이 유

1. 사실관계 및 처분내용

가. A(이하 “청구인”이라 한다)는 2001. 1. 6. 서울시 B아파트 C호(이하 “양도주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2025. 1. 24. 거래가액 35억원에 양도한 후 2025. 2. 26. 양도소득세 예정신고를 하면서 1세대 1주택 비과세(고가주택) 규정을 적용하여 2025년 과세연도 양도소득세 120,096,040원을 신고·납부하였다.

나. D세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 보유하고 있던 서울시 E오피스텔(총 00호, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 주택으로 보아 청구인이 당초 1세대 1주택 비과세(고가주택) 규정을 적용한 양도주택의 신고내용을 부인하여 2025. 5. 28. 청구인에게 2025년 과세연도 양도소득세 777,133,258원을 과세예고통지 하였다.

다. 이에 청구인은 쟁점오피스텔은 건물신축판매업자의 재고자산에 해당하므로 양도주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수에서 제외되어야 한다고 주장하며 2025. 6. 23. 과세전적부심사청구를 하였고, 2025. 8. 7.「불채택」결정되었으며, 그 결과에 따라 처분청은 2025. 8. 18. 청구인에게 2025년 과세연도 양도소득세 782,018,008원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025. 11. 13. 이 건 이의신청을 제기하였다.

2. 청구주장

가. 쟁점오피스텔은 건물신축판매업자의 미분양 오피스텔로 준공일 이후 현재까지 미분양되어 일시적으로 임대하고 있는 재고자산으로 보아야 한다.

 1) 청구인이 쟁점오피스텔 신축 당시 사업자등록 신청한 내용을 보면 2003. 10. 24. 건물신축판매업으로 사업자등록한 것으로 볼 때 임대목적이 아닌 분양 목적이었음을 알 수 있다.

    물론 쟁점오피스텔 준공일인 2004. 8. 10. 이전에 부동산임대업을 추가(2003. 12. 13.)하여 신축 당시부터 임대목적이었다고 볼 수도 있으나 대부분 오피스텔은 신축허가가 나면 사업자등록과 함께 분양광고를 실시하고 있으므로 쟁점오피스텔의 경우에도 사업자등록 후 사전분양하기 위하여 분양광고(팜플렛, 현수막 설치, 신문 전단지 등)를 하던 중 인근 중개업소에서 주변 환경이 유흥주점 및 모텔촌으로 주거 여건이 나쁘고, 평수가 작다보니 분양이 어려울 수도 있어 일시적이라도 임대를 할 수 있으니 임대업을 추가하라는 말을 듣고 2003. 12. 3. 임대업종을 추가하였을 뿐이지 청구인이 쟁점오피스텔 신축 시부터 현재까지 임대목적이 아닌 분양목적이었다는 점을 분명히 알 수 있다.

2) 쟁점오피스텔을 2004. 8. 10. 준공한 후 계속하여 호수 별 분양 및 통매매를 위해 인근 중개업소 등에 홍보하였으나 주변 여건이 거주지역으로 부적합(유흥주점 등)하였다.

  참고로 인근 유사 사례로서 쟁점오피스텔보다 1년 정도 빠른 2003. 5. 7. 준공된 서울시 G오피스텔의 경우에도 지역 여건 등으로 개별분양 및 통매매가 되지 않고 있다가 자금사정 등으로 2013년 7월경 임의경매되면서 건물 특성이 쟁점오피스텔보다 좋아 호별로 경매된 것과 같이 지역적으로 과거부터 통매매나 호별 분양이 어려운 지역이었다.

3) 또한 쟁점오피스텔은 업무시설 외 제1종 근린생활시설로 1층(소매점, 주차장), 2층∼7층까지 오피스텔로 총 가구수가 00호로 되어있으나 오피스텔의 규모를 보면 최고로 큰 평수가 18.36㎡로 5.55평이고 대부분의 호실은 16.47㎡로 약 4.9평 정도밖에 되지 않아 3∼4인 가족이 거주하기에는 공간이 협소하여 청구인도 거주할 목적이라기 보다는 분양할 목적으로 신축하였다고 볼 수밖에 없다.

