1. 사실관계 및 처분내용

가. 피상속인의 2024.3.8. 사망으로 상속이 개시되자 장남 A(이하 “청구인②”라 한다), 차남 B(이하 “청구인①”이라 하고 청구인②와 통칭하여 “청구인들”이라 한다)은 상속인이 되었다.

나. 피상속인은 상속개시일 3일 전인 2024.3.5. 특수관계법인 ㈜C(이하 “쟁점법인”이라 한다)에게 경기도 광주시 토지(이하 “쟁점토지”라고 한다) 및 건물(창고시설, 이하 건물 토지 통칭하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2,000백만원에 양도하였다.

다. 쟁점법인은 2006.1.2. 설립된 의류․골프용품 제조업 법인으로 피상속인이 75%(128,000주, 이하 “쟁점주식”이라 한다), 청구인①이 17.5%, 청구인②가 7.5%의 지분을 소유하고 있다.

라. 청구인들은 2024.9.27. 총 상속재산 00,000백만원, 납부할 세액 0,000백만원으로 하여 상속세 신고를 하였는데,

쟁점부동산 가액으로 매매가액 2,000백만원을 적용하여 쟁점주식 가액을 0,000백만원(1주당 62,292원)으로 평가하였다.

마. D국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 및 양도소득세 조사를 실시하여 아래와 같이 부과처분 하도록 E세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 결정결의서안을 통보하였다.

 1) (쟁점부동산 감정평가액으로 쟁점주식 평가, 상속세 과세가액 가산) 피상속인과 쟁점법인 간의 쟁점부동산 거래는 특수관계자간 거래로써 저가양도 혐의가 있다고 보아

쟁점부동산에 대한 ㈜F감정평가법인(이하 “F”라고 한다), 감정평가법인 G감정원(이하 “G”이라 한다)의 감정평가액 평균액인 4,348백만원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받아

쟁점주식 가액을 0,000백만원(1주당 73,438원)으로 결정하고 과소신고한 1,427백만원을 상속세 과세가액에 가산하였다.

 2) (저가양도 양도소득세 부당행위계산 부인, 양도세 과세) 쟁점부동산 매매거래와 관련하여 특수관계자 간 저가양도로 소득세법 제101조의 부당행위계산 부인규정에 해당한다고 보아

당초 거래가액 2,000백만원을 부인하고 감정가액 4,348백만원으로 결정하여 과소신고한 2,348백만원을 피상속인이 신고한 양도가액에 가산하였다.

 3) (저가양수에 대한 이익의 증여 사전증여재산 가산) 상속세 및 증여세법 제35조 ‘저가양수에 따른 이익의 증여’ 제1항 규정에 따라 상속인 외의 자인 쟁점법인이 상속개시일로부터 5년 이내 받은 2,048백만원의 증여이익을 얻었다고 보아 사전증여재산으로 상속세 과세가액에 가산하였다.

 4) (특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제, 증여세 과세) 쟁점법인의 주주인 청구인들에게는 상속세 및 증여세법 제45조의5 ‘특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제’ 제1항의 규정에 따라 청구인①에게 증여재산가액 000백만원, 청구인②에게 증여재산가액 000백만원에 대한 증여세를 결정하였다.

바. 처분청은 위 결정결의서안에 따라 2025.8.19. 및.8.22. 청구인들에게 아래와 같이 부과처분 하였고, 청구인들은 이에 불복하여 2025.11. 14. 이 사건 이의신청을 하였다.

˂부과처분 및 불복 현황˃ 표생략

2. 청구인들 주장

피상속인과 쟁점법인은 당사자들이 처한 경제적 상황에서 적정한 가격을 산출하여 거래한바 그 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 사실이 없으며, 쟁점감정가액은 지역․기간요인이 부적절한 비교표준지를 기준으로 하여 산정된바 시가로 볼 수 없으므로 제세 부과처분은 부당함

가. 쟁점부동산 거래 경위

 1) 쟁점법인은 0000 제조업체로 꾸준히 매출 성장세를 지속하여오던 중 2019년 코로나 사태로 인한 경기 침체로 매출이 급감하여 부채비율이 증가하는 등 재무구조가 악화되어 2021.11. 본사건물에 대한 재평가를 실시하고 5,059백만원의 재평가차익을 계상하여 재무구조를 개선한바 있다.

