이 유

1.사실관계 및 처분내용

가.사실관계

 1)청구인은 2021.5.8. 사망한 A(청구인의 母, 이하 “피상속인”이라 한다)의 장남이고, B은 청구인의 父이자 피상속인의 배우자이다.

 2)청구인과 청구인의 배우자 C는 2013.5.2. 피상속인으로부터 서울시 동대문구 D 대 574.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 근린생활시설 및 주택 1,472.1㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 이하 위 토지와 건물을 합쳐서 “쟁점부동산”이라 한다) 중 쟁점토지의 일부 지분¹⁾을 사전증여 받아 각각 증여세 신고를 하면서 쟁점건물의 임대보증금채무 358,700,000원 (이하 “쟁점채무”라 한다)은 승계받지 않은 것으로 하여 증여 재산가액에서 쟁점채무를 공제하지 아니하고 증여세 신고를 하였다.

 3)또한 청구인과 C는 2020.11.18. 피상속인으로부터 서울시 강동구 E 대 437.9㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다) 및 지상 상가건물 510.21㎡(이하 “쟁점외건물”이라 하고, 이하 위 토지와 건물을 합쳐서 “쟁점외부동산”이라 한다)의 일부 지분²⁾을 사전증여 받아 각 증여세 신고를 하면서 쟁점외건물의 임대보증금채무 113,000,000원(이하 “쟁점외채무”라 한다)은 승계받지 않은 것으로 하여 증여재산가액에서 공제하지 아니하였다

 4)피상속인이 2021.5.8. 사망함에 따라 청구인은 2021.9.16. 피상속인에 대한 상속세를 신고하면서 쟁점채무와 쟁점외채무를 피상속인의 채무로 보아 상속채무로 공제하여 상속세 과세가액 3,658,892,145원, 산출세액 836,662,716원, 증여세액공제 730,319,648원, 납부할 세액 103,152,776원으로 상속세 신고를 하였다.

나.처분내용

 1)처분청은 2024.8.19.부터 2024.10.25.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점채무 및 쟁점외채무 합계 471,700,000원을 상속채무에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이를 부인하여 2025.1.16. 청구인을 포함한 상속인들에게 2021.5.8. 상속분 상속세 220,377,743원(과소신고가산세 16,281,824원 및 납부지연 가산세 41,277,679원 포함)을 결정·고지하였다.

 2)청구인은 이에 불복하여 2025.3.6. 이의신청(이의-동대문-2025-0003)을 하였고, 이의신청 주문에서 증여 당시 쟁점외부동산의 임대보증금인 쟁점외채무 중 증여 당시 피상속인의 지분에 상당하는 임대보증금을 기준시가로 안분계산하는 방법 등으로 재조사한 후 그 결과에 따라 부담부증여로 하여 상속세 과세가액에서 차감하여 과세표준과 세액을 결정하고, 나머지 청구주장은 기각한다는 재조사 결정을 하였다.

 3)이에 처분청은 2025.6.16.부터 2025.7.5.까지 피상속인의 상속재산에 포함된 증여재산가액에서 41,585,688원을 차감 및 공과금(피상속인의 양도소득세) 2,273,324원을 공제하여 2025.7.14. 상속세를 경정결정하였다.

 4)청구인은 이에 불복하여, 쟁점토지 및 건물을 사전증여 받을 당시 쟁점채무를 인수하였으므로 부담부증여로 보아 사전증여 재산가액에서 쟁점채무를 차감하여야 한다는 취지로 2025.7.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2.청구인 주장

가.사실관계

1)피상속인과 피상속인의 배우자이자 청구인의 부 B은 2013년부터 2020년까지 수차례에 걸쳐 청구인과 청구인의 배우자 C에게 쟁점토지 및 건물의 지분을 증여하였는데, 세무조사와 이의신청 과정에서 처분청은 쟁점건물의 지분 100%가 B의 명의로 되어있다는 점과 쟁점건물에 등록한 사업자등록 및 쟁점건물 임대차계약서가 전부 B의 명의로 되어있었다는 점을 근거로 피상속인의 임대보증금 채무로 인정하지 않은 반면, 쟁점외건물은 피상속인이 쟁점외건물의 공동지분권자이자 임대업 사업자등록상 공동사업자였고 임대차계약서상 계약자로 기재되어 있다는 이유로 피상속인의 임대보증금 채무로 인정되어 재조사결정을 받았다.