    특히, 쟁점오피스텔은 호실 크기가 작아 개별분양하기에는 작고 전체로 통매매를 하려고 하면 대부분의 수요자는 관리하기가 쉬운 30호 정도의 오피스텔을 원하나 쟁점오피스텔은 00호로 덩어리가 커서 수요자가 없는 편이라는 인근 공인중개사의 전언도 있고, 무엇보다도 청구인은 고향친구의 동생인 시공사 말만 믿고 신축해서 분양이 되지 않아 피해를 많이 보았지만 지금까지 개별분양이 이루어 지지 않은 사유는,

가) 분양호수는 00세대이나 주차가능 대수는 13대(지하 5대, 지상 8대)로 턱없이 부족하고,

  나) 난방시스템이 중앙난방도 아니고 개별난방도 아닌 층별 난방 즉 1층당 10개 호실인데 5개 호실에 1개의 보일러가 설치되어 있어 5개 호실의 난방비를 사용량에 관계없이 1/n하다 보니 난방비 배분 문제로 다툼이 자주 있으며,

다) 전기계량기가 개별 호수별로 설치되어 있지 않고 쟁점오피스텔의 전체 메타기로 되어있어 할 수 없이 자체적으로 설치한 메타기로 사용량을 측정한 후 전체사용량 대비 자체사용량 비율로 안분하여 계상함으로 개인별로 많이 나올 수 있어 불만이 많고,

  라) 수도계량기도 호실별로 구분이 안되어 전체사용량을 1/n로 부과 하다보니 사용요금에 대한 불만으로 항상 충돌이 발생하고 있어 개별분양이 무척 어려운 실정으로 통매매를 광고하고 있으나 아직 이루어지지 않았을 뿐이다.

4) 쟁점오피스텔의 분양 당시부터 현재까지 관리소장으로 있는 H의 확인서를 보더라도 “2003년 4월부터 분양하기 위하여 노력하였으나 평수가 5.5평 정도로 1세대가 거주하기에는 작고, 주변 환경이 모텔촌으로 거주 여건에 맞지 않아 분양 광고를 보고 방문한 대부분의 매수자들이 주위 환경을 보고 두 번 다시 연락이 오지 않는 경우가 허다하였다.”고 이야기하는 바와 같이 신축 후 현재까지 분양이 되지 않는 상황에서 어찔 수 없이 일시적으로 임대를 하고 있는 것임을 알 수 있다.

    물론 쟁점오피스텔 신축 당시부터 현재까지 장기간 임대하고 있어 재고자산에 해당되지 않는다고 할 수도 있으나, 신축 당시부터 지역 전체가 유흥주점 및 모텔촌이 형성된 지역이었고 상기에서 언급한 주차장 협소 등 건물 특성 상 시간이 지날수록 더더욱 분양이 어려워지고 있으며, 최근에는 신규 오피스텔 및 청년주거주택 등으로 인해 더더욱 분양이 힘들어 져서 임대를 하고 있을 뿐이다.

나. 청구인은 일반사업자로서 부가가치세 및 종합소득세를 정상적으로 신고·납부하고 있다.

 1) 쟁점오피스텔의 2025년 7월분 재산세 고지서를 보더라도 주택분이 아닌 건축물분으로 기재되어 있는 것으로 볼 때,

    만약 청구인이 분양 목적이 아니라 주택임대사업만 운영할 것이라면 처음부터 임대사업자등록을 하고 지방자치단체에 민간임대주택 등록도 하였을 것이며 쟁점오피스텔도 재고자산인 아닌 유형자산으로 계상하였을 것이다.

 2) 청구인은 쟁점오피스텔의 전기요금을 주택용이 아닌 일반용으로 납부하고 있는 주택임대사업자가 아닌 일반사업자이다.

