주 문

이 건 과세전적부심사청구는 불채택합니다.

이 유

1.세무조사결과통지 내용

가. 청구법인은 2021.10.1. 설립된 법인으로 서울 A소재 B를 운영하고 있다.

청구법인은 각 호실별로 구분 등기가 된 B의 소유주 476명(이하 “객실소유자”라고 한다.)으로부터 호텔 객실을 임차하여 호텔을 운영하고 각 구분 소유자들에게 임차료를 지급하고 있다.

나. 청구법인이 호텔 객실소유자와 작성한 임대차계약서에는 분양가액의 7%를 연간 임차료로 지급하기로 약정되어 있으나, 코로나 영향으로 2022년부터 2024년까지 약정금액에 크게 미달하는 3.1%(3년 평균)를 지급하였다.

다. 객실소유주와 체결한 임대차계약서(이하 “쟁점 임대차계약”이라 한다.)에는 제10조 특약사항으로 ‘임대인은 임대차계약서 상 임차인이 지급하기로 약정한 연7%의 임대료를 현재 호텔에서 발생하는 수익금으로 지급할 수 없는 상황임을 충분히 인지하였으므로, 연7%의 임대료를 지급받지 못하더라도 임대차계약서 공동이해관계자들의 피해가 발생하지 않도록 임차인을 상대로 민·형사 소송 등은 제기하지 않는다.’라는 약정이 있다.

라. 청구법인은 2022년부터 2024년까지 임대차계약서 기재된 분양가액의 7%인 35,911백만원을 지급임차료로 손익계산서 비용으로 계상하고, 실제 지급한 임차료와 차액인 19,882백만원(이하 “쟁점 미지급임차료”라고 한다.)을 재무상태표 미지급금으로 계상하였다.

객실소유주들은 실제 지급받은 임대료 금액을 공급가액으로 매출세금계산서를 발급하였다.

마. 통지관서는 2025.11.19.부터 2026.1.19.까지 청구법인에 대한 2022년부터 2024년까지 사업연도에 대한 법인통합조사를 실시한 결과, 2026.1.13. 실제 지급하지 않고 비용으로 계상한 쟁점 미지급임차료 19,882백만원을 손금불산입하여 법인세 2,036백만원을 과세하겠다는 세무조사 결과통지를 하였다.

바. 청구법인은 이에 불복하여 2026.1.26. 본 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장

가. 기초 사실 관계

  1) 호텔운영회사(임차인) 변경 내용

   가) 청구법인 직전 운영사는 ㈜C이고, 그 전 운영사는 ㈜D이다.

   나) 2015년 최초, ㈜D와 객실소유자 사이의 임대차계약

   최초에, 객실소유자들은 ㈜D와 임대차계약[임대기간은 2015.5.9.(사용승인일 1개월 후)～2025.5.8.까지 10년, 임대료는 총분양대금의 7%]을 체결 하였다.

   다) 2018.4.1. ㈜C는 ㈜D로부터 임대차계약(이하 “1차 승계임대차계약”라고 한다.)을 승계하였다.

   임대기간은 ㈜D의 잔여기간인 2018.4.1.～2025.5.8., 임대료는 동일하게 총분양가의 7%이다.

   라) 2022.2.1. 청구법인은 ㈜C로부터 ‘1차 승계임대차계약’을 다시 승계하였다.

   임대기간은 ㈜C의 잔여기간인 2022.2.1.～2025.5.8., 임대료는 총 분양가의 7%로 동일하다.

   청구법인은 쟁점임대차계약을 체결하면서, ‘1차 승계임대차계약서의 부속서류인 합의서 제3항’에 있던 내용을 쟁점임대차계약서 제10조[특약사항]에 규정하였다.

  2) 2024.7월부터 2025.4월까지 쟁점임대차계약 기간 만료 후부터 효력 발생하는 청구법인과 객실소유자 사이의 임대차계약 체결 및 쟁점 미지급임차료에 관하여 합의서 작성하였다.

   가) 최초의 임대기간 10년(2025.5.8.)이 만료되어 감에 따라, 청구법인과 소유자들(총 476개 객실 중 453개 객실)은 2024.7월부터 2025.4월까지 임대기간은 2025.5.1.～2030.4.30.(5년간), 임대료는 총 분양대금의 6%(단,1월과 2월은 4%)로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.(최초 임대차기간 종료일이 2025.5.8.이었으나 새로운 임대차계약을 체결하면서 임대기간 종료일을 2025.4.30.으로 합의하였음)

   나) 이때, 그동안 밀린 쟁점 미지급임차료에 관련하여 “합의”를 하였다

나. 통지관서 과세이유에 대한 반론

  1) 통지관서는 임대차계약서 제10조의 특약사항을 오해하고 있다.

  통지관서는 청구법인이 증거로 제출한 소송관련 서류는 청구법인과 임대인들 사이의 소송이 아니라, 이전 운영사인 ㈜D·㈜C 객실소유자들 사이의 소송(일부 임대인이 일부 승소 함)서류로서 그 계약서에는 임대료가 특약사항 없이 무조건 7%를 지급하기로 약정되어 있는 계약이어서, 이 건에 적용될 수 없다고 하였으나, 1차 승계 임대차계약서의 합의서에 이미 쟁점임대차계약서의 특약내용이 들어 있었다. 그러므로 전 운영사를 상대로 한 소송이 현 청구법인과 무관하다는 통지관서 의견은 사실관계 서류(임대차계약서와 합의서)를 잘못 파악한데서 비롯되었다.

