1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다.

피고가 202x. x. x. 원고에게 한 2021년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 00,000,000원 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심판결의 인용

원고의 항소이유는 제1심에서 한 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에 제출된 증거들에다가 이 법원에 제출된 증거를 보태어 살펴보아도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이에 이 법원의 판결이유는 제1심판결의 해당 부분을 아래와 같이 고치거나 추가하고, 원고가 이 법원에서 한 ‘구 소득세법 시행령 제155조 제22항의 무효 주장’에 관하여 제2항에서 판단하는 것 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

〇 2면 마지막 행 다음에 아래 기재를 추가한다.

『바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 202x. x. x. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 202x. x. x. 이를 기각하였다.』

〇 3면 2행의 “가지번호 포함, 이하 같다”를 “가지번호 포함”으로 고친다.

〇 5면 14행의 “제22항”을 “제155조 제22항”으로 고친다.

〇 6면 5행의 “포괄승계하여”를 포괄승계한 다음”으로 고친다.

〇 7면 15~21행을 아래와 같이 고친다.

『2) 앞서 본 바와 같이 이 사건 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용될 수 없고, 관련 법령의 해석을 두고 치열한 견해의 대립이 있는 경우도 아닌 점, 원고가 구청 및 렌트홈 담당 직원에게 문의한 결과 임대주택을 양도하면서 임대사업자 지위를 포괄승계하면 세제 혜택이 유지된다는 취지의 답변을 들었다고 볼 증거도 없는 점(갑 제9호증의 기재에 의하면 원고가 렌트홈 상담센터에 전화를 걸어 임대주택 양도에 관하여 상담을 받은 사실은 인정되나, 위 상담은 이 사건 소송 중인 202x. xx. xx. 이루어졌을 뿐만 아니라, 그 내용도 원고가 렌트홈 상담센터 직원에게 임대의무기간 중 임대주택 양도가 가능한지 문의하여 ‘임차인 동의를 받아 임대의무기간 내 등록 말소 신청을 하거나 임대사업자 지위를 포괄승계하면서 임대주택을 양도하는 경우 과태료가 부과되지 않는다’는 답변을 들었다는 것에 불과하다) 등을 종합하면, 원고가 구 소득세법 시행령 제155조 제22항 제1호에 따라 양도소득세를 신고․납부하지 않은 것은 조세법령의 부지 또는 착오에서 비롯되었다고 보아야 하고, 이는 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하므로, 피고가 이 사건 처분을 하면서 가산세를 부과한 것이 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 제2 주장 역시 받아들일 수 없다.』

2. 구 소득세법 시행령 제155조 제22항의 무효 주장에 관한 판단

가. 원고의 주장 요지

피고의 주장과 같이 구 소득세법 시행령 제155조 제22항(이하 ‘쟁점 조항’이라 한다)이 ‘1세대’가 직접 임대기간요건을 충족하지 못하면 구 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 임대주택을 양도하더라도 이 사건 특례조항에 따른 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못한다는 의미로 해석된다면, 쟁점 조항은 다음과 같은 이유로 위헌․위법하여 무효이므로 이에 기초한 이 사건 처분도 취소되어야 한다.

1) 구 민간임대주택법 제43조 제2항은 임대사업자 지위 포괄승계를 조건으로 임대의무기간 중 임대주택 양도를 명시적으로 허용하고 있는데, 쟁점 조항은 상위법인 구 민간임대주택법이 허용하는 행위에 대한 비과세 혜택을 박탈하여 사실상 이를 금지하는 것이므로 법률우위의 원칙에 위배되고, 그렇지 않더라도 국민의 주거 안정을 실질적으로 보장하기 위하여 임대사업자에게 양도소득세 비과세혜택을 부여하고자 하는 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 가목의 위임 한계를 일탈하였다.

