[주문] 심판청구를 기각한다.

[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.6.14. 경상북도 청도군 OOO 외 5필지를 OOO원에 취득하였고, 2022.7.4. 위 6필지의 토지를 경상북도 청도군 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)로 합병하였으며, 2024.11.13. 쟁점토지를 OOO원에 양도한 후 쟁점토지에 대한 성토 비용 등으로 지출한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 자본적지출액으로서 필요경비에 산입하여 쟁점토지에 대한 양도차익이 없는 것으로 2024.12.2. 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2025.4.28.부터 2025.5.17.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점금액을 필요경비에 불산입하고 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 2025.8.12. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 자본적지출액이란 자산의 취득 또는 완성 이후에 유형자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 실질적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용으로서, 그 비용이 해당 자산의 가치를 증가시키는 것이어야 하고 실제 지출 사실이 증명되어야 한다고 할 것이다.

 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 2023년 5월 a 주식회사(이하 “쟁점거래처”라 한다)와 성토 및 옹벽 조성을 내용으로 하는 토목공사계약을 체결하여 해당 공사를 진행한 바 있으며, 이는 항공사진 등으로부터 객관적으로 확인이 되고, 청구인은 토목공사를 완료한 후 2024.9.9. 쟁점거래처로부터 전자세금계산서를 수취하였다.

 처분청은 청구인이 직접 쟁점거래처에 공사대금을 지급하지 않았다는 이유만으로, 경험칙상 필요경비의 발생이 명백한 경우임에도 불구하고 쟁점금액을 필요경비에 산입되는 자본적지출액에 해당하지 않는다고 판단하였다.

 그러나 양도소득이란 과세대상 자산의 자본이득에 대한 세제로서 그 자본이득을 산정함에 있어서는 자산의 취득에 소요된 취득가액과 보유기간 중 자산의 실질적인 가치증가를 수반하는 자본적지출액을 차감하는 것은 당연하다 할 것이다.

 따라서 처분청이 단지 쟁점금액을 청구인이 지급하지 않았다는 이유만으로 필요경비에 산입하지 아니한 것은 실질과세 원칙에 반하는 부당한 처분이므로, 객관적으로 확인되는 쟁점토지의 가치증가분을 반영하여 양도차익을 산정하여야 하며, 처분청이 부과한 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인이 2022.6.14. 쟁점토지를 취득하기 전인 2022년 5월 촬영된 OOO로드뷰 사진을 보면 쟁점토지에 포크레인과 덤프트럭이 성토 공사를 상당 부분 진행하고 있는 모습이 확인되므로, 청구인이 2023년 4월에 개업한 쟁점거래처와 2023년 5월에 공사계약을 체결하고 성토 및 옹벽 공사를 진행하였다는 청구주장은 사실이 아님을 알 수 있다.

 한편, 쟁점토지에 옹벽 공사가 진행된 사실은 OOO로드뷰를 통해 확인할 수 있는데 2023년 4월 이후 공사가 시작된 것으로 확인되고, 쟁점토지의 개발행위 준공(보강토옹벽) 검사일은 2023.11.23.인 것으로 나타난다.

 (2) 청구인은 세무조사 당시 동업자 관계라고 밝힌 b의 아들 c(7세) 명의의 OOO계좌에서 쟁점거래처와 쟁점거래처의 대표자 d에게 2023.6.5.부터 2024.9.9.까지 매월 3․4회에 걸쳐 OOO원 이상 금액이 수시로 이체된 내역을 제출하였다.

 그러나 쟁점거래처로부터 세금계산서를 수령한 자는 청구인인데 c 명의 계좌에서 이체된 금액을 쟁점토지의 공사대가로 보기는 어렵고, 2023년11월에 옹벽 공사가 완료되었음에도 2024.9.9.까지 소액으로 수시입금된 금액을 쟁점토지에 대한 자본적지출액으로 인정하기는 어려우며, 처분청이 볼 때는 쟁점토지 공사비가 아닌 b과 d의 금전관계에 따른 자금이체 내용이거나 다른 현장의 공사와 관계된 것으로 추정된다.

 처분청은 세무조사시 청구인의 계좌거래내역을 조회하였는데, 청구인은 쟁점토지 취득시 은행대출 OOO원, b으로부터 OOO원, e와 e의 배우자로부터 OOO원을 입금(차입)받아 매입대금을 지급하였고, 은행대출이자 OOO원 또한 b 등으로부터 입금받아 지급한 것으로 나타났으나, 쟁점토지 성토 및 옹벽 공사와 관련된 자금이 지출된 내역은 확인되지 아니하였다.

 처분청은 위와 같은 사실에 비추어 볼 때 b 등이 실질적으로 지분을 공유한 것으로 보이는 측면도 있어, 청구인에게 만약 쟁점토지의 실질은 공동으로 매입한 것이고 지분율이 구분되어 있어 그 자료를 제시한다면 실질적인 지분자별로 양도소득을 나누어 결정하겠다고 안내하였으나, 청구인은 거듭하여 자신이 자금을 차입하여 토지를 실제 취득한 것이라고 밝혔다.

