[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.11.23. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 오빠 A에게 OOO원에 양도하고, 2019.1.10. 처분청에 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였으며, 이후 2020.7.15. A으로부터 쟁점아파트를 OOO원에 다시 취득(쟁점주택의 양도와 함께 “쟁점거래”라 한다)하였다.

 이와 별개로 청구인은 2018.12.31. OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 2025.9.8.부터 2025.10.22.까지 청구인에 대한 양도소득세조사를 실시한 결과, 청구인이 양도주택 양도와 관련하여 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 쟁점주택을 가장매매한 것으로 보아, 조정지역내 2주택에 대한 중과세율 및 부정무신고가산세 등을 적용하여 2025.11.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원(부정무신고가산세 OOO원, 납부불성실가산세 OOO원 포함)을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.5. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

 (1) 청구인과 A이 쟁점주택을 매매하게 된 경위는 다음과 같다.

  (가) A은 경기도 시흥시에서 농사를 지으며 살고 있었는데, 2018년 자녀의 사망 이후 보유하고 있던 주택을 처분하고 전라북도 완주군 인근으로 이주 및 귀농을 계획하였으나, 기존 주택의 시세가 하락하여 자금조달에 차질이 발생하였다.

  이에 A은 이주를 미루고 우선 보유하고 있던 농지에 대한 자경감면을 받을 계획으로 청구인이 소유하고 있던 쟁점주택을 취득하였는데, 잔금이 모자라 청구인이 쟁점주택에 계속 거주하는 전세계약을 체결하고 매매대금 중 일부를 전세보증금으로 대체하였다.

  (나) 청구인은 배우자의 통원치료와 자녀의 통학 등 쟁점주택을 매도한 후에도 해당 지역에 계속 거주할 필요가 있어 쟁점주택에 계속 거주하는 전세계약을 체결하게 되었다.

   이러한 거래 방식은 부동산 매매과정에서 흔히 발생하는 것으로 소유권을 이전하고도 계속 거주하고 있다는 사정만으로 거래의 실질을 부인할 수 없다.

 (2) 청구인은 쟁점주택 양도 후 사정이 변경되어 다시 취득하게 된 것으로 쟁점주택 양도와 취득은 별개의 거래이다.

  (가) A은 쟁점주택 취득 이후 자금사정 악화 및 향후 청구인에게 반환해야할 전세보증금 마련에 대한 부담 등으로 쟁점주택을 보유하기 어렵게 되었고, 이에 따라 청구인에게 재매수할 것을 요구하였다.

  (나) 처분청은 쟁점거래를 가장거래로 보았으나, 일정 기간이 지난 뒤 동일 물건이 원소유자에게 다시 매도되었다는 사정만으로 최초 계약 당시부터 통정허위표시가 있었다고 단정할 수 없고, 이를 가장매매로 보려면 처분청은 쟁점주택 양도 당시 재취득을 약정하였거나 통정이 있었다는 객관적인 자료를 제시하여야 한다.

 (3) 처분청은 쟁점거래가 특수관계인간의 거래이고 시가 대비 저가로 거래되었고, 쟁점주택 양도 이후 청구인이 계속 거주하였다는 이유 등으로 쟁점거래가 가장매매라는 의견이나, 이는 거래의 외형적 요소에 불과하며 실제로는 매매계약이 체결되고 소유권 이전등기가 되었으며, 취득세ㆍ재산세ㆍ양도소득세 등 관련 세금도 납부한바 실질적인 거래에 해당한다.

 (4) 설령, 양도소득세를 부과한다 하더라도 이에 대해 부정무신고가산세를 적용한 것은 부당하다.

  부정행위에 의한 가산세(40%)가 적용되려면 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 면탈하려는 적극적인 의도가 있어야 하나, 쟁점거래는 각 거래에 따른 취득세ㆍ재산세ㆍ양도소득세 신고가 정상적으로 이루어졌고, 거래사실이 등기된 점 등을 고려할 때, 사실관계를 왜곡하거나 은닉하려는 ‘적극적인 기망 행위’가 있었다고 볼 수 없다.

나.처분청 의견

 (1) 청구인은 쟁점주택에서 25년 동안 계속해서 거주하고 있어 쟁점주택을 매도할 필요가 전혀 없었음에도 특수관계인인 오빠 A에게 시세보다 현저히 낮게 양도하였고, 이를 재취득하면서도 시세보다 현저히 낮게 취득하였다.