    전기요금청구서를 보더라도 주택용이 아닌 일반용으로 되어 있으며, 다만, 2024년 과세연도 종합소득세 신고시 쟁점오피스텔을 표준재무상태표의 유형자산으로 분류한 이유는 일시적인 임대에 공하고 있어 영업활동을 위해 사용하는 유형자산으로 구분된 것일 뿐 임대에 공하지 아니할 때에는 재고자산으로 계상하였으며, 2025년도 쟁점오피스텔의 총계정원장에는 미임대된 4개 호실에 대해서 재고자산으로 계상하였다.

다. 쟁점오피스텔의 인근에서 공인중개사사무소를 운영하는 I의 확인서를 보더라도 매년 청구인이나 관리소장으로부터 매매나 임대매물을 알선해 주고 있으나 지역 자체가 과거부터 모텔촌이었고 현재에도 주거환경이 취약하여 매매보다는 임대가 많이 나가고 분양이나 매물 거래는 힘들다고 하는 바와 같이 매년 분양하려고 노력하였으나 녹록치 않음을 알 수 있다.

라. 또한 청구인은 세입자와 월세 계약을 체결할 때에도 “건물 매매로 인하여 소유권 이전등기 시 적극 협조하기로 한다.”는 특약사항을 기재한 바와 같이 계속하여 매매할 의사가 있음을 표시하고 있는 것이다.

마. 결론

  청구인의 쟁점오피스텔이 주택신축판매업의 재고자산인지 거주주택인지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단할 사항이라고 하는 바와 같이 청구인이 거주이전이나 임대목적이 아닌 분양목적으로 신축하였으나 신축 당시에는 구역 전체가 유흥주점 및 모텔촌으로 분양이 되지 않았으며 현재에도 일부 모텔이 남아있기는 하나 주차대수가 턱없이 부족하고, 난방시설 및 전기 수도시설이 최근 세대의 요건을 충족하지 못해 개별분양 보다는 통매매를 광고 홍보하고 있으면서 매매될 때까지 일시적인 임대를 할 수 밖에 없는 점을 감안하여 청구인에게 부과된 2025년 과세연도 양도소득세 782백만원을 취소하여 주기를 바라는 바이다.

3. 처분청 의견

가.청구인은 2025. 1. 24. 쟁점아파트를 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 보아 2025. 2. 26. 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 청구인은 2003. 10. 28. 쟁점오피스텔에 대하여 주택신축판매업으로 사업자등록 하였으며, 2003. 12. 13. 부동산임대업을 부업종으로 추가하였고, 2004. 8. 10. 준공되어 현재까지 쟁점오피스텔을 20년 이상 임대사업으로 영위하고 있다.

다. 쟁점오피스텔에 전입 신고한 임차인은 준공일 이후 현재까지 334명이고, 현재 입주 중인 임차인 중 24인은 확정일자를 부여받았으며, 현주소를 쟁점오피스텔로 유지 중이다.

  따라서 쟁점오피스텔에 확정일자를 부여받고 거주하고 있는 임차인들을 볼 때 쟁점오피스텔은 실제 주거용으로 사용하고 있는 주택에 해당하므로 1세대 1주택 판단 시 주택 수에 포함하여야 한다.

라. 청구인은 쟁점오피스텔의 00개 호수에 대해 임차인 유치를 위해 네이버 부동산, 직방, 다방 등 다양한 플랫폼을 통해 적극적으로 임대사업을 광고 중이며, 각 호실은 개별취사, 난방 등 실질적 주택으로 기능할 수 있는 상태이다.

    인터넷 상 플랫폼 광고내용, 쟁점오피스텔의 난방시설, 취사시설, 화장실 등의 주거시설 현황을 비추어 볼 때 쟁점오피스텔은 주거용 건물로써 주택에 해당하므로 1세대 1주택 판단 시 주택 수에 포함하여야 한다.

마. 아울러 청구인은 2005년 과세연도 종합소득세 신고부터 표준대차대조표 상 쟁점오피스텔을 재고자산이 아닌 유형자산으로 계상하였고, 연도별로 30,746천원을 정액법으로 감가상각하여 20년 동안 사업소득의 비용항목으로 처리하였으며, 2024년 표준합계잔액시산표 상 감가상각 누계액은 613,790천원이다.

