주 문

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.

이 유

1.통지내용

가. 청구법인은 부동산 개발을 목적으로 2020.10.12. 설립된 법인으로 현재 울산광역시 A 일원 주상복합 개발사업을 진행하고 있다.

 청구법인은 울산광역시 A~B 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 2021.9.10. 취득하고, 쟁점부동산 중 주택(이하 “쟁점주택”이라 함)에 대해 주택건설사업 목적의 멸실예정 주택으로 2022～2024년 과세연도 종합부동산세 신고 시 합산배제 대상으로 신고하였다.

나. 통지관서는 종합부동산세 합산배제 종합점검 결과, 쟁점주택은 취득일로부터 3년이내 멸실요건을 충족하지 못하였다고 보아 합산배제 대상에서 제외하여 2022～2024년 과세연도 종합부동산세 및 농어촌특별세 518,922,364원을 2025.09.26. 과세예고통지하였다.

다. 청구법인은 이에 대해 2025.10.22. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구 주장

가. 청구의 목적

 본 청구는 “타인의 유치권행사로 인하여 청구법인이 쟁점주택을 취득한 후 3년 이내에 멸실시키지 못한 것이 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제21호에서 규정하고 있는 정당한 사유에 해당하여 2022년 204,948,624원, 2023년 159,493,828원, 2024년 154,479,812원의 종합부동산세 과세예고통지를 취소한다”라는 결정을 구함을 그 목적으로 한다.

나. 사실관계

 1) 청구법인은 부동산개발업을 영위하고 있는 법인으로 주상복합 건물을 신축판매할 목적으로 울산광역시 A 외 총 15필지를 2021.9.10. 취득하였다.

 2) 청구법인은 쟁점주택을 취득한 후 입주하여 있는 거주자를 이주시키고자 전기 공급을 해지하고 상하수도 급수장치를 폐전하였다.

 3) 2022.7월 쟁점주택이 포함된 울산광역시 A 일원 총 15필지에 있는 철거 대상 건축물은 총 11개 동으로 D㈜[대표자 E, 부산시 F]과 건축물해체공사 계약을 체결하였다.

 본건 건축물해체공사를 위하여 D㈜의 현장소장으로 참여한 G(H, 건설업/철거공사)가 I(건설업/비계) J에게 공사 현장 바깥 울타리 가림막 비계공사를 발주하여 시공하였다.

 일부 건물 해체를 진행하던 2023년 I의 J가 철거현장에 유치권 행사에 대한 게시물을 게시하였으며, 2023.9.7. 유치권 행사 소장^*을 법원에 접수하였다.

* (청구 이유) G가 비계공사 대금을 미지급

 4) 한편, 2024.5월 경 K^*은 ㈜L(부산시 M)이라는 회사를 설립한 다음, 청구법인과 D㈜이 체결한 철거공사 계약을 ㈜L이 승계하여 할 수 있도록 협조를 요청하였으나, 청구법인은 기존 계약자인 D㈜이 철거공사를 포기하지 않는 한 ㈜L과 철거공사 계약을 체결할 수 없다고 하였다.

* K는 한국토지신탁의 임원과 인연이 있는 사람이며, 청구법인과 D㈜의 건물해체공사 계약을 주선한 인물임

K는 D㈜에게 철거공사의 포기를 요청하였으나 투입금 정산 등에서 이견을 좁히지 못하여 공사포기서를 받지 못하였다. K는 ㈜L이 철거계약을 하지 못하게 되자 I와 더불어 유치권 행사에 합류하였다.

 5) 청구법인은 D㈜ 현장소장 G와 유치권 해결을 위해 I의 J에게 연락을 취하였으나, K와 입을 맞춘 것인지 I는 유치권 종결에 응하지 않다가 I로부터 채권 양도양수를 받았다고 주장하는 K마저 유치권을 주장하며 현재까지도 건축물해체공사를 방해하고 있다.

 6) D㈜은 K의 횡포를 더 이상 참지 못하고 지난 2025.3.14. 청구법인에 계약 포기각서를 제출하였고, 청구법인은 N㈜와 해체공사 계약을 맺고 현재 건축물 해체공사를 진행하고 있으며, 본 건 과세 대상이 된 쟁점주택은 2025.5.9. 현재 해체가 완료되어 멸실 신고 절차를 진행하고 있다.

 7) ㈜L의 K는 청구법인과 철거계약에 이르지 못한 것에 앙심을 품고 현재도 해체공사 방해의 목적으로 해체공사 현장을 사진 촬영하고 울산시 O구청 건축 인ㆍ허가 관련 부서에 끊임없는 민원을 제기하고 있어, O구청에서 2025.5.8. 국민신문고 민원 접수 안내공문, 2025.5.12. 건축물해체공사 중지 통보 공문을 발송했고 현재 해체공사는 중지되어 있다.

 8) 유치권자인 I의 J는 2024.3.12. 부산지방법원에서 승소판결을 받았으며, G와 2025.3.18. 공사대금 및 자재비용의 지급에 합의하였다.

