주 문

이 건 과세전적부심사청구는 채택 결정합니다.

이 유

1. 사실관계 및 통지내용

가. 김OO(이하 “청구인”이라 한다)과 주□□(이하 “양수인”이라 한다)은 2023.5.4. 청구인이 소유하던 OO도 OOO시 OO동 **** 토지(3,045㎡, 전, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 양수인이 소유하던 OO시 OO구 OOOOO가 ***-** 토지(134.2㎡, 대, 이하 “AA토지*”라 한다)를 각자 상대방 토지에 설정되어 있는 근저당채무를 인수하는 조건으로 교환한다는 내용의 약정을 체결하였다.

* 약정에는 AA토지에 당시 신축 중이던 건물도 교환대상에 포함되어 있음

나. 해당 약정은 AA토지의 양도가액은 56.4억원, 설정된 채무는 29.4억원으로 실제 교환가치는 27억원이고, 쟁점토지의 양도가액은 32억원, 설정된 채무는 8억원으로 실제 교환가치 24억원이므로, 양 토지의 교환가치의 차액 3억원을 청구인이 양수인에게 추가로 지급하는 조건으로 체결되었다.

다. 약정에 따라 2023.5.25. AA토지의 소유권이 양수인에서 청구인으로 이전되는 등기가 이루어졌고(근저당 채무자도 청구인로 변경), 2023.5.31. 청구인은 양수인에게 교환 차액 3억원의 지급을 완료하였다.

라. 청구인은 2025.9.9. AA토지를 제3자인 OO시 OO구 소재 주식회사 미****에 양도하였다.

마. 그러나 약정 이후 쟁점토지의 소유권이 청구인에서 양수인으로 이전되는 등기 및 근저당 채무자 변경이 이루어지지 않았고,양수인은 2024.4.30. 매매예약을 등기원인으로 하여 쟁점토지에 소유권이전청구권 가등기를 설정하였다.

바. ㅁㅁ지방국세청 조사*국(이하 “조사청”이라 한다)은 교환을 통하여 쟁점토지가 실질적으로 양수인에게 양도된 것으로 보아, 과세사실판단자문(과세)를 거쳐 청구인에게 2023년 과세연도 양도소득세 1,546,131,820원을 과세예고하는 세무조사 결과통지를 하였다.     

사. 청구인은 이에 불복하여 2026.4.1. 본 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 사실관계

1) 거래구조

청구인과 양수인은 청구인 소유의 쟁점토지와 양수인 소유의 AA토지를 각자 상대방 토지에 설정된 근저당채무를 인수하는 조건으로 교환하는 약정*을 체결하였다.

* AA토지의 가격은 56.4억 원, 설정된 채무는 29.4억 원이고(교환가치 27억 원), 쟁점토지의 가격은 32억원, 채무는 8억원이므로(교환가치 24억원), 양 토지의 실제가치의 차액 3억원을 청구인이 양수인에게 추가로 지급하는 조건의 약정

2) 매매예약

청구인은 AA토지에 담보된 근저당채무를 상환 또는 승계하고 교환차액 정산 후 2023.5.25. AA토지의 소유권을 이전 받았다.

그러나 청구인은 양수인이 쟁점토지에 설정된 8억원의 근저당채무를 상환 또는 승계하지 않아 소유권이전 등기서류 교부를 거절하였고, 양수인은 쟁점토지에 대하여 매매예약 가등기 권리만 설정하였다.

3) 매매예약 내용의 확약

당초 약정상 예정된 기일 내 양수인이 쟁점토지에 설정된 채무 8억원을 상환하거나 승계하는 것이 어렵다고 판단되자, 청구인과 양수인은 2024.10.20. 별도의 확약서를 통하여 “매매완료일은 양수인이 쟁점토지의 금융채무를 실제로 상환 또는 승계하고 소유권이전등기를 완료한 때로 한다.”라고 약정하였다.

❖ 확약서 (2024.10.20.) 발췌

4) 현재까지의 이행 상황

청구인은 본인의 의무를 이행하여 AA토지를 취득하였으나, 양수인은 현재까지 쟁점토지의 근저당 채무를 상환 또는 승계하지 아니하였고, 그 결과 쟁점토지의 청구인으로의 소유권 이전등기 또한 이루어지지 않은 채 가등기만 설정된 상태이다.

현재 쟁점토지 관련 채무의 대출이자, 제세공과금은 모두 청구인이 부담하고 있으며 재산의 점유·관리 및 경제적 위험 또한 청구인에게 귀속되어 있다.

