이 유

1. 사실관계 및 처분내용

가. A(이하 “청구인”이라 한다)는 피상속인(2024.10.24. 사망)의 장녀로, 피상속인은 생전에 서울시 아파트(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 소유하고 있었다.

나. 청구인은 2025.4.14. 상속재산 중 쟁점아파트의 가액을 평가기간 내 같은 단지 아파트 (이하 “쟁점 비교대상아파트①”이라 한다)의 2024.7.2.자 매매사례가액 2,490백만원(이하 “쟁점 매매사례가액①”이라 한다)으로 평가하여 상속세과세가액 0,000백만원, 납부할 세액 0,000백만원으로 상속세 신고를 하였다.

다. B지방국세청장은 피상속인 대한 상속세 조사를 실시하여, 쟁점아파트 가액을 청구인이 신고한 금액이 아닌 평가기간 내 같은 단지 아파트(쟁점아파트와 기준시가 차이가 가장 작은 주택, 이하 “쟁점 비교대상아파트②”라 한다)의 2025.3.24.자 매매사례가액 3,480백만원(이하 “쟁점 매매사례가액②”라 한다)으로 평가하고, 기타 상속재산 신고 누락 사항 반영하여 상속세를 과세하도록 C세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였다.

(표1)〈쟁점아파트 신고가액 및 결정가액〉

(㎡, 백만원)

라. 처분청은 이에 따라 2026.3.1. 상속인들에게 상속세 000백만원을 부과처분하였고, 청구인은 2026.5.13. 이 사건 이의신청을 하였다.

2. 청구인 주장

 ^①쟁점 매매사례가액②는 쟁점아파트 단지 재건축 사업의 급진척 기대로 시세가 단기간 급등한 시점의 매매거래이며, ^②청구인의 상속세 신고일까지 확인이 불가한 매매사례였으므로 이를 시가로 결정함은 부당함

 가. 청구인의 쟁점아파트 신고가액

   1) 청구인은 쟁점아파트의 상속세 신고를 위하여 국세청 홈택스에서 쟁점아파트와 「동일단지 내 소재, 전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내」인 주택의 매매사례를 조회한바,

매매사례가 둘 이상인 경우에 해당된다고 보아 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 매매가액을 적용하여 2024.7.2. 매매계약한 2,490백만원을 유사 매매사례가액으로 신고하였다.

 2) 청구인은 상속세 신고기한인 2025.4.30.보다 앞서는 2025.4.14. 홈택스로 상속세 신고하였는데, 유사매매사례가액은 2025.4.13. 국세청 홈택스에서 조회한 자료를 활용하였다.

(표2)〈2025.4.13. 국세청 홈택스 유사매매사례가액 조회 내역〉생략

 나. 처분청의 쟁점아파트 결정가액

 1) 조사청은 세무조사 기간 중 국세청 홈택스에서 조회한 「동일단지 내 소재, 전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내」유사매매사례 중 2025.3.24. 매매계약한 3,480백만원을 쟁점아파트 시가로 결정하였다.

(표3)〈2025.10.23. 국세청 홈택스 유사매매사례가액 조회 내역〉생략

 다. 쟁점 매매사례가액②는 쟁점아파트 공동주택단지인 D아파트의 재건축사업 급진척 기대로 단기간 시세가 급등한 시기의 매매거래로서 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 상속당시의 시가로 볼 수 없다.

   1) 평가기준일인 상속개시일(2024.10.24.) 기준 국세청 홈택스 유사매매사례가액 조회 내역을 매매계약일 기준으로 정리한 내역은 아래와 같다.

(표4)〈국세청 홈택스 유사매매사례 계약일 기준 정리〉생략

 2) 쟁점 매매사례가액①과 ②는 둘 다 상속세및증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】제③항 제1호 가목(동일단지 내 소재), 나목(전용면적 차이 5% 이내), 다목(공동주택가격 차이 5% 이내) 요건을 모두 충족하고 있기에,

상속세및증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】제③항 제1호 본문 중 ‘다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다’를 적용하여야 한다는 점에는 청구인 또한 이의가 없다.