 * 2025.3.26. G는 I에게 유치권 종결에 대한 내용증명을 발송

다. 청구법인 주장

 1) “정당한 사유”라 함은 부동산의 취득목적에 비추어 고유업무에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유업무에 사용할 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애사유와 장애정도, 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다.

 또한 판례는 “공사 중단의 정당한 사유”란 공사를 중단한 사유가 행정관청의 금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 공사를 진행하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 부득이하게 공사를 진행하지 못한 경우를 말하는 것(대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248 판결)이라고 하였다.

이를 종합하면 “정당한 사유”란 법령상 또는 행정관청의 금지ㆍ제한 등 외부적인 요인뿐만 아니라 내부적으로 공사를 진행할 수 없는 사실상의 장애가 발생하여 정상적인 노력을 다했음에도 불구하고 공사를 진행하지 못한 경우도 포함되어야 할 것이다.

 2) 청구법인은 쟁점주택을 철거하는데 장애를 제거하기 위하여 취득할 때부터 거주자의 퇴거를 위하여 노력하였다.

 청구법인은 쟁점주택을 철거하기 위하여 건물 철거를 위한 적법 절차를 이행하고 있었으며, I의 유치권 주장이 있기 전에는 쟁점주택을 철거하는데 아무런 지장이 없었다.

 유치권 행사 당사자인 H(대표 G)와 I(대표 J) 사이에 합의가 되지 않아 법적 분쟁이 발생하였고, 철거업체[㈜L, D㈜]들은 철거공사를 독점하기 위하여 유치권 해결을 위한 합의에 응하지 않아 법정 분쟁이 발생하였다.

 청구법인의 대표는 D의 현장소장 G와 협의체 회의를 개최하는 등 다양한 방법으로 유치권 분쟁을 해결하기 위하여 부단히 노력하였다.

 3) 청구법인은 계약업체 간 쟁점주택에 대한 유치권 행사로 인하여 어쩔 수 없이 철거할 수 없었던 사정을 참작하여 주기 바란다.

 쟁점주택은 2025.4월부터 2025.8월 사이에 철거가 이미 완료되었으며, 2022. 2월에 발생한 우크라이나 전쟁으로 말미암아 공사비의 급상승과 분양시장의 급랭, PF대출 불가 등 제반적 건설 시장의 침체에 의한 많은 어려움이 있었음에도 불구하고 사업의 완성을 위하여 불철주야 노력하여 2025.3월에 PF를 실현하였다. 2025.8.20. 울산광역시 O구청으로부터 착공필증을 받아 현재 건축공사를 진행하고 있으며, 청구법인은 본 사업을 포기한 적이 없이 지속적으로 착공하기 위하여 노력하였다.

 청구법인이 본 사업을 지속성 있게 추진하여온 점 등을 살펴 쟁점주택을 취득한 후 3년 이내에 멸실시키지 못한 것이 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제21호에서 규정하고 있는 정당한 사유에 해당하는 것으로 보아 이 건 과세예고통지를 취소하여 줄 것을 요청한다.

3. 통지관서 의견

1) 청구법인이 2022.12.1. 신고한 ‘주택건설사업 목적 멸실예정주택 종합부동산세 합산배제 신고’는 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조제1항21호【합산배제 사원용 주택 등】에 따라

‘주택건설사업자’가 주택을 건설하기 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 ‘취득일로부터 3년 이내 멸실’시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)을 말하는 것이나, 쟁점주택은 취득일(2021.9.10.)로부터 3년(2024.9.9.)이내 멸실되지 않았다.

2) 청구법인은 2025.08.22. 종합부동산세 합산배제 관련 해명자료 제출안내를 수령 후 2025.8.29. A외 해체공사 완료 신고증 외 별도 소명자료를 제출하지 않았다.

3) 청구법인은 쟁점주택 취득 후 철거를 하기 위하여 사업을 진행하였으나 철거공사 중 철거업체 간 유치권 행사 등으로 3년내 멸실시키지 못하였으므로 이는 ｢종합부동산세법 시행규칙｣ 제4조의4의 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생한 것으로 보아야 한다고 주장하나

건설사업의 통상 사업기간을 감안하여 사업을 게을리 추진하지 말라는 취지로 3년의 유예기간을 둔 취지에 비추어 볼 때(대법원 2025.7.16. 선고 2023두50516 판결 참조), 건설사업에서 철거 중 유치권 행사 등으로 인한 사업지연은 철거공사 중 흔하게 발생하는 것으로 충분히 취득 당시에도 예측 가능한 사유로 판단되므로, 쟁점주택에 대한 이 건 종합부동산세 과세예고통지는 적법하다.