❖ 사실관계 도해

5) 양수인의 채무 인수 또는 상환이 지연되고 있는 사유

양수인은 운영사업의 부도 등으로 인한 경제적 어려움과 부동산 대출이자 체납으로 인한 신용등급 하락으로, 근저당권자 은행으로부터 쟁점토지의 근저당채무 8억원 승계가 거절되었다.

이후 자금마련을 위해 동업 투자를 유치하고자 하였으나 실패하였고, 저축은행을 통한 추가대출도 불가하여 교환조건인 근저당채무 8억원을 인수 또는 상환하지 못하고 있으며, 현재 이를 타개하고 사업을 재개하기 위하여 제3금융권 등 자금마련방안을 강구 중에 있다.

나. “대금 청산”의 미완성 (‘소득세법’ 제98조)

1) 현행 ‘소득세법’ 제98조에서는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도시기는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있으며, 조건부로 자산을 양도하는 경우에는 그 조건성취일이 양도시기가 되는 것이다(재일46014-1813, 1997.7.24. 외 다수 참조).

❖ 재일46014-1813, 1997. 7. 24.

2) 본 건 교환 조건에서 양수인이 상환 또는 승계하기로 한 8억원의 근저당채무는 교환차익을 정산하기 위한 '보충금'의 성격을 가지며, ‘민법’ 제597조에 따라 교환에서 금전의 보충지급은 매매대금 규정을 준용한다.

3) 따라서 양수인이 근저당채무를 상환 또는 승계하지 않았다면, 매매에서 잔금을 지급하지 않은 것과 법률적 효력이 동일한 것이다. 즉 본 건의 경우 매매대금 32억원 중 8억원(전체대금의 25%)이 미결제 상태로, 대금청산이 이루어지지 않았으므로 ‘소득세법’상의 양도시기는 도래하지 않은 것이다.

다. “사실상 이전”의 결여 (‘소득세법’ 제88조)

1) ‘소득세법’ 제88조에 따르면 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.

사실상 이전이란 자산의 소유권 또는 실질적인 지배권이 이전되어야 할 것인데, 이 건 과세전적부심사 청구일 현재 쟁점토지의 소유권은 청구인에게 있고, 근저당채무액 8억원에 대한 이자와 쟁점토지에 대한 제세공과금을 여전히 청구인이 부담하고 있다.

2) 즉, 쟁점토지에 대한 매매대금이 청산되지 않아 소유권이 양수인에게 이전되지 않았음은 물론, 그 실질적인 지배권도 양수인에게 이전되지 않은 것이다.

양수인은 쟁점토지에 대해 가등기를 설정한 상태에 불과하며, 대법원 판례(2000다51285, 2001.3.23.)에 따르면, 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기만 경료된 상태에서 잔금이 청산되지 않았다면 이를 양도로 보지 않는다.

라. 당사자 간 “매매완결일” 합의의 유효성

1) 청구인과 양수인은 별도의 확약을 통해 ‘근저당채무액 상환 또는 승계 및 소유권 이전 등기 완료시’를 매매완결일로 명시하였는데, 이는 이는 ‘민법’ 제105조 및 계약 자유의 원칙에 따른 유효한 법률행위이다.

2) 양수인이 쟁점토지에 설정된 근저당채무의 상환 또는 승계의무를 이행하지 않고 있어, 청구인이 ‘동시이행 항변권’을 행사하며 쟁점토지에 대한 소유권 이전 서류 교부를 명시적으로 거절할 수 있는 것은 본 건 확약서의 효력에 연유하는 것이다.

3) 즉, 청구인의 ‘동시이행의 행변권’ 행사로 법률적으로 소유권 이전 의무가 정지된 상태이므로, 자산이 유상으로 사실상 이전되었다고 볼 수 없다.

마. 조사청 주장에 대한 반박

1) 조사청은 대법원 판례(대법원95누7475,1996.1.23.)를 과세근거로 삼아 청구인이 AA토지의 실질적인 처분권을 취득한 시점에 쟁점토지가 양도되었다고 주장하나,

해당 판례의 경우 교환조건이 모두 이행되어 교환계약의 당사자가 언제든지 상대방의 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있는 경우에 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분을 취득한 때 대금이 청산된 것으로 본다는 내용이다.

