이 유

1. 사실관계 및 처분내용

가. 청구인은 20**.**.** 사망한 ***(이하 “피상속인”이라 한다)의 자녀로서 서울 ***(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받고 기준시가로 평가하여 20**.**.** 상속세 신고를 하였다.

나. **지방국세청(이하 “조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하였고, 쟁점부동산의 감정가액 ****백만원(가격산정 기준일을 상속개시일로 하여 2개의 감정평가법인에서 소급 감정받은 평가액의 평균값, 이하 “쟁점가액”이라 한다)을 재산평가심의위원회 심의 결과 시가로 인정받아 쟁점부동산을 ****백만원 평가증 결정하여, 20**.**.** 청구인에게 20**년 귀속 상속세 ****백만원을 부과처분하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 20**.**.** 본 건 이의신청을 제기하였다.

2. 청구주장

가. 사실관계

 1) 청구인은 20**.**.** 피상속인 사망 후 쟁점부동산 1/2지분을 상속받고 기준시가 ****백만원으로 평가하여 20**.**.** 상속세 신고를 하였다.

 2) 당초 피상속인은 20**.**.** 쟁점부동산을 청구외 ***와 1/2지분씩 공동으로 취득하였고 부동산임대사업을 영위해왔으며, 청구인은 피상속인 사망 후 쟁점부동산 1/2지분을 상속받아 사업자등록 정정신고를 하였다.

 3) 조사청은 피상속인의 상속세 조사결과 쟁점부동산에 대하여 2개의 감정평가법인의 감정가액(쟁점부동산 전체 감정가액에 1/2을 곱하여 산출) 평균값 ****백만원을 재산평가심의위원회에 심의의뢰하였고, 이를 시가로 인정받아 상속재산가액 ****백만원을 평가증 결정하여 상속세 ****백만원을 부과처분하였다.

나. 구체적 불복 이유

1) 피상속인의 상속세 조사결과에 대한 과세전적부심사 결정 시 “공유물분할청구소송을 통해 감정가액 상당으로 환가가 가능하다는 것도 배제할 수 없는 점”이 중요하게 고려되어 불채택 결정되었으나

    쟁점부동산과 같이 공유자들 사이에 해당 부동산에 관하여 공동사업이 영위되는 경우 소유권등기가 합유가 아닌 공유로 되어 있더라도 공유물분할청구가 인정되지 않는다는 것이 대법원의 확립된 법리이다.

  가) 대법원 2009.12.24.선고 2009다57064 판결

  나) 따라서 공유물분할청구 자체가 불가한 이 사건과 같은 경우에는 재판상 분할에서 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소할 염려가 있는 때 법원이 물건의 경매를 명할 경우(「민법」 제269조제2항)에 해당하지 않는다. 즉 이 사건은 애당초 법원이 경매를 명할 수 있는 경우가 아니다.

  다) 또한 청구인과 장옥희와 같이 2인으로 구성된 공동사업체의 경우, 다른 조합원을 제명시킬 수 있는 방법도 없다. 조합계약이란 2인 이상의 당사자가 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 성립하고 그 효력이 생기는 것으로, 「민법」 제718조제1항은 ‘조합원의 제명은 정당한 사유가 있는 때에 한하여 다른 조합원의 일치로서 이를 결정한다’라고 규정하고 있는데, 여기서 ‘다른 조합원의 일치’라는 것은 제명 대상인 조합원 이외에 다른 조합원 2인 이상의 존재를 전제로 하고 있는 것이므로(대법원1991.7.26. 선고 90다19206판결 참조), 2인 이상의 조합원을 일괄하여 제명하거나 조합원 2인으로 된 조합에 있어서 한 조합원의 의사에 의하여 다른 조합원의 제명을 할 수는 없다는 것이 법원에서 확립된 법리이다.

