1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2023. 8. 7. 원고들에게 한 별지 1 기재 각 증여세경정거부처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래와 같이 고쳐 쓰거나 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어와 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

 ○ 제1심판결문 제3면 8행의 “을 제1, 2, 4, 9호증”을 “을 제1, 2, 4호증”으로 고친다.

 ○ 제1심판결문 제5면 8행 아래에 다음과 같은 내용을 추가한다.

 『상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하기 위한 고려 요소 중 하나로 ‘시간의 경과’를 명시적으로 들고 있을 뿐만 아니라, 상속재산 또는 증여재산의 가액을 객관적 교환가치에 부합하도록 산정하기 위해 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간’ 중에 이루어진 매매 등의 가액일지라도 소정의 요건 하에 이를 시가로 인정할 수 있도록 한 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 입법 취지 등을 고려하면, 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단함에 있어 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동이 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다.

 부동산 매매거래가액에 대하여 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하는 경우 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지는, 해당 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 평가될 수 있는지를 중심으로 판단해야 한다. 이 경우 토지의 분할·합병, 지목 또는 형질 변경, 기존 건축물 철거·멸실, 건축물 신축·개축·증축 등과 같은 대상 부동산의 법적·물리적 상태 또는 이용 상황 변화, 용도지역·지구 변경, 공법상 제한 설정·해제 등과 같은 규제 환경 변화, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등을 비롯하여 평가기준일과 매매계약일 사이의 시간적 간격, 해당 기간 개별공시지가 등 공시가격의 누적된 변동폭, 공시가격 변동과 부동산 실제 가치 변동의 부합성, 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도, 대상 부동산이 속한 지역이나 그 인근 부동산의 매매 등 가액 변동폭 등과 아울러 평가기준일 당시 대상 부동산이 속한 시장 상황에 비추어 볼 때 실제로 해당 매매거래가액에 따른 거래가 성립될 것으로 기대하기에 현저히 곤란한 사정이 있는지, 해당 매매거래가액을 평가기준일 당시의 시가로 인정할 경우 다른 동종·유사 자산의 가액과 현저한 불균형이 발생하는지 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

 이처럼 시간의 경과에 따른 일반적 가격변동 관련 사정을 포함한 여러 사정들을 종합적으로 고려하였을 때 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 상속재산 또는 증여재산 가액에 유의미한 변동이 발생하였다고 인정된다면, 해당 매매거래가액은 평가기준일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없으므로 이를 인정시가로 삼을 수 없다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2024두62509 판결 참조).

 한편 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명하여야 한다(대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결 참조).』

 ○ 제1심판결문 제6면 9행부터 제7면 8행까지를 다음과 같이 고친다.

『가) 피고가 이 사건 비교대상 아파트의 202*. **. **.자 매매가액 2,090,000,000원을 이 사건 아파트의 증여일인 202*. **. **. 현재의 시가로 보아 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하여 202*. **. **. 위 매매가액을 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 볼 수 있다는 취지의 심의결과를 통지받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 비교대상 아파트의 위 매매가액을 이 사건 아파트의 증여일 현재 시가로 보려면 이 사건 비교대상 아파트의 매매일과 이 사건 아파트의 증여일 사이의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없었음이 인정되어야 한다.

 나) 이에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제13, 17, 22 내지 25호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 앞서 설시한 법리에 비추어 보면, 이 사건 비교대상 아파트의 매매일로부터 이 사건 아파트의 증여일 사이(이하 ‘이 사건 대상기간’이라 한다)에는 가격변동의 특별한 사정이 없었음이 증명되었다고 볼 수 있고, 따라서 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액은 이 사건 아파트의 증여일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

 ① 이 사건 대상기간 사이에 이 사건 비교대상 아파트나 이 사건 아파트에 관하여 분할·합병, 지목 또는 형질 변경, 기존 건축물 철거·멸실, 건축물 신축·개축·증축 등과 같은 대상 부동산의 법적·물리적 상태의 변동사실이 없었다.

 ② 이 사건 대상기간 중 이 사건 아파트나 이 사건 비교대상 아파트의 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경에 별다른 변화가 없었다.

 ③ 이 사건 비교대상 아파트의 매매일과 이 사건 아파트의 증여일 사이의 시간적 간격은 315일로 1년에도 미치지 못하는 단기간이다.

 ④ 이 사건 대상기간 중 이 사건 아파트나 이 사건 비교대상 아파트에 관하여 ‘토지거래허가구역 지정’ 외에는 이용 상황 변화, 용도지역·지구 변경, 공법상 제한 설정·해제 등과 같은 규제 환경 변화, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등도 없었다. ‘토지거래허가구역 지정’에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들, 갑 제12호증의 기재에 의하면 이 사건 아파트가 위치한 PPPPPP아파트 단지 전체가 2021. 4. 27. 토지거래허가구역으로 지정된 사실이 인정된다. 그런데 토지거래허가구역의 지정은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서 이루어지는 것으로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항), 토지거래허가구역으로 지정된 것이 가격변동의 요소가 될 수 있기는 하나, 위 지정일은 이 사건 비교대상 아파트의 2021. 3. 26.자 매매일로부터 불과 1개월 이후로 이 기간 동안 이 사건 비교대상 아파트나 이 사건 아파트의 가격에 특별한 변화가 있었던 것으로 보이지 않고, 토지거래허가구역 지정으로 PPPPPP아파트 단지 내 부동산 가격이 하락하는 사정변경이 발생한 바 없고 아래와 같이 일반적인 가격은 상승한 것으로 보인다.