2) 교환조건 거래는 각자가 의무이행을 다함으로써 이행되는 것이나, 본 건의 경우 양수인이 그 교환조건의 의무인 쟁점토지에 설정된 근저당채무 8억원을 인수하지 않았으므로 사실관계가 조사청이 제시한 판례와는 다른 것이다.

3) 본 건 거래는 양수인이 쟁점토지에 대한 근저당채무 8억원을 상환 또는 승계하지 않아 쌍방 교환이 완료되지 않은 상태임에도 불구하고, 조사청은 교환거래가 거래쌍방이 거래관련 의무를 모두 이행하여 교환이 완성된 경우인지, 거래일방의 의무 불이행으로 교환이 완료되지 않았거나 새로운 계약으로 변경된 경우인지를 구분하지 않고, 대법원 판례를 오인하여 적용하였다.

4) 한편 조사청이 과세근거로 삼은 대법원 판례(대법원95누7475)와는 달리 본 건과 사실관계가 동일(거래일방이 교환조건의 의무이행을 하지 않은 경우)한 판례(서울고등법원2010누22995, 2010.12.29.)에 따르면,

거래일방의 의무 불이행으로 교환이 완료되지 않았거나, 새로운 계약으로 변경된 경우에는 교환대상인 양도자산이 양수인에게 양도되지 아니한 이상, 그 교환대상인 양수인의 자산만 양도인에게 이전되었다고 하여 그 시점을 양도시기로 볼 수 없고, 실제 양도인의 자산이 이전(대금청산, 또는 소유권 이전)된 날을 양도시기로 보아야 한다고 판시하고 있다.

5) 즉, 본 건과 사실관계가 동일한 위 판례에 따르면 양수인이 의무이행을 완료하는 날(근저당채무 8억원을 인수 또는 상환하는 날)이 쟁점토지의 대금청산일이 되고 양도가 이루어지는 것이므로, 아직 쟁점토지의 양도시기는 도래하지 않은 것이다.

❖ 서울고등법원2010-22995(2010.12.29.) 판례 요지

바. 결론

1) 본 건 교환거래에서 ① ‘소득세법’상 대금의 청산이 이루어지지 않았고, ② ‘민법’상 정당한 동시이행 항변권의 행사로 소유권 이전이 거절되고 있으며, ③ 쟁점토지에 대한 실질적인 지배권은 여전히 청구인에게 귀속되어 있다.

2) 가등기만 경료되고 잔금이 미청산된 상태를 양도로 볼 수 없으므로, 쟁점토지의 양도시기는 양수인이 쟁점토지에 대한 근저당채무 8억원을 상환 또는 승계하여 ‘대금청산이 완료되는 날’ 또는 ‘소유권 이전 등기 접수일’ 중 빠른 날로 보아야 한다.

3) 따라서 쟁점토지의 양도시기는 도래하지 않아 양도소득세 과세요건인 '양도' 행위가 완성되었다고 볼 수 없으므로, 본 건 세무조사 통지 내용* 중 양도소득세와 관련한 쟁점통지세액은 취소되어야 타당하다.

* 세무조사 통지 내용(예상고지세액) : 증여세 31백만원, 양도소득세 1,546백만원

3. 조사청 의견

가. 청구인은 교환약정에 따른 쟁점토지의 양도대금 청산 및 소유권 이전등기가 완료되지 않아 양도소득세 과세요건인 ‘양도’ 행위가 완성되지 않았기에 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하나, 다음과 같은 사유로 청구주장은 불채택되어야 한다.

1) 청구인은 2023.5.31. 교환거래와 관련하여 양수인에게 차액정산을 완료하였으며, 양수인은 청구인에게 AA토지의 소유권을 이전하고 양도소득세 신고를 이행한 사실이 확인된다.

2) 청구인은 교환거래로 취득한 AA토지를 2025.9.9. 제3자인 주식회사 미****에 양도한 사실 또한 확인되는 바, 청구인은 교환거래를 통해 양수인으로부터 AA토지의 소유권 내지 처분권을 취득한 것으로 보아야 한다.

3) 양수인은 고액의 국세 체납과 금융채무 등을 부담하고 있는 상태로, 쟁점토지의 채무를 인수하고 소유권 이전등기 완료시 체납액 징수 및 채무 상환을 위한 강제집행 등이 진행될 것을 우려하여 교환거래 약정 이행을 지연하고 있을 뿐이며,

양수인의 고액체납 및 금융채무 등 문제 해결시 언제든지 교환거래 약정을 이행하고 쟁점토지의 소유권 이전등기를 할 수 있으므로, 양수인은 쟁점토지의 소유권 내지 처분권을 취득한 것이나 다름없다.