 그러므로 과세전적부심 단계에서 “공유물분할청구소송을 통해 감정가액 상당으로 환가가 가능하다는 것도 배제할 수 없는 점”이 주요하게 고려되어 청구인의 주장이 불채택된 것은 잘못된 법리에 터잡은 것이므로 이의신청 단계에서라도 바로잡혀야 할 것으로 사료된다.

2) 쟁점부동산의 전체를 단위로 평가한 가액에 단순히 1/2을 곱한 값은 청구인이 상속받은 지분의 시가로 볼 수 없다.

  가) 청구인은 쟁점부동산 공유자인 장옥희에게 연락을 시도하였으나 장옥희는 “매각 의사가 전혀 없고, 청구인의 지분매수 역시 불가”하다는 문자를 발송한 이후 청구인 측과의 대화 자체를 거부하고 있다.

     청구인은 쟁점부동산 1/2 지분을 매도하기 위해 중개업체에 의뢰하였으나, 쟁점부동산 전체일 경우 가치가 있지만 지분매각은 매수자 자체가 없다는 의견의 문자를 수취하였다.

  나) 또한 청구인은 상속세를 납부하기 위해 하나은행 강남지점에 대출상담을 신청하였으나, 담보대출 시 공유자의 동의를 받아 쟁점부동산 전체에 대하여 담보 제공이 선행되어야만 대출이 가능함에도, 공유자는 이를 거부할 뿐만 아니라 사용승낙서 등 일체의 도움을 받을 수 없는 상황이다.

  다) 한편 쟁점부동산은 공유지분으로서 물납이 금지된 재산이고 공매 시 공유자의 비협조로 수차례 유찰이 예상되는 등 쟁점가액을 시가로 적용할 수 없는 제반 상황이 존재하여

    이와 같은 상황의 쟁점부동산 1/2 지분을 조사청의 방식대로 전체 감정가액에 단순히 1/2을 곱하여 산출한 값인 쟁점가액은 공유지분에 대한 시가를 반영한다고 보기 어렵다.

참고로 “기준-2022-법무재산-0177[법무과-2177],2023.3.29.”은

라고 회신하였는바, 이는 이 사건에서도 고려되어야 한다.

3) 쟁점부동산 1/2지분은 쟁점가액보다 훨씬 자산가치 하락이 예상되는 상황이므로 쟁점가액은 객관적인 교환가치를 반영한다고 볼 수 없다.

  가) 쟁점부동산 1/2지분에 관하여 상속세가 체납되고 쟁점부동산이 압류 후 공매가 이루어지게 되면, ‘특수물건’의 유찰 및 낮은 낙찰가율로 인하여 평가액이 낮아지는 것이 예견되어 있어 청구인에게 상당한 손해가 예상되며 조사청도 과세실익이 없어 보인다.

      공매나 경매에서 공유지분 물건은 단독 소유보다 낙찰률과 낙찰가가 현저히 떨어지며, 특히 아파트와 같이 환가성 있는 부동산이 아닌 토지나 건물은 투자 위험성이 존재하여 그 가능성이 더 높아진다.

  나) 「민사집행법」제140조에는 공유자우선매수권이 규정되어 있는데 이 때문에 더더욱 매수희망자의 외면을 받거나 낙찰가율이 떨어지게 되고, 이는 공유자에게 엄청난 이익을 주지만 청구인은 재산상 손해를 입게 될 것이며 조사청의 입장에서도 미래 상속세를 낮은 공매 낙찰가로 경정하게 된다면 당초 신고가액으로 결정할 때보다도 상속세가 낮아질 수 있어 실익이 없어 보인다.

  다) 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제19조의5【관리‧처분이 부정당한 재산의 범위】제1항제2호에서 규정하는 “소유권이 공유로 되어 있는 재산”에 해당하므로 물납 자산으로 받아들여지지 않을 것이다.

       공유 중인 쟁점부동산이 물납 인정이 되지 않는다는 사실은 전체 부동산을 감정평가하여 단순 지분을 안분한 가액은 ‘시가’로 인정되기 어렵다는 것을 의미한다.