  2) 호텔운영사가 3차례나 변경되어 온 사유

   가) 객실소유자들이 (주)E로부터 B를 분양받은 이유는 ① 분양금액에 비례하여 연7%의 높은 임대료를 지급받는 것이고 ② 7%의 임대료를 10년으로 약정한 임대기간 동안 지급받는 것이다.

   나) ㈜C 설립 배경 (1차 승계 임대차계약)

   그러나, 2015.1.31. 호텔이 오픈한 후 6개월 만에 메르스라는 전염병이 발생되어 호텔 수익이 급감했고, 곧이어 중국의 사드보복 조치로 외국인 관광객의 약 절반을 차지하던 중국인 관광객이 내방을 하지 않아 호텔 수익은 더욱 감소하여 분양 당시 약정한 임대료 7%를 지급할 수 없게 되었다.

   그러자, 일부 객실소유자들이 약정한 임대료를 지급해 달라며 ㈜D 금융계좌를 가·압류를 하는 한편, 법원에 미지급임대료에 대한 소송을 제기함에 따라 호텔 운영을 할 수 없게 되고, 객실소유자들에게 그나마 지급하던 임대료조차 지급할 수 없게 되었다.

   이와 같은 상황에 당황한 대다수의 객실소유자들은 급히 별도의 호텔 운영법인 설립을 요청했고, 객실소유자들의 요청에 따라 ㈜C를 설립하여 직전 임차인 ㈜D의 권리와 의무를 ‘계약상 지위이전 계약 및 동의서와 부속서류인 합의서’를 통하여 승계 받도록 한 후 임대료를 지급하기 시작하였으며 정상적인 호텔운영도 할 수 있었다.

   다) 청구법인 설립 배경 (쟁점 임대차계약)

   ㈜C의 정상 영업 중에 예상치 못한 사건이 발생하였다. ㈜E 파산관재인은 ㈜C가 무상으로 사용하던 3층의 호텔 레스토랑 및 사무실, 물품보관소 등에 대해 건물인도 등 사용료청구의 소송(F지방법원 G 사건번호1 생략)을 제기하였으며, 호텔 측의 패소로 인해 그 동안 발생한 막대한 사용료를 감당하지 못하게 되었다.

   그러자, 또 다시 객실소유자들과 합의에 따라 계약상 지위이전 계약 및 동의를 한 후 ‘쟁점 임대차계약’을 체결하여 호텔운영을 계속하게 된 것이다.

 참고로, ㈜E는 호텔 객실을 분양한 회사로서, 호텔을 분양하면서 미지급 임대료 발생 시에는 H의 지상1, 2층 점포일부와 현재 호텔의 프런트, 레스토랑, 사무실 등으로 사용 중인 3층의 지분을 객실소유자들에게 담보로 제공하기로 하였으나, 신탁사가 동의하여 주지 않음으로 인해 담보제공이 이루어지지 않았으며, 호텔 오픈 1년 후인 2016.5.26. 법원의 결정으로 파산된 회사이다.

  3) 쟁점임대차계약서 제10조에 특약사항을 정하게 된 경위

  앞서 호텔운영사가 바뀌어 온 배경에서 밝혔듯이 객실소유자들은 지급받지 못한 임대료를 지급받기 위한 수단으로 호텔 금융계좌를 압류함으로써 호텔운영이 중단되고 지급받던 일부 임대료조차 못 받게 되는 상황을 경험하였기 때문에 이러한 불상사(호텔운영 중단 및 임대료 지급중단 사태)를 예방하기 위해 임대기간 중에는 소송을 제기하지 않는다는 의미로서 특약사항을 추가한 것이지, 임대료 연7%에 대해 효력이 없다고 정한 것이 아니다.

   그리고, 이 조항은 쟁점 임대차계약에 처음 규정한 게 아니고, 이전의 1차승계임대차계약을 하면서 부속서류인 합의서에 있던 내용을 옮겨 규정한 것이다. 통지관서는 이 부분을 오해하고 있다.

  4) 청구법인과의 임대차계약(승계 계약 종료 후의 새로운 임대차계약)을 하면서 밀린 임대료에 관련하여 합의서 작성

   가) 쟁점 미지급임차료와 관련하여 임대기간 종료 후에는 소송을 제기할 수 있기 때문(승계 임대차계약서의 특약사항 참조)에 청구법인은 객실소유자들(총 476 객실 중 453개 객실)과 2024년7월부터 2025년4월까지 사이에 새로운 임대개시일 2025.5.1.을 기준으로 쟁점 미지급임차료에 대한 문제를 해결하기 위해 합의서를 작성하게 된 것이다.

   나) 합의서를 보면, 임대료율이 7%라고 명시되어 있고, 또한 면제대상 임대료 관련해서, 합의서 작성일 현재의 미지급 임대료를 면제한다고 하지 않고, 2025.5.1. 즉 새로운 임대차계약 개시일 이전에 미지급 받은 임대료라고 하였다. 다시 말해, 이 합의서 상 미지급임대료라 함은 합의서 작성일 이후에 도래하는 2025.4.30.까지 발생되는 금액에 대해서도 채무를 면제한다고 약정한 것이다.

  5) 통지관서는 476개 객실 중 유선확인 포함하여 단 3명만의 확인을 통해, 청구법인의 임대차계약서(전 운영사로부터 승계받은 계약서)는 ‘형식적’인 계약서라고 한 데 대하여,

  개인 재산권을 행사하는 계약서를 ‘형식적’으로 작성했다는 논리가 어떻게 도출될 수 있는지 도무지, 전혀, 납득이 가지 않는다.

  6) 이 사건 쟁점에 대한 판례 등이라고 제시한 것들에 대하여, 이 건의 쟁점과 전혀 부합하지 않는 것들로서 참고할 사항이 못 된다.

