주 문

AA세무서장이 2025. 9. 1. 청구인에게 한 2024년 과세연도 양도소득세 242,521,573원의 부과처분은 쟁점주택을 주택수에서 제외한 것으로 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1.처분개요

가. 청구인은 2024.8.9. SS시 DD구 FF동 1159번지 소재 아파트(이하 “양도주택”이라 한다)를 1,520,000천원에 양도하고 2024.12.29. 1세대1주택(고가주택) 비과세를 적용하여 양도소득세 51,898천원을 기한후 신고납부하였다.

나. 은평세무서(이하 “처분청”라 한다)는 양도주택 양도일 당시 청구인의 배우자가 JJ KK 697번지 소재 무허가 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 보유한 사실을 확인하고, 과세사실판단자문 및 과세전적부심사를 거쳐 쟁점주택을 폐가가 아닌 주택으로 보아 1세대 1주택 고가주택 비과세 적용을 배제하고, 2025.9.1. 이 건 양도소득세 242,521천원을 고지 결정하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

가. 쟁점주택은 54년 된 낡은 노후화된 건물로, 10년 동안 공가로 방치되어 주거 기능을 상실한 폐가임이 명백하므로 주택수에서 제외되어야 한다.

1) 쟁점주택은 미등기 건물로 BBB(BNN의 父, 청구인의 시아버지)가 1971.3.4. 토지를 취득하고, 무허가 주택을 짓고 거주하다가 사망하여, 2004.12.8. MMM(BNN의 母, 청구인의 시어머니)에게 상속되었다.

2) MMM은 쟁점주택에서 홀로 거주하다가, 2015년 초 혈액암 발생으로 오래 살기 어렵다 생각하여 아들 BNN에게 2015.7.31. 쟁점주택을 증여하고 아들집으로 이주하여 2년 반 가까이 투병하다 2017.5.30. 사망하였다.

3) 쟁점주택은 미등기 무허가 건물로 1993년부터 재산세 부과만을 위한 재산세과세대장이 작성되었고, 2005년 JJ군청이 건축물대장 정비사업에 의거 ‘미등기로 소유자 현황정비’ 라는 명목으로 일반건축물대장에 등재하여, 구조는 목조, 소유자 변동일은 1920년, 소유자는 사망한 BBB, 주택 면적은 56.2㎡, 창고 면적은 68.1㎡로 기재되어 있고, 2024년 재산세는 9,360원에 불과하다.

4) 쟁점주택은 54년 된 낡은 상태에서, 10년 동안 사람이 살지 않아 공가로 방치되어 아래 사진과 같이 주거 기능을 상실한 폐 건물로, 사람이 주거 할 수 있는 보일러 시설, 주방시설(싱크대 및 수도시설 포함), 전기배선, 조명시설, 전기스위치, 가전 제품, 생활가구 등이 일체 없고, 쟁점주택 내 물과 전기가 사용 불가하며, 문은 떨어지고 유리창은 깨어져 있으며, 벽은 곰팡이가 슬었고, 벽면은 금이 가고 구멍이 났으며, 천장은 오래된 썩은 합판으로 상당부분 떨어져 무너져 있다.

❙2025.6.2.자 청구인 제출 현장사진❙

그나마 지붕은 2014년 태풍 ‘나크리’로 인해 날아가 군청에서 일부 무상으로 수리해 주었을 뿐, 내부는 수리조차 하지 않았다.

5) 쟁점주택 외부 마당에 설치된 수도(전기모터 사용)는 시어머니가 발병한 2015년 초부터 빈 집 상태에서, 이웃집 아주머니가 쟁점주택 마당의 텃밭을 이용하여, 파, 상추 등 채소를 기를 때 물을 대었으며, 가뭄이 잦은 동네에서 쟁점주택의 외부마당 수도는 이웃분들이 공동 우물처럼 이용한 것일 뿐으로,

청구인의 남편은 태어나 자랄 때부터 알던 동네 분들의 외부마당 수도 사용을 매몰차게 끊을 수 없었고, 사용량도 적다고 생각되어 계좌 자동이체로 요금 결제된 것을 일체 신경 쓰지 않았던 것이다.

6) 청구인 시어머니 사망 이후 이 정도의 가격대로 매수자를 물색하였으나쟁점주택이 소재한 동네는 서울에서 자동차로 7시간 정도 걸리는 먼 곳으로, 노인들만 거주하는 황량한 곳으로 빈집이 널려있어 구매자가 전혀 없었다.

7) 청구인은 양도주택 외에 재산도 없었으며, 이를 양도하여 전세보증금, 대출금 등 여러 채무를 정리하니 현 거주지의 전세금 4억 8천만원이 재산의 전부로, 쟁점주택은 쟁점주택의 토지 공시지가는 ㎡당 12,600원으로 총액은 6,035,400원에 불과하고, 건물은 가액이 전혀 없어 주택이라는 인식 자체를 하지 않았다.