       나아가 설령 물납 가능성이 있다 하더라도 국가는 종국적으로 쟁점부동산을 매각해야 할 것인데 앞서 언급한 바와 같이 매각가액이 현저히 낮아질 것이 예상되므로 이익을 보는 자는 공유자일 뿐이다.

4) 본 건의 평가심의위원회는 평가기준일로부터 감정가액결정일까지의 기간 중에 쟁점부동산에 대해 가격변동이 있었는지 여부만을 심의하였다.

  가) 쟁점가액에 대한 평가심의위원회 심의결과

  - 청구인이 쟁점부동산의 1/2지분만을 상속받음으로써 쟁점부동산을 사업장으로 한 공동사업을 영위하고 있는 점, 장옥희가 쟁점부동산의 지분 거래나 공유물분할, 담보대출 등에 전혀 협조하지 않은 점, 법리적으로 공유물분할 자체가 법원에서 허용되지 않는 점, 지분 소유 물건은 시장에서 거래가 이루어지기 어렵고, 설사 거래가 체결된다 하더라도 쟁점부동산 전체가 거래되는 경우에 단순히 1/2을 곱한 값에 비하여 현저히 저가일 수밖에 없는 것이 현실인 점 등에 대해서는 심의된 바 없다.

  나) 따라서 쟁점가액이 평가심의위원회를 거쳤다는 사정만으로 소급하여 이루어진 감정가액들의 평균액이 시가에 해당한다고 볼 수 없다.

다. 소결

 이와 같이 쟁점부동산 전체에 대한 감정가액에 단순히 1/2을 곱한 값으로 산정된 쟁점가액은 청구인이 상속받은 쟁점부동산 1/2지분에 대한 시가로 보기 어렵다.

 청구인은 상속세 704백만원에 대하여 10년간 연부연납하고 있어 이자 포함 매년 수억원에 달하는 상속세를 부담하여야 한다. 감정가액으로 과세된 상속세는 17억원을 상회하는바, 청구인의 급여와 쟁점부동산 임대소득을 훨씬 상회하여 감당할 수준이 되지 않음을 고려하여 이 건 부과처분을 취소해 주기 바란다.

3. 조사청 의견

가. 사실관계 및 처분내용

 1) 청구인은 모친 ***으로부터 쟁점부동산을 상속받고 기준시가로 평가하여 ****백만원으로 신고하였다.

 2) 조사청은 상속세 조사 과정에서 쟁점부동산에 대해 가격산정 기준일을 상속개시일로 하여 2개의 감정평가법인에서 진행한 감정가액의 평균값 ****백만원(이하 “쟁점가액”이라 함)을 재산평가심의위원회를 통하여 시가로 인정받았고, ****백만원 평가증 결정하였다.

 3) 조사청은 쟁점부동산 이외에 기타 사전증여재산 등을 확정하고 상속세 조사를 종결한 후 청구인에게 20**년 귀속 상속세 ****백만원을 결정‧고지하였고,

 4) 청구인은 쟁점부동산 평가에 대해 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 * 본 건 이의신청을 제기하였다.

나. 쟁점부동산은 공유물분할청구가 원천적으로 불가능하지 않음

청구인은 공유자들 사이에 해당 부동산에 관하여 공동사업이 영위되는 경우 공유물분할청구가 인정되지 않는다고(대법원2009.12.24.선고 2009다57064 판결) 주장하며 과세전적부심사 판단에 대하여 부적법한 법리를 적용한 것이라고 지적하였으나 아래와 같이 검토한바 이 건에 대하여 공유물분할청구가 원천적으로 불가능한 것으로 보기 어렵다.

 1) 공유물분할청구에 관하여

-「민법」 제268조제1항에 따르면 원칙적으로 ‘공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다’고 명시되어 있으며,

 -「민법」제269조제1항에 따르면 ‘분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다’고 규정하고 있다.