  7) 이전 운영사인 ㈜D가 2025.5.31. 폐업하면서, 2024년 말 현재 미지급금 238억원을 채무면제익(민사채권 소멸시효 3년 완성)으로 계상하지 않음으로써 법인세를 전혀 납부하지 않았다는 대하여

  ㈜D는 최초의 운영사일 뿐 조사대상 법인이 아니며, 청구법인과 아무 관련 없는 회사를 들추는 것은 부당하다고 판단된다.

  참고로, 청구법인은 외부회계감사대상 법인으로서 회계기준을 적법하게 준수하지 않을 수 없는 법인이다.

다. 쟁점 미지급금은 세법상으로나 회계기준으로나 당연히 인식하여야 할 채무이다.

  1) 청구법인이 쟁점 미지급금을 채무로 계상한 근거 서류가 있다.

   가) 임대차계약서, 청구법인이 직전 운영사인 ㈜C로부터 승계 받은 임대차계약서에 임대료 7%라고 명시되어 있다.

   나) 채무면제 합의서, 객실소유자들의 최초 임대차계약기간 만기인 10년(2015.5.9.～2025.5.8)이 다가오고 임대차계약 체결 건수가 약 500건에 이르기 때문에 임대차계약 체결에 장시간이 소요될 것 같아, 청구법인과 객실소유자들은 2024.7.경부터 임대차기간을 2025.5.1.～2030.4.30.(5년간)으로, 임대료는 총 분양대금의 6%를 지급(단, 1, 2월은 4%)하기로 하는 새로운 임대차계약이 2025.5.1.부터 개시되는 내용으로 계약을 체결하면서 미지급임대료에 관련하여 합의하였다.

   이 합의서 제2항을 보면 “2025.5.1.(새로운 임대차개시일) 이전에 임차인으로부터 임대차계약 시 약정한 임대료 7% 중 미지급 받은 임대료 일체를 면제해 주기로 하며....”라고 명시 하였다.

   만약, 통지관서에서 과세이유로 주장하는 7% 임대료가 형식적인 임대료였다면 합의서를 작성할 필요도, 위 문구가 들어 갈 필요도 없을 것이다.

  2) 법인세법과 회계기준에 부합한다.

 「법인세법」제40조(손익의 귀속사업연도)를 보면 ‘내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.’고 규정되어 있으며,

  또한,「법인세법 시행령」제71조(임대료 등 기타 손익의 귀속사업년도)를 보더라도 ‘계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여진 경우에는 그 지급일’이라고 규정된 바,

  청구법인이 이 조항에 근거하여 손금의 귀속사업년도를 미지급금이 발생하는 매년 사업년도에 신고한 것은 적법하다.

라. 결어

통지관서가 제시한 과세논리들은 객관적인 근거자료가 아니라 조사자의 주관적인 판단에 따른 것으로서 국세기본법 제16조에 규정한 ‘근거과세’ 즉, 국세의 조사와 결정은 장부와 증거자료에 의하여한다 라는 규정에 반한다.

반면, 청구법인이 쟁점 미지급임차료를 채무로 인식한 것은 사인 간에 적법하게 체결된 임대차계약서와 합의서(채무면제)에 근거한 것으로서 적법하고 정당 하다. 따라서, 이건 조사결과통지는 취소되어야 한다.

3. 통지관서 의견

가. 지급의무가 확정되지 않은 임차료를 비용으로 계상한 것은 부당하다.

 1) 청구법인 측에서 제출한 소송관련 서류는 청구법인과 객실소유자 사이에 민사 쟁송 사항이 아닌 이전 호텔 위탁 운영 회사인 ㈜D 및 ㈜C 와 객실소유자 사이의 소송서류로, 당시 계약서는 특약사항 없이 무조건 7%로 지급하기로 약정한 계약을 근거로 일부 객실소유자들이 소송에서 일부내용 승소한 판결은 청구법인과는 무관한 판결 내용이다.

   가) 앞선 호텔 위탁 운영사와 계약내용이 다르나 청구법인은 이런 중요한 사실을 누락한 채 일방적인 주장을 하기에, 처분청은 이전 위탁사와 약정한 임대차계약서와는 다른 계약서임을 분명히 밝히는 바이다. 이전 위탁사는 특약 없이 분양가액의 7%를 임대인에게 지급한다고 되어있고, 청구법인이 약정한 임대차계약서에는 특약사항으로 ‘임대인은 수익부족을 인지하였으므로, 연 7%의 임대료를 전부 지급받지 못하더라도 임차인을 상대로 민·형사 소송 등은 제기하지 아니한다.’고 약정하였기에 임대인들이 7%에 미달하게 지급받더라도 추가 회수 의사가 없음을 상호 작성한 임대차계약서를 통해 분명히 하였다.

   나) 청구법인이 객실소유자들 사이의 임대차계약을 통해 임대료 7%와 임대기간 10년의 잔여기간을 승계 받았다고 주장하나, 이전 호텔운영사와 동일한 계약서를 작성한 것이 아니고, 기존 임대차계약서와 달리 특약사항이 추가되어 청구법인이 주장하는 임대료 7%, 임대기간 10년의 잔여기간을 승계 받았다는 주장은 사실과 다르다.