 (2) 청구인이 쟁점주택 양도 이후에도 계속해서 쟁점주택에서 거주한 점을 고려할 때 쟁점거래는 실질적인 소유권이전을 위한 매매가 아닌 양도주택의 중과세율 적용 회피를 위한 가장매매에 해당하는바, 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점거래를 가장거래로 보아 양도주택의 양도에 대해 중과세율을 적용한 처분의 당부

 ② 부정무신고가산세를 적용한 이 건 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

  (가) 청구인은 아래 <표1>과 같이 2018.9.4. 양도주택을 양도하기로 계약한 후, 2018.9.17. 쟁점주택을 오빠 A에게 양도하기로 계약하였으며, 이후에도 계속해서 쟁점주택에 거주하다가 2020.7.15. A으로부터 쟁점주택을 다시 취득하였다.

<표1> 쟁점주택과 양도주택의 거래 내역

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* 청구인은 2019.1.10. 쟁점주택에 대해 양도소득세 OOO원을 신고‧납부함

** 청구인은 양도주택 관련 1세대 1주택 비과세를 적용하여 납부할 양도소득세가 없는 것으로 보아 무신고함

*** A은 쟁점주택에 대해 양도소득세 OOO원을 신고‧납부함

  (나) 청구인과 A이 2018.9.17. 작성한 쟁점주택 매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 OOO원에 매도하는 동시에 쟁점주택을 임차하고, 매매대금 중 2018.11.23.자 잔금 OOO원을 전세보증금으로 갈음하기로 약정하였다.

  (다) 처분청은 쟁점주택과 같은 단지ㆍ면적 주택의 유사매매사례가액을 조사한 결과 청구인이 시세보다 OOO원 가량 낮게 양도하였다며 아래 <표2>와 같은 매매사례가액을 제시하였다.

<표2> 처분청 제시 쟁점주택 유사매매사례가액

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  (라) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면, 2018.12.8. 쟁점주택과 같은 단지ㆍ면적의 다른 주택이 보증금 OOO원에 임대차계약이 체결된 것으로 확인된다.

  (마) 처분청이 제출한 청구인의 주민등록등초본에 의하면 청구인은 2001.11.10. 쟁점주택을 취득한 이후 심판청구일 현재까지 25년 동안 쟁점주택에 계속 거주하고 있는 것으로 확인된다.

  (바) 처분청은 청구인이 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 A에게 쟁점주택을 가장매매한 것으로 보아, 2025.11.5. 아래 <표3>과 같이 청구인에게 2018년도 귀속 양도소득세 OOO(가산세 OOO원 포함)원을 결정ㆍ고지하였다.

<표3> 양도소득세 결정 결의서 발췌

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 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

  (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 양도 후 사정이 변경되어 이를 다시 취득하게 된 것으로 쟁점거래를 가장매매로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인은 2018.9.4. 양도주택을 제3자에게 양도하는 계약을 먼저 체결한 후, 2018.9.17. 쟁점주택을 오빠 A에게 양도하는 계약을 체결하였는데, 쟁점주택의 잔금지급을 양도주택의 잔금지급보다 먼저 하여 양도주택 양도시 2주택의 상태에서 벗어나게 되었고, 그 결과 양도주택에 대해 1세대 2주택 중과세를 면하게 된 점, 청구인은 A에게 쟁점주택을 OOO원에 양도하였다고 하나 그 거래가액은 당시 유사주택의 시세보다 낮은 수준임이 확인되고, 거래가액 중 OOO원은 청구인이 쟁점주택에 거주하는 조건의 전세보증금으로 갈음함에 따라 실제 수령한 금액은 OOO원에 불과하여 사실상 쟁점주택 거래대금이 수수되었다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점주택 양도 이후에도 계속해서 쟁점주택에 거주하다가 2020.7.15. 쟁점주택을 양도가액보다 불과 OOO원 높은 가액으로 다시 취득한 점 등에 비추어, 쟁점거래를 가장거래로 보아 양도주택 양도에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

  (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 조세를 면탈하려는 적극적인 의도가 없었으므로 쟁점거래를 사기나 부정한 행위로 보아 부정무신고가산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점①에서 살펴본바와 같이 청구인은 양도주택의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위하여 쟁점거래에 관한 허위계약서를 작성하고 가장매매를 한 것으로 확인되는 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

 (1) 국세기본법

 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

 제47조의2(무신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」 및 「종합부동산세법」에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “무신고납부세액”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우: 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위인 경우에는 100분의 60)

2. 제1호 외의 경우: 100분의 20

 (2) 국세기본법 시행령

 제12조의2(부정행위의 유형 등) ① 법 제26조의2 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위”란 「조세범 처벌법」 제3조 제6항에 해당하는 행위를 말한다.

 (3) 조세범 처벌법

 제3조(조세 포탈 등) ⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.

1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장

2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취

3. 장부와 기록의 파기

4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐

5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작

6. 「조세특례제한법」 제5조의2 제1호에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작

7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위

 (4) 소득세법

 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항 제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호및제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

 (5) 소득세법 시행령

 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 삭제

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우