[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.7.21. OOO 대지 및 그 지상 건축물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 취득한 후 2023.1.16. A 외 3인(이하 “피해자들”이라 한다) 등이 청구인을 상대로 제기한 민사소송 및 형사사건(OOO)에 대한 합의과정에서 쟁점부동산과 쟁점외 오피스텔의 소유권을 이전하였고, 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 피해자들과 체결한 쟁점부동산의 매매계약서, 부동산 등기부등본 등에 의하여 확인된 가액(쟁점부동산 OOO원, 오피스텔 OOO원)을 쟁점부동산의 실제양도가액으로 보아 2026.1.8. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함)을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2019.1.4. 청구인에 대한 형사사건으로 인해 인천구치소에 구속되었고, 이후 서울구치소 등을 거쳐 현재 화성직업훈련교도소에 수감 중이다.

 청구인은 2023.1.13. 형사사건(OOO) 및 민사사건의 포괄적인 합의를 위해 피해자들에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하였고, 이에 따라 피해자들은 청구인을 위하여 처벌불원서를 작성하였으며, 위 처벌불원서는 청구인의 형사재판에 양형자료로 제출되었다.

 다만, 청구인은 피해자들과의 합의가 이루어질 당시 재판에서 무죄를 주장하고 있었고, 이에 따라 청구인이 부담해야 할 채무가 전혀 존재하지 아니한다고 주장하고 있었으나, 이해관계자들이 많고, 수많은 소송을 감당하기에는 부담이 되어서 결국 포괄적으로 합의하는 내용으로 쟁점부동산의 소유권을 이전하게 된 것이다.

쟁점부동산의 지급으로 인하여 채무자들의 소멸된 채무액이 불분명하므로, 쟁점부동산은 포괄적인 민·형사사건의 합의 과정에서 이전된 것이어서 청구인이 지급한 합의금액이 불분명하므로, 쟁점부동산의 실제양도가액은 매매사례가액 등을 고려하여 재산정하여야 한다.

 (2) 쟁점부동산은 준주거지역의 상가건물로, 피해자들에게 소유권을 이전할 당시 달리 감정평가를 받은 자료가 없으므로 인근 유사부동산의 사례를 통해 산정하여야 한다.

 쟁점부동산 인근에 위치한 OOO 상가건물의 경우 쟁점부동산과 위치(준주거지역), 대지면적, 연면적, 준공연도, 용도 등이 상당히 유사하고, 오히려 쟁점부동산과 비교할 때 대로변 및 지하철역과의 접근성, 추가 지하층 확보 등 이용 효율성이 훨씬 우수한 것으로 판단됨에도 2019년도 감정평가액이 약 OOO 원, 2021년 6월경 실거래가가 약 OOO 원으로 확인된다.

 2022년부터 기준금리의 급격한 상승(약 0.5% → 3% 이상)으로 부동산 시장은 조정 국면에 집입한 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 가격은 청구인이 매수한 가격인 약 OOO 내외로 산정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

나. 처분청 의견

 청구인은 서울중앙지방법원 및 인천지방법원에 계류된 민사(손해배상)소송 8건과 서울고등법원 및 인천지방검찰청에서 수사 중인 형사 사건 등 다수의 법적 분쟁에 연루되어 있었고, 이러한 민·형사상의 채무 문제를 종결하기 위하여 2023.1.13. 피해자들과 합의를 진행하였으며, 그 대가로 쟁점부동산의 소유권을 피해자들에게 양도하기로 하는 내용의 합의서를 작성하였다.

 피해자들이 쟁점부동산에 대한 임대사업자등록 신청시 제출한 매매계약서상 기재된 매매가액과 동일한 금액이 부동산등기부등본에 기재된 실거래가액으로 확인되는바, 이는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 합의된 실지거래가액으로 추정되므로 청구인의 주장은 인정될 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 피해자들과의 합의과정에서 소유권을 이전한 쟁점부동산의 실거래가액이 불분명하므로 인근 부동산의 시세 등을 고려하여 양도가액을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2023.12.31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것)

 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.(각 목 생략)

제96조(양도가액) ① 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래된 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

 제129조(토지등 매매차익과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 법 제69조에 따른 토지등의 매매차익은 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다.

② 제1항 제2호를 적용할 때 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제176조의2 제3항 각 호의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액을 매매가액으로 한다. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호에 따른 매매사례가액 또는 같은 항 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액은 적용하지 아니한다.

 제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤ 법 제114조제5항 본문에서 “양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우

2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우

 가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여 「국세기본법」 제45조의3에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 “기한후신고”라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자에게 통보하였을 것

 나. 신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것

 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 “감정평가법인등”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 청구인은 2023.1.13. 청구인을 피고로 하여 제기된 민사소송( OOO)과 관련하여 그 원고 472명(피해자들 포함)에게 쟁점부동산들의 소유권과 본인 명의의 예금채권을 지급하기로 하는 내용의 합의서를 작성하였다.

<합의서 중 일부 발췌>

ㅇㅇㅇ

  (나) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산은 2017.8.14. 매매(매매가액 OOO원)를 원인으로 청구인 명의로 소유권이전등기되었고, 2023.1.13. 매매(매매가액 OOO원)를 원인으로 2023.1.16. 피해자들 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

  (다) 피해자들이 쟁점부동산에 대한 임대사업자등록 등의 사유로 처분청에 제출한 매매계약서에 따르면, 청구인은 2023.1.13. 피해자들과 쌍방합의 하에 쟁점부동산의 매매대금을 OOO원(토지분 OOO원, 건물분 OOO원)으로 하는 매매계약을 체결하였고, 청구인이 날인한 것으로 나타난다.

<쟁점부동산의 매매계약서>

ㅇㅇㅇ

  (라) 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명하다고 주장하면서 쟁점부동산 인근에 소재한 OOO 대지 및 그 지상 건축물에 대한 2019년도 감정평가서(감정평가기준일 2019.8.23., OOO원), 실거래가조회내역(2021년 6월, OOO원) 등을 제출하였다.

<쟁점부동산 인근 부동산에 대한 감정평가서(2019.8.23.기준)>

ㅇㅇㅇ

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 피해자와의 합의과정에서 소유권을 이전한 쟁점부동산의 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 인근 부동산의 시세 등을 고려하여 양도가액을 재산정하여야 한다고 주장하나,

 청구인은 피해자들과 쌍방합의 하에 쟁점부동산의 매매계약서를 체결하였고, 매매계약서상 쟁점부동산의 매매대금을 OOO원으로 기재하고 날인한 점, 쟁점부동산의 매매계약서를 근거로 부동산 실거래가액(OOO원)이 신고된 후 등기되었고, 피해자들이 쟁점부동산에 대한 임대사업자 신고시 처분청에 쟁점부동산의 매매계약서를 제출한 점, 청구인이 제시한 쟁점부동산 인근 부동산의 감정평가액(2019년 8월, OOO원), 실거래가 조회내역(2021년 6월, OOO원) 등은 쟁점부동산의 양도일 전후 3개월 이내의 매매사례가액 또는 감정가액에 해당하지 아니하고, 이를 쟁점부동산의 매매계약서, 부동산 등기부등본 등에 의하여 확인된 가액과 달리 쟁점부동산의 시가로 인정할만한 증빙은 제시되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.