광역시 부평구는 조정대상지역에 해당하지 않으므로 1세대 1주택 비과세의 거주요건은 적용되지 않는다.

처분청이 제시한 유권해석(서면-2021-부동산-4730)은 조합원입주권의 취득시점이 조정대상지역 지정 이후인 사안을 전제로 하고 있으므로, 조정대상지역 지정일 이전에 취득한 청구인의 경우에는 적용될 수 없다.

 오히려 다수의 유권해석(서면-2022-부동산-5057 등)에서는 입주권· 분양권의 권리 취득시점을 기준으로 조정대상지역 여부를 판단한다는 ‘권리 취득 시점 우위 원칙’이 확인된다.

 청구인은 조정대상지역 지정일 이전에 이미 쟁점입주권을 취득하였고, 단지 준공이 지연되었다는 사유로 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외되는 것은 조정대상지역 지정일 이후의 투기거래 억제를 목적으로 한 제도의 입법취지에도 반한다.

나. 처분청 의견

 (1) 무주택 1세대가 조정대상지역 지정일 이전에 증여로 취득한 쟁점입주권을 기초로 완성된 쟁점주택의 취득일은 사용승인일이다.

 청구인은 관리처분계획인가일 이후 쟁점입주권을 증여받았고, 청구인이 증여받은 대상은 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권이라는 점에 대해서는 이견이 없다.

 부동산을 취득할 수 있는 권리란 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전의 권리를 말하고(소득세법 제94조 제1항 제2조 가목), 이는 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하거나, 적어도 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친 이후 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리를 의미한다(OOO).

 쟁점주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용과 장기보유특별공제액의 계산 등을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지 포함)의 보유기간을 기산하는 기준일은 당해 재건축 아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 된다.

 (2) 청구인이 주장하는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호의 취득시기는 조합원입주권에 대한 것으로, 쟁점입주권에 기해 완성된 쟁점주택의 취득시기는 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호를 적용하는 것이 타당하다.

 (3) 국세청 유권해석사례(서면-2021-부동산-4730, 2023.5.25.)는 청구인이 주장과 달리 별도 세대원으로부터 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 조합원입주권에 기해 취득한 주택(취득 당시 조정대상지역에 소재)을 양도하는 경우 거주요건의 적용여부를 질의한 것으로, 청구인이 쟁점주택을 양도한 경우와 일치하는 사례이다.

 청구인은 별도 세대원인 부친으로부터 쟁점입주권을 취득한 무주택자에 해당하나, 「소득세법 시행령」 부칙 제28293호에 적시된 1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례에 해당하지 않고, 청구인이 제시한 다수의 유권해석은 쟁점입주권을 매매로 취득한 경우로 청구인과 같이 증여한 경우에 적용하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 조정대상지역 내 소재한 쟁점주택의 양도시 거주요건을 충족하지 못한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 국세기본법

 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

 (2) 소득세법

  제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조 제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 (3) 소득세법 시행령

 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 삭제 <2020. 2. 11.>

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 청구인의 부친이 보유했던 OOO에 대한 OOO재개발정비사업은 2018.1.18. 관리처분계획인가된 것으로 나타난다.

<OOO재개발정비사항의 일반 현황 – 처분청 제출>

ㅇㅇㅇ

  (나) 청구인의 증여세신고서 등에서 청구인은 2019.3.11. 부친으로부터 OOO재개발정비사업 관련 쟁점입주권을 증여받은 것으로 나타난다.

  (다) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점주택은 2024.11.28. 청구인 명의로 소유권보존등기된 후, 2024.11.23. 매매를 원인으로 2025.1.20. 타인 명의로 소유권이전등기되었다.

  (라) 건축물대장에 의하면 쟁점주택의 사용승인일은 2022.7.1.로 확인된다.

  (마) 쟁점주택이 소재한 OOO는 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정고시(국토교통부공고 제2020-828호, 2020.6.19.) 된 후, 2022.11.13. 조정대상지역에서 해제되었다.

  (바) 청구인은 2025.1.20. 쟁점주택을 양도한 후 2025.1.31. 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2025년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 예정신고하였으나, 조정대상지역 지정일 이후 취득한 쟁점주택에 대해 거주요건(2년)을 충족하지 못하였다는 취지의 처분청 안내에 따라 2025.4.7. 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2025년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 수정신고·납부하였다.

  (사) 청구인은 2025.11.10. 쟁점주택의 취득시기를 쟁점입주권의 증여일(2019.3.11.)로 보아 거주여부와 무관하게 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였고, 이에 대하여 처분청은 2025.11.25. 거부통지하였다.

<경정청구 거부통지서 중 일부>

ㅇㅇㅇ

  (아) 처분청이 제시한 주민등록초본 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택에서 거주한 이력이 확인되지 아니하고, 쟁점입주권의 증여일(2019.3.11.)부터 쟁점주택의 양도일(2025.1.20.)까지 기간동안 전출입 내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 청구인의 전출입 내역

ㅇㅇㅇ

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 조정대상지역으로 지정되기 전 증여받은 쟁점입주권을 기초로 쟁점주택을 취득하였으므로 쟁점주택의 거주여부와 무관하게 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나,

청구인이 부친으로부터 증여받은 재산은 주택이 아닌 재개발정비사업조합으로부터 입주자로 선정된 지위, 즉 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고, 주택으로서의 취득시기는 쟁점입주권의 증여일(2020.6.19.)이 아닌, 쟁점주택의 사용승인일(2022.7.1.)로 봄이 타당해보이는 점,

 쟁점주택이 소재한 OOO는 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정되었고, 청구인은 쟁점주택을 조정대상지역 지정일 이후인 2022.7.1.에 취득하였으므로 쟁점주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위하여는 거주요건(2년)을 충족하여야 하나, 청구인은 쟁점주택에서 거주하지 아니한 것으로 확인된 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.