8) 사실상 주거기능이 전혀 없는 6백만원에도 거래가 되지 않는 폐가를 주택으로 보아 청구인에게 지방소득세를 포함하여 2억6천여만원의 세금을 부과하는 것은 청구인 가족의 삶을 유지할 수 없도록 하겠다는 처분청의 논리로 받아들이기가 심히 어렵고 고통스럽다.

나. 사전열람 후 청구인 추가 의견

1) 처분청은 지붕과 벽이 건재하다고 주장하나, 사진에서 보듯이 천정의 합판은 손만 대면 무너질 정도로 썩어 있으며, 벽의 판넬은 곳곳이 구멍나 있고 재활용이 불가능한 자재이다.

2) 처분청은 2025.5.22. 처분청의 의뢰로 HH세무서 지서 직원이 찍은 사진을 제출한 바 있는데, 청구인 남편 말에 따르면, 부모님이 거주하던 공간에 손님이 방문한다는 생각에, 오랜 기간 방문하지 않은 생가의 훼손되고 더러운 모습을 보이기가 자식된 입장에서 너무 창피스러워서, 청구인의 남편이 2025.5.11. 일요일 쟁점주택을 방문하여 청소를 한 이후 사진으로, 2025.5.11. 청소 직전 찍은 사진은 아래와 같다.

❙2025.5.11.자 청구인이 찍은 현장사진❙

3. 처분청 의견

가. 쟁점주택은 무허가 미등기 건물로 건축물 대장에 주택으로 등재되어 있고 공동주택가격이 공시되어 주택분 재산세가 부과되었으므로 공부상 주택에 해당한다.

1) 쟁점주택의 건축물 대장에 의하면 쟁점주택은 조립식 주택으로 기재되어 있고, 재산세(주택)과세대장 및 정기과세내역서에 의하면 청구인의 배우자인 BNN는 2015.7.31. 모친 MMM으로부터 증여로 쟁점주택을 취득하여 현재까지 보유하고 있다.

2) 쟁점주택은 2010년부터 개별주택가격이 공시되고 있으며, 쟁점주택의 대지면적은 479㎡, 주건물면적은 132.1㎡이고, 2024년 개별주택가격은 16,600천원으로 공시되어 공부상 주택에 해당한다.

3) 청구인과 배우자 BNN의 주택 취득 및 양도 내역은 아래 표와 같고, 청구인은 쟁점주택 취득 이후 양도주택을 취득하였기에 조세특례제한법 제99조의4 제1항 농어촌주택 취득자 및 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용대상에도 해당하지 아니한다.

【표3】연도별 취득 및 양도 흐름표

나. 쟁점주택의 위성사진, 현장사진 및 전기 수도 사용량에 의하여도 주거 기능을 완전히 상실한 것으로 보기 어려워 「건축법」상 건물에 해당하지 않는 것으로 볼 수 없다.

1) 쟁점주택의 위성사진에 의하면 아래와 같이 대문안에 주택1채, 창고1동, 텃밭이 있는 마당으로 구성되어 있으며, 2024년 당시 거리뷰로 촬영된 쟁점주택의 사진에 의하면 외관상 건물의 형태를 잘 유지하고 있고, 청구인이 2025.4.16. 제출한 사진에 의하면 내부시설도 양호한 상태인 것이 확인된다.

❙2025.4.16.자 청구인 제출 현장사진❙

2) 처분청은 쟁점주택의 소재지를 관할하는 HH세무서 지서에 현장확인을 의뢰하였고, 2025.5.22. 관할 직원이 찍은 현장사진에 의하면 위성사진과 같이 주택1채와 창고1동이 있으며 주택내부 화장실에서 수돗물이 나오고 있는 것을 확인하였다.

❙2025.5.22.자 관할직원 1차 현지확인 현장사진❙

3) 처분청은 2025.6.2. 직접 2차 현장확인을 실시하였으며, 1차 현장확인과 달리 천장마감재와 창문 등이 일부 파손되어 있었으나, 현장방문 당시 비가 내렸음에도 내부에는 비가 새지 않는 것으로 보아 지붕과 벽이 건재하고 건축법에 의한 건물로 볼 수 없을 정도에 이르지 않았다고 판단하였다.

❙2025.6.2.자 처분청 2차 현지확인 현장사진❙

4) 또한 쟁점주택의 전기·수도 사용량을 보면 전기·수도 사용량이 줄어들지 않고 늘어나는 것이 확인되므로 꾸준한 이용이 있는 것으로 파악된다.