2)위와 같은 이의신청의 결과에 따르면 쟁점건물의 임대보증금 채무는 피상속인의 것이 아닌 배우자 B의 것이라 본 것이라 할 것인데, 현재 모든 지분을 증여 받은 자들은 청구인과 O임에도 불구하고 처분청은 피상속인의 임대보증금 채무를 부인하고 이후에 조치를 하지 않은 상황이다.

나. 이의신청의 기각결정에 따라 쟁점채무가 피상속인이 아닌 배우자 B의 채무라는 사실과 부담부증여 사실이 확인되었으므로, 환급되는 증여세 상당액은 상속세 추가 납부세액의 본세에서 공제되어야 한다.

1)현재 쟁점건물 및 쟁점토지 명의는 모두 청구인과 O임에도 처분청은 쟁점채무의 의무자가 피상속인의 배우자인 B이라고 판단하고 있는데, 이는 피상속인이 건물에 대한 지분이 없어 피상속인에게 임대보증금채무를 부담할 의무가 없다는 이의 결정 내용과 상반된 것으로 실질에 반하는 것이다.

   쟁점건물의 임대보증금 채무가 이의신청의 기각결정에 따라 피상속인이 아닌 배우자 B의 채무라는 사실이 확인되었고, 그 지분과 채무는 모두 수증인인 청구인과 C에게 이전·승계되었으므로 이는 단순증여가 아니라 부담부증여로 보는 것이 타당하다.

2)피상속인에 대한 상속세 납세의무자와 증여세·양도소득세의 납세의무자는 동일하고, 이의신청의 결과 피상속인이 아닌 그 배우자 B이 부담부증여 한 것으로 확정되었으므로 환급되는 증여세 상당액은 상속세 추가 납부세액의 본세에서 공제되어야 한다.

3.처분청 의견

가.사실관계

1)청구인은 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 사전증여 받을 당시 임대보증금반환 채무를 인수하여 부담부증여를 받았으므로 사전증여재산가액에서 이를 차감하여야 한다는 내용으로 이의신청을 하였다.

2)이의신청 결정문 중 주문에 따르면, 쟁점외부동산 임대보증금 113백만원 중 증여 당시 피상속인의 지분에 상당하는 임대보증금을 기준시가로 안분계산하는 방법 등으로 재조사한 후 그 결과에 따라 부담부증여로 하여 상속세 과세가액에서 차감하여 과세표준과 세액을 결정하고 나머지 청구주장은 기각한다는 일부재조사 주문이 기재되어 있고, 이의신청 결정문 중 이유에 따르면 쟁점외부동산은 피상속인과 청구인 등이 공동지분으로 취득하면서 임대사업장을 공동사업자로 등록하고 공동사업의 지분비율에 따라 임대소득을 구분하여 종합소득세를 각 신고하였으며, 쟁점외부동산의 임대보증금을 청구인 등과 함께 관리한 것으로 볼 수 있고, 사전 증여일 당시 부동산임대공급가액명세서에서 임대보증금 가액이 구체적으로 확인되고, 쟁점외부동산 관련 임대차계약서에 피상속인의 서명이 들어간 점 등으로 비추어 볼 때, 사전증여 당시 피상속인의 지분에 상당하는 임대보증금을 부담부증여로 인수한 것으로 보이는 것이 타당하다고 판단되고, 토지와 건물의 소유자가 다른 임대차계약이 체결된 경우로 판단되므로 증여 재산에서 차감하는 채무액은 임대보증금 등의 귀속이 구분되지 아니한 경우로서 임대보증금을 토지와 건물의 기준시가 비율에 따라 안분계산하는 방법 등으로 재조사하고 그 결과에 따라 부담부증여로 하여 증여재산가액을 차감, 상속세 과세가액에서 차감한다고 하였다.

