[주 문]

OOO세무서장이 2025.8.1. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.9.26. OOO(임야 2,508㎡, 이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 같은 리 OOO(임야 1,830㎡, 이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)을 a 및 b에게 각각 양도하고, 2017.11.30. 양도가액을 OOO원 및 OOO11원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. a 및 b는 2019.12.27. 및 2022.10.28. 제3자에게 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 각각 양도한 후, 취득가액을 OOO원 및 OOO원으로 하여 양도소득세를 각 신고하였고, 이에 관할 세무서장은 처분청에 청구인의 2017년 귀속 양도소득세 과소신고혐의에 대한 과세자료를 통보하였다.

다. 처분청은 2025.4.28.부터 2025.5.17.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지의 각 양도가액을 과소신고한 것으로 보아 양도가액을 합계 OOO원으로 하여 2025.8.1. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점토지의 실질 소유자는 청구인이 아닌, c이므로 이 건 양도소득세는 c에게 부과되어야 한다.

  (가) 「국세기본법」 제14조 제1항에 따라 명의신탁 부동산의 양도소득세 납세의무자는 명의신탁자인바, 청구인에 대한 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

  (나) c는 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)을 운영하는 자로, 2017년경 OOO 일대에서 대규모 빌라 신축사업을 추진하면서 청구인을 비롯한 다수의 인물에게 토지를 명의신탁하였고, 쟁점토지의 명의신탁을 인정하는 내용의 진술서(2025.7.20.)도 확인된다.

  (다) 청구인을 포함한 11명의 명의수탁자들은 2018년 4월경 OOO 일대의 토지들에 대한 매매, 인허가, 건축 등의 모든 권리를 A에 위임하는 내용의 위임장을 작성하였는바, 명의신탁사실이 확인된다.

  (라) 또한 A은 쟁점토지의 취득자금, 대출이자, 제세공과금 등을 부담하였는바, A의 계좌에서 대출이자가 주기적으로 납부되거나 이체된 사실이 확인된다.

  (마) c에 대한 형사재판(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반, 사기죄 등)에서 c가 OOO 개발 사업에서 타인의 명의를 빌려 토지를 취득한 사실이 인정되었다.

 (2) 이 건 거래는 양도소득세의 과세대상 거래인 ‘양도’에 해당하지 아니하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

  (가) 「소득세법」상 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다(제88조 제1호).

  (나) 쟁점토지의 양수인인 a 및 b는 c의 또 다른 명의수탁자이므로, 이 건 거래는 실질적인 소유권의 변동 없이 명의수탁자만 변경된 것으로 「소득세법」상 과세대상 거래인 양도에 해당하지 아니한다.

나. 처분청 의견

  (1) 과세의 대상이 되는 소득, 재산, 거래 등의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 보아야 하나, 이러한 사정에 대해서는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다.

 (2) 이 건 등기사항증명서, 매매계약서 등에서 청구인이 쟁점토지의 명의자로 되어 있고, c가 실제 소유자라고 볼 증빙이 없다.

 (3) 청구인은 쟁점토지 관련 대출이자를 A이 지급한 사실을 근거로 명의신탁을 주장하고 있으나, 그러한 사실이 있다고 하여 곧바로 명의신탁이라고 단정하기 어렵다.

 (4) 또한 청구인은 쟁점토지의 인접토지와 관련한 형사재판 판결을 근거로 제시하고 있으나, 인접토지의 사실관계를 쟁점토지에까지 유추하여 적용할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지가 명의신탁부동산인지 여부

나. 관련 법률

 (1) 국세기본법

  제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

 (2) 소득세법

  제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

 가.～다. (생략)

다. 사실관계 및 판단

 (1) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2017.6.23. OOO(임야 7,805㎡, 이하 “분할 전 쟁점토지”라 한다)과 같은 리 OOO(2,007㎡)를 합계 OOO원에 취득하였고, 2017.9.14. 분할 전 쟁점토지를 쟁점①․②토지 등으로 분할한 후, 2017.9.26. 쟁점①․②토지를 a․b에게 각 양도하였는바, 그 경위는 아래 <표1>과 같다.