 결국, 양도자산의 필요경비에 대한 입증책임은 청구인에게 있으나 청구인은 실제 성토 및 옹벽 공사 비용을 인정받을 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하였고, 2025.5.19. 조사담당자에게 보낸 메일 내용을 보면 청구인과 관련인들이 스스로 쟁점토지 관련 공사를 한 것으로 인정하고 있으므로, 쟁점금액을 필요경비에 산입하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액이 쟁점토지의 필요경비에 산입되는 자본적지출액에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

  제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 (2) 소득세법 시행령

  제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

  제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

다. 사실관계 및 판단

 (1) 부동산 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2022.6.14. 취득한 후 2024.11.13. OOO원에 양도한 것으로 나타나고, 아래 <표1>과 같이 쟁점금액을 필요경비에 산입하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점금액을 필요경비에 불산입하고 2025.8.12. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

<표1> 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청 경정내역

                                                             (단위 : 천원)

 (2) 청구인과 쟁점거래처가 2023년 5월 체결한 공사도급계약서는 아래 <표2>와 같고, 공사도급금액은 OOO원이고 대금지급 방법은 준공시까지 3～4회 분할 지급이며, 공사기간은 착공일로부터 18개월로 기재되어 있다.

<표2> 공사도급계약서

 (3) 청구인은 2024.9.9. 쟁점거래처로부터 공급가액 OOO원의 매입세금계산서를 수취한 것으로 나타난다.

 (4) 청구인이 세무조사 당시 제출한 쟁점거래처에 대한 대금지급내역 요약표는 아래 <표3>과 같고, 계좌거래내역상 b의 아들 c(7세) 명의 계좌에서 2023.6.5.부터 2024.9.9.까지 쟁점거래처와 쟁점거래처의 대표자 d에게 OOO원이 이체된 것으로 나타나며, 청구인은 쟁점거래처의 대표자 d의 확인서(쟁점토지 공사대금을 아래와 같이 수취하였다는 내용)를 함께 제출하였다.

<표3> 청구인이 제출한 공사대금 지급내역 요약표

(단위 : 원)

 (5) 인터넷사이트 OOO에서 확인되는 2020년 1월 및 2022년 5월 로드뷰 내용은 아래 <표4>와 같고, 처분청은 청구인이 2022.6.14. 쟁점토지 취득 당시 이미 성토 공사가 진행되었으므로 2023년 5월 쟁점거래처와 성토 및 옹벽 설치 공사계약을 체결하였다는 주장은 사실과 다르다는 의견이다.

<표4> 2020년 1월, 2022년 5월 OOO로드뷰 내용

 (6) 경상북도 청도군수의 개발행위허가서 및 개발행위준공검사필증 등에 의하면, 쟁점토지의 개발행위 허가서 통보일은 2022.10.19.이고 개발목적은 옹벽 설치이며, 쟁점토지의 공작물 설치(성토 및 보강토옹벽)에 대한 준공검사일은 2023.11.23.인 것으로 나타난다.

 (7) 인터넷사이트 OOO에서 확인되는 2023년 4월 및 2023년 11월 로드뷰 내용은 아래 <표5>와 같고, 처분청은 2023년 11월경 이미 옹벽 설치 공사가 완료되었음에도 2024.11.13. 쟁점토지를 양도하기 전 2024.9.9. 쟁점거래처로부터 공급가액 OOO원의 세금계산서를 수취한 것은 사실상 가공세금계산서의 수취에 해당한다는 의견이다.

<표5> 2023년 4월, 2023년 11월 OOO로드뷰 내용

 (8) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 쟁점거래처는 2023.4.10. 개업한 법인사업자로 2025.3.9. 청구인에게 공급한 매출세금계산서 OOO원에 대한 부가가치세를 기한 후 신고하였으나 납부하지 아니하였고, 개업 이후 청구인에 대한 공사용역제공 외에 다른 사업실적은 없는 것으로 나타난다.

 (9) 청구인이 2025.5.19. 처분청 소속 공무원에게 보낸 메일내용에 따르면, ‘b이 공사비를 아껴보고자 중장비 면허까지 취득을 하고 직접 현장에서 덤프트럭을 몰아가며 공사를 진행하였고, 청구인은 중간중간에 현장체크를 하며 분양시기 및 사업계획을 조금씩 변경하고 있었으며, 2023년 11월경 준공검사필증을 교부받았다’는 내용(실제 준공검사일은 2023.11.23.로 확인)이 나타난다.

 (10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건데, 청구인은 쟁점토지에 성토 및 옹벽 공사를 실제 진행한 후 쟁점거래처로부터 세금계산서를 수취하였으므로 쟁점금액을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나,

  양도소득금액을 산정함에 있어 필요경비는 납세의무자에게 필요한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 2023년 5월 쟁점거래처와 쟁점토지에 대한 공사도급계약을 체결하고 2024.9.9. 쟁점거래처로부터 공급가액 OOO원의 매입세금계산서를 수취하였으나, 청구인이 공사대금을 지급한 사실은 확인되지 않는 점, 청구인이 제출한 계좌거래내역은 b의 아들 c(7세)의 계좌에서 1년 4개월 동안 77회에 걸쳐 쟁점거래처와 쟁점거래처의 대표자 계좌에 입금된 내역으로 이를 근거로 청구인이 쟁점거래처에 공사대금을 지급하였다고 보기는 어려운 점, 청구인은 2023년 5월부터 18개월간 성토 및 옹벽 공사를 진행한다는 내용의 공사계약서를 제출하였고, 공사가 완료된 후 2024.9.9. 쟁점거래처로부터 매입세금계산서를 수취하였다고 주장하나, 처분청이 제출한 공사현황 사진과 쟁점토지에 대한 개발행위준공검사필증 자료 등에 의하면, 2022년 5월 쟁점토지상에 성토 공사가 이미 진행 중이었던 것으로 보이고, 옹벽 공사는 2023.11.23. 준공검사까지 완료된 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점토지에 대한 자본적지출액의 지출 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출하지 못한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.