주 문
이 건 이의신청은 기각합니다.
이 유
1. 사실관계 및 처분내용
가. 손OO(이하 “청구인”이라 한다)은 2021.11.25. AAA·BBB(이하 “매수인”이라 한다)와 OOO공인중개사사무소의 공인중개사 박OO의 중개를 통해 ******시 *****로 10 *****2단지 ***동 ****호(84㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매대금 10억원(계약 이후 9.9억원으로 감액)*에 양도하는 부동산 매매계약을 체결하였다.
* 청구인은 2023.12.20.에 수령하기로 한 잔금 1억원을 2021.12.28.까지 수령하는 조건으로 총매매대금에서 1천만원을 감액하기로 하는 내용의 이행각서에 2021.12.27.날인함
나. 매수인은 2021.1.11.~2021.5.31. 기간동안 쟁점주택의 매매대금으로 유OO(박OO의 母) 등 3인에게 약 5.9억원을, 2021.11.26.~2021.12.28. 기간동안 청구인에게 4억원을 이체하였다.
다. 청구인은 쟁점주택 매매대금 중 청구인이 실제 수령한 금액은 4억원에 불과하고 유OO 등의 횡령으로 청구인이 수령하지 못한 약 5.9억원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 실질적으로 회수가 불가능하다고 주장하며, 쟁점금액을 쟁점주택 양도가액에서 제외하는 것으로 하여 2025.9.25. 2021년 과세연도 양도소득세를 기한후신고 하였다.
라. OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)는 청구인의 2021년 과세연도 양도소득세 기한후신고 내용을 검토한 결과, 쟁점금액은 청구인과 중개인 사이의 채권채무에 해당하므로 쟁점주택 양도가액에서 차감할 사항이 아니라고 보아, 청구인이 기한후 신고한 양도가액 4억원을 9.9억원으로 경정하여 2026.2.2. 청구인에게 2021년 과세연도 양도소득세 6.5억원을 경정 고지하였다.
마. 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사(불채택)을 거쳐 2026.4.21. 이의신청을 제기하였다.
2. 청구주장
가. 이의신청 경위
1) 청구인은 2021년 11월 완공된 쟁점주택을 9.9억원(매매계약서상 10억원이나 이후 1천만원 감액)에 양도하는 매매계약 과정에서 중개인 등의 사기로 인해 거래대금 5.9억원을 횡령당하여 실제 수령금액은 4억원에 불과하고 횡령당한 금액은 실질적으로 회수가 불가능한 상황이다.
2) 이러한 사정에도 사기피해 금액을 포함하여 양도소득세를 과세한다는 것은 실질과세 기준에 부합하지 않으므로, 고지된 양도소득세의 처분에 대하여 취소를 구한다.
나. 쟁점주택의 양도 과정
1) 청구인은 2021년 1월~5월 중 중개인과 관련한 자들로부터 양도대금을 횡령 당함
가) 청구인은 2018년 1월 아파트 분양계약을 체결하였고, OOO공인중개사무소의 사무원인 유OO(중개사의 母, 현재 다수의 사기계약과 거래대금 편취로 교도소 실형 복역 중)은 청구인에게 아파트 매매대금으로 10억원 이상을 받아주고, 취득완료 전 중도전매금지에 대한 문제없이 최종 양도완료시에 양도소득세도 나오지 않도록 사전계약을 관리·진행해 준다고 하며 아파트 매매를 권유하였고, 매수인도 본인이 관리하겠다고 하였다.
나) 청구인은 유OO의 말을 믿고 아파트 준공 이후에 매매하기로 했는데, 중개인 등은 매매대금 수령에 관한 권한의 위임이 없음에도 불구하고, 청구인과 매수인을 기망하여 매수인으로부터 계약금과 중도금 명목으로 위와 같은 금액을 받았으며, 이를 청구인에게 주지 않고 횡령하였다(매수인도 소유권이전 소송 준비서면에서 중개사 등의 조언대로 매매대금을 여러 곳에 이체하였다고 함).