    이에 처분청은 2025.6.16.부터 2025.7.5.까지 피상속인의 상속재산에 포함된 증여재산가액에서 41,585,688원을 차감 및 공과금(피상속인의 양도소득세) 2,273,324원을 공제하여 2025.7.14. 상속세를 재경정결정하였다.

나.B이 쟁점부동산을 부담부증여를 한 것으로 볼 수 없다.

1)부담부증여란 증여자의 채무가 담보된 부동산을 증여받으면서 그 채무를 수증자가 부담하기로 약정하여 인수한 경우에 그 증여재산의 가액에서 해당 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 하는 것인데, 청구인 등은 각각 증여세 신고 당시 채무부담액을 제외하여 증여세 신고하였고, 처분청의 증여세 결정도 납세자의 신고내용과 같이 결정하였기에 B의 부담부증여로도 볼 수 없다.

2)청구인은 쟁점부동산의 임대보증금인 쟁점채무를 증여 당시 B의 부담부증여로 인정해달라며 청구인 등이 주장하나, 당초 증여 계약시 쟁점채무 인수에 대한 부담부증여 약정 사실이 없는 점, 사전증여 당시 정확한 임대보증금 가액을 확인할 수 없는 점, 쟁점채무를 부담하는 사실이 금융거래 내역 등 구체적인 증빙에 의하여 입증되지 않은 점 등으로 보아 쟁점채무를 증여 받을 당시 부담부증여로 인수한 것으로 보기에는 객관적인 근거가 없어 무리한 것으로 보이므로 청구인의 주장만으로는 쟁점채무를 증여 당시 청구인 등이 채무로 인수하였다는 어떠한 정황도 확인할 수 없다.

3)이와 같이 쟁점부동산에 대한 쟁점채무를 부담부증여로 볼 만한 근거를 제시하지 아니하면서, B의 임대보증금 채무를 인수한 것으로 보아 부담부증여로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않고, 쟁점채무가 피상속인의 부담부증여가 아니라는 사실만으로 공동소유자였던 B의 부담부증여라고 볼 수 없는 것이다.

4)청구인이 B으로부터 쟁점부동산 지분을 증여받을 당시 쟁점채무를 인수받았다고 볼 만한 사정은 달리 확인되지 아니하므로 B의 부담부증여로 볼 수 없고, 증여일 현재 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 확인되지 않아 증여자의 채무를 입증할 수 있는 증빙서류도 제출하지 아니하였으므로 처분청은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4.심리 및 판단

가.쟁점

 쟁점부동산을 부담부증여 받은 것임에도 사전증여 재산가액에서 쟁점채무를 차감하지 않은 것은 위법하다는 청구 주장의 당부

나.관련 법령

가)  1)상속세 및 증여세법 제13조【상속세 과세가액】(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정되기 전의 것)

  ①상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.

 1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

 2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

나)  2)상속세 및 증여세법 제14조【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】

  ①거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

 3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

④제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령 으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다.

 3) 상속세 및 증여세법 제47조【증여세 과세가액】

  ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 "합산배제 증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

  ③제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】 (2021.2.17. 대통령령 제31446호로 일부개정되기 전의 것)

  ①법 제47조제1항에서 "그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무"란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.

  ②법제47조제3항 단서에서 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우"란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.

3-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제10조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

 ①법 제14조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

   1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

   2.제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

 4) 국세기본법 제14조【실질과세】(2021.12.21. 법률 제18586호로 일부개정되기 전의 것)

  ①과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계

2.  1)조사내용 및 상속세(피상속인) 신고

    국세청 전산자료에 따르면, 피상속인의 상속인들은 B, 청구인, P, Q 4인으로 2021.9.16. 청구인은 피상속인 상속세 신고 시 상속세 103,152,776원을 신고하였고, 채무상속공제로 상가등임대보증금 합 471,920,000원을 신고하였으나 처분청은 상가등임대보증금 공제를 전액 부인하여 220,377,743원을 고지하였다.