4) 교환거래에 의해 자산의 양도가 이루어진 경우 양도인이 양도대가로 취득할 교환대상 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기 전이라 하더라도, 교환계약의 당사자가 언제든지 상대방의 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있고,

쌍방간의 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을 취득한 것으로 인정되는 때에는 대금의 청산이 이루어진 것으로 볼 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 교환으로 인한 자산의 양도시기는 교환으로 취득하는 자산에 대한 실질적인 처분권을 취득한 때로 보는 것이 타당하다.

5) 따라서 쟁점토지의 소유권 내지 처분권은 교환거래를 통하여 청구인으로부터 양수인에게 이전된 것으로 봄이 타당하므로, 쟁점토지의 양도시기는 2023년 5월로 확인되고, 청구인에게 양도소득세를 과세함이 타당하다.

나. 결 어

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유없으므로 양도소득세 부과처분이 부당하다는 청구인의 주장은 불채택되어야 한다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환 약정에 따라 쟁점토지의 양도시기가 도래한 것인지 여부

나. 관련 법령

1) 소득세법 제88조【정의】

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. ‘도시개발법’이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’ 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우(이하 생략)

2) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010. 12. 27.>

3) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(이하 생략)

4) 양도소득세 집행기준(2024) 98-162-22【취득시기 관련 기타 해석 사례】

5) 민법 제105조【임의규정】

법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

6) 민법 제536조【동시이행의 항변권】

① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

7) 민법 제568조【매매의 효력】

① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.

② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

8) 민법 제596조【교환의 의의】

교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

9) 민법 제597조【금전의 보충지급의 경우】

당사자 일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.

다. 사실관계 확인내용

1) 조사청이 확인한 이 건 교환거래의 사실관계를 요약한 내용은 다음과 같다.

❖ 교환거래 사실관계 요약

2) 교환약정과 관련하여 확인된 서류

가) 청구인과 양수인은 2023.5.4. 각각 소유하고 있는 쟁점토지와 AA토지(AA토지에 신축 중인 건물 포함)를 교환하고 차액을 정산한다는 내용의 약정서를 작성하였으며, 약정서의 내용은 다음과 같다.

❖ 약정서(2023.5.4.)

나) 청구인은 2023.5.25. 약정내용(‘3.을은 위 □□자산대부에 6억원을 변제한다’)에 따라 양수인의 □□자산대부 대출 6억원을 변제한 사실이 확인된다

❖ 공용영수증(2023.5.25.)

다) 또한 청구인은 약정내용(‘4.을은 이외에 3억원을 갑에게 더 지급한다’)에 따라 2023.5.4. ~ 2023.5.31. 기간동안 6회에 걸쳐 현금 및 통장입금의 방법으로 양수인에게 3억원을 지급하였으며, ‘부동산 매매대금 현금 확인서’의 내용에서 지급사실이 확인된다.

❖ 부동산 매매대금 현금 확인서(2023.5.31.)

라) 청구인과 양수인은 2023.5.20. 양수인이 청구인 소유의 쟁점토지를 취득하기로 하는 내용의 ‘매매예약서’를 작성하였다. 매매예약서에는 쟁점토지의 매매완결일이 2024.10.31.로 기재되어 있으며, 매매완결일이 지나면 당연히 매매가 완결되는 것이라고 명시되어 있다.

❖ 매매예약서(2023.5.20.)

마) 청구인과 양수인은 2024.10.20. 확약서 작성을 통해, 매매완료시점을 종전 매매예약서 상의 2024.10.31.이 아닌 ‘청구인의 쟁점토지 관련 채무 8억원을 양수인이 상환 또는 승계하고 쟁점토지의 소유권이전등기를 완료한 때’로 변경하였다.

❖ 확약서(2024.10.20.)

3) 등기사항

가) 쟁점토지와 AA토지의 등기사항전부증명서의 주요 내용은 다음과 같다.

“생략”

나) 청구인은 쟁점토지를 2016.2.4. OOO 국적 임모 씨로부터 매매로 취득하였고, 등기사항증명서상 쟁점토지의 소유자는 현재까지 청구인으로 확인되며, 쟁점토지에 설정된 근저당권 2건과 관련한 채무자 역시 청구인인 것으로 확인된다.

다) 양수인은 매매예약을 등기원인으로 하여 쟁점토지에 소유권이전청구권 가등기를 설정하였으나, 상기 소유권이전청구권은 현재 압류 중인 것으로 확인된다.