2) 청구인의 대금 수령 내역
청구인은 2021.11.25 매수인과 매매계약을 체결하고 계약금 6천만원을 수령하였고, 2021.12.23. 중도금 형태로 1.7억원을 수령하였으며, 2021.12.28 아파트 매매대금 1.7억원을 수령하였다(1천만원 감액).
3) 2021.12.27 중개사 사해행위에 대한 이행합의서 작성 등
가) 중개사 등은 그동안 자신들이 매매대금을 횡령한 사실과 매수인의 소유권이전청구를 피하려고 매수인을 상대방으로 하는 매매대금 이행합의서(횡령, 편취금에 대하여 청구인이 대금을 수령했다는 취지 확인과 잔금일의 단축 및 소유권 이전등기 완료시까지 매수인에 대한 근저당의 설정)를 작성해 와서 이행합의서에 서명해 주면 횡령금액을 2022.5.31. 까지 바로 반환한다는 공정증서를 작성해 준다고 하였다.
나) 청구인은 중개인 등에게 횡령 당한 매매대금의 회수를 위해서 중개인 등의 요청대로 매수인을 수령인으로 하는 매매대금이행합의서에 서명을 해주고 횡령대금 반환 약속의 공정증서만을 수령하는 사기행위를 당하게 된 것이다.
4) 매수인의 이전 등기 청구
가) 당초 계약서의 잔금청산일은 2023.12.20.이었으나, 청구인은 이행합의서 기재된 내용대로 잔금의 조기 청산을 조건으로 1천만원을 감액하여 잔금 청산 명목으로 1.7억원을 입금받았다.
나) 이에 매수인은 잔금을 지급하였으므로 소유권이전등기를 청구하였고, 청구인은 매수인이 중개인에 지급한 금액들이 아직 청구인에게 반환되지 않았으므로 잔금청산이 완료되지 않았기에 소유권이전을 거부하였다.
다. 법원 판결 및 소유권의 이전 진행 과정
1) 청구인의 주장
거래대금 9.9억원(계약서상 10억원 중 0.1억원 감액 합의) 중 매수인이 청구인의 승락없이 중개인에게 지급한 5.9억원을 수령하지 못하였고 유OO이 횡령한 금액의 회수 전까지는 소유권 이전에 협조할 수 없음을 주장한다.
2) 매수인의 주장
2021. 12. 27 청구인이 중개인을 통하여 작성해준 이행합의서에 따르면 ① 청구인은 이행합의서에 매수인이 유OO 등에게 지급한 금액에 대하여 대금의 수령으로 갈음하는 것으로 사후적으로 확인해 주었고, ② 소유권이전 등기 완료시까지 매매대금에 대한 근저당을 설정해 주었으며, 매수인은 이미 매매대금 9.9억원을 지급했으니 의무이행이 완료되었음을 주장하며 2022년 소유권 이전등기 소송을 청구하였다.
3) 법원의 소유권이전등기 판결
가) 1심과 2심 모두 이행합의서에 의한 청구인의 매매대금에 대한 확인이 있었고 근저당설정 등의 행위와 매수인은 이미 매매대금이 모두 외부에 지급된 점을 사유로 매수인의 소유권이전 등기 승소를 선고하였다.
나) 청구인은 중증 지체장애 등 건강상의 이유, 유OO 등에게 사기당하여 작성해 준 이행각서에 대한 법원의 증거능력 인정, 기타 경제적인 사유로 소송 능력이 부족하여 대법원 상고를 포기하여 2024년 12월 소유권이전등기 판결이 확정되었다.
라. 청구인 의견
1) 소유권이전등기 소송의 쟁점
법원의 판결은 이미 횡령이 발생한 이후인 2021.12.27. 작성된 이행합의서에 의한 매매대금 수령의사의 확인과 근저당설정의 동의를 청구인의 적극적 의사로 해석하며, 매수인이 거래금액에 상당하는 금액을 이미 지불하였으므로 소유권이전등기 청구 주장이 타당하다는 판결이다.
2) 중개인의 횡령 등에 대한 판단
법원은 매수인의 소유권이전등기 청구를 다룬 것으로, 매수인이 중개인에게 지급한 금액을 청구인이 횡령당했다는 사실 여부나 횡령이 발생한 과실의 귀속 여부에 대하여는 판단하지 아니하였다.