   다) 청구법인은 이전 호텔 위탁 운영사가 객실소유자들로부터 채권가압류 및 민사소송을 당해 법원에서 판결한 판결문을 제출하였다. 특히 청구법인이 제출한 F지방법원 I(사건번호2 생략, 2017.9.1. 선고) 판결은 이전 호텔 위탁 운영사인 ㈜D가 객실소유자들로부터 2015.8.10.〜2017.5.9. 기간 중 임대료 미지급에 대한 민사소송 결과 객실소유자 97명에게 2,072백만원을 지급하라는 내용이다. 이런 자료를 제출한 의도는 연7% 임대차 약정의 결과 그에 미달하는 미지급분은 민사소송을 당해 지급의무가 생길 수 있다는 점을 주장하기 위해서 제출한 것으로 판단된다. 하지만 청구법인이 객실소유자와 체결한 임대차계약서는 특약을 통해 7% 확정 보장이 없어졌기에 청구법인에게 적용할 사안이 아니라고 판단된다. 가령 청구법인 주장이 타당하여 지급의무가 있다고 하더라도 이전 호텔 위탁 운영사인 ㈜D가 민사판결을 통해 당시 임대인들에게 지급하라고 한 금액은 ㈜D가 2018년까지 미지급 임차료(과다 계상한 임차료와 동일한 금액)로 계상한 239억 원중 21억 원 정도로 미미하다.

   라) ㈜D는 2024.9.30. 이전 청구법인의 지분 50% 출자자이자 미등기임원인 유종양이 대표로 재직한 법인이며, 2015년부터 2018년까지 B를 위탁 운영한 운영사로 당시에도 실제 임차료는 7%에 미달하게 지불하면서 장부상 임차료는 7%를 비용으로 산정하고 실제 지급한 임차료와의 차액은 부채계정인 미지급금으로 계상하여 2018년말 현재 239억 원의 미지급금을 계상하였다. ㈜D는 이후 사실상 휴업상태로 있다가 2025.5.31. 신고폐업 하였다. 폐업하기 직전 사업연도 2024년 법인세 신고서상 미지급금이 238억원이 계상되어 있어 2015년부터 2018년까지 발생한 민사채권 소멸시효 3년은 이미 도과되어 진즉에 채무소멸로 인한 채무면제이익을 계상해야 하나 채무면제이익을 계상하지 않고 폐업한 사실이 확인된다. ㈜D는 임차료 과다 계상방식을 이용하여 고액결손법인으로 둔갑하여 법인세를 전혀 납부하지 않고 폐업하였다.

   마) 청구법인은 과적심사청구서 결어를 통해 합의서가 작성된 객실소유자 객실 453 객실에 대해서는 2025년 사업연도의 채무면제이익으로, 합의서가 작성되지 않은 23호실의 해당 부분은 소멸시효 완성일이 속하는 사업연도의 이익으로 계상하고 법인세 신고할 것이라고 기재하였으나, 앞서 위탁 운영한 ㈜D 사례를 볼 때 청구법인이 만약 본 건 세무조사를 받지 않았다면 2025년 사업연도 법인세 신고시 자발적으로 198억원을 채무면제이익으로 계상하고 법인세를 납부할 가능성은 낮다고 판단된다.

  2) 청구법인은 객실소유자들과 임대차계약을 체결하면서 연 7%의 임대료 지급을 약정하였으나, 특약사항으로 ‘임대인은 수익부족을 인지하였으므로, 연 7%의 임대료를 전부 지급받지 못하더라도 임차인을 상대로 민·형사 소송 등은 제기하지 아니한다.’라고 약정하였기에 7%에 미달하게 지급받더라도 추가 회수 의사가 없음을 계약서에 명시하였다.

   가) 또한, 상기 내용을 뒷받침하는 서류로 과거 객실소유자이었던 J, K가 작성한 확인서와 유선상으로 연락한 임대인 L 등을 통하여 형식적 계약서임을 확인하였다. 이에 수익이 확정된 2022년〜2024년 기간 중 실제 지급한 임차료가 호텔 위탁 운영기간 수익비용 대응의 원칙에 부합하는 비용이고, 당초 임대차 계약서상 7% 약정금액에 근거하여 실제 지급금액보다 초과 계상된 금액은 특약으로 인해 지급의무가 확정되지 않아 손금불산입 처분한 것은 타당하다.

   나) 청구법인과 임대차계약을 작성한 객실소유자는 300여 명에 달하나 계약체결을 했던 2022년 상반기부터 단 한 명의 객실소유자도 당초 약정한 7%를 달라고 소송을 제기하지 않아 임대차계약에 대해 이의 없이 묵인한 사항이다. 청구법인이 제출한 F지방법원 M(사건번호3 생략) 청구취지 및 청구원인 변경신청서는 앞서 확인서를 작성 제시한 J가 제기한 민사소송 관련서류로 J가 대출이자를 납부하지 못하여 경매로 소유권을 잃는 과정에 마지막 3개월분의 임대료를 지급받지 못하자 J가 민사소송을 제기한 사건으로 이 사건 역시 7%를 달라고 소를 제기하지 않았다.

   다) 청구법인이 차변 지급임차료 대변 미지급임차료로 장부계상을 한다면 거래상대방 객실소유자 측에서 차변 미수임대료 대변 임대료수입으로 인식해야 하여 살펴본 결과 객실소유자 상당수는 단순경비율 적용대상자였고, 일부 개인 객실소유자 및 법인은 복식부기의무자로 표준재무상태표와 표준손익계산서상 임대료로 약정한 7%와 실제 지급액과의 차액에 대해 차변 미수임대료 대변 임대료수입으로 계상한 객실소유자는 없었다.

   라) 아울러 객실소유자들은 실제 지급받은 금액만 세금계산서를 발급하여 부가가치세와 종합소득세 신고하여 객실소유자 측에서도 스스로 받을 채권으로 인식하지 않았다는 점을 보아 청구법인의 채무 금액은 확정되지 않았다고 판단된다.