   그럼에도 계속된 경기침체로 단기차입금이 2022년 말 2,946백만원에서 2023년 말 5,300백만원으로 급증하여 이자비용이 증가하자 2023.12.21. 이사회를 개최하여 부채비율을 낮추는 방법으로 당시 쟁점법인의 대표이사인 피상속인 소유의 쟁점부동산을 제3자에게 매각하여 그 매각자금으로 증자하여 부채의 상환 및 운영자금을 확보하는 등 재무구조를 개선하기로 결의하였다.

 2) 피상속인은 상기 결의일 이후 쟁점부동산을 제3자에게 매각하고자 하였으나 매수 문의 자체도 없는 등 매각이 원활하게 이루어지지 아니하였고,

본인이 평생 일궈놓은 쟁점법인의 재무구조 개선을 위해 쟁점법인에게 쟁점부동산을 무상이라도 증여하고자 하였으나, 무상 증여시 법인세 과세 등의 문제로 인해 증여가 어렵다고 판단하여 유상으로 양도하기로 결정하였다.

 3) 피상속인은 쟁점부동산의 상증법상 평가액이 17억원임을 확인하고 평가액의 약 115%인 20억원에 양도하기로 결정하였고, 쟁점법인 또한 이 가격에 응하여 2025.3.5. 매매가 성사되었다.

 4) 피상속인은 양도대금을 수령한 후 쟁점법인에 대한 본인 가수금을 더하여 2024.3.7. 쟁점법인의 유상증자에 참여하였으며 쟁점법인은 그 유상증자대금으로 차입금 상환 및 운영자금에 사용하였다.

˂쟁점법인 유상증자 대금 사용 내역˃ 표생략

5) 상기와 같이 피상속인과 쟁점법인간의 쟁점부동산 매매거래 및 매매가액 산정은 당사자들이 처한 경제적 상황에서 불가피하게 선택할 수 밖에 없는 거래로 당사자 간 모두의 최선의 가격으로 결정된 금액이다.

나. 쟁점감정가액 적용의 부당성

 1) 처분청은 당사자의 거래당시의 경제적 상황을 전혀 고려하지 아니하고 감정평가기관의 평가액으로 결정하였으며 감정평가기관은 쟁점부동산과 유사하지 아니한 비교표준지를 설정하고 그에 따른 가격으로 결정한바, 쟁점감정가액은 양도당시의 객관적이고 합리적인 교환가치를 반영한 것으로 볼 수 없다.

2) 감정기관의 쟁점부동산 토지가액 산출근거는 다음 ˂표1˃과 같다.

˂표1. 쟁점부동산 토지가액 산출근거˃ 표생략

 3) 위 ˂표1˃에 의하면, “그 밖의 요인”의 가중치는 비교표준지의 거래가액에 근거하여 산출되었으며, 감정기관별 비교표준지의 소재지와 비교표준지의 매매거래일자는 아래와 같다.

˂비교표준지 위치 및 거래일자˃ 표생략

 4) F․G 감정기관은 쟁점부동산을 공시지가 기준법으로 평가하면서 “그 밖의 요인”의 가중치를 각각 2.91, 2.71로 계산해 토지가액을 결정하였다.

    감정평가를 하는 경우 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 사항이 있는 경우에는 그 밖의 요인 보정을 할 수 있고, 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역의 정상적인 거래사례나 평가사례 등을 참작할 수 있다(감정평가 실무기준 610-1.5.2.5)고 규정하고 있다. 다만, 거래사례 등을 적용하는데 있어 동 기준 3항 각호에서 적용 요건을 엄격히 제한하여야 하며, 3호에서는 거래사례의 적용요건으로 주변환경 등이 같거나 비슷할 것으로 규정하고 있다.

 5) F․G 감정기관이 제시하는 비교표준지는 쟁점부동산과의 시점요인, 지역요인 및 개별요인이 다음과 같이 일치하지 아니하여 비교표준지로 부적절하다.

     (가) F감정평가법인 감정평가액 산출근거 비교표준지의 부적절

      (1) F평가법인은 비교사례 소재지로 H토지 소재 토지의 2022.4.5. 거래가액을 “그 밖의 요인”의 산출근거로 하고 있으며 구체적 산출근거는 아래 ˂표2˃와 같다.