3) 양도시기에 대한 의견
2024년 12월 확정판결로 2025년 5월에 소유권이전등기가 완료되었으나 거래의 원인 등을 감안할 때 2021년 12월 양도로 볼 수 있다.
4) 결어
소유권이전등기 청구소송에서는 패소했지만 청구인이 중개인에게 횡령당한 금액은 실제 현재까지 수령하지 못하였으므로 양도소득에서 차감하는 해야하는 것이며 이와 유사한 사건의 판례를 참조하여 주시기 바란다.
3. 처분청 의견
가. 중개인이 횡령한 금액은 청구인과 중개인의 채권채무에 해당한다.
1) 청구인은 2021.11.25. 매매대금 10억원(계약금 0.6억원, 2021.11.26. 1차 중도금 5.3억원, 2021.12.20. 2차 중도금 3.1억원, 2023.12.20. 잔금 1억원)에 쟁점주택을 양도하는 내용의 부동산 매매계약서를 작성였으며, 2021.12.28. 1.7억원을 수령한 사실이 확인된다.
2) 청구인은 2021.12.27. 이행각서 및 채무변제 계약공정증서를 작성하였다.
가) 청구인은 근저당설정금액 12억원 및 매매대금 10억원 중 2년 후 지급 예정인 잔금 1억원을 2021.12.28.까지 납부하는 조건으로 0.1억원을 감액하여 0.9억원으로 받기로 하는 이행각서를 작성하였다.
나) 또한 청구인을 채권자로, 유OO을 채무자로 하여 채권(채무)액 5억원을 2022.5.31.까지 변제한다는 내용의 채무변제계약공정증서를 2021.12.27. 작성하여 공증받았다.
나. 결어
부동산 양도가액 중 중개인이 횡령한 금액은 청구인과 중개인의 채권채무에 해당하므로 쟁점주택의 매매대금에서 차감할 사항이 아니므로 당초 처분은 정당하다.
< 조사청 의견에 대한 항변 >
가. 매수인은 청구인의 동의 없이 양도금액의 약 50%를 유OO 등에게 지급하였고, 유OO 등이 횡령한 금액은 청구인의 수입이나 소득으로 귀속된 사실이 없다.
나. 처분청이 제시한 국심-2006-광-3942(중개인이 횡령한 금액의 양도가액 산입이 적법한지 여부)는 이후 판례인 광주지방법원 2008.1.31.(2007구합2012), 서울고등법원 2016.5.27.(2015누61278), 대법원 2015.9.10.(2010두1385) 등의 판례 취지나 ‘국세기본법’의 실질과세 원칙에 부합하지 않는다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점금액을 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
1) 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. <개정 2020.6.9>
2) 소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. <개정 2016.12.20.>
3) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. <개정 2019.12.31>
4) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2014.2.21, 2015.2.3, 2022.12.31, 2025.12.30, 2026.2.27>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
다. 사실관계
1) 쟁점주택 매매계약에 관한 사항
가) 청구인은 2018.1.3. 쟁점주택(**시 **동 ******단지 2**-****, 84m2) 분양계약(분양금액 344,300,000원)을 체결, 2018.7.4.발코니 확장(12,540,000원), 시스템에어컨(7,200,000원) 설치 계약을 체결하였다.
* 발코니 확장 등을 포함한 쟁점주택 취득가액 : 364,040,000원
❖ 쟁점주택 공급계약서(2018.1.3.)
나) 청구인은 2021.11.25. 쟁점주택을 매수인들에게 10억원에 양도하는 부동산 매매 계약을 체결하였으며, 해당 매매계약서상 잔금일은 계약일에서 약 2년이 경과한 2023.12.20.로, 개업공인중개사는 OOO공인중개사사무소의 박OO로 확인된다.
❖ 쟁점주택 매매계약서(2021.11.25.)
(생략)
2) 중개인에 관한 사항
가) 부동산(주상복합) 매매 계약서상 개업공인중개사는 *******시 **로 **, **** ***호(**동) 소재의 ‘OOO공인중개사사무소’의 박OO로 기재되어있다.