 3) 쟁점아파트가 속한 공동주택단지 D1･2･3차 아파트(이하 ‘D아파트’라 한다)의 재건축 추진 현황

     가) D아파트는 재건축정비사업이 진행되고 있었으며 조합설립인가 3년 만에 시공사 선정에 착수하여 2024.9.23. 1차 시공자 선정 입찰 공고하였으나, 입찰 참여확약서 제출기일(10.17.)까지 E건설 1개사만 제출하여, 제출한 자가 2인 미만인 경우 유찰로 판단한다는 규정에 따라 유찰 처리되었다.

     나) 이때부터 D아파트가 F구 재건축 최대어로 꼽히지만 책임준공확약서를 포함하여 시공사에게 과도한 부담이 전가될 수 있는 조건들이 입찰지침서에 포함되었기에 00물산, 00건설 등 메이저 시공사들이 입찰에 참여하지 않을 것으로 알려졌었으며

2024.12.17. 재건축 조합 제6회 대의원회에서 시공자 선정 계획서 변경(안)이 가결되고, 2024.12.24. 2차 시공자 선정 입찰 공고에도 E건설 외 제3의 시공사가 입찰에 참여하지 않았으며, E건설이 단독 입찰에 참여하게 되는 경우 수의계약으로 시공사가 선정될 것이 확실해졌다고 알려졌었다.

     다) 시공사 선정이 확실시되었던 2024년도 말～2025년도 초가 시발점이 되어 그동안 지지부진했던 재건축 사업의 진척이 크게 빨라질 것이라는 기대로 매매가액이 아주 큰 폭으로 상승하였다.

 4) 시가 적용에 대한 법리

   상속세및증여세법에서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것인바, 처분청의 과세에 적용된 쟁점 매매사례가액②를 상속개시 당시의 쟁점아파트 시가라고 할 수 있기 위해서는,

㉠객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고

㉡상속개시 당시(2024.10.24.)와 쟁점 매매사례가액②의 매매계약일(2025.3.24.) 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다고 할 것이며,

㉢이러한 가격변동이 없었다는 점은 처분청이 주장･증명하여야 할 것이다.

 5) 가격변동의 특별한 사정을 고려할 수 있는지 여부

     가) 관련 규정은 상속세및증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】제①항 단서에 규정되어 평가기간 외 유사매매사례가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 보는 경우에만 고려할 사항으로 보는 견해도 있을 수 있으나,

관련 내용을 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙등】제②항 시가에도 적용해야 하는 점에 있어서는 달리 이견이 없다고 할 것이다.

     나) 다만, 추가로 고려할 사항은 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 위해서는 가격변동의 직접적인 원인이 되는 객관적 사건이 있어야 하는데 지지부진한 재건축사업 진행과정에서 ‘시공사 선정’은 가격변동의 특정한 사정이 있었다고 볼 만한 직접적이고 객관적인 사건이라고 볼 수 있을 것이다.

 6) 쟁점 매매사례가액② 3,480백만원은 매매사례가액① 2,490백만원 대비 139.8%로 불과 8개월여의 짧은 기간 동안 990백만원이 상승한 가액이다.

     가격변동의 특별한 사정이라 함은 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할･합병, 멸실･훼손, 용도변경 등 상속재산의 가격에 변동을 일으키는 이례적인 사유로 한정되는 것이 아니고, 상속재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 상속개시일 당시 상속재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 볼 만한 제반 사정을 의미하는 것으로 해석되고 있는바,

가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 처분청에서 주장･증명도 하지 아니하고 쟁점 매매사례가액②를 상속재산의 시가로 보아 과세한 처분은 받아들이기 어렵다.

 라. 상속세 신고 당시 홈택스에서 조회되지 아니하여 청구인으로서는 알 수도 없었던 쟁점 매매사례가액②를 시가로 보아 과세함은 부당하다.

 1) 청구인이 상속세 신고를 위하여 2025.4.13. 국세청 홈택스 유사매매사례가액 자료 조회 시에는 쟁점 매매사례가액②를 포함한 아래 자료는 조회조차 되지 않았다.

(표5)〈상속세 신고 당시 조회되지 않은 유사매매사례가액〉생략

 2) 상속세및증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】제4항에서 제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다.