   마) 법인세법은 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 권리·의무 확정주의 및 수익·비용 대응원칙을 채택하고 있는바, 권리·의무 확정주의에 의하면, 손금의 귀속시기는 채무가 확정된 때로서 이러한 채무확정은 채무성립의 요건을 갖추고 현실적으로 급부를 하여야 할 상태를 말하고 있으나 이 사건에서는 법률적으로나 현실적으로 급부를 행한 사실이 없다.

  3) 청구법인의 주장이 타당하다면 청구법인은 적격증빙 없이 고액의 비용을 계상한 것이 되고, 객실소유자는 부가가치세 및 소득세를 과소신고한 것이 된다.

   가) 객실소유자는 대부분 일반사업자 또는 법인사업자로 청구법인이 객실소유자로부터 재화나 용역을 공급받을 경우 법인세법 제75조의5【증명서류 수취 불성실 가산세】적용에 따라 세금계산서를 발급받아야 한다. 그러나 객실소유자들은 실제 지급받은 임대료 금액을 공급가액으로 세금계산서를 발급하고 7%와의 차액분에 대하여 세금계산서 등 적격증빙을 발행한 사실이 없다. 청구법인은 용역을 제공받으면서 적격증빙을 수취하지 않았기 때문에 증명서류 수취 불성실 가산세 대상에 해당한다. 가산세 계산 내역은 아래와 같다.

   나) 2022년부터 2024년 까지 지급받지 못한 차액, 즉 청구법인이 과다 계상한 지급임차료 198억 원에 대하여 비용으로 산정하는 것이 타당하다는 청구법인의 주장대로라면 객실소유자들은 쟁점 미지급임차료를 수익으로 인식해야한다. 청구법인이 쟁점 지급임차료에 대해 지급할 의무가 있다면 거래상대방 객실소유자들은 쟁점 지급임차료에 대한 받을 권리가 확정되었기에 일단 납세의무가 성립되고 이에 부가가치세 및 소득세 신고의무가 있으며, 2025년 합의서를 통해 포기한 부분은 2025년 채권포기손실로 처리해야 한다.

나. 2018.1.31.합의서 작성 이후 객실소유자가 연7% 임대료를 지급하라고 소송을 제기한 사실이 없다.

  1) 부속합의서는 2018.1.31. 작성되었다. 합의내용상 중요부분은 제3항 “을”이 호텔운영 현실상 년 7%의 임대료를 지급하지 못하더라도 제1항의 사례처럼 “갑”과 같은 임대차 계약서 공동 이해관계자들의 피해가 발생되지 않도록 “갑”은 민·형사적인 문제를 제기하지 아니한다는 내용이다. 작성일이 중요한 이유는 부속합의서 작성 이후에는 객실소유자 중 단 한 사람도 연7%를 달라고 소송을 제기한 사람은 없다. 합의서 작성 후 발생한 소송은 호텔운영자인 청구법인이 일부 객실소유자들에게 특정 기간 임대료를 한 푼도 지급하지 않아서 J외 1인이 제기한 두 건의 소송이 전부이다. 두 건 소송에서도 7%를 주라는 판결내용이 아니고 한 푼도 지급하지 않은 것은 부당하니 소정의 미지급 임대료를 주라고 판결하였다.

  2) 청구법인이 제출한 I(사건번호2 생략, 2017.9.1. 선고) 판결문은 판결문에 ‘원고가 구하는 차임은 2015.8.10.부터 2017.5.9.까지의 것이고, 이 사건 각 임대차계약에 따른 차임과 실제 지급받은 차임과의 차액의 계산에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없다.’는 내용이 있으며, 판결문 내용을 보면 부속합의서 작성 전인 2015년〜2017년 사이의 미지급 임대료가 소송 대상임을 명백히 알 수 있다. 상기 판결 결과로 인해 호텔운영 회사는 계속된 소송에 시달릴 것이 명백하기에 2018.1.31. 객실소유자들과 계약상 지위 이전 계약 및 동의서와 함께 부속합의서를 작성한 것으로 보인다.

  3) 결론적으로 부속합의서 작성 이후 부속합의서가 있는 계약서를 작성한 객실소유자가와 이후 제10조 특약사항이 명시된 임대차 계약을 작성한 객실소유자들이 임대료로 분양가액의 7%를 달라고 소송을 제기한 사람도 없고, 7%를 주라고 판결한 사실도 없다.

다. ㈜D는 최초 운영사일 뿐 조사대상 법인이 아니며, 청구법인과 관련 없는 회사라는 청구주장에 대하여

  1) 호텔운영사인 ㈜D, ㈜N, ㈜C의 출자자 및 대표현황을 보면 실질 사주로 추정되는 O를 중심으로 구성되었음을 알 수 있다. O를 기준으로 P는 전처, Q는 아들, R은 동생이다. ㈜D의 50%출자자인 S는 청구법인 초대 대표를 역임했다.

  2) 청구법인 등 3개 호텔운영사는 동일 장소를 사업장으로 사용하고, 거래처(임대인)는 그대로 승계하고 임원을 비롯한 직원 다수를 승계하였으며, 같은 호텔 운영업을 영위 하였기에 영업의 계속성 측면에서 보아도 사실상 같은 주체가 운영하였다고 볼 수밖에 없다.

라. 본 건 쟁점 미지급임차료는 법률적으로나 현실적으로 급부를 행할 상태에 이르지 않았고 사후적으로도 행한 사실이 없다.

  1) 법인세법은 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 권리·의무 확정주의 및 수익·비용 대응원칙을 채택하고 있는바, 권리·의무 확정주의에 의하면 손금의 귀속시기는 채무가 확정된 때로서 이러한 채무확정은 채무성립의 요건을 갖추고 현실적으로 급부를 하여야 할 상태를 말하고 있으나 이 사건에서는 법률적으로나 현실적으로 급부를 행할 상태에 이르지 않았고 사후적으로도 행한 사실이 없다.