❙청구인 상속세 결정(경정)결의서❙

 (단위 : 원)

*이후 이의신청을 거쳐 2025.5.14. 재조사결정에 따라 쟁점외건물 임대보증금 113,000,000원 중 41,585,688원은 상속채무로 인정

3.  2)쟁점부동산 임대보증금 관련 조사내용

4.   가)상속세 신고서상 첨부된 채무상속공제명세서(별지), 임대차계약서 및 쟁점부동산 2021년 제1기 부가가치세 신고서상 부동산임대공급가액명세서에 의하면, 쟁점부동산 관련 임대보증금 내역이 확인되고, 상속세 조사과정에서 처분청이 조회한 피상속인 및 B의 금융거래내역(엑셀파일)에 의하면, ‘B 명의의 계좌로 월세 및 보증금이 입금된 것으로 추정’이라고 기재되어 있다.

❙쟁점부동산 임대보증금 내역❙

(단위 : 원)

5.   나)피상속인에 대한 상속세조사 종결보고서에 따르면, ‘채무액에 해당하는 임대보증금의 상가건물은 상속인(청구인) 및 상속인 외의 자(C)의 건물 소유이고, 임대보증금 채무는 건물의 소유자만이 임대차 계약을 체결한 경우 건물의 소유자에게 귀속되는 경우에 해당하므로, 동 채무액을 신고 부인 결정’한 것으로 기재되어 있다.

6.   다)피상속인은 약국, 부동산 임대업을 영위했던 것으로 확인되고, 피상속인의 2006년부터 2020년까지 각 과세연도 종합소득세 신고 내역에 의하면 쟁점건물에 대한 임대소득 신고 내역은 없다.

7.

❙피상속인 사업 내역❙

❙피상속인의 종합소득세 신고내역❙

(단위 : 원)

8.  라)쟁점부동산을 사업장으로 등록한 임대사업장에 관하여, B은 1983.10.1. 단독으로 개업하여 사업을 영위하다가 2013.5.2. 청구인과 C가 함께 총 3명이 공동사업자로 사업을 영위하였고, 2022.4.30. B은 공동사업자 탈퇴하여 2022.5.1.부터 현재까지는 청구인과 C가 공동사업자로 사업을 영위하고 이를 다음 항의 등기사항 전부증명서상 쟁점토지 및 건물 소유권 이전 내용과 종합하여 정리하면 다음과 같으며, 청구인이 피상속인으로부터 증여받은 재산은 쟁점건물이 아닌 쟁점토지인 것으로 확인된다.

9.  3)쟁점토지 및 건물 소유권 변동 내역 및 증여세 납부 내역

10.  가)쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 피상속인은 1982.8.2.부터 2013.5.2.까지 쟁점토지의 1/2지분을 소유하다 청구인과 C에게 증여하여 현재 쟁점토지의 지분율을 살펴보면 청구인이 13/20의 지분(65%)을, C가 7/20 지분(35%)을 각 소유하고 있다.

11.   나)쟁점건물 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점건물은 B이 1984.12.29. 원시취득하였고 이후 청구인과 C에게 이전하여 현재 청구인이 13/20의 지분(65%)을, C가 7/20 지분(35%)을 각 소유하고 있다.

12.   다)국세청 전산자료에 따르면, 청구인은 ➀2013.5.2. 쟁점토지의 일부 지분을 피상속인으로부터, 쟁점건물의 일부 지분을 B으로부터 각 증여받고 2013.5.20. 증여세 신고시 별도의 채무를 공제하지 않은 채 신고하였으며 과세관청은 증여세 신고 내역을 그대로 결정하였고, ➁2022.2.17. 쟁점토지 및 쟁점건물의 일부 지분을 B으로부터 각 증여받고 2022.3.28. 증여세 신고시 별도의 채무를 공제하지 않은 채 신고하였으며 과세관청은 증여세 신고 내역 그대로 결정하였다.