4. 판단

가. 쟁점

 쟁점주택은 철거용역 업체들 사이의 유치권 행사 등 부득이한 사유로 취득일로부터 3년 이내에 멸실하지 못하였으므로, 합산배제 대상에서 제외하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 종합부동산세법 제8조【과세표준】

  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

   2.제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

 1-2) 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】

  ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

   21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다) <신설 2025.2.15.>

    마.「주택법」에 따른 주택조합 및 같은 법 제4조제1항 본문에 따라 등록한 주택건설사업자(같은 항 단서에 해당하여 등록하지 않은 자를 포함한다)

 1-3) 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4【주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유】

  영 제4조제1항제21호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령으로 정하는 정당한 사유"란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.

   1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우

   2. 천재지변이나 이에 준하는 재해로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우

   3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우

다. 사실관계

 1) 청구법인의 사업자등록 및 주택신축업 관련 면허

  가) 청구법인은 2020.10.12. 개업하여 현재까지 부동산업/부동산컨설팅,부동산개발업 등을 영위하고 있다.

  나) 청구법인은 2021.9.7. 주택건설사업자등록을 한 것으로 확인된다.

2) 청구법인의 쟁점부동산 취득 내역

 청구법인은 울산광역시 A 일원 주상복합 개발사업을 진행하기 위해 2021.9.10. 쟁점부동산^*을 토지주 등으로부터 총 566억원에 매입하였다.

* 15개 필지 면적 4,135.9㎡, 종합부동산세 과세대상 주택 124건 포함

3) 청구법인이 쟁점주택 멸실을 위해 D㈜^*과 체결한 철거용역 계약내용(일부 발췌)은 다음과 같다.

 * 2009.9.3. 개업하였으며, 건설/비계, 구조물해체공사 영위 사업자

 계약체결일은 2022.7.27.이며 청구법인이 요청한 착공일로부터 6개월 이내에 철거공사 및 건축물 멸실 신고를 완료하여야 한다고 기재되어 있다.

4) 쟁점주택 철거용역 관련 업체 및 유치권행사 등 분쟁 내용

 가) 쟁점주택 철거와 관련된 업체는 다음과 같으며, 2021.2기～2025.1기 기간동안 청구법인과 업체들 간 세금계산서 수수내역은 확인되지 않는다.

 나) J(I)는 2023.9.7. G에 대한 공사대금 청구의 소^*를 P지방법원에 제기하고 쟁점부동산 일대에 유치권 행사 관련 게시물을 설치하였다.

* P지방법원은 2024.3.12. 원고(J) 승소판결을 내렸으며, 2025.3.18. G가 J에게 27,970,000원을 지급하고 종결합의

 다) ㈜L의 K는 D㈜이 사업협약서^*를 위반하여 철거현장에서 나오는 고철을 본인 참관없이 무단으로 반출하는 등 절취하였으로 청구법인과 D㈜이 체결한 철거사업권을 ㈜L에 넘기라는 내용 등이 포함된 통고서를 2024.6.14. D㈜에 발송하였다.

* (사업협약서 주요내용) ㈜L은 D㈜이 쟁점주택 철거용역 계약을 수주할 수 있도록 하고, D㈜은 공사대금 중 일부를 ㈜L에 분배 및 지급하고 철거작업 중 나오는 고철은 ㈜L의 소유로 한다 등 내용

* D㈜과 ㈜L은 청구법인과 D㈜이 쟁점주택 철거용역 계약을 체결(2022.7.27.)하기 이전인 2022.1.27. 양자 간 사업협약서를 작성

라. 판단

 1) 관련 법리

 ｢종합부동산세법｣ 제8조 및 같은 법 시행령 제4조는 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 과세표준 합산에서 제외한다라고 규정하고 있고

  같은 법 시행규칙 제4조의4는 법령에 따른 제한, 천재지변이나 이에 준하는 재해, 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우 등 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다라고 규정하고 있다.

2) 쟁점주택은 철거용역 업체들 사이의 유치권 행사 등 부득이한 사유로 취득일로부터 3년 이내에 멸실하지 못하였으므로, 합산배제 대상에서 제외하는 것은 부당하다는 청구주장에 대한 판단

  가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음의 내용으로 볼 때, 쟁점주택이 3년 이내에 멸실되지 않은 정당한 사유는 달리 없어 보인다.

   (1) 쟁점부동산 내 유치권 행사 관련 분쟁은 I와 H사이의 비계휀스설치 공사대금 28백여만원 미지급으로 인해 발생한 것으로, 청구법인은 분쟁의 직접적인 당사자가 아니며, 청구법인은 철거용역 계약 업체인 D㈜와 계약해지 등 방법으로 관련 문제를 해결할 수 있었던 것으로 보인다.

   (2) 또한, 청구법인이 2025.3월 D㈜와 철거용역 계약을 해지한 이후 새로운 철거업체인 N㈜가 2025.4월부터 2025.8월 사이에 쟁점주택의 철거를 완료한 것으로 볼 때, 청구법인은 쟁점주택을 취득한 이후 3년 이내에 철거할 수 있는 충분한 시간이 있었던 것으로 판단된다.

   나) 따라서, 통지관서가 쟁점주택을 종합부동산세 과세표준에 합산한 이 건 과세예고통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

  이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 「국세기본법」제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.