  2) 청구주장이 타당한 주장이 되려면 청구법인이 미지급임차료로 계상한 199억 원에 대하여 적격증빙 수취 없이 비용계상 했기에 당초 2022년〜2024년 사업연도 법인세 신고 시 법인세법 제75조의5【증명서류 수취 불성실 가산세】가산세 적용하여 신고하고, 거래 상대방인 객실소유자들도 본인의 임대소득으로 부가가치세 소득세를 신고했을 때 타당한 주장이 될 수 있다.

마. 결론

청구법인이 상기 내용과 같이 이 건에 대하여 지급하지 않은 과다계상 임차료는 제외하고 실제 지급한 임차료를 손금을 보아 법인세 과세표준을 재계산하여 세무조사 결과 통지한 것은 정당하다.

4.심리 및 판단

가.쟁점

  계약상 약정된 미지급 임차료를 손금불산입 법인세 과세는 부당하다는 청구주장의 당부

나.관련법령

  1) 법인세법 제19조【손금의 범위】(2021.12.31. 법률 제18590호로 개정된 것)

   ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실 또는 비용[이하 "손비"(損費)라 한다]의 금액으로 한다.

   ② 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

   ④ 손비의 범위 및 구분 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  1-1) 법인세법 시행령 제19조 【손비의 범위】(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 개정된 것)

   법 제19조제1항에 따른 손실 또는 비용[이하 "손비"(損費)라 한다]은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호의 것을 포함한다.

     6. 자산의 임차료

  2) 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

   ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

   ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  2-1) 법인세법 시행령 제71조【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 개정된 것)

   ① 법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 임대로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액과 이에 대응하는 비용을 당해 사업연도의 수익과 손비로 계상한 경우 및 임대료 지급기간이 1년을 초과하는 경우 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액과 비용은 이를 각각 당해 사업연도의 익금과 손금으로 한다.

     1. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여진 경우에는 그 지급일

     2. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날

   3) 법인세법 제75조의5 【증명서류 수취 불성실 가산세】

   ① 내국법인(대통령령으로 정하는 법인은 제외한다)이 사업과 관련하여 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 제116조제2항 각 호의 어느 하나에 따른 증명서류를 받지 아니하거나 사실과 다른 증명서류를 받은 경우에는 그 받지 아니하거나 사실과 다르게 받은 금액으로 손금에 산입하는 것이 인정되는 금액(건별로 받아야 할 금액과의 차액을 말한다)의 100분의 2를 가산세로 해당 사업연도의 법인세액에 더하여 납부하여야 한다.

다.사실관계

  1)B 임차인 변동 현황

  객실소유자로부터 객실을 임차하여 B를 운영한 위탁운영사 변동내역은 다음과 같다.

  2) 2015년 객실소유자 분양 계약 및 임대차 계약

   가) 2015.4월 객실소유자는 ㈜E로부터 B 각 객실을 분양받았다.

   분양계약서 제4조(등기분양목적물의 임대차)에 ‘매수인은 계약체결과 동시에 매도인이 지정하는 호텔자산관리회사와 임대차계약을 체결하여야 한다.’고 기재되어 있다.

   나) 2015.4월 객실소유자는 ㈜D와 B 객실 대차계약을 체결하였다.

   임대차기간은 호텔 사용승인일로부터 1개월이 되는 날로부터 10년으로 하고, 임대료는 총분양대금(부가세 제외)을 기준으로 연7%의 연간확정임대료를 10년의 임대차기간 동안 지급한다(단, 임대차개시일후 최초 사업연도 3개월 동안은 연4%를 지급한다.).

   다) ㈜D는 2015.4.20.부터 ㈜N에게 호텔의 운영을 위탁하였다.

  3) 임대차계약 지위 이전 계약(1차 승계 임대차계약) 및 합의서 작성

   가) 2018.1월 객실소유자, ㈜D, ㈜C는 계약상 지위 이전 계약 및 동의서를 체결하였다.

   나) 그 내용은 ① 객실소유자와 ㈜D 사이에 체결된 임대차계약상 임차인 지위를 2018.4.1.부로 ㈜C에게 이전하고 객실소유자는 지위이전에 동의한다. ② 임차인 지위이전에도 불구하고 ㈜D는 객실소유자에게 계약상 지위이전에 발생한 미지급 임대료와 지연 손해금을 지급한다. ③ ㈜C는 계약상 지위 이전계약 및 동의서 체결 전에 발생한 채무에 대해서는 책임을 지지 아니한다.

   다) 2018.1월 객실소유자와 ㈜C는 별도 합의서를 작성하였다.

     (1) 합의서 2. 현재 호텔에서 발생하는 수익금으로 객실소유자에게 ㈜C가 지급하기로 약정한 임대료 7%를 지급할 수 없는 형편임을 객실소유자가 충분히 인지한 후 임대차 계약을 체결되었음을 확인한다.

     (2) 합의서 3. ㈜C가 호텔운영 현실 상 연7% 임대료를 지급하지 못하더라고 객실소유자는 민·형사적인 문제를 제기하지 아니한다.

  4) 청구법인과 객실소유자 임대차 계약 및 위탁운영 계약

   가) 코로나19 등 원인으로 투숙객 감소, 호텔 운영 중단 등으로 ㈜C 적자를 거듭하자, 다수의 객실소유자들은 2022.1월 ㈜C와의 임대차계약을 해지한 후 청구법인과 쟁점 임대차계약서를 체결하였다.