   따라서 재고자산이 아닌 유형자산으로 분류하고 계상한 점, 매년 정액법으로 감가상각하여 필요경비에 산입한 점에 비추어 볼 때 쟁점오피스텔은 주택신축판매업자의 재고자산이 아닌 주거용 건물의 임대에 해당하므로 1세대 1주택 판단 시 주택 수에 포함하여야 타당하다.

바. 위 사실관계와 법원 판례, 관련 세법 등을 종합하여 부과처분의 적법성과 타당성을 살펴보면,

1) 먼저, 대법원은 주택신축판매업자가 판매 목적으로 신축한 주택이라 할지라도 상당 기간 동안 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우 이를 재고자산으로 분류하여 양도소득세의 과세대상에서 제외할 수 없다고 판시하고 있다(대법원92누8439, 1992. 9. 14. 참조).

    위 대법원 판례와 같이 청구인이 20년 이상 주거용 건물로 임대하고 있는 이상 양도소득세 과세대상에서 제외할 수 없는 것이며, 사회 통념상에도 일시적 임대로 볼 수 없으므로 주택 수에 포함하는 것이 타당하다.

 2) 한편, 청구인은 쟁점오피스텔을 신축할 당시 분양이 되지 않아 어쩔 수 없이 2003. 12. 3. 부동산임대업을 추가하여 일시적으로 임대를 하기 시작하였고, 호실별 건축면적이 협소하여 임대할 목적이라기 보다는 분양할 목적으로 신축하였다고 주장한다.
그러나 쟁점오피스텔의 준공일인 2004. 8. 10. 이전 임대업을 부업종으로 추가한 점, 20여년 동안 임대사업을 영위 중인 점 등을 볼 때 타당하지 않으며, 호별 건축공간이 협소하다는 점은 해당 건물이 임대목적이 아닌 분양목적의 건축물이라는 근거가 될 수 없으므로 주택 수에 포함하는 것이 적법·타당하다.

 3) 또한 청구인이 제출한 쟁점오피스텔의 관리소장, 거래처인 공인중개사의 확인서는 건축 당시 분양을 위한 적극적 노력을 하였는지에 대한 객관적 자료가 되지 않으며 오히려 적극적으로 임대업을 영위하기 위한 노력으로 볼 수 있다.

 4) 청구인은 쟁점오피스텔 신축 시 부가가치세를 조기환급 받고 감가상각 종료기간(10년간)까지 비주거용 임대사업으로 신고하며 임대목적으로 사용하였고, 2014년 1기부터 면세(주택임대) 수입으로 부가가치세 신고를 하였다.

    또한 재고자산은 감가상각이 불가하나 2005년 과세연도부터 유형자산으로 변경하는 회계처리를 통해 감가상각함으로써 20여년 동안 사업소득의 비용항목으로 처리하였다. 이는 쟁점오피스텔이 유형자산임을 청구인 스스로 인정하는 형태이다.

5) 아울러「종합부동산세법」제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조에 따르면, 신축 후 5년 이상 미분양 된 주택은 합산배제대상인 미분양주택에 해당하지 않는 것으로, 이는 적어도 신축 후 5년이 경과한 주택으로서 임대 중인 주택이라면 최초 분양목적으로 신축하였다고 하더라도 주택신축판매업자의 판매용 재고자산으로는 보기 어렵다는 취지이다.

    소득세법에서는 재고주택과 일시적 임대주택에 대한 기간 경과규정이 명시적으로 규정되어 있지 않지만 종합부동산세법에 합산배제 미분양주택에 대한 기간 경과규정이 규정되어 있다.

 따라서 이를 원용하여 재고주택인지 여부를 판단하는 것이 타당하므로 쟁점오피스텔은 20년 이상을 주거용으로 임대한 이상 재고자산으로 볼 수 없다.

6) 청구인은 쟁점오피스텔을 준공 후 20년이 넘는 기간 동안 00개 호수 중 단 1개 호수의 분양도 없이 모든 호수를 임대목적으로 사용하고 있다.