13.  4)이의신청 결정 내용 및 그에 대한 청구인의 주장

    청구인은 ‘이의신청 결과에 따르면 쟁점부동산의 임대보증금 채무인 쟁점채무가 피상속인이 아닌 그 배우자 B의 것이라 본 것’이라 할 것이고 이는 B이 부담부증여한 것으로 확정된 것이므로 환급되는 증여세 상당액은 상속세 추가 납부세액의 본세에서 공제되어야 한다고 주장하고 이에 관한 붙임과 같이 이의신청 결정문의 ‘라. 판단’ 중 쟁점채무 관련 이유 부분을 살펴보면 다음과 같다.

❙이의신청 결정문 중 일부 발췌❙

14.  5)청구인 제출 증빙 및 청구인의 소득금액 조사 내용

가)청구인은 임대차계약 종료로 쟁점건물에서 퇴거한 임차인들에게 자신이 임대보증금을 반환하였다는 취지로 영수증, 통장 사본, 거래내역을 제출하였고 이에 따르면 청구인 명의 계좌에서 ➀2022.8.4. 미용실 임차인에게 31,240,000원을 입금한 사실이 확인되는데 이는 보증금 35,000,000원 중 공사비 일부와 전기 요금 등을 제외한 것이라 소명하였고, ➁ 임차인의 보증금 55,000,000원에 관하여 2024.1.19. 5,500,000원 및 2024.2.26. 49,500,000원을 입금한 사실이 확인되고, ➂2025.5.28. 피부비뇨기과 임차인에게 4,516,000원을 입금한 사실이 확인되는데 이는 보증금 18,000,000원 중 월세 3개월 19일분 및 전기 미납금액을 제외한 금액이라고 소명하였다.

    한편 청구인이 제출한 임대차계약서들을 확인한 결과, 2009년 작성된 임대차 계약서상 임대인은 B이고, 이후 작성된 임대차계약서에는 임대인으로 B 외2인(청구인, C)이 기재되어 있다.

나)청구인의 2010년부터 2020년 각 과세연도 종합소득세 신고 내역에 의하면 청구인은 부동산임대업 등 사업소득과 근로소득, 기타소득이 있는 자이다.

❙청구인의 종합소득세 신고내역❙

(단위 : 원)

라.판단

 1) 관련 법리

｢상속세 및 증여세법｣ 제47조제1항 및 같은 법 시행령 제36조제1항은 증여 재산가액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 채무는 차감하여 증여세 과세가액을 산정하고 동 채무에는 임차인의 임대보증금이 포함되는 것으로 규정하고 있으며, ｢상속세 및 증여세법｣ 제14조는 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 채무 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류로 증명된 경우여야 한다고 규정하고 있다.

 2) 쟁점부동산을 부담부증여 받은 것임에도 사전증여 재산가액에서 쟁점채무를 차감하지 않은 것이 위법한지에 대한 판단

     위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때, 쟁점채무를 피상속인의 채무라 보기 부족하므로, 처분은 위법하지 않다.

    쟁점채무 관련 피상속인은 쟁점부동산 임대사업장과 관련하여 공동사업자 명단에 등재되지 않았고, 이와 관련된 임대소득 신고도 이루어지지 않았으며, 쟁점부동산 임대차계약서상 당사자인 적도 없으며, 처분청이 조회한 피상속인 및 B의 금융거래내역(엑셀파일)에도 ‘B 명의의 계좌로 월세 및 보증금이 입금된 것으로 추정’이라고 기재되어 있을 뿐 쟁점채무를 피상속인 채무로 보기 어렵고 청구인이 제출한 영수증, 통장 사본, 거래내역계좌상으로도 피상속인이 쟁점채무를 관리하고 있었다는 구체적인 사실이 입증되지 않는다.

 또한 청구인의 주장과 달리 이의신청 결정문을 통해 B으로부터 청구인이 부담부증여를 받은 사실이 확정된 것이라 보기는 어렵고, 이러한 청구인의 주장은 결국 피상속인이 아닌 B으로부터 증여받은 재산에 대한 채무 인수를 받았다고 주장하는 것으로 이 건 상속세에 관한 다툼이라 할 수 없다.

      따라서 처분청의 당초 처분은 정당하다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.