1. 처분개요

가. 청구인은 2024.9.21. 부친(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 피상속인의 상속재산 중 경상남도 김해시 OOO 토지 768.9㎡ 및 상가건물(제2종근린생활시설) 374.09㎡(토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속받았다.

나. 청구인을 비롯한 상속인들은 2025.3.31. 총 상속재산가액을 OOO원으로 하고, 쟁점부동산에 대하여는 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 제61조에 따라 보충적 평가방법을 적용하여 OOO원으로 평가한 후, 납부할 상속세를 OOO원으로 신고하였다.

다. 처분청은 2025.8.7.부터 2025.10.24.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하면서 2곳의 감정평가법인에 쟁점부동산의 감정을 의뢰하였고(감정가액평가서 작성일 2025.8.12.), 감정가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 적용하고, 사전증여재산 누락분 등을 합산하여 2025.11.11. 청구인 등 상속인들에게 2024.9.21. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 이 건 과세처분은 ① 근거 조항인 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 조세법률주의 등에 위배되어 무효이고, ② 쟁점감정가액은 객관성과 합리성이 결여되어 있으며 가격변동의 특별한 사정이 존재하여 이를 시가로 인정할 수 없으므로 취소되어야 한다.

 (1) 2019.2.12. 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 조세법률주의 및 법률우위의 원칙에 반하여 무효라는 취지의 판결(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결)이 있는데, 주요 논거는 다음과 같다.

○○○

 따라서 위 판결의 취지를 고려할 때 위헌·무효인 위 규정에 근거하여 이루어진 이 건 과세처분은 위법하여 취소되어야 한다.

 (2) 쟁점감정가액은 객관성과 합리성이 없고 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로 시가로 인정할 수 없다. 쟁점부동산이 위치한 경상남도 김해시 OOO 상권은 A 학생을 주 고객으로 하는 전형적인 대학 상권이나, 최근 학령인구 감소로 A 재적생 수가 급감하고 OOO 전체 인구 또한 위축되어 상권이 급격히 쇠락하고 있다. 더욱이 코로나19 이후 회식 감소 등 소비 형태 변화로 인해 상권 붕괴가 가속화되었다. 실제로 쟁점부동산 1층 상가 6구역 중 2곳은 2023년 12월경부터 공실로 방치되어 임대 문의조차 없으며, 해당 상권 내에서도 경사로 주변부에 위치하여 상권 축소의 타격을 더 크게 받고 있다. 청구인은 상속세 납부를 위해 쟁점부동산을 OOO원에 매물로 내놓았으나 문의가 없어 매도가액 하향을 고민 중인 실정이다.

 이러한 상황에서 상속개시일부터 감정가액평가서 작성일 사이 수개월 간 쟁점부동산 및 주변상가의 시가는 지속적으로 하락하는 등 가격변동의 특별한 사정이 명백히 존재한다. 그럼에도 처분청이 정성적 평가를 배제하고 기계적인 정량평가에만 기초하여 산정한 쟁점감정가액은 객관적 교환가치를 반영하지 못한 부당한 금액이다.

나. 처분청 의견

 ① 쟁점감정가액을 시가로 인정한 근거 규정은 위임입법의 한계를 벗어나지 않았으며, ② 쟁점부동산에 대하여 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 쟁점감정가액을 시가로 본 것은 적법하다.

 (1) 상증세법 제60조 제1항 및 제2항은 시가주의 원칙을 선언하며 시가로 인정되는 기준과 구체적 범위를 대통령령에 위임하고 있다. 이에 따라 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 감정가액 등을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함하도록 한 것은, 모법이 예정한 시가의 범위를 구체화하고 명확히 한 것으로 위임입법의 한계를 일탈한 것이 아니고, 오히려 시가의 산정 방식은 경제환경 및 평가기법 발전 등에 따라 변할 수 있으므로 행정입법에 위임하는 것이 합리적이라고 볼 수도 있다.

 또한, 납세자 역시 보충적 평가액이 실제 가치에 미치지 못함을 인지하고 있는 경우가 많아, 과세관청이 객관적 교환가치를 반영한 시가로 재평가하여 과세할 수 있음을 충분히 예측할 수 있으므로 법적 안정성이나 예측가능성을 중대하게 침해한다고 보기 어렵다.

 (2) 상증세법령상 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래되는 가액으로 감정가액을 포함하며, 평가기간 외의 감정가액이 시가로 인정받으려면 대상 부동산의 현황 및 이용상황의 동일성이 유지되고 주위 환경에 중대한 변화가 없어야 한다.