   나) 1차 승계 계약시에는 객실소유자와 최초 임차인, 1차 승계 임차인이 ‘계약상 지위 이전 계약 및 동의서’를 작성하였으나, 2차 승계 계약시에는 1차 계약승계와 달리 1차 승계 임차인을 빼고 객실소유자와 2차 승계 임차인인 청구법인이 최초 임차인과 객실소유자 사이에 체결한 임대차계약서를 부속서류로 첨부하여 쟁점 임대차계약서를 작성하였다.

   다) 쟁점 임대차계약 내용은 ① 임대차 기간은 2022.2.1.부터 2025.5.8.까지, ② 임대료는 총분양가 기준으로 연7% 임대료를 임대기간 동안 매월 균등분할 지급하기로 한다. ③ 임대인은 임대차계약서 상 임차인이 지급하기로 약정한 연7% 임대료가 현재 호텔에서 발생하는 수익금으로 지급할 수 없는 상황임을 충분히 인지하였으므로, 연7%의 임대료를 지급받지 못하더라도 임대차계약서 공동이해관계자들의 피해가 발생하지 않도록 임차인을 상대로 민·형사 소송 등은 제기하지 아니한다.

   다) 2022.9.30. 청구법인과 쟁점 임대차계약을 체결하지 않은 객실소유자 객실에 대하여 청구법인은 ㈜C와 객실운영 위탁계약서를 체결하였다.

   계약 내용은 ① 청구법인은 위탁수수료로 매출액의 1%를 받는다. ② 청구법인은 합의서 조항에 따라 객실 판매수익에서 운영비를 제외한 금액을 객실소유자에게 분양대금에 비례하여 균등지급하기로 한다. ③ ㈜C가 객실소유자와 약정한 임대료 연7% 중 미지급 임대료 발생시 민·형사적인 책임은 ㈜C가 부담하기로 한다.

   라) 청구법인은 청구법인과 직접 쟁점 임대차계약을 작성하지 않은 객실운영 위탁계약서 대상 객실소유주 임대료에 대해서도 직접 임대차계약을 작성한 객실소유자와 동일하게 연7%와 실제 지급액과의 차액을 미지급금으로 손금산입 하였다.

  5)청구법인이 제출한 객실소유자 소송내역은 다음과 같다.

   가) F지방법원 T(사건번호4 생략, 채권가압류, 2016.10.7.) 선고

     (1) (소송 당사자) 채권자 객실 소유자 97명, 채무자 ㈜D, 제3채무자 U등 카드사 8개사

     (2) 청구취지 : 제3채무자 채무 가압류 신청

     (3) 청구금액 : 1,235백만원

     (4) 결정요지 : 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 가압류한다.

   나) F지방법원 I(사건번호2 생략, 임대료지급 등, 2017.9.1.) 선고

     (1) (소송 당사자) 원고 객실소유자 97명, 피고 ㈜D

     (2) 청구취지 : 2015.8.10.부터 2017.5.9.까지 기간 미지급 차임을 지급하라.

     (3) 청구금액 : 2,072백만원

     (4) 결정요지 : 임대차계약서상 차임 7%에 미달하게 지급한 금액을 지급해야한다.

   다) F지방법원 V(사건번호5 생략, 임대료, 2018.12.14.) 선고

     (1) (소송 당사자) 원고 객실소유자 97명, 피고 ㈜N

     (2) 청구취지 : ㈜D가 미지급한 차임(F지법 사건번호2 생략)을 피고가 지급하라.

     (3) ㈜N은 영업양수인으로서 ㈜D기 미지급한 차임을 지급할 의무가 있다.

   라) F지방법원 W(사건번호6 생략, 채권압류 및 추심명령, 2019.5.3.) 선고

     (1) (소송 당사자) 채권자 객실 소유자 97명, 채무자 ㈜N, 제3채무자 U등 카드사 8개사

     (2) 청구취지 : 채권자가 청구금액을 변제 받기 위해 F지방법원 V(사건번호 5 생략)(F고등법원 X 사건번호7 생략) 임대료 사건 판결에 근거하여 채권 압류 및 추심 신청

     (3) 청구금액 : 2,811백만원

     (4) 결정요지 : 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 압류한다. 압류된 채권은 채권자가 추심할 수 있다.

   마) F지방법원 Y(사건번호8 생략 임대료지급 등, 2018.12.6.) 선고

     (1) (소송 당사자) 원고 객실소유자 97명, 피고 ㈜D, ㈜N

     (2) 청구취지 : ① ㈜D는 2017.5.10.부터 2017.10.9.까지 기간 미지급 차임을 지급하라. ② ㈜N은 ㈜D 채무를 함께 부담하라.

     (3) 결정요지 : ① ㈜D는 원고가 주장하는 차임을 지급하라. ② ㈜N은 ㈜D로부터 호텔 운영을 위탁 받은 별개 법인으로 청구주장은 이유 없다.

  6) 청구법인과 객실소유자 J 임대료 청구소송(F지방법원 M 사건번호 3생략, 2024.7.1. 선고)

   가) 2023.9.15. B 호실 객실소유자 J는 청구법인을 상대로 미지급임대료 지급청구의 소를 제기 하였다.

   나) J는 청구법인과 임대차계약을 체결하지 않은 상태로, 기존 임차인인 ㈜C와 청구법인 객실운영 위탁계약에 따라 2022.10.1.부터 청구법인이 객실을 운영하고, 임대료를 지급하였다.

   다) 청구내용은 청구① 2020.9.16.부터 2022.10.31.까지 미지급 임대료 53백만원(총분양대금의 연5.5%) 지급하고, 청구② 2023.3.1.부터 2023.8.22.까지 미지급 임대료 4백만원(총분양대금의 연4.4%)을 지급하라.