 - 또한 동법 제2항에 따르면 ‘현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다’고 규정되어 있어

  공유물의 경우 민법에 따라 공유물분할 청구가 가능한 것이다.

 2) 합유에 관하여

 -「민법」제271조【물건의 합유】에 따르면 ‘법률의 규정 또는 계약에 따라 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다’고 되어 있으며,

 - 동법 제273조【합유지분의 처분과 합유물의 분할금지】제2항에는 ‘합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다’고 규정되어 있어

   합유인 경우에는 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 것으로 보는 것으로서 공유물분할 청구가 불가능하고 공유와 합유를 비교하면 아래와 같다.

 3) 조합에 관하여

  -「민법」 제703조제1항에 따르면 ‘조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다’고 규정하고 있으며,

  - 동법 제704조에 따르면 ‘조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다.’고 규정하고 있다.

따라서 상호출자 및 공동사업 약정에 따라 조합의 효력이 생긴다면 그 조합재산은 합유로 볼 수 있다.

4) 조합 탈퇴 및 해산에 관하여

 -「민법」 제716조【임의탈퇴】제1항에 따르면 조합계약으로 조합의 존속기간을 정하지 아니하거나 조합원의 종신까지 존속할 것을 정한 때에는 각 조합원은 언제든지 탈퇴할 수 있다. 그러나 ‘부득이한 사유없이 조합의 불리한 시기에 탈퇴하지 못한다’고 규정되어 있으며,

 -「민법」 제717조【비임의 탈퇴】본문 1호에 따르면 제716조의 경우 외에 ‘조합원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 탈퇴된다.’고 규정되어 있으며, 제1호에 사망을 언급하고 있다.

 -「민법」 제719조 1항에 따르면 탈퇴한 조합원과 다른 조합원 간의 계산은 탈퇴 당시의 조합재산 상태에 의하여야 하며, 동조 제2항에 따르면 탈퇴한 조합원의 지분은 그 출자의 종류 여하에 불구하고 금전으로 반환할 수 있다고 규정하고 있고

 - 「민법」 제720조에 따르면 부득이한 사유가 있는 때에는 각 조합원은 조합의 해산을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

 따라서 청구인의 주장대로 조합의 경우 단순히 공유물분할청구 자체가 인정되지 않는다기보다는 탈퇴 또는 해산 청구에 따라 탈퇴한 조합원 지분은 금전으로 반환받을 수 있으므로 ‘곧바로’ 공유물분할 청구를 할 수 없다는 것에 불과한 것이다.

 5) 쟁점부동산의 공동사업에 따른 조합성립 여부 불분명

  가) 공동사업의 한 당사자가 사망하여 상속이 발생하고, 상속인이 그 지분을 상속받아 자금을 마련하려 한다면, 다음과 같은 이유로 더 이상 합유 또는 공동사업 관계가 유지된다고 보기 어렵다.

  - 민법상 조합은 다음 세 가지 요소가 성립해야 하는데

   ① 2인 이상의 구성원이 있을 것

   ② 공동사업을 경영하기로 하는 약정이 있을 것

   ③ 조합원 모두 출자자에 해당할 것

  - 당사자들 간의 명시적 또는 묵시적 계약에 따라 공동으로 사업을 운영하겠다는 의사 합치가 있어야 조합이 계속된다고 볼 수 있으며 단순히 공동지분으로 임대수익이 발생한다고 해서 자동으로 조합이 성립하는 것은 아니므로

  - 조합에 있어서 조합원의 1인이 사망한 때에는 「민법」제717조에 의하여 그 조합 관계로부터 당연히 탈퇴하고, 특히 조합계약에서 사망한 조합원의 지위를 그 상속인이 승계하기로 약정한 바 없다면 사망한 조합원의 지위는 상속인에게 승계되지 아니한다(대법원 1987.6.23.선고 86다카2951 판결).