라) 양수인은 AA토지를 모친으로부터 2017. 7. 11. 증여받았다. 양수인 소유였던 AA토지의 소유권은 2023.5.25. 청구인에게 이전되었고, 채무자가 양수인이었던 AA토지 관련 근저당권은 소유권이전등기접수일에 모두 해지(대출상환)되었으며, 동일 일자에 청구인을 채무자로 하는 새로운 근저당권이 설정된 사실이 확인된다.

4) AA토지 매매대금에 관한 사항

가) 양수인은 2023. 7. 28. AA토지 매각과 관련하여 종합소득세(토지 등 매매차익 예정신고)를 신고하였다

나) 교환약정상 AA토지 가액(56.4억원)과 신고된 양도가액(65억원)의 차이에 대하여 조사청에 문의한 바, 실제가액은 56.4억원이며 양수인과 청구인이 매매가액 65억원으로 업계약서를 작성한 것으로 확인되었다고 답하였다(과세자료 파생 예정).

❖ AA토지 부동산매매계약서(양수인-청구인) 발췌 (2023.5.8.)

5) 청구인의 AA토지 양도에 관한 사항

청구인은 양수인으로부터 취득한 AA토지를 주식회사 미****에게 양도하였다. 상기 양도와 관련하여 청구인은 2025.9.25. 종합소득세(토지 등 매매차익 예정신고)를 신고하였다.

6) 쟁점토지에 설정된 청구인의 근저당 채무에 관한 사항

청구인은 쟁점토지에 설정된 근저당채무 2건의 현재 채무자는 청구인이며, 최근인 2025년 12월분 대출이자까지 청구인이 납부하고 있다는 내용의 증빙서류로서 여신거래내역, 대출이자출금내역 등을 제출하였다.

❖ □□은행 여신거래내역 일부 발췌

❖ OO신협 대출 관련 자료 일부 발췌

7) 쟁점토지 현황

청구인은 현재 쟁점토지가 사업목적, 건물신축 등의 용도로 사용되고 있지는 않은 상태라고 언급하였다.

❖ 쟁점토지 항공사진(2024년 촬영)

라. 판단

  조사청은 교환약정에 따라 청구인이 AA토지의 소유권 및 실질적인 처분권을 취득하였으므로, 교환대상인 쟁점토지의 소유권도 실질적으로 양수인에게 이전되었다고 주장하나,

  ‘소득세법’ 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등을 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일을 양도시기로 규정하고 있다.

  그리고 서울행정법원은 교환계약에 있어서 양도소득세 산정의 기준이 되는 ‘당해 자산의 대금을 청산한 날’이라 함은 양도대상인 주식이 상대방인 양수인에게 교부되는 등 사실상 이전되고, 그 교환대가인 양수인의 주식도 양도인에게 교부되는 등 사실상 이전되어야 할 것이고, 양도대상 주식이 양수인에게 양도되지 아니한 이상 그 교환대상인 양수인의 주식만 양도인에게 이전되었다고 하여 그 시점이 위 규정에서 말하는 양도시기, 즉 ‘당해 자산의 대금을 청산한 날’라고 할 수는 없다고 판시한바(서울행정법원2009구합40704, 2010.6.24. 참조), 교환약정에 따른 자산의 양도는 계약이행조건이 모두 이행되었는지를 기준으로 대금청산 여부를 판단하여야 할 것으로 보인다.

  이 사건에서 청구인과 양수인은 쟁점토지와 AA토지를 각 토지에 설정되어 있는 근저당채무를 인수하고 청구인이 양수인에게 현금 3억원을 지급하는 것을 조건으로 서로의 토지를 교환한다는 약정을 체결하였는데, 청구인은 양수인의 토지에 설정된 근저당채무를 인수하고 현금 3억원을 지급하여 계약조건을 이행하고 소유권을 이전 받았으나, 양수인은 계약조건인 쟁점토지에 설정되어 있는 근저당채무를 인수하지 않아 교환약정에 따른 대금청산이 이루어지지 않았으므로, AA토지의 소유권이 이전된 시점을 쟁점토지의 양도시기로 보기는 어려워 보인다.

  이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합할 때, 쟁점토지의 양도시기가 도래한 것으로 보아 양도소득세를 과세예고한 이 건 세무조사 결과통지는 부당하다고 판단된다.

5. 결론

  이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 ‘국세기본법’ 제81조의15제5항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.