나) OOO공인중개사사무소는 2020.10.29. 개업(2022.10.26. 폐업)하였고, 당초 사업자등록 신청서류에 사업장 월세 계약서 및 중개사등록증 등이 첨부되어 있으며, 월세 계약서에서 임차인란은 박OO 대신 유OO(’**년생)이 날인한 내용이 확인된다. 청구인은 OOO공인중개사사무소의 사무원인 유OO이 쟁점금액을 횡령했다고 주장하고 있으며, 박OO와 유OO은 모녀지간으로 확인된다.
❖ OOO공인중개사사무소 부동산 월세 계약서 발췌
(생략)
❖ 중개사무소 등록증 발췌
(생략)
3) 쟁점주택의 매매대금 지급·수령에 관한 사항
가) 청구인은 쟁점주택 취득 이후 양도시, 유OO이 중도전매금지에 대한 문제없이 양도소득세도 나오지 않도록 사전계약을 관리해 준다고 했으며 이 과정에서 유OO 등이 쟁점주택의 매매대금을 횡령하였다고 주장하며, 매수인이 쟁점주택의 매매대금을 입금한 내역에 대하여 아래과 같이 제출하였다.
❖ 매수인의 입금내역
(생략)
나) 청구인은 ‘매수인의 입금내역’ 표와 함께 매수인이 청구인을 피고로 하여 제기한 소유권이전등기의 소(2022가단*****)의 준비서면에서 매수인이 매매대금을 이체한 증빙으로 첨부한 서류를 함께 제출하였다.
나-1) 매수인의 준비서면상 매매대금을 이체한 내역의 증빙서류는 다음과 같다.
❖ 매매대금 입금내역의 증빙자료
(생략)
다) 청구인은 유OO이 매수인을 상대방으로 하는 매매대금 이행각서에 서명을 해주면 5억원을 2022.5.31.까지 반환한다는 공정증서를 작성해 준다는 말을 믿고, 이행각서에 서명을 해주었으며, 5억원의 반환을 약속한 공정증서만을 수령하고 대금을 반환받지 못한 사기를 당했다고 주장한다. 이행각서의 내용은 아래와 같다.
❖ 이행각서(2021.12.27.)
(생략)
라) 이행각서와 같은날 작성된 공정증서의 내용을 살펴보면, 채무자 유OO은 채권자인 청구인에 대하여 5억원의 채무가 있음을 승인하고 변제할 것을 청약·승낙하고 있으며, 공정증서의 제10조(채무의 특정)에서는 해당 채무는 채무자가 채권자의 분양권 전매를 중개하는 과정에서 발생한 손해와 관련하여 채권자에게 배상하기로 합의한 금액이라고 기재되어 있다.
2) 쟁점주택 등기사항에 관한 내용
가) 등기사항증명서상 쟁점주택은 2021.11.25. 매매를 등기원인으로 하여 2025.5.7. 소유권이전등기가 접수되었고, 매수인인 BBB 및 AAA(2022.6.13. 사망)의 자녀에게 소유권이 이전되었다.
나) 매수인은 2021.12.28. 이행각서의 내용에 따라 청구인을 채무자로 하여 12억원의 근저당을 설정하였다.
* 청구인이 2021.12.27. 서명한 이행각서에는 2021.12.28.자로 10억원의 매매대금 납부는 전부 완료된 것이며, 이에 따른 근저당 설정금액은 12억원으로 한다는 내용이 기재되어 있음
3) 청구인과 매수인의 민사소송에 관한 사항
가) 매수인이 유OO 등에 지급한 매매대금은 청구인에게 반환되지 않아 매수인과 청구인 간 소유권에 대한 분쟁이 발생하여, 매수인은 2022.9.26. 청구인을 피고로 하여 소유권이전등기의 소(본소)를 제기하였고, 청구인은 이에 반소하여 2023.6.29. 매매대금의 소를 제기하였다. 본소 및 반소 결과 재판부가 이행각서의 증명력을 인정함에 따라 매수인은 승소하였고, 청구인은 대법원 상고를 포기하여 2024.12.12. 소유권 이전등기 판결이 확정되었다.