 6) 이상의 내용과 같이 쟁점부동산에 대하여 공유물분할 청구소송 또는 조합 탈퇴에 따른 금전환가 또는 조합 해산 청구를 통하여 감정가액 상당으로 환가 가능하다는 것을 배제할 수 없는데 그 사유를 요약하면 다음과 같다.

  ① 피상속인은 제3자와 함께 6층 상가 건물에 대해 공동지분을 보유하며 사실상 공동 임대사업을 영위하였던 바, 피상속인은 사망으로 인해 조합을 비임의 탈퇴하였고

  ② 상속인은 상속세를 납부하기 위한 자금 확보가 시급한 상황이나, 다른 공유자의 협조 거부로 재산 처분이 사실상 불가능한 실정이며

  ③ 조합 관계는 그 본질상 신뢰를 기초로 한 계약적 공동체로서, 구성원 중 1인의 사망은 계약 종료 사유에 해당하고

  ④ 설령 조합이 존속하는 것으로 본다고 하더라도 조합을 탈퇴하여 조합지분 정산금을 청구하거나 조합체의 해산을 청구하는 방법으로 조합원의 지분을 금전으로 반환받을 수 있다.

다. 시가 인정을 위한 상증세법상 요건에 대한 검토

 1) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항 본문은 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 함) 현재의 시가에 따른다.”고 규정하고,

 2)제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고 있다.

 3) 그 위임에 따라 상증령 제49조 1항 단서는 평가기간^* 경과 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 발생한 매매‧수용‧경매‧감정가액 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단되는 경우 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 하여 상속재산 등에 대해 실제 가치에 근접한 평가가 가능하게 되었다.

   * 평가기준일 전후 6개월, 본건의 경우 ’23.6.18.부터 ’24.6.18.까지

4) 또한, 적법한 감정가액은 가격산정 기준일이 평가기간 내이고 법정결정기한 이전에 감정평가서가 작성되어야 하는데 상기 요건에 근거하여 쟁점가액 산정의 기초자료인 2건의 감정가액을 살펴보면,

   ①가격산정기준일이 상속개시일(’23.12.18.)과 동일하며 평가기간 내에 해당하고,

   ②감정평가서 작성일(’24.10.30. 및 ’24.11.01.)이 법정결정기한(’25.3.31.)이 경과되기 이전의 것에 해당한다.

즉, 2건의 감정가액은 시가로 인정할 수 있는 상증세법상 요건을 모두 충족하였다.

라. 감정평가의 적정성 검토(감정평가법인의 감정평가서 참고)

-쟁점 감정가액를 산정한 근거를 살펴보면, ‘대상 부동산의 기준가치는「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항에 의거, 감정평가의 대상이 되는 토지 등(이하 “대상물건”이라 함)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이의 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액인 “시장가치로 평가”하였다’고 기재되어 있다.

-쟁점 부동산을 평가한 감정평가법인들은 상증세법, 감정평가에 관한 법률 등에 의거 쟁점부동산을 평가하였는데

-공시지가기준법에 따라 “비교표준지의 공시기준일(‘23.1.1) 현재 공시지가×시점수정치×지역요인 비교치×개별요인(가로조건×접근조건×환경조건×획지조건×행정조건×기타조건) 각 비교치×그밖의 요인 보정치”로 계산 산정하였으며

-거래사례비교법에 따라 이를 인근 거래사례와 비교하여 그 합리성을 검토한 바 평가의 객관성 및 합리성을 확보한 것으로 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점가액을 쟁점부동산 1/2지분에 대하여 상증세법상 시가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 <생략>

다. 사실관계

1) 피상속인은 20**.*.**. 쟁점부동산을 ***와 공동으로 취득하였고, 20**.*.**. 피상속인 사망 후 청구인은 쟁점부동산을 상속받고 사업자등록 정정(대표자 변경)을 하였다.

