주 문

이건 과세전적부심사청구는 일부채택합니다.

이 유

1.과세예고통지 내용

가. 청구인은 1998.6.17. 부친 A와 함께 울산광영시 B소재 토지(이하 “쟁점 토지”이라 함)를 공동(50:50)으로 취득하고, 1999.12.27. 청구인 단독 명의로 그 지상에 상업용 건물(이하 “쟁점 건물”이라 함)을 신축하였다.

나. 청구인은 2009.4.13. A이 사망하여 쟁점 토지 지분 2분의1을 상속 받았다.

다. 청구인은 2021.7.8. 쟁점 토지·건물을 0,000,000,000원에 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 않았다.

라. 통지관서는 매매를 취득원인으로 취득한 쟁점 토지 지분 2분의1과 쟁점 건물 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어, 취득가액을 환산가액으로 하여 2025.10.17. 2021년 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 과세하겠다는 과세예고통지를 하였다.

마.청구법인은 이에 대하여 2025.11.7. 이 건 과세전적부심사를 청구하였다.

2. 청구인 주장

가.양도소득이 발생하지 않았기 때문에 양도소득세 과세예고통지는 부당하다.

  1)상가 월세 수입으로 대출금 이자를 감당할 수 없어서 강제 경매를 피하기 위해서 불가피 하게 매각하였으며 쟁점토지·건물 관련 비용은 다음과 같으며, 양도차익이 없기 때문에 양도소득세 과세는 부당하다.

  2) 1997년 건설교통부 고시 표준건축비용이 968,000원/㎡으로 이를 적용하면 쟁점건물 건축비용은 000,000,000원이다.

   가) 2025년 기준 4층 상가 건축 비용은 평당 600만 원 후반에서 700만 원 초중반대부터 시작하며, 총 공사 면적(대지 면적과 건폐율에 따라 다름), 자재, 디자인, 지역에 따라 크게 달라지며, 단순 계산 시 평당 700만원 기준 약 14억 원 이상이 들 수 있고 설계, 인허가, 부대비용 등이 추가된다. 예를 들어, 200평 규모의 4층 상가 건물의 경우 최소 14억 원부터 시작하며, 현실적으로는 10억 원 후반에서 20억 원 이상까지도 소요될 수 있다.

   나) 1997년 당시 3층 규모의 철근 콘크리트 공공건물 신축 공사비 예산은 다음과 같다.

     (1) C군청 별관 (지하 1층～지상 3층): 연면적 1,536㎡(약 465평) 기준 총 건축비 약 0억 원으로, 평당 약 000만 원 수준이다.

     (2) 부천시 시설 (지하 1층～지상 3층): 1997년 당시 사업비 기준 약 00억 원 규모의 사례도 확인된다.

   다) 요약하면 1997년 당시 일반적인 철근 콘크리트조 건물의 평당 공사비는 사양과 용도에 따라 약 000만원에서 000만원 사이에서 형성되었다.

  3) 대출금은 토지 매입이나 건축비로 인한 대출이 아니며, 재산세, 의료보험료 등이 없어서 자금을 대출하였고, 쟁점부동산 보유기간 17년 동안 대출이자로 000백만원을 납부하였다.

  4) 2018년 1층 명도비용으로 00,000,000원을 사용하였다.

  5) 2021년 2층 명도비용으로 00,000,000원을 사용하였다.

  6) 쟁점부동산 보유기간 동안 도로 사용료 0,000,000원을 납부하였다.

3. 통지관서 의견

가. 실지거래가액이 확인되지 않는 토지 지분 50%와 건물 취득가액을 환산취득가액에 의하여 결정한 과세예고 통지는 정당하다.

  청구인은 쟁점 토지·건물 취득가액이 000백만원이라고 주장하나, 사실을 입증할 거래계약서와 금융증빙 등 객관적인 증빙이 전혀 없으며 단순히 청구인이 취득가액을 000백만원 정도라고 추정한다고 하여 이를 증거로 실제 취득가액을 000백만원으로 인정하기는 어렵다.

나. 대출이자는 취득가액에 해당하지 않으며, 청구인 주장 명도비용은 증빙으로 확인되지 않았으므로 양도비로 인정할 수 없다.

  1) 청구인은 대출이자 및 명도비용이 필요경비로서 양도차익 계산시 공제되어야 한다고 주장하나, 양도자산 취득자금의 대출이자는 「소득세법」에서 열거된 필요경비 중 어느 하나에도 해당하지 않으므로 양도소득세를 계산함에 있어 공제할 필요경비에 해당하지 않는다.