   라) 판결요지는 ①2022.9월까지 임대료는 청구법인과 ㈜C가 객실운영 위탁계약을 체결하기 전에 발생한 금액으로 청구법인이 지급할 의무가 없다. ② 2022.10.1. 이후 미지급 임차료 4백만원에 대해서는 청구법인이 지급의무를 다투지 아니하므로 청구금액을 지급하라.

   마) 청구인이 제출한 미지급임차료 내역에는 객실OOOO호에 대한 미지급 임차료 49백만원이 기재되어 있으나, 청구법인은 소송과정에서 OOOO호에 계상한 미지급 임차료를 객실소유자 J게 지급하지 않았다.

  7) 2018.4.1. 객실소유자와 ㈜C 합의서 작성 후 소송

   가) 2018.4.1. 객실소유자와 연7% 미달하게 지급하더라도 민·형사상 문제를 제기하지 않는다는 합의서가 작성된 이후 임대료 연7% 지급을 청구하는 소송제기는 확인되지 않는다.

   나) 2018.4.1. 합의서 내용은 2022.2.1. 청구법인과 객실소유자와 임대차계약서에 특약사항으로 기재되었다.

  8) 객실소유자에게 임대료 지급

   가) 청구법인은 객실소유자에게 총분양대금 기준으로 연7%에 미달하는 임대료를 지급하였으며, 구체적인 지급기준은 없다고 답변하였다.

   나) 객실소유자는 실제 지급받은 임대료를 공급가액으로 청구법인에게 세금계산서를 발행하였으며, 쟁점 미지급임차료 금액에 대해 세금계산서를 발행하지 않았다는 사실에 다툼은 없다.

   다) 청구법인은 쟁점 미지급임차료 금액에 「법인세법」 제116조【지출증명서류의 수취 및 보관】에서 정한 증빙서류를 수취하지 않았다.

   라) 객실소유자들은 쟁점 미지급임차료를 부가가치세 과세표준, 종합소득세 수입금액 또는 법인세 수입금액으로 계상하지 않았다.

  9) 청구법인 법인세 신고내역

   가) 2025년 사업연도 청구법인은 합의에 따른 ‘미지급임차료 채무면제이익 처리, 미지급임차료 소멸시효완성 채무면제이익 처리’ 명목으로 채무면제이익 19,403백만원을 계상하였다.

   나) 표준재무상태표 미지급금이 2024년 사업연도 21,181백만원에서 2025년 사업연도 2,038백만원으로 감소하였다.

  10) 관련법인 법인세 신고내역

   가) ㈜D는 2025.5.31. 폐업하고 제출한 법인세 신고서 표준재무상태표에 미지급금 23,808백만원이 계상되어 있다.(부채총계 23,826백만원)

   나) ㈜C 2025년 사업연도 법인세 신고서 표준재무상태표에 미지급금 27,953백만원이 계상되어 있다.(부채총계 28,445백만원)

라.판단

  1)관련 법리

  「법인세법」제40조 제1항에 의하면, 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 하고, 여기서 권리 확정주의란 과세상 소득이 실현된 때가 아닌, 권리가 발생한 때에 소득이 있는 것으로 보고 당해 연도의 소득을 산정하는 것으로 실질적으로는 불확실한 소득에 대하여 장래 실현될 것을 전제로 하여 미리 과세하는 것을 허용하는 원칙이기는 하나, 그와 같은 권리확정주의에서 ‘확정’의 개념은 소득의 귀속시기에 관한 예외 없는 일반원칙으로 단정하여서는 아니 되고, 구체적인 사안에 관하여 소득에 대한 관리ㆍ지배와 발생소득의 객관화 정도, 납세자금의 확보시기 등까지도 함께 고려하여 그 소득의 실현 가능성이 상당히 높은 정도로 성숙ㆍ확정되었는지 여부를 기준으로 귀속시기를 판단하여야 한다(대법원 2002.7.9. 선고 2001두809 판결 참조).

  2)쟁점 미지급임차료를 손금불산입한 처분에 대한 판단

  쟁점임대차계약서 특약사항으로 객실소유자는 쟁점 미지급임차료의 지급을 청구할 수 있는 권리가 없어 쟁점 미지급임차료를 객실소유자의 권리행사가 가능한 온전한 채권이라고 보기 어려운 점, 2018년 합의서 작성 이후 객실소유자들이 분양가액의 연7% 임대료를 청구하는 소송을 제기한 사실이 없는 점, 객실소유자는 쟁점 미지급임차료에 대하여 세금계산서를 발행하지 않았고, 청구법인은 어떠한 지출증빙도 수취하지 않은 사실에 비추어 보건대 객실소유자들이 쟁점 미지급임차료를 수익이나 채권으로 인식하지 않은 것으로 보이고

  청구법인은 객실소유자 J 보유 객실에 대해 분양가액의 연7%와 실제 지급액과의 차액을 미지급 임차료로 이미 계상하고 있는 상황에서 J가 분양가액의 연5.5%, 연4.4% 임대료를 청구하는 소송을 제기하였음에도 J에게 미지급임차료를 지급하지 않은 사실, 쟁점 미지급임차료를 객실소유자들에게 지급한 사례가 없는 사실을 볼 때 청구법인은 당초부터 쟁점 미지급임차료를 객실소유자들에게 지급할 의사가 없었던 것으로 보는 것이 타당하고

  그렇다면 쟁점 미지급임차료는 채무성립의 요건을 갖추고 현실적으로 급부를 하여야 할 상태에 이르렀다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보건대 쟁점 미지급임차료 손금불산입 처분이 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로「국세기본법」제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.