❙쟁점주택 전기 및 수도 사용량 분석❙

4.심리 및 판단

가.쟁점

쟁점주택은 폐가에 해당하므로 주택수 산정에서 제외해 달라는 청구주장의 당부

나.관련법령

1)소득세법 제88조【정의】(2025. 1. 1. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것)

7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

1-1) 소득세법 시행령 제152조의4 【주택의 범위】(2024.11.12. 법령 제34990호로 개정되기전의 것)

법 제88조제7호 전단에서 "대통령령으로 정하는 구조"란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.

2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

2-1) 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제62조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

3) 양도소득세 집행기준 89-154-2 【주택의 정의】

주택은 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단한다.

4) 양도소득세 집행기준 89-154-7 【공가상태 건물의 주택 해당 여부】

주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 되어 있으면 주택으로 보는 것이며 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다.

5) 건축법 제2조【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

6) 주택법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

다.사실관계

1) 청구인 및 배우자 BNN의 주택보유내역 및 쟁점주택 양도관련 신고경정내용

가) 양도주택의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 양도주택을 2019.4.15.분양받아 취득한 후 2024.8.9. 양도한 것이 확인된다.

나) 양도주택 양도 당시 청구인 세대 주택 보유현황은 아래와 같다.

【표1】청구인 세대의 양도주택 양도 당시 주택보유현황

다) 쟁점주택의 아래 건축물대장에 의하면 쟁점주택은 연면적은 124.3㎡(주택 56.2㎡, 창고 68.1㎡)로 주용도가 주택으로 목조구조로 이루어진 건물로, 1979.6.13. 박중기가 신축으로 취득한 후, 건축물의 소유권이 변동된 내역은 나타나지 아니한다.

라) 양도주택 양도에 대하여 청구인의 기한후 신고 및 처분청의 경정내용은 아래와 같다.

【표2】양도주택의 신고 및 경정내역

*취득가액 차이로 1세대 1주택 고가주택 비과세 인정시 13백만원 정도 환급발생

2)재산세(주택)과세대장 및 주택분 정기과세내역서 및 개별주택가격 공시내용

가) 아래 2024년~2025년 재산세(주택)과세대장 및 정기과세내역서에 의하면 쟁점주택은 BNN가 무상증여을 원인으로 취득하여 주택분 재산세가 부과된 사실이 확인된다.

나) 국세통합전산망에 의하면 쟁점주택의 개별주택가격은 2010년부터 고시되어 2024년에는 15,600천원으로 공시된 것이 확인된다.

3) 처분청은 아래의 전기 및 수도요금 사용량을 제시하며 쟁점주택의 매월 전기 및 수도가 꾸준히 사용되고 있어 단전, 단수 된 것으로 보기 어려워 주거기능을 상실한 것으로 보기 어렵다고 판단하였고, 청구인은 이웃집 주민이 텃밭 경작하면서 사용한 것에 불과하다는 입장이다.

❙쟁점주택 전기 사용량(2017년~2024년) ❙

❙쟁점주택 수도 사용량(2017년~2024년)❙

4) 국세청통합전산망상 주택별 거주이력 분석현황에 따르면, 쟁점주택의 전입신고내역은 아래와 같다.

❙쟁점주택 전입세대열람❙

5) 심리부서에서 2025.10.30. 현지출장하여 확인한 바, 쟁점 주택은 방4개, 화장실2개, 거실, 주방으로 이루어져 있고, 벽지가 뜯어지고 유리창이 파손되어 있고 내부시설은 철거된 상태로 단수, 단전되어 있으나, 지붕, 담장, 마당, 창고, 텃밭 등 외관은 잘 관리되어 있으며, 계량기가 철거되지 아니하고 외부 수도시설은 사용가능한 상태인 것으로 확인된다

라.판단

1)관련 법리

주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다.

2) 쟁점 주택이 폐가에 해당하는지 여부에 대하여

위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 쟁점주택은 주거기능을 상실한 폐가에 해당하는 것으로 보이므로 주택수 산정에서 제외되어야 한다.

①쟁점주택은 1976년에 신축되어 49년이 경과한 노후된 미등기 건물로 건축물 대장상 故박중기 명의로 등재되어 있어 사실상 상속주택으로 인정되는 점, ②쟁점주택의 내벽·창문·벽면 등이 파손되었을 뿐만 아니라 주방시설·화장실 변기·수전 등도 모두 철거되어 사용이 불가능한 것으로 확인되는 점, ③ 시어머니가 혈액암으로 투병중 아들집으로 이주하여 10년 이상 공가로 방치되어 쓰레기 등이 적재되어 있고, 이웃주민들이 텃밭을 가꾸고, 농기구 창고 용도로 사용되고 있는 점등에 비추어 보건대 쟁점주택은 양도 당시 대수선없이 사람이 거주하기 어려워 사실상 주거기능을 상실한 폐가로 인정되기에 주택 수 산정에서 제외해 달라는 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.