<표1> 등기사항전부증명서상 토지거래내역

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 (2) 쟁점토지의 취득과 관련한 자금흐름 등은 다음과 같다.

  (가) 청구인의 금융계좌 거래내역에 의하면 아래 <표2>와 같이 2017.6.23. OOO원의 대출금액이 입금된 후, 출금이체된 것으로 나타나고, 등기사항전부증명서(분할 전 쟁점토지)에 의하면, 같은 날 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었으며, 채권자는 OOO은행주식회사, 채무자는 청구인으로 확인된다.

<표2> 청구인 금융계좌의 거래내역

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  (나) 이후 a․b가 2017.9.26. 쟁점①․②토지를 각 양수하면서 청구인의 위 근저당권이 말소되었고(분할된 다른 필지에는 청구인 명의로 새로운 근저당권을 설정함), a․b는 아래 <표3>, <표4>와 같이 쟁점①․②토지에 채권최고액 OOO원 및 OOO원의 각 근저당권을 설정한 것으로 확인된다.

<표3> 쟁점①토지의 근저당권 설정내용

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<표4> 쟁점②토지의 근저당권 설정내용

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 (3) 청구인이 제시한 주요 증빙은 다음과 같다.

  (가) 청구인은 아래 <표5>～<표7>과 같이 A의 금융계좌 거래내역을 제시하였는바, A에서 청구인과 a 및 b의 대출이자를 부담한 사실이 확인되므로 명의신탁이 인정되어야 한다고 주장한다.

<표5> A 금융계좌에서 청구인에게 이체출금된 내역

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<표6> A 금융계좌에서 a에게 이체출금된 내역

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<표7> A 금융계좌에서 b에게 이체출금된 내역

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  (나) 청구인, a, b, d 등 11인은 2018.4.10. 쟁점토지 등 40필지와 관련하여 매매, 양도, 인․허가 건축 등의 권리를 A에 일괄 위임한다는 내용의 위임장을 작성한 것으로 나타난다.

  (다) c는 이 건 과세전적부심사 과정에서 쟁점토지에 대한 명의신탁을 인정하는 내용의 진술서(2025.7.20.)를 작성하여 제출한 것으로 확인된다.

  (라) A은 2017.5.19. 및 2017.8.28. 쟁점토지에 인접한 OOO 외 1에 소재한 건물을 매수하는 내용의 계약을 체결한 것으로 나타나는바, 청구인은 A이 OOO 일대에서 부동산개발을 추진한 사정이 확인된다고 주장한다.

  (마) 청구인은 아래 <표8>～<표10>과 같이 형사판결에서 OOO 일대 토지를 명의신탁의 방법으로 취득한 사정이 확인되므로 쟁점토지에 대한 명의신탁이 인정되어야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 쟁점토지가 포함되는지 여부가 불분명하므로 쟁점토지의 명의신탁을 단정하기 어렵다는 의견이다.

<표8> 형사판결(의정부지방법원 2021.9.10. 선고 2021고단1397 판결)

<표9> 형사판결OOO

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<표10> 형사판결OOO

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

  (가) 「국세기본법」 제14조 제1항은 ‘과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다’고 규정하고 있고, 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1997.10.10. 선고 96누6387 판결, 같은 뜻임).

  (나) 처분청은 쟁점토지를 명의신탁부동산으로 인정하기 어렵다는 의견이나, c가 쟁점토지에 대한 명의신탁을 인정하는 내용의 진술서를 제출한 바 있는 점, 형사재판 판결, 위임장, 무허가 건축물 매매계약서 등에 의하면 A이 쟁점토지가 위치한 OOO 일대에서 부동산 개발사업을 영위한 것으로 나타나고, 명의신탁의 방법으로 일대 토지를 취득하였으며, 청구인도 c와의 명의신탁 관계에 따라 c에게 인감도장을 맡겨둔 사정 등이 확인되는 점, c가 운영한 A에서 대출이자 명목으로 청구인 등에게 송금한 사실이 나타나는 점, 쟁점토지의 취득․보유․양도와 관련하여 청구인의 자금이 사용되거나 청구인에게 양도소득이 귀속되었다고 볼만한 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어, 쟁점토지를 청구인의 재산으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.