 2) 청구인의 상속세 신고내용 및 처분청의 상속세 결정내용은 아래와 같다.

 3) 청구인은 상속받은 부동산 외 다른 재산은 확인되지 않으며 근로소득 및 쟁점부동산 임대 내역은 다음과 같다.

라. 조사청의 상속세 조사 종결보고서 주요 내용

마. 청구인은 상속세 조사 사전통지서를 수령한 후 쟁점부동산에 대해 상속개시일인 20**.*.*을 가격산정 기준일로 하여 ***과 ****을 통해 감정평가를 받았고, 조사청은 두 곳의 감정평가 평균액인 ****백만원을 중부지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속재산가액으로 확정하였다.

 3) 쟁점부동산 건물등기사항증명서

- 쟁점부동산 등기부등본에는 20**.*.**, ***, 20**.**.** 청구인을 채무자로하여 금융기관에서 근저당권이 설정된 사실이 확인된다.

바. 국세청 감정평가사업 시행

국세청은 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교 대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어려운 점, 대부분 공시가격으로 상속·증여재산을 평가·신고하고 있으나 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 온 점 등을 이유로 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가 관행을 개선하고 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었음을 2020.1.31. 보도자료를 통해 밝혔다.

사. 공유물분할청구 관련 소송 확인

아. 청구인 추가의견

1) 조사청 의견에 대한 반박

  가) 처분청은 의견서에서 본건처럼 부동산등기는 공유로 되어 있으나 그 부동산에 관하여 공동사업자등록이 되어 있는 경우에조차 공유물분할청구소송을 통하여 감정가액 상당으로 환가가 가능하다는 것도 배제할 수 없다고 답변하였으나, 이는 대법원의 명확한 설시 법리와 현재 재판실무를 정면으로 부정하는 조세행정을 고집하는 것이어서 적절치 않다.

  나) 또한, 처분청은 조합탈퇴에 따른 금전환가나 조합해산청구를 통해서 감정가액 상당으로 환가 가능하다는 것을 배제할 수 없다는 답변도 추가하였는데, 처분청은 조합에서의 탈퇴‧해산‧청산에 관한 법리를 잘못 알고 있다. 우선 대법원은 공동사업체(조합)에서 그 중 1인이 사망한다고 하여 무조건 공동사업자 지위가 승계되지 않는 것으로는 보지 않는다. 공동사업자들 사이에서 그 지위의 승계를 인정하면 상속인에게 승계가 이루어진다(민법주석서 등). 실제로 본 건의 경우에도 청구인의 모친인 피상속인과 다른 공유자 장옥희는 20**년에 공동사업자로 사업자등록이 되었고, 20여년 후인 20**년에 청구인의 모친이 사망(상속개시)함에 따라 청구인과 ***의 공동사업으로 사업자등록이 ‘정정’되었다.

  나-1) 더구나 설사 처분청 답변대로 2인 조합 관계가 종료된다고 가정하더라도 해산‧청산되는 것도 아니다. 판례에 따르면 그 경우에 해당 부동산은 잔존 조합원의 단독 소유가 되고, 기존사업은 유지된다(계산이 남는다). 결국 처분청 답변대로라면 본 건 부동산은 상속 개시로 ***의 단독 소유가 된다는 것인데, 그렇다면 애당초 청구인의 상속재산 자체가 달라질 수도 있고, 본건 감정가액은 전혀 엉뚱한 장옥희의 단독 소유 부동산에 관하여 감정한 것이 되어 아주 이상한 결과가 되어 버린다.

  다) 참고로 ‘대한민국법원 법원경매정보’의 용도별 매각통계(서울중앙지방법원)에 따르면 ‘24년 근린생활시설의 매각률은 20.1%, ‘매각가율’은 58.5%에 불과하다.