  2) 아울러 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용이 「소득세법」상 필요경비로 인정받기 위해서는 그 지출사실이 매매계약서나 금융증빙 등에 의하여 확인되어야 하나, 청구인은 이를 입증할 매매계약서와 금융증빙 등 객관적인 증빙을 전혀 제출하지 않아 필요경비로 인정하기는 어렵다.

다. 취득가액 및 필요경비에 대한 입증책임은 납세자에게 있으며, 청구인이 제출한 증빙만으로는 취득가액 및 필요경비를 인정할 근거가 없으므로 본 과세예고통지는 정당하다.

4.심리 및 판단

가.쟁점

공시지가 상승률로 추정한 토지가액, 현재 건축비로 추정한 건물 신축비용, 대출금 이자, 명도비용, 도로 사용료를 양도소득의 필요경비로 공제해야 한다는 청구주장의 당부

나.관련법령

  1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부 개정된 것)

   ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

     1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

       가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

       나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

     2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

     3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

     2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

       가. 제1항제1호나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

       나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

   ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

  3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2021.5.4. 대통령령 제31659호로 일부 개정된 것)

   ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

     1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

       라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

   ⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

     1. 토지

        취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100

     2. 건물

       나. 가목외의 건물

　 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100

   ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

   ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

  4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

   ① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

     1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

   ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

     2. 법 제94조제1항제1호 및 제2호가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

   ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

     1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

     2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

     3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다.사실관계

  1) 청구인 쟁점 토지·건물 임대사업 내역

   가) 청구인은 쟁점 토지·건물 소재지에서 부동산 임대업 간이사업자를 운영하다 2022.10.31. 폐업한 것으로 대내포탈시스템에서 확인된다.

   나) 쟁점 토지·건물 양도 직전인 2020년 과세연도 청구인은 위 임대사업 관련 수입금액 00백만원에 대해 단순경비율을 적용하여 종합소득세를 신고하였다.

  2)쟁점 토지 취득가액

   가)청구인은 쟁점 토지·건물 양도가액 0,000백만원이 양도시 쟁점 토지 공시지가 0,000백만원의 1.95배에 해당하는 것을 근거로, 1999년 쟁점 토지 기준시가 000백만원에 1.95를 곱하여 토지 취득가액 000백만원을 산출하고, 최소한 000백만원이 쟁점 토지 취득가액이라고 주장하였다.

   나) 처분청은 1998.6.17. 청구인이 취득한 쟁점 토지 지분 1/2을 「소득세법 시행령」제176조의2제2항제2호에 따라 환산취득가액 000백만원으로 계산하고, 2009.4.13. 상속으로 취득한 쟁점 토지 지분 1/2은 상속세 결정가액인 000백만원으로 계산하여, 본 건 양도소득세 결정시 쟁점 토지 취득가액 000백만원을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 결정하였다.

  3) 쟁점 건물 취득가액

   가) 청구인은 현재 기준 150평 4층 상가 건축비는 000백만원 이상이며, 동 금액에 물가상승률을 감안하여 건축비용 평당 2,500,000원, 토목비용 평당 800,000을 추정하고 쟁점 건물 취득가액은 최소 000백만원이라고 주장하고 있으며, 쟁점 건물 건축 계약서 등 실제 투입된 비용과 관련하여 제출된 자료는 없다.

   나) 처분청은「소득세법 시행령」제176조의2제2항제2호에 따라 쟁점 건물 취득가액을 환산취득가액 000백만으로 하여 본 건 양도소득세 결정하였다.

  4) 청구인 주장 은행 대출금

   가) 청구인은 28년간 보유하면서 대출금 00억원이 은행 이자로 지출되었기 때문에 양도소득에서 차감해야 한다고 주장한다.

   나) 쟁점 토지·건물에 근저당권이 설정된 대출금 내역은 <표1>과 같다.

   다) 청구인이 주장하는 대출금 대출일은 쟁점 토지·건물 취득(1998.6.17., 1999.12.27.)일과 시기상 차이가 있다.

  5) 청구인 주장 1층 명도비용

   가) 청구인은 1층 임차인 D 퇴거를 위하여 00백만원을 지출하였다고 주장한다.

   나) 2016.3.29. D는 보증금 0,000,000원 월차임 0,000,000원에 쟁점 건물 1층을 임차하여 꽃 소매상을 운영했던 것으로 대내포탈시스템에서 확인되며, 청구인은 D가 입주 후 4개월 임차료만 입금하고 2016.7월부터 임차료를 입금하지 않았다고 한다.

   다) 청구인이 제출한 은행거래내역에는 2018.11.22. D에게 0,000,000원을 송금한 내역이 확인되며, D 퇴거시기는 동 송금이 이루어진 시기라고 청구인이 심리담당자에게 답변하였다.