<표 2, F평가법인 비교표준지> 표생략

      (2) 쟁점부동산과 비교사례 소재지는 지역요인이 전혀 달라 거래사례로 부적절하다.

(그림 생략)

   H토지와 쟁점부동산 토지는 도로를 사이에 두고 반대편에 위치해 있는바, 인접한 고속도로인 수도권제2순환고속도로에서 쟁점부동산 토지로 진입하기 위해선 직접 진입이 불가능하고 상당한 기간 직진한 후 유턴하여 진입하여야 하는 반면, H토지는 고속도로에서 진출한 후 직접 진입할 수 있어 큰 차이가 있다. 쟁점부동산 토지는 물류창고로 사용되고 있고 승용차가 아닌 대형 화물차량이 주로 진입하는 점을 고려해보았을 때, 이는 명백히 거래사례로 이용하기 부적절한 토지이다.

    (3) 쟁점부동산과 비교사례 소재지의 거래시점은 상당한 기간 차이가 있다.

      쟁점부동산의 거래 시점은 2024. 3. 5.이며 비교사례소재지의 부동산의 거래시점은 2022.4.5.으로 약 2년 시차가 있다.

      또한 비교사례소재지의 거래가 이루어진 시점은 부동산 거래가액이 최고점에 이른 시점으로서, 쟁점부동산의 개별공시지가는 2022년 000,000원에서 2023년 000,000원, 2024년 000,000원으로 2022년 대비 뚜렷히 낮아진 사실을 확인할 수 있다. 그럼에도 불구하고 F 감정기관은 부동산 시장이 과열되었던 2022년의 매매사례가액을 아무런 합리적 보정 없이 그대로 적용하였다. 이는 소급감정대상 시점을 전혀 고려하지 않은 행위로, 하락하는 시장 상황을 염두에 두지 않고 공시지가가 최고점인 시장 상황의 거래사례를 적용한 것이다.

<쟁점부동산 공시지가 비교> 표생략

    (4) 상기와 같이 F감정평가법인이 비교표준지로 선택한 H토지는 쟁점부동산과 위치 및 기간요인이 유사하지 아니하여 해당 거래사례 가액으로 적용하기 부적절하다.

     (나) G감정평가법인 감정평가액 산출근거 비교표준지의 부적절

      (1) G평가법인은 비교사례 소재지로 I토지 소재 토지의 2023.9.14. 거래가액을 “그 밖의 요인”의 산출근거로 하고 있으며 구체적 산출 근거는 아래 ˂표3˃과 같다.

<표3, G평가법인 비교표준지˃ 표생략

      (2) 쟁점부동산과 비교사례 소재지는 지역요인이 전혀 달라 거래사례로 부적절하다.

(그림 생략)

      I토지 역시 H토지와 마찬가지로 쟁점부동산의 토지와 도로 반대편에 위치하고, 고속도로에서 진출한 후 직접 진입할 수 있다. 직선거리로 약 700m 고속도로에서 더 떨어져 있지만, 대형 화물차가 상당한 거리를 직진하고 왕복2차선 도로에서 유턴을 해야 하는 불편함을 고려한다면, 해당 토지는 거래사례로 적절하지 아니하다.

      (3) 비교사례 소재지는 가격급등 지역이므로 적절하지 아니하다.

      아래 <표 4>에서 확인해 보면 G 감정기관이 거래사례로 사용한 시점인 2023. 9. 당시 해당 토지의 공시지가는 00,000원으로 실제 감정 시점인 2024년 대비 현저히 낮은 수준이며, 전기대비 증감비율을 살펴보면 해당 토지의 공시가격이 2023년에만 24% 급락한 후 350% 급등하는 물건으로, 거래사례로 사용하기에 부적절한 사실을 확인할 수 있다.

<표4, G 비교사례소재지 공시지가> 표생략

    (4) 따라서 G감정평가 법인이 비교표준지로 선택한 I토지는 쟁점부동산과 위치․기간요인이 유사하지 아니하여 해당 거래사례 가액으로 적용하기 부적절하다.

 다. 결 어

  상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 경우 감정가액을 시가로 인정하기 위해서 “평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지 기간” 중 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 요건으로 한다(수원지법2021구합73530, 2023.01.18.).