    청구인이 쟁점오피스텔을 준공 당시 적극적으로 매매하고자 하였다면 매매가 성사되도록 하기 위해 더 적극적으로 가격을 인하하는 등의 방법을 시도했어야 한다.

    그러나 그러하지 아니하였던 것은 ‘공사원가 이하 판매로 인한 손실’이나 ‘부채로 인한 이자비용’ 보다는 쟁점오피스텔의 임대수입이 유리하다는 판단에 따른 본인의 선택일 뿐 판매하지 못하는 불가피한 사정으로 인한 일시적 임대라고 볼 수 없다.

사. 결론

  위와 같이 사실관계, 쟁점오피스텔의 현황, 임차현황 등을 종합적으로 판단해 볼 때, 첫째, 청구인은 쟁점오피스텔을 준공 후 양도일 현재까지 20년 이상 임대사업에 사용하였고, 둘째, 미분양주택 해소를 위한 할인분양 등 분양 노력을 인정할 만한 자료를 제시하지 못하고 있으며, 셋째, 쟁점오피스텔을 사용승인 시점부터 바로 임대에 사용한 점, 넷째, 쟁점오피스텔의 신축판매업과 관련하여 2005년∼2024년 과세연도까지 쟁점오피스텔을 유형자산으로 계상하고 감가상각하여 필요경비에 산입한 점 등을 종합하여 볼 때, 사회통념 상 이 건 쟁점오피스텔이 양도소득세의 과세대상에서 제외되는 재고자산에 해당한다고 볼 수 없다.

  따라서 쟁점오피스텔을 청구인 세대가 보유하고 있는 주택 수에 포함하여 쟁점아파트 양도소득세 비과세 신고를 부인한 당초 처분은 정당하므로 이의신청을 기각하는 것이 타당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점오피스텔은 건물신축판매업자의 재고자산에 해당하므로 청구인의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수 계산에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제88조【정의】

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 2-1) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

 2-2) 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

   2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

2-3) 소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

 1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군,「지방자치법」제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

  다.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한정한다.

  바.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 10년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 9억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 제외한다.

 3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】

 1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

 2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

  가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

  나.「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

 5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

 6. 삭제

 6의2. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)는 제외한다]을 말한다.

 3-1) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수 또는 구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

다. 사실관계

 1) 양도주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역

    청구인은 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택) 규정을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였으나, 처분청은 청구인이 양도주택외 보유하고 있던 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택의 1세대 1주택 비과세 규정을 부인하여 양도소득세 경정·고지하였으며, 그 내용은 다음과 같다.

 2) 쟁점오피스텔에 관한 사항

  가) 청구인은 2003. 10. 24. 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 건물신축판매업으로 사업자등록하였고, 2003. 12. 13. 부동산임대업을 부업종으로 추가등록한 것으로 나타나며, 기본사항은 다음과 같다.

  나) 쟁점오피스텔의 부가가치세 신고내역

   (1) 청구인은 2003년 2기∼2004년 1기 부가가치세 신고 시 쟁점오피스텔의 신축과 관련하여 조기환급으로 정상환급 받은 것으로 나타나고,

   (2) 이후, 2004년 2기∼2013년 2기에는 임대수입을 부가가치세 과세표준에 포함하여 비주거용으로 신고하였으며,

   (3) 2014년 1기∼현재까지는 세금계산서 발급분은 부가가치세 과세표준에 포함하여 신고하고, 비사업자와의 거래에 대해서는 면세수입금액(주거용)으로 신고하고 있는 것으로 나타난다.

  다) 청구인의 종합소득세 신고서 상 쟁점오피스텔 관련 내용은 다음과 같다.

  라) 쟁점오피스텔의 건축물대장 및 부동산등기사항증명서에 의하면 지상 7층의 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설로 총 00개 호수가 구분등기 되어있으며, 2004. 8. 10. 사용승인 되어, 현재 모두 청구인의 소유로 나타난다.

 3) 청구인 제출서류

  가) 청구인이 제출한 2025년 과세연도의 계정별원장에 의하면 쟁점오피스텔 중 임대되지 않은 4개 호실에 대하여 재고자산으로 계상한 것으로 나타난다.