   서울행정법원-2021-구합-85600, 2025.12.15.(상속세및증여세법시행령 제49조 제①항 단서 중 “평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중 감정이 있는 경우”에 관한 부분은 헌법과 법률에 위반됨) 판결은,

납세자는 상속세 신고기한 이내 신고하였음에도, 과세관청에서 상속세 신고기한으로부터 9개월이나 경과한 결정기한 이내에 감정한 가액으로 시가를 결정하는 것은 과세관청에만 주어지는 권한이기에 불공평하다는 취지라고 이해된다.

 3) 청구인이 상속세 신고기한 이내에 확인 가능한 매매사례가액을 조회하여 성실하게 신고하였음에도 처분청은 세무조사 기간 증에 확인한 청구인이 신고 당시 알 수도 없었던 매매사례가액을 시가로 결정한바,

청구인 입장에서는 불공평하다고 하지 아니할 수 없으며, 더구나 시가의 정의에도 부합하지 아니하다고 여겨지기에 이 건 과세처분은 수긍하기 어렵다.

3. 조사청 의견

^①평가기간 내의 유사매매사례가액 적용 시 가격변동 사유는 고려 대상이 아니며, ^②쟁점 매매사례가액②는 상속세 신고일 이전에 매매계약된 거래이므로 관련법령에 따라 시가로 적정함

가. 평가기간 내의 유사매매사례가액 적용 시 가격변동 사유는 고려 대상이 아니며, 설령 고려한다고 하더라도 쟁점아파트 재건축 절차상 동일 과정으로 가격변동의 특별한 사정이 없음

   1) 상증령§49①에서는 상속개시일 전후 6개월의 기간 중에 매매 등의 가액이 있을 경우 그 가액을 상증법 §60②에 따른 시가로 인정하며, “평가기간 외”에 해당하는 기간에 매매 등이 있는 경우에는 ‘가격 변동 등의 특별한 사정이 없는 경우’에만 시가로 인정한다고 규정되어 있으며, 상증령 49④에서는 유사매매사례가액을 시가로 준용할 시 동 조항 1항에 의하도록 규정하고 있다.

     법령상 “평가기간 내”의 유사매매사례가액을 시가로 볼 때 ‘가격 변동 등의 특별한 사정’을 고려하여야 한다고 규정되어 있지 않음에도, 평가기간 외에 대한 규정을 준용하여 평가기간 내의 기간에도 적용해야 한다는 청구인의 주장은 세법의 확장, 유추 해석이다.

 2) 쟁점아파트는 2024.9.23. 1차 시공사 선정 입찰 공고 이후 수차례의 유찰을 거쳐 2025.7.12. 시공사가 최종 선정되었는데,

청구인이 신고한 쟁점 매매사례가액①은 시공사 선정을 위한 최초 입찰공고일 전에 계약된 가액인 반면,

상속개시일(2024.10.24.)과 쟁점 매매사례가액②의 계약일(2025.3.24.)은 모두 시공사 선정을 위한 입찰공고일과 최종 선정일 사이의 기간에 해당한다.

 3) 따라서 쟁점 매매사례가액②는 평가기간 내에 존재할 뿐 아니라, 쟁점 아파트 단지의 재건축 절차상 동일한 시기에 해당하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없으므로 쟁점 매매사례가액②를 상속재산의 시가로 보아 과세한 당초 처분 정당하다.

 나. 쟁점 매매사례가액②는 신고일 이전 거래이므로 시가로 적정함

 청구인은 상속세 신고일 당시에 국세청 홈택스에서 쟁점 매매사례가액②가 조회되지 않아 시가로 봄은 부당하다는 주장이나,

쟁점 매매사례가액②의 계약일은 2025.3.24.로 상속세 신고일 2025.4.14. 이전으로 확인되므로 상증령 §49④에 따라 상속재산의 가액으로 적정하다.

4. 청구인의 항변

 쟁점 매매사례가액①의 계약일부터 재건축 시공사 선정일까지의 사건 발생 내역은 아래와 같은바, 조사청은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 의견이나,

D아파트 재건축 과정에서 2024년도 말~2025년도 초에는 E건설의 단독 입찰로 인한 수의계약이 거의 확실시되어 그동안 지지부진했던 재건축 사업의 진척이 빨라질 것이라는 기대로 매매가액이 아주 큰 폭으로 상승하였던 시기이다.