   상기와 같이 살펴본 바와 같이, 두 감정평가기관이 쟁점부동산 토지에 대해 소급하여 감정평가한 가액의 산출근거가 되는 비교표준지의 거래가액은 쟁점부동산 토지의 시가로 적정하지 아니하여 쟁점부동산의 양도 당시의 객관적인 시가를 반영하였다고 볼 수 없으므로 제세 부과처분은 취소되어야 한다.

3. 조사청 의견

   재산평가심의위원회에서 시가로 결정한 쟁점부동산에 대한 감정가액은 상증세법에서 규정한 시가에 해당하므로 과세처분 정당함

 가. 평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정가액은 시가에 해당한다.

 1) 상증세법은 상속‧증여재산의 가액에 대하여 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 함) 현재 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있다.

    상증세법 시행령 제60조 제5항에 의하면 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하며, 시행령 제49조 제1항에서는 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일(이하 “가격산정기준일 등”이라 함)이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격 산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

 2) 조사청은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 상속재산을 평가하였으므로 쟁점부동산에 대한 평가 및 상속세 부과는 적법하며, 쟁점 감정가액이 시가가 아니라는 청구주장은 타당성이 없다.

 나. 쟁점감정가액은 관련 법령상 주된 평가방법인 공시지가기준법에 의한 시산가액으로 최종 감정가액을 결정한 것으로

거래사례비교법에 의한 시산가액은 공시지가기준법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하는 과정에서 산정된 가액으로 최종 감정가액에 직접적으로 영향을 미치는 것으로 볼 수 없다.

 다. 비교사례비교법 시산가액 산정시 거럐사례 선정은 적절하다.

   1) 조사청의 감정평가서는 토지에 대한 감정평가 관련 법령에 따라 주 방식인 공시지가기준법으로 감정평가하되 다른 평가방법인 거래사례비교법에 의하여 산출된 시산가액으로 합리성을 검토하였으며, 거래사례비교법에 의한 가격 산정 시 ‘H토지’ 토지를 비교사례로 선정하였다.

 2) 청구인들은 비교사례에 대한 공시지가가 매매시점 이후 하락하였는데 공시지가가 고점인 시장상황의 비교사례를 선택하였다고 주장하나,

개별공시지가는 국세, 지방세 등 각종 세금의 부과 및 그 밖의 다른 법령이 정한 목적 등 일정한 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위 면적당 가격을 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시하는 것인바,

공시지가의 공시 목적(정책적 목적) 등을 고려할 때 시가 및 시장상황을 항시 반영한다고 볼 수 없으므로 공시지가가 하락하였다고 하여 인근 토지의 시가 및 시장상황이 하락하였다고 볼 수 없다.

   3) 또한, 청구인들은 비교사례와 쟁점부동산의 고속도로 진·출입이 상이하여 부적절하다고 주장하나,

비교사례는 쟁점부동산과 동일한 도로에 접하는 토지로서 용도지역, 실제 이용 상황, 주변 환경이 유사하고 인근지역에 소재하여 제반 가치형성요인이 유사하며 개별요인 비교에 의하여 적절하게 조정되었다.

   4) 비교사례 물건 (1)인 ‘H토지’ 토지는 2022.4.5.에 거래된 토지로서 감정평가서 기준시점인 2024.3.8.에서 2년 이내의 거래사례에 해당하여 상속개시일의 시가를 반영하는 거래사례이다.

 5) 청구인들은 비교사례 물건 (2)인 ‘I토지’ 토지가 가격 급등 소재지로 부적절하다고 주장하나,

동 물건은 2023.5.24. 제2종근린생활시설의 사용승인과 관련하여 지목이 “대지”로 변경된 후 2023.9.14. 거래된 물건으로 지목이 “대지”일 때 거래된 매매사례로 비교매매사례로 채택한 것이며,

지목의 변경으로 인근의 지목 “대지”인 비교표준지를 선정하여 개별공시지가가 재산정되어 전년 대비 350% 상승한 것으로 건물이 준공되기 전의 지목 “답”일 때의 개별공시지가를 단순 비교해서 부적절하다고 주장하는 것은 타당하지 아니하다.

 라. 쟁점 부동산의 등기사항전부증명서에 의하면 채권최고액 총 3,240백만원으로 근저당권이 설정되어 있는바, 이는 일반 시중 금융기관에서 채택하고 있는 담보인정비율을 감안하면 쟁점감정가액이 시가를 반영하였다고 볼 수 있다.