나) 쟁점오피스텔의 관리소장 H가 작성한 확인서에 의하면 쟁점오피스텔의 경우 신축당시부터 몇 년간 분양을 위해 노력하였으나 오피스텔의 평수가 5.5평 정도로 한가족이 살기에는 좁고, 주변환경이 모텔촌이어서 매매거래가 힘들다는 내용이 기재되어 있는 것으로 나타난다.

  다) 쟁점오피스텔 인근의 공인중개사사무소를 운영하는 I의 확인서에 의하면 매년 청구인이나 관리소장으로부터 매매나 임대매물을 알선해 주고 있으나 지역 자체가 과거부터 모텔촌이었고 현재에도 주거환경이 취약하여 매매보다는 임대가 많이 나가는 편이고, 분양이나 매매거래가 힘들다는 내용이 기재되어 있는 것으로 나타난다.

  라) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 302호의 월세계약서에 의하면 특약사항으로 건물매매로 인하여 소유권이전등기 시 적극 협조하기로 한다고 기재되어 있고, 이는 청구인이 쟁점오피스텔을 언제든 매매하기 위한 것이라고 주장한다.

  마) 쟁점오피스텔의 재산세 고지서에 의하면 쟁점오피스텔에 대하여 건축물분(사무실, 상가 등)으로 과세된 것으로 나타난다.

  바) 쟁점오피스텔에 대한 전기요금 청구서에 따르면 계약종별 구분은 주택용이 아닌 일반용으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

  사) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 인근 주변환경 사진은 다음과 같다.

 4) 처분청 제출서류

  가) 국세청 전산자료에 의하면 쟁점오피스텔에 전입 신고한 임차인은 준공일 이후 현재까지 334명이며, 그 내역은 다음과 같다.

  나) 처분청이 제출한 표준손익계산서 등에 의하면 청구인이 2005년 과세연도 종합소득세 신고부터 표준대차대조표 상 쟁점오피스텔을 재고자산이 아닌 유형자산으로 계상하였고, 연도별로 30,746천원을 정액법으로 감가상각하여 20년 동안 비용항목으로 처리하였으며, 2024년 표준합계잔액시산표 상 감가상각 누계액은 613,790천원 계상된 것으로 나타난다.

  다) 처분청은 청구인이 쟁점오피스텔의 임대를 위해 네이버 부동산 등 다양한 플랫폼에 임대광고 중이며, 각 호실별 개별취사, 화장실 등 실질적 주택에 해당한다고 주장하며, 네이버 부동산 광고내용 및 실내사진을 제출하였다.

라. 판단

청구인은 쟁점오피스텔은 건물신축판매업자의 재고자산에 해당하므로 청구인의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수 계산에서 제외되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은 법 제88조 제1호의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것으로 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항이며, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 주택신축판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이다.

주택신축판매업자가 판매 목적으로 신축한 주택이라 할지라도 상당 기간 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우 이를 재고자산으로 분류하여 양도소득세의 과세대상에서 제외할 수는 없다(대법원92누8439, 1992. 9. 14. 참조).

이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, ① 쟁점오피스텔은 2004. 8. 10. 사용 승인된 이후 현재까지 약 20여년 동안 단 1개 호수도 분양된 사실이 없는 점, ② 쟁점오피스텔의 경우 당초 신축·판매(분양) 목적과 다르게 다수의 임차인들에게 임대로 전용된 점, ③ 쟁점오피스텔의 위치가 유흥가 및 모텔촌에 위치하고 있어 거주지역으로 부적합하다는 사유는 쟁점오피스텔을 분양하지 못하는 불가피한 사정으로 인정하기 어려운 점, ④ 뿐만아니라 청구인이 쟁점오피스텔의 분양을 위하여 노력하였음을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등으로 보아 처분청이 청구인이 보유하고 있던 쟁점오피스텔을 사실상 임대로 전환된 주택으로 보아 청구인에게 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

 이 건 이의신청은 심의결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.