   라) 양도일 이전에 1층 명도가 이루어진 이유에 대해 청구인은 계속해서 쟁점 토지·건물을 양도하기 위해 노력해 왔으며, 1층 명도가 이루어지지 않으면 양도하기가 어려워 퇴거 시켰다고 답변하였다.

  6) 청구인 주장 2층 명도비용

   가) 청구인은 2층 임차인 E 퇴거를 위하여 00,000,000원을 지출하였다고 주장하며 E에게 명도비용 00,000,000원, 이사비 0,000,000원 송금 증빙을 제출하였다.

   나) E는 주짓수 도장을 운영하는 사업자로 2017.5.31. 쟁점 토지·건물 소재지에 보증금 00,000,000, 월차임 0,000,000에 입주하여 사업을 영위하다 2021.5.28. 퇴거한 것으로 대내포탈시스템에서 확인된다.

   다) E보증금이 00백만원이나 0백만원만을 반환한 이유에 대해 4개월분 미납 월세를 차감하여 반환하였다고 주장하며 월세 입금내역과 계좌내역을 제출하였으며, 제출된 자료에 따르면 4월 월세가 미납된 사실이 확인된다.

   라) 쟁점 토지·건물 양도 계약서 특약사항에 ‘2층 현세입자 명도를 매도인이 책임 부담한다. 본 계약 이후 명도기간은 최고 6개월 정도로 한다. 단 현세입자 2층 명도 후에 잔금을 친다. 명도날을 넘길 경우 재협의 하거나 잔금일을 협의한다.’고 기재되어 있다.

  7) 도로 사용료

  청구인은 쟁점 부동산 관련하여 매년 도로 사용료를 납부하였으며, 총부과한 도로 사용료는 0백만원이라고 관련 자료를 제출하였다.

라.판단

  1)관련 법리

   가) 관련 법령에 따르면 양도소득세 양도차익을 계산할 때 토지 및 건물의 취득가액은「소득세법」제97조 제1항제1호에서 정한 필요경비로서 원고가 입증하여야(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결) 하는 것이며,

   나)「소득세법 시행령」제163조제5항제1호라목에 따라 필요경비로 인정되는 명도비용은 ‘매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출’하는 것으로 규정되어 있다.

  2) 청구인 주장 토지 및 건물 취득가액에 대한 판단

   가) 청구인이 주장하는 쟁점 토지 및 건물 취득가액은 「소득세법」에서 규정하고 있는 필요경비 계산식에 해당하지 않는 방법으로 산출된 금액이므로 이를 취득가액으로 인정할 수는 없는 점,

   나) 청구인이 1998.6.17. 쟁점 토지 지분 1/2 취득 실지거래가액과, 쟁점 건물 취득 실지거래가액을 제시하지 못하고 있는 점을 볼 때, 「소득세법 시행령」제176조의2제2항제2호에 따라 환산취득가액을 필요경비로 공제하고 양도소득세를 결정한 통지관서 처분은 달리 잘못이 없다.

  3) 청구인 주장 대출금 이자 필요경비 해당 여부에 판단

  대출금 이자는 「소득세법」에서 규정하고 있는 양도소득 필요경비에 해당하지 않으므로, 대출금을 대출금 이자로 사용했으므로 대출금을 필요경비로 공제해야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

  4) 명도비용 필요경비 해당 여부 판단

   가) 1층 명도비용은 매매계약에 따른 의무 이행인 아닌 점, 본 건 양도계약과 직접적인 연관성이 있다고 볼 수 없는 점을 볼 때 청구주장은 받아들이기 어렵다.

   나) 2층 명도책임을 매도인인 청구인이 부담한다고 쟁점 토지·건물 매매계약서 특약사항에 기재된 점, 2층 임차인 E에게 명도비용 00,000,000원을 지급한 사실이 계좌 송금내역을 통해 확인되는 점을 볼 때, 2층 명도비용을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 이유 있다.

   다) 따라서 2층 명도비용 00,000,000원을 기준시가 비율로 안분하여 개산공제 금액이 필요경비로가 적용되는 1998.6.17. 토지 취득, 1999.12.27. 건물 취득 부분에 해당하는 금액은 제외하고, 실지거래가액으로 취득가액을 산정한 2009.4.13. 토지 취득 금액에 해당하는 명도비용 0,000,000원을 필요경비로 보아 쟁점 양도소득 과세표준에서 차감하는 것이 타당하다.

  5) 청구인 주장 도로 사용료 필요경비 해당 여부에 판단

  도로 사용료는 「소득세법」에서 규정하고 있는 양도소득 필요경비에 해당하지 않으므로, 이를 필요경비로 공제해야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로「국세기본법」제81조의15제5항제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.