 처분청의 확인 결과, 쟁점부동산은 등기부등본 및 건축물대장상 평가기준일과 감정가액 가격산정기준일 사이에 토지 형질변경이나 건물 증·개축이 전혀 없었으며, 인근 지역에 도로 등 편의시설 개설·폐쇄와 같은 주위 환경의 직접적인 변화도 발생하지 않았다. 평가심의위원회 역시 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 쟁점감정가액을 시가로 인정하였다. 시장 상황에 따라 거래 가액이 유동적일 수는 있으나, 쟁점부동산 소재지의 지가변동률 등을 고려할 때 실제 가격변동폭은 미미한 수준이므로, 쟁점감정가액은 객관적 교환가치를 반영한 정상적 범위 내의 가액으로서 적법한 시가에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 처분청이 쟁점감정가액을 시가로 적용하여 과세할 수 있도록 한 상증세법 시행령 제49조 제1항의 위법 여부

 ② 쟁점감정가액에는 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 이를 시가로 인정할 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)

2. 건물 : 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

 (2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

1. 상속세
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인은 피상속인이 2024.9.21. 사망함에 따라 쟁점부동산을 상속받고, 2025.3.31. 상속세를 신고하였는데, 신고 당시 쟁점부동산의 가액은 상증세법상 보충적 평가방법(개별공시지가 등)을 적용하여 OOO원으로 평가되었다.

 (2) 쟁점부동산은 A OOO 대학가 상권에 위치한 단층의 상가(및 토지)이고, 경사진 4차선 도로에 연접해 있으며, 총 6개 호실(칸)으로 구분되어 음식점 등으로 임차되고 있다.

 (3) 처분청의 조사종결보고서 등에 따르면, 처분청은 2025.8.7.부터 2025.10.24.까지 상속세 세무조사를 진행하였는데, 조사 과정에서 쟁점 부동산에 대하여 OOO감정평가법인, OOO감정평가법인 총 2개의 감정평가법인에 각각 감정평가를 의뢰하였다.

 (4) 감정평가서 요약본에 따르면, 쟁점부동산에 대한 감정평가의 가격산정기준일은 상속개시일인 2024.9.21., 감정가액평가서 작성일은 2025.8.12., 각 감정평가법인의 감정가액은 OOO원, OOO원이며 평균액은 OOO원(쟁점감정가액)이다.

 (5) 쟁점부동산의 현황 및 상권과 관련하여 청구인이 제출한 자료(쟁점부동산의 지도, A 학사통계, 김해시 OOO 인구통계, 뉴스 보도 자료 등)에는 김해시 OOO의 인구는 지속 감소하여 2012년 최대 2.8만명이던 인구가 2024년 약 2만명 수준으로 감소하였고, A 재적 학부생 수 역시 2007년 약 1.4만명에서 2025년 약 8,600명으로 지속 감소하는 등의 사유로 쟁점부동산이 위치한 대학가 상권이 쇠락하고 있다는 내용이 나타난다.

 (6) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 사진에 따르면, 쟁점부동산 상가건물 6칸 중 2칸은 공실 상태로 되어 있다.

 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 이 건 부과처분의 근거가 된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 무효(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결, 같은 뜻임)이므로 무효인 시행령 조항에 근거한 이 건 부과처분 또한 취소되어야 한다고 주장하나,

 청구인이 제시한 판례의 판단은 구체적인 사건에서 해당 처분의 적법 여부를 판단하기 위한 선결적 판단으로서 그 효력이 이 건에 당연히 미친다고 보기 어려운 점, 상속세는 부과과세 방식의 조세로서 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사ㆍ결정하기 위해 감정을 의뢰하는 것이 허용되고, 이는 기존 감정가액이 존재하지 아니한 상태에서 과세관청이 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 감정을 의뢰하는 경우 역시 마찬가지라 할 것이어서, 이러한 감정가액이 상속재산의 시가로 인정되더라도 조세법률주의 및 조세평등주의에 위배된다고 볼 수 없는 점(대법원 2026.4.30. 선고 2024두61780 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 보건대 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

  (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 평가기준일과 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일 사이의 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무는, 해당 기간에 상속 또는 증여재산의 가액에 유의미하게 영향을 미치는 변동사항이 발생함으로써 해당 감정가액이 평가기준일 현재의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없는지를 중심으로 판단하여야 하며, 이 경우 대상 부동산의 법적ㆍ물리적 상태 또는 이용 상황의 변화, 규제 환경의 변화, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등을 비롯하여, 평가기준일과 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일 사이의 시간적 간격, 비교표준지와의 상대적 가격 차이의 유의미한 변동 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는데(대법원 2026.4.30. 선고 2024두61780 판결, 같은 뜻임),

 쟁점감정가액과 관련하여 평가기준일(2024.9.21.)부터 가격산정기준일(2024.9.21.), 감정가액평가서 작성일(2025.8.12.)까지의 기간 동안 쟁점부동산의 가격변동을 일으킬 만한 이례적인 사유가 발생한 사실은 확인되지 아니한 점, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 점(대법원 2007.2.22. 선고 2004다70420, 70437 판결, 대법원 2012.11.29. 선고 2010다93790 판결 등 참조) 등에 비추어, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.