 마. 결 어

  조사청은 “쟁점 부동산”에 대하여 법령에 의거 지정된 "과세기준일"로 감정평가를 실시하였고, "재산평가심의위원회"에서 감정가액 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안하여 심의한 결과, 조사청의 감정가액을 시가로 인정하였다.

   따라서 쟁점부동산을 쟁점감정가액으로 평가하여 한 제세 부과처분은 적법하므로 청구인의 주장을 기각하여 주시기 바란다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점 감정가액은 부적절 거래사례를 기준으로 산정되었으므로 시가로 볼 수 없다는 주장의 당부

나. 관련법령

 ❍ 소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]

  ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

 ❍ 소득세법 시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산 ]

  ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.(2017.02.03 개정)

    1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(2012.02.02 개정)

  ④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.(2012.02.02 개정)

  ⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.

  ⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ❍ 법인세법시행령 제89조 [ 시가의 범위 등 ]

  ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.

  ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.(2016.02.12 개정)

    1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다.(2021.02.17 개정)

    2. 「상속세 및 증여세법」 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액.

  ⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

 ❍ 상속세및증여세법 제60조 [ 평가의 원칙 등 ]

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 ❍ 상속세및증여세법시행령 제49조 [ 평가의 원칙 등 ]

  ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

    1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(2012.02.02 개정)

      가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

    2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산은 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

      가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액(2000.12.29 개정)

      나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

 ❍ 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】

  ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 ❍ 제45조의5 【특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제】

  ① 지배주주와 그 친족(이하 이 조에서 "지배주주등"이라 한다)이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인(이하 이 조 및 제68조에서 "특정법인"이라 한다)이 지배주주의 특수관계인과 다음 각 호에 따른 거래를 하는 경우에는 거래한 날을 증여일로 하여 그 특정법인의 이익에 특정법인의 지배주주등이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식보유비율을 곱하여 계산한 금액을 그 특정법인의 지배주주등이 증여받은 것으로 본다.

    2. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 낮은 대가로 양도ㆍ제공받는 것

다. 사실관계

 1) 쟁점부동산 양도가액 신고금액 및 감정평가액은 아래와 같다.

˂신고금액 및 감정평가액˃

(백만원)

2) 상속개시일 현재 쟁점부동산 기준시가 및 장부가액은 아래와 같다.

˂기준시가 및 장부가액˃ 표생략

3) 피상속인과 쟁점법인 간 쟁점부동산 매매계약서는 아래와 같다.

˂2024.3.5. 쟁점부동산 매매계약서-발췌˃ 생략

4) 청구인은 쟁점법인의 재무구조 개선을 위해 쟁점부동산을 매매하였고, 매매대금을 증자에 사용하여 법인 가수금 변제에 사용하였음을 입증하기 위하여 쟁점법인의 2021년~2023년 재무상태표, 이사회 의사록, 2024년 가수금 등 원장을 제출한바,

   가) 재무상태표에 의하면 2021년 자산재평가로 5,059백만원을 재평가적립금을 계상한 사실, 단기차입금이 2022년 2,946백만원에서 2023년 5,329백만원으로 증가한 사실이 확인되고,

   나) 2023.12.21. 이사회를 개최하여 ‘부채비율을 낮추고 재무구조개선을 위해 증자를 하는 것에 대한 건’을 의결하고, 쟁점부동산 거래일 2일 후인 2024.3.7. 이사회를 개최하여 신주 23,000주를 주당 64,800원에 발행하여 1,490백만원의 자본금을 증자 결의한 사실이 확인되며,

   다) 증자 후 2024. 3. 피상속인 가수금 640백만원을 포함하여 1,379백만원의 가수금 반제에 사용된 사실이 확인된다.

5) 쟁점감정가액에 대한 서울지방국세청의 평가심의위원회 평가 결정서는 아래와 같다.

˂평가심의위원회 평가 결정서-발췌˃ 그림 생략

6) F 및 G 감정평가법인의 감정평가서에 의하면 다음의 사실이 확인된다.

 가) 감정평가방법에는 원가법, 공시지가기준법, 거래사례비교법, 수익환원법의 4가지가 있는바,

F, G은 모두 ‘토지’는 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 ‘시점수정’, ‘지역요인’ 및 ‘개별요인’ 비교, ‘그 밖의 요인’의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 ‘공시지가 기준법’을 적용하였고,

‘건물’은 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 ‘원가법’을 적용하여 아래와 같이 평가하였다.

