1. 사실관계

○ 2021.01. A주택 취득

○ 2025.05. B분양권 취득

○ 2027.01. B분양권 잔금청산

○ 예 정 A주택 양도

 * 쟁점 외 인구감소지역 주택 특례의 다른 요건은 충족하는 것으로 전제함

2. 질의내용

○ 1주택을 보유한 1세대가 ’24.1.4.~’26.12.31. 기간 중에 인구감소지역 내 분양권을 취득하고 해당 분양권이 ’27.1.1. 이후 주택으로 전환된 경우 인구감소지역 주택 특례 적용이 가능한지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 조세특례제한법 제71조의2 【인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례】

① 주택, 조합원입주권(「소득세법」제88조제9호의 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 분양권(같은 조 제10호의 분양권을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대(같은 조 제6호의 1세대를 말한다)가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 다음 각 호의 지역에 소재하는 주택으로서 주택 소재지, 주택 가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택(이하 이 조에서 "인구감소지역주택”이라 한다) 1채를 취득한 후 인구감소지역주택을 취득하기 전에 보유한 주택, 조합원입주권 또는 분양권을 양도하는 경우에는 그 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조제1항제3호 또는 제4호를 적용한다.

1. 인구감소지역

2. 수도권 밖의 지역으로서 「지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법」제2조제12호의2에 따른 인구감소관심지역

② 1주택을 보유한 1세대(「종합부동산세법」제2조제8호의 세대를 말한다)가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 인구감소지역주택 1채를 취득한 경우에는 같은 법 제8조제1항제1호에 따른 1세대 1주택자로 본다.

③ 제2항을 적용받으려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장에게 신청하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 인구감소지역주택 취득 확인절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 조세특례제한법 시행령 제68조의2 【인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례】

① 법 제71조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 주택(이하 이 조에서 "인구감소지역주택”이라 한다)을 말한다. <개정 2026.2.27>

1. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

 가. 취득 당시 인구감소지역에 소재할 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택은 제외한다.

  1) 수도권(「접경지역 지원 특별법」제2조제1호에 따른 접경지역은 제외한다)

  2) 광역시(광역시에 있는 군은 제외한다)

  3) 해당 주택 취득 전에 보유한 주택(해당 주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권을 통해 공급하는 주택)과 동일한 시ㆍ군ㆍ구

 나. 가목의 요건을 충족하는 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」제99조제1항에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득일(법 제71조의2 제2항을 적용하는 경우에는 해당 주택 취득일 및 「종합부동산세법」제3조에 따른 과세기준일) 현재 다음의 구분에 따른 금액을 초과하지 않을 것

  1) 수도권 밖의 지역에 지정된 인구감소지역에 소재한 주택의 경우: 9억원

  2) 수도권에 지정된 인구감소지역에 소재한 주택의 경우: 4억원

2. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

 가. 취득 당시 수도권 밖의 지역으로서 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」제2조제12호의2에 따른 인구감소관심지역에 소재할 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택은 제외한다.

  1) 광역시(광역시에 있는 군은 제외한다)

  2) 해당 주택 취득 전에 보유한 주택(해당 주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권을 통해 공급하는 주택)과 동일한 시ㆍ군ㆍ구

 나. 가목의 요건을 충족하는 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」제99조제1항에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득일(법 제71조의2 제2항을 적용하는 경우에는 해당 주택 취득일 및 「종합부동산세법」제3조에 따른 과세기준일) 현재 4억원을 초과하지 않을 것

② 법 제71조의2제1항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 「소득세법」제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득과세표준신고와 함께 재정경제부령으로 정하는 과세특례신고서를 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통해 다음 각 호의 서류를 확인해야 한다.

1. 인구감소지역주택의 토지대장 및 건축물대장

2. 인구감소지역주택 취득 전에 보유한 주택의 토지대장 및 건축물대장

③ 인구감소지역주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자는 제2항에 따라 양도소득과세표준신고와 함께 과세특례신고서를 제출하는 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권 보유 여부를 증명할 수 있는 서류를 함께 제출해야 한다.

□ 소득세법 제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

9. "조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

10. "분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

□ 지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

12. "인구감소지역”이란 인구감소로 인한 지역 소멸이 우려되는 시(특별시는 제외하고 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조제2항에 따른 행정시는 포함한다)ㆍ군ㆍ구를 대상으로 출생률, 65세 이상 고령인구, 14세 이하 유소년인구 또는 생산가능인구의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역을 말한다.

12의2. "인구감소관심지역”이란 인구감소지역을 제외한 시(특별시는 제외하고 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조제2항에 따른 행정시는 포함한다)ㆍ군ㆍ구 중 장래 인구감소로 인한 지역 소멸이 우려되는 지역으로서 출생률, 65세 이상 고령인구, 14세 이하 유소년인구 또는 생산가능인구의 수 등을 고려하여 인구감소지역 수의 100분의 20 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 지역을 말한다.