나) 또한 2심 재판부는 청구인이 변제해야할 OO대부로부터의 대출금 76백만원을 매수인이 대신하여 변제한 것에 대하여, 청구인이 매수인에게 지연손해금을 포함하여 반환할 의무가 있음을 선고하였다.
4) 기타사항
가) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2021년~2022년 기간의 쟁점주택과 동일소재지, 동일면적(84m2)의 아파트 거래가액을 조회한바, 6.5억원~12.6억원의 실거래가가 확인된다.
나) 국세청전산망에서 쟁점주택과 동일한 동수(***동), 동일면적의 2023년 실거래가 정보를 조회한 내용은 아래와 같으며, 조회내용상 계약일은 쟁점주택의 사용승인일(2021.6.2.)에서 2년이 경과한 2023년 6월 이후의 건으로 확인된다.
❖ 국세청전산망 GIS 실거래가(국토교통부) 조회 내용 (생략)
5) 청구인의 기한후신고 및 처분청의 과세내역에 관한 사항
가) 청구인은 쟁점주택의 매매대금 9.9억원(이행각서에 따른 1천만원 감액 합의 적용) 중 유OO 등으로부터 사기피해금액이라고 주장하는 쟁점금액을 제외하고, 매수인으로부터 수령한 4억원을 양도가액으로 하여 2025.9.25. 2021년 과세연도 양도소득세 기한후신고서를 제출하였다(양도일자:2021.12.31., 취득일자:2021.11.2.).
나) 처분청은 청구인이 양도가액에서 제외하여 신고한 금액은 청구인과 유OO 등 개인 간의 채권·채무이므로 양도가액에서 차감할 사항이 아니라고 보아, 양도가액을 9.9억원으로 하여 경정고지 하였다.
라. 판단
청구인은 유OO 등의 횡령으로 쟁점금액을 회수할 수 없으므로 쟁점금액을 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나,
‘소득세법’ 제96조제1항은 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다고 규정하고 있으며,
청구인이 매수인과 체결한 부동산매매계약서 및 이행각서의 내용에 따르면 쟁점주택의 매매대금은 9억 9천만원이고, 매수인이 청구인 및 유OO 등에게 쟁점주택의 매매대금으로 지급한 금액도 이에 부합하며, 청구인이 날인한 이행각서에도 쟁점주택의 매매대금 납부는 전부 완료된 것이라는 내용이 포함되어 있다. 또한 쟁점주택의 소유권이전에 관한 청구인과 매수인 간의 민사소송에서도 법원은 이행각서의 증명력을 인정하여 매수인이 매매대금을 모두 지급한 것으로 보았다.
청구인은 쟁점주택의 매매대금을 10억원 이상으로 중개하고 전매금지에 대한 문제없이 양도소득세도 나오지 않도록 매수인도 관리해준다는 유OO의 말을 믿고 쟁점주택의 매매 과정에 필요한 제반 절차를 유OO에게 위임하여 처리하도록 한 것으로 보인다.
반면 청구인은 매수인이 유OO 등에게 매매대금의 일부를 지급한 것이 자신의 의사와 무관하게 지급되었다거나 이행각서의 증명력을 배척할만한 사정을 충분히 입증하지 못하고 있으며, 이행각서를 작성한 날과 동일 자에 유OO이 청구인에게 5억원 상당을 변제하기로 하는 채무변제(준소비대차)계약의 공정증서를 작성한 사정 등을 고려할 때, 쟁점금액은 단순한 횡령이나 편취금이라기 보다는 청구인과 유OO 간의 채권·채무와 관련된 금액으로 보아야 할 것이다.
설령 청구인이 유OO 등과의 관계에서 금전적 피해를 입었다고 하더라도 이는 청구인과 유OO 등 사이에 손해배상 또는 구상 관계로 다투어야 할 사안이며 개인 간의 채권·채무는 양도가액에서 차감할 사항에 해당된다고 볼 수 없으므로, 쟁점주택의 양도가액은 부동산 매매계약서 및 이행각서상의 9억 9천만원으로 보아야 할 것으로 판단된다.
이상의 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점금액을 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 결론
이 건 이의신청은 청구주장이 이유 없으므로 ‘국세기본법’ 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.