 ⑤ 이 사건 아파트의 공동주택가격은 2021.1.1. 기준 1,324,000,000원에서 2022.1.1. 기준 1,425,000,000원으로 약 7.63% 상승하였고, 이 사건 비교대상 아파트의 공동주택가격은 2021.1.1. 기준 1,313,000,000원에서 2022.1.1. 기준 1,410,000,000원으로 약 7.39% 상승하였다. KB부동산의 주택가격동향조사(갑 제23호증)에 따르면, 이 사건 아파트가 소재한 서울특별시 LL구 지역의 월간 아파트 매매가격지수는 2026년 1월을 100.0으로 할 경우 이 사건 비교대상 아파트의 매매시점인 2021년 3월에는 78.334이었고, 이 사건 아파트 증여시점인 2022년 2월에는 86.156으로, 약 7.8포인트 상승하였다.

 그러나 이 사건 대상기간 동안 이 사건 아파트 및 비교대상 아파트와 전용면적이 유사한 같은 단지 내 아파트(106.93㎡) 거래에 관한 국토교통부의 실제 거래가액 자료(갑 제24호증의 2)에 따르면, 이 사건 비교대상 아파트의 매매가격은 2,090,000,000원인데, 2021. 4. 23.자 거래금액은 1,980,000,000원(110,000,000원 적음), 2021. 7. 2.자 거래금액은 2,100,000,000원(10,000,000원 큼), 2021. 7. 27.자 거래금액은 2,050,000,000원(40,000,000원 적음), 2021. 8. 13.자 거래금액은 2,097,000,000원(7,000,000원 큼)으로 대체로 이 사건 비교대상 아파트의 거래가액과 유사한 수준이다.

 그렇다면 위 공동주택가격이나 월간 아파트 매매가격지수가 각 7.6%, 7.8포인트 정도 상승하였다는 사정만으로 이 사건 대상기간(약 10개월) 동안 이 사건 아파트의 시가가 위 각 수치만큼 상승하였다고도 단정할 수도 없다.

 ⑥ 이 사건 대상기간 동안 이 사건 아파트의 시세가 상승기에 있었음이 명확하게 인정되는 점을 고려하여 보면, 위 증여일 당시 이 사건 아파트의 시가는 이 사건 비교대상 아파트의 매매계약 이후 소폭 상승하여 위 매매가액보다 높아졌을 가능성이 있기는 하다.

 그런데 증여재산의 가액은 시가에 따르는 것이 원칙인바, 증여 이전의 증여재산의 가액보다 증여 당시의 증여재산의 가액이 높다고 한다면, 증여 이전의 증여재산의 가액을 증여 당시의 시가로 보아 한 증여세 부과처분은 오히려 납세자에게 유리하고 그 세액은 정당세액 범위 내에 있는 것으로 볼 수 있으므로, 그 증여 이전의 증여재산의 가액을 증여 당시의 시가로 보아 한 증여세 부과처분을 위법하다고까지 보기는 어렵다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93누10293 판결, 대법원 1996. 10. 29. 선고 96누9423 판결 등 참조).

 이러한 법리는 유사재산의 매매가액의 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 따라서 설령 이 사건 증여일 당시 이 사건 비교대상 아파트의 시가가 이 사건 비교대상 아파트의 매매계약일보다 소폭 상승하였다고 하더라도, 피고가 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 증여 당시의 시가로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은, 증여재산의 시가보다 더 낮은 가격을 시가로 인정한 것이 되어 원고에 대하여 불이익하지 않고 도리어 유리한 것이 되어 그 세액은 정당세액 범위 내에 있다고 볼 수 있고(조세소송의 소송물은 과세처분이 정당한 세액의 범위 안에 있는가라는 조세채무의 존부확인이라고 볼 수 있다), 이러한 경우까지 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정으로 인정하여 상증세법상 보충적 평가방식에 따르는 것은 조세평등에 반하는 결과를 가져올 수 있으므로, 위와 같은 가능성만으로 이 사건 부과처분을 위법하다고까지 볼 것은 아니다.

 ⑦ 앞서 살펴본 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 아파트에 관하여 이 사건 비교대상 아파트 매매가액에 따른 거래가 성립될 것으로 기대하기에 현저히 곤란한 사정이 있다거나, 위 매매거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 경우 다른 동종·유사 자산의 가액과 현저한 불균형이 발생한다고 보기 어렵고, 피고가 이 사건 아파트의 경우에는 이 사건 비교대상 아파트의 앞서 본 매매 이후 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당한다고 보아 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하여 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 보고 과세처분을 한 것이 위법하다고 할 수 없다.』

2. 결론

 그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고들의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.