2) 쟁점 조항은 임대의무기간 중에도 임대사업자 지위의 포괄승계를 통한 임대주택의 양도를 명시적으로 허용하는 구 민간임대주택법과 모순되어 체계정당성의 원리에 반하고, 임대사업자의 재산권, 영업의 자유를 과도하게 침해하여 과잉금지의 원칙에 위배된다.

3) 쟁점 조항 제2호 라목에 따르면 임대사업자가 임대의무기간 2분의 1 이상을 임대하고 등록말소 신청을 한 ‘자진말소’의 경우와 구 민간임대주택법에 따른 임대의무기간이 종료되면 등록이 말소되는 ‘자동말소’의 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 특례가 인정되는데, 구 민간임대주택법 제43조 제2항에 따른 양도로 임대사업자등록이 ‘직권말소’ 되는 경우에만 임대기간요건 산정 특례가 인정되지 않는 것은 평등의 원칙에 반한다.

나. 판단

살피건대 이 사건 처분의 근거가 되는 쟁점 조항은 다음과 같은 이유로 법률우위의 원칙, 과잉금지의 원칙, 평등의 원칙 등에 위배되거나 위임입법의 한계를 벗어나 위헌․위법하여 무효라고 볼 수 없으므로, 원고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.

1) 구 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설․공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고(제1조), 구 민간임대주택법 제5조에 따라 등록한 임대사업자는 임대의무기간이 지나지 않으면 민간임대주택을 양도할 수 없으며(제43조 제1항), 이를 위반하면 3천만 원 이하의 과태료가 부과된다(제67조 제1항 제1호). 다만, 임대사업자는 임대의무기간 동안이라도 시장․군수․구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있는데, 이 경우 양도받은 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다(제43조 제2항). 위와 같이 구 민간임대주택법이 임대사업자 지위가 포괄승계되는 경우 임대의무기간 내라도 임대주택의 양도를 허용하고 과태료를 부과하지 않는 이유는 임대주택의 임대 상태가 계속 유지되므로 국민의 주거생활 안정이라는 구 민간임대주택법의 입법 목적에 반하지 않기 때문이라고 보인다. 이 사건 특례조항에 따른 임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택은 임대사업자가 임대기간요건을 충족할 때 제공하는 세제상 혜택이고, 쟁점 조항은 이 사건 특례조항에 따라 임대사업자가 세제상 혜택을 받고도 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우 이 사건 특례조항의 적용을 배제하는 규정인데, 구 민간임대주택법상 임대의무기간 내 임대주택의 양도가 허용된다는 사정만으로 임대기간요건을 스스로 충족하지 못한 임대사업자에게 세제상 혜택을 그대로 유지하여야 할 당위성이 있다고 볼 수 없다.

2) 법규명령이 법률의 위임 범위를 벗어났는지는 직접적인 위임 법률조항의 형식과 내용뿐만 아니라 법률의 전반적인 체계와 목적 등도 아울러 고려하여 법률의 위임 범위나 한계를 객관적으로 확정한 다음 법규명령의 내용과 비교해서 판단해야 한다. 법규명령의 내용이 위와 같이 확정된 법률의 위임 범위 내에 있다고 인정되거나 법률이 예정하고 있는 바를 구체적으로 명확하게 한 것으로 인정되면 법규명령은 무효로 되지 않는다(대법원 2020. 6. 18. 선고 2016두43411 전원합의체 판결 등 참조). 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목은 양도소득세 비과세대상 중 하나로 1세대가 1주택을 보유하다가 양도하는 경우를 규정하고 있고, 이와 같이 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 비과세하는 취지는 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결 참조). 이 사건 특례조항은 1세대가 2주택(임대주택과 거주주택)을 소유하고 있는 경우임에도 임대주택의 공급 활성화를 위해 임대사업자의 거주주택 양도에 대하여 일정 요건 아래 양도소득세 비과세 혜택을 부여한 규정이고, 쟁점 조항은 위와 같은 세제상 혜택을 받고도 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우 이 사건 특례조항의 적용을 배제하는 규정이므로, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 위임한 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목의 취지에 반한다고 볼 수 없다.