                         ˂F․G 감정평가액˃ (백만원)

 나) F, G은 모두 쟁점토지의 비교표준지로 쟁점토지에 바로 인접한 J토지를 선정하였으며,

˂쟁점토지 및 비교표준지 비교˃

공시지가 기준법에 의한 시산가액은 아래와 같이 비교표준지 공시지가에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그밖의 요인을 반영하여 계산하였다.

˂공시지가 기준법에 의한 시산가액˃ (원)

 다) 공시지가 기준법에 의한 시산가액에 큰 영향을 미치는 ‘그 밖의 요인’ 산정은, 다른 감정평가법인의 평가선례 및 거래선례 중에서 비교선례로 각 ‘K토지’, ‘L토지’을 선정하여 아래와 같이 각 2.91, 2.72로 계산하였다.

˂그 밖의 요인 산정˃

 라) 감정기관은 위 과정에 의해 산정된 공시지가 기준법 시산가액의 합리성 검토를 위해, 다른 감정평가방법 중 하나인 ‘거래사례비교법’에 의한 시산가액을 산정하여 검토한바,

두가지 방법에 의한 시산가액의 유사성이 확인되어 공시지가기준법의 합리성이 확보되었다고 보아 공시지가 기준법에 의한 시산가액을 감정가액으로 최종 결정하였다.

   이때 ‘거래사례비교법’을 적용하기 위한 거래사례로 감정기관은 아래와 같이 ‘H토지’, ‘I토지‘ 토지를 선정하여 쟁점토지의 상황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인을 반영하여 검토하였으며,

˂거래사례비교법에 의한 시산˃

   공시지가 기준법 및 거래사례비교법에 의한 시산가액, 최종 결정가액은 아래와 같다.

 ˂감정가액 결정˃

 마) F 감정평가보고서상 쟁점부동산, 비교표준지, 비교선례(평가선례①), 거래사례(거래사례①, H토지)의 위치는 아래와 같다.

˂F 평가법인 – 상세 위치도˃ 그림생략

   사) G 감정평가보고서상 쟁점부동산, 비교표준지, 비교선례, 거래사례(H토지)의 위치는 아래와 같다.

˂G 평가법인 – 상세 위치도˃ 그림생략

라. 판단

 소득세법상 부당행위계산 부인의 대상인 저가양도의 기준으로 규정하고 있는 시가는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니하는 것이며(대법원 2010두28328, 2012.6.14.), 그 감정가액이 객관적인 교환가격을 공정하게 평가하고 있다면 지가지수와 개별공시지가의 변동만으로 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정하는 ’가격변동의 특별한 사정‘이 있었다고 인정하기는 어렵다(서울행정법원2022구합73796, 2023.9.21. 같은 뜻).

   이 사건의 경우, 청구인들은 쟁점감정가액 산정시 비교표준지로 선정한 H토지 및 I토지의 거래사례는 쟁점토지와 거래시점, 가격변동 등의 차이가 있어 부적절하므로 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 없다는 주장이나,

   감정기관은 쟁점토지에 인접한 방도리 J토지를 비교표준지로 선정하고, 비교표준지의 공시지가를 기준으로 쟁점토지의 상황에 맞게 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인을 보정하는 방법의 공시지가 기준법에 의하여 감정가액을 산정한 점,

   청구인이 주장하는 H토지, I토지의 거래사례는 위 공시지가 기준법에 의해 산정된 시산가액의 합리성을 검토하는 과정에서 거래사례 비교법 사용을 위해 선정한 거래로서 이 역시 쟁점토지의 상황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인을 반영하여 시산가액을 산정하여 검토한 결과 공시지가 기준법에 의한 시산가액과 유사하였던 점,

   쟁점감정가액은 최종적으로 위 거래사례 비교에 의한 감정가액이 아닌 표준지의 공시지가 기준법에 의해 결정되었고, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 점,

   상기와 같이 쟁점감정가액은 쟁점부동산에 대한 정보를 모두 고려하고 「감정평가 및 감정평가서에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」에 따라 산출되어 달리 객관적이거나 합리적인 평가가 아니라고 볼 만한 사정이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 보면 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

5. 결 론

   이 건 이의신청은 청구인들의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.