(표6)〈재건축 진행과정〉생략

5. 심리 및 판단

가. 쟁점

   1) 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 쟁점 매매사례가액②는 시가로 볼 수 없다는 주장의 당부

   2) 상속세 신고일까지 청구인이 확인하지 못한 매매사례가액을 시가로 결정함은 부당하다는 주장의 당부

나. 관련법령

▢ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각 호 생략)

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

▢ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

     다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

    1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

       가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

       나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

           1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

           2) 3억원

  ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

     1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

     2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

     3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

  ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

 ▢ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

  ③ 영 제49조제4항에서 "재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

    1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

     가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것

     나.평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

     다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

 ▢ 부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조【부동산 거래의 신고】

  ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

다. 사실관계

1) 다툼 없는 사실

 가) 평가기간(상속개시일인 2024.10.24. 전후 6개월 이내의 기간) 중 쟁점아파트에 대한 매매․감정․수용․경매 또는 공매 등이 이루어진 적은 없다.

 나) 비교대상아파트①의 매매계약일은 2024.7.2.로 상속개시 약 4개월 전이고, 비교대상아파트②의 매매계약일은 2025.3.24.로 상속개시 약 5개월 후로서 두 거래 모두 평가기간 이내이며, 청구인은 상속세 신고기한(2025.4.30.)이전인 2025.4.14.에 쟁점 매매사례가액①을 시가로 하여 상속세 신고하였다.

 다) 비교대상아파트①,②는 모두 쟁점아파트와 같은 공동주택단지 내에 소재하고, 면적과 기준시가 차이가 5%이내 인바, 그 중 쟁점아파트와 기준시가 차이가 가장 작은 주택은 비교대상아파트②이다.

 라) 쟁점아파트의 연도별 기준시가는 아래와 같다.

(표7)〈쟁점아파트 기준시가〉생략

 마) 상속개시일 2024.10.24. 전후로 쟁점아파트와 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 주택에 관하여 체결된 매매계약의 내역은 아래와 같다.

(표8)〈유사매매사례〉생략

2) 청구인 제출자료는 아래와 같다.

 가) 청구인은 2024.4.14. 상속세 신고 시 쟁점 매매사례가액②는 국세청 홈택스에서 조회되지 않았음을 입증하는 취지로 2024.4.13. 조회화면을 제출하였는데, 이에 따르면 쟁점 매매사례가액②는 조회되지 아니하였다.

 나) 청구인이 제출한 시공사 선정 입찰공고, D아파트 재건축조합의 2024.4/4분기 업무보고서, 언론보도 자료 등에 따르면 쟁점아파트 단지 재건축 추진은 (표6)〈재건축 진행과정〉과 같이 진행되었는데,

2024.9.진행된 1차 입찰에서 E건설 단독 참여로 유찰되었으며, 2025.3. 2차 입찰 공고 후 2025.5.2. 입찰 시에도 E건설 단독 참여하여 2025.7.12. E건설이 시공사로 선정되었음이 확인되는바, 상속개시일 2024.10.24.과 쟁점 비교대상아파트②의 매매계약일인 2025.3.24.은 모두 시공사 선정 전 단계임이 확인된다.

3) 기타 확인사항

 가) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따르면, 부동산 매매계약을 한 당사자는 계약체결일부터 30일 이내에 부동산거래의 신고를 하도록 규정되어 있고, 국토교통부 실거래가공개시스템에서 자료제공시점은 통상 신고접수일 다음 날이다.

     쟁점 비교대상아파트②의 매매계약일은 2025.3.24.이고, 심리담당자가 F구청에 확인한 쟁점 비교대상아파트②의 부동산거래신고일은 2025.4.5.으로 청구인의 상속세 신고일 2025.4.14. 보다 9일 전에 이루어졌음이 확인된다.

 나) 국세청 홈택스의 상속 증여재산 유사매매사례가액 조회화면에서는 조회결과를 보여주기 앞서 팝업창으로 ‘조회일 현재 기준 약 2개월 이전 유사재산 매매사례가액을 제공하고 있으며, 이에 따라 과세관청의 상속, 증여세 처리 시 다른 사례가액 등으로 결정될 수 있습니다’라고 안내하고 있음이 확인된다.