3) 조세감면 혜택을 부여할지 여부는 입법 당시의 경제적․사회적 상황과 조세기술적 측면 등을 종합적으로 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 입법재량의 영역에 속하고, 구 민간임대주택법과 구 소득세법은 그 입법 목적과 규율 대상을 서로 달리한다. 따라서 구 민간임대주택법이 일정한 요건 하에 임대주택의 양도를 허용한다고 하여 구 소득세법령에서 양도소득세 비과세 요건을 스스로 충족하지 못한 임대사업자에게 세제상 혜택을 부여하지 않는 것이 상호 규범 간의 모순을 야기한다거나 규범의 체계정당성의 원리에 위배된다고 볼 수는 없다.

4) 재산권에 관계되는 시혜적 입법의 시혜대상에서 제외되었다는 이유만으로 재산권침해가 생기는 것은 아니고, 시혜적 입법의 시혜대상이 될 경우 얻을 수 있는 재산상 이익의 기대가 성취되지 않았다고 하여도 그러한 단순한 재산상 이익의 기대는 헌법이 보호하는 재산권의 영역에 포함되지 않는다(헌법재판소 2002. 12. 18. 선고 2001헌바55 전원재판부 결정 등 참조). 따라서 쟁점 조항에 따라 일정 요건 하에 임대사업자에게 양도소득세 비과세 혜택을 부여한 이 사건 특례조항의 적용이 배제됨으로써 양도소득세 비과세로 얻을 수 있는 재산상 이익의 기대가 성취되지 않았다고 하여 원고의 재산권이 침해되었다고 볼 수 없고, 양도소득세 비과세 혜택의 유지 여부로 임대사업 자체가 금지되거나 제한되는 것도 아니므로, 쟁점 조항은 과잉금지의 원칙에 위배되지 않는다.

5) 또한 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 등 참조). 구 민간임대주택법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호는 ‘단기민간임대주택’을 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택으로 정의하고 있었는데, 구 민간임대주택법이 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되면서 위 제6호가 삭제되어 민간임대주택 유형에서 단기민간임대주택은 제외되었다. 이와 같은 개정사항을 반영하여 2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정된 구 소득세법 시행령은 제155조 제22항 제2호 라목을 신설하고, 부칙 제3조 제1항에서 위 신설 규정은 2020. 8. 18. 이후 등록이 말소되는 분부터 적용한다고 규정함으로써 2020. 8. 18. 이후 등록이 말소되는 단기민간임대주택 중에서 ① 구 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자가 신청 당시 체결되어 있는 임대차계약의 임차인 동의를 받아 임대의무기간 내 등록 말소를 신청한 경우로서 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 경우와 ② 구 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료된 날 등록이 말소된 경우에는 그 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보게 되었다. 원고는 단기민간임대주택을 임대의무기간의 1/2 이상 임대하였으나 임차인의 동의를 받아 등록 말소를 신청한 경우가 아니고, 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소된 경우도 아니므로 위 ①, ②의 요건을 모두 충족하지 못한다. 이 사건 특례조항의 양도소득세 비과세 혜택을 어느 범위까지 유지하여 조세부담의 형평성을 제고하면서도 임대주택의 공급을 장려하는 구 민간임대주택법의 입법 취지를 도모할 지는 입법자의 정책적 결단에 달려있고, 구 민간임대주택법의 개정으로 임대사업자의 의사와 무관하게 임대사업을 계속할 수 없게 된 경우와 임대주택을 처분하여 양도차익을 실현하는 행위가 본질적으로 동일하다고 보기 어려우므로, 쟁점 조항이 후자의 경우까지 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 유지하지 아니한다고 하여 평등의 원칙에 반한다고 할 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.