(표9)〈홈택스 유사매매사례가액 조회화면〉 생략

 다) 서울시 주택가격지수 통계정보에 의하면, 쟁점아파트 소재지인 F구 아파트 매매지수(2021.6.기준 100)는 쟁점비교대상아파트①이 거래된 2024.7.은 “103.7”이고, 상속개시일인 2024.10.은 “108“이며, 쟁점비교대상아파트②가 거래된 2025.3.은 ”113”으로서 서울지역 평균 매매지수 상승률 보다 높은 것으로 나타난다.

(표10)〈서울시 아파트매매가격지수〉생략

 라) 쟁점 비교대상아파트②의 부동산 등기사항 전부증명서 갑구 사항은 아래와 같은바, 2025.3.24. 매매를 원인으로 소유권이전 되었으며 거래자 간 특수관계 여부는 확인되지 아니한다.

(표11)〈쟁점 비교대상아파트② 등기사항전부증명서_발췌〉생략

라. 판단

1) 쟁점① : 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 쟁점 매매사례가액②는 시가로 볼 수 없다는 주장의 당부

  상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2항 제1호 제4항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 규정들의 내용을 종합하면, 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 상속재산에 대한 매매계약이 체결된 경우 특수관계인과의 거래 등으로 그 매매가액이 객관적으로 부당하다고 인정되지 않는 한 이를 시가로 인정하고, 위 기간 중 해당 상속재산에 대한 매매사실이 없더라도 해당 상속재산과 ‘유사한 다른 재산’(상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 등)에 대한 매매사실이 있는 경우 그 매매가액이 객관적으로 부당하다고 인정되지 않는 한 이를 시가로 인정한다(서울행정법원 2024구합59725, 2025.3.20.참조).

   이 건의 경우, 청구인은 상속개시일부터 쟁점 비교대상아파트②의 매매계약일 간 쟁점아파트 단지 시세가 급등하였으므로 매매사례가액②를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다는 주장이나,

   쟁점 비교대상아파트②는 매매계약일이 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 있어 부동산 시세의 변동과 관계없이 시가의 범위에 포함되고 청구인의 상속세 신고일 이전에 계약이 이루어진 것으로 나타나는 점(조심-2023-서-7599, 2023.9.12. 같은 뜻),

   쟁점 비교대상아파트②는 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내 소재하고 있고, 전용면적과 기준시가의 차이가 5% 이내로서 비교대상아파트①보다 쟁점아파트와의 기준시가 차이가 작아 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하고 있는 점,

 상속개시일과 쟁점 비교대상아파트②의 매매계약일 모두 쟁점아파트 단지 재건축 진행에 있어 시공사 선정 1차 유찰 후 2차 입찰을 전의 동일 과정에 있었고, 쟁점 비교대상아파트②의 매매거래가 특수관계인과의 거래 등 객관적으로 부당하여 시가로 인정하기 어렵다고 볼 만한 자료가 없는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

   따라서 처분청이 쟁점 매매사례가액②를 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

2) 쟁점② : 상속세 신고일까지 청구인이 확인하지 못한 매매사례가액을 시가로 결정함은 부당하다는 주장의 당부

   쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 상속세 신고 당시 국세청 홈택스에서 확인되지 아니한 쟁점 매매사례가액②를 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세함은 부당하다는 주장이나,

   상증세법 시행령 제49조 제2항 및 제4항에서 상속재산의 시가를 산정함에 있어 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 매매계약일 기준으로 하여 판단하며 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다고 규정하고 있는바,

이 사건 상속개시일은 2024.10.24.이고, 청구인의 상속세 신고일은 2025.4.14.이며, 쟁점 비교대상아파트②의 매매계약일은 2025.3.24.이므로 쟁점 비교대상아파트②의 매매사례가액은 평가기준일 전․후 6개월까지 평가기간 이내 신고일까지의 거래가액에 해당하므로 이를 쟁점아파트의 상속일 현재의 시가로 적용하는 것은 타당한 것으로 보이는 점,

쟁점 비교대상아파트②의 부동산실거래가 신고일은 2025.4.5.임이 확인되고 청구인의 상속세 신고일 약 9일 전에 국토교통부 실거리래공개시스템에 등재된 것으로 추정되는바, 청구인이 쟁점아파트의 시가확인을 위해 좀 더 주의 깊게 살펴보았다면 이를 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하면 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

   따라서 처분청이 쟁점 매매사례가액②를 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

   이 건 이의신청은 청구인의 주장이 모두 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.