2) 본건의 궁극적 쟁점은, 본건 감정가액이 상속재산인 1/2지분(그것도 공동사업등록이 되어 있어서 공유물분할이 불가한 본건 부동산의 것)의 시가로 인정될 수 있는지 여부이다. 상증세법 제60조는 시가를 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 정의하면서 매매가액, 감정가액도 시가 개념에 포함될 수 있는 것으로 규정하고 있다. 만약 본건에서 처분청이 감정가액이 아닌 매매가액을 시가로 적용하려 했더라면 그 매매가액은 1/2지분 자체를 매매목적물로 하는 거래의 가액이었어야 할 것인바, 그 가액이 부동산 전체의 매매가액의 1/2 금액에 훨씬 못 미칠 것임은 사회통념과 거래 관행상 명백하다. 그런데, 본건 감정가액은 본건 부동산이 온전히 하나로서 거래되는 경우의 시장가치를 구하여 단순히 1/2을 곱하는 식의 논리를 취하였는바, 시가로서 적격성을 가지지 못한다.

자. 조사청 추가의견

 (본질적 쟁점에 대한 의견)

  상속인은 상속재산인 ‘쟁점상가 1/2지분’ 건에 대하여 공동소유자 장옥희와의 문자와 중개사와의 문자 및 공동소유자의 비협조 사유 등을 근거로 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지기에 어려움’이 있으므로 본건 감정가액이 시가로서 적격성을 가지지 못한다고 보고 있으나

 1) ‘감정가액’이란 부동산등의 자산에 대하여 감정평가사가 시장 가치 등을 기준으로 평가한 금전적 가치(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 【정의】)를 말하는 것이며,

 2) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 존재 목적은 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 제도를 확립하여 공정한 감정평가를 도모함으로써 국민의 재산권을 보호’하기 위한 것으로서 과다하거나 과소함이 없어야 할 것으로서

 3) 법과 원칙에 따라 감정평가사가 감정평가한 결과에 대하여 시가로서 적격성을 논하여 평가절하하는 것에는 감정평가와 관련된 법률을 호도하는 측면이 있다.

 4) 또한 1/2 지분에 대하여만 감정평가를 할 경우 ‘평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액’(상증령 제49조제1항제2호 나목)에 해당하여 오히려 시가로 인정되지 않을 상황 또한 배제할 수 없다.

 5) 공유지분자의 협조가 안된다는 주장은 사적자치에 따른 부분일 뿐, 감정평가를 함에 있어서는 공유지분자의 협조 여부를 확정지어서 평가하는 것이 오히려 매매예상가액보다 낮게 평가되는 등 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’에서 정한 바와 다른 결과를 초래할 가능성이 있다.

차. 판단

청구인은 쟁점부동산 전체에 대한 감정가액에 지분율을 곱한 값을 기초로 계산된 쟁점가액은 청구인이 상속받은 쟁점부동산 1/2 지분에 대한 시가로 볼 수 없으므로 이를 상속재산가액으로 보아 부과처분한 상속세는 취소되어야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

조사청은 쟁점가액이 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)상 시가 요건을 모두 충족하였으므로 시가로 볼 수 있으며, 쟁점부동산은 공유물분할 청구소송 또는 조합 탈퇴에 따른 금전 환가 또는 조합해산 청구를 통하여 감정가액 상당으로 환가 가능한 점을 배제할 수 없으므로 당해 상속세 과세처분이 정당하다고 주장하나

국세청 해석[기준-2022-법무재산-0177]에 따르면 “일부 지분만을 감정평가 후 그에 대해 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받아 전체 지분으로 환산한 가액을 대상으로 증여세를 부과할 수 있는지 여부”의 질의에 대하여, “원형대로 감정하지 아니한 경우 당해 감정가액은 시가에서 제외한다.”라고 회신하였는데 이는 세금이 부과되는 재산 자체를 감정하지 아니한 경우 당해 감정가액은 시가에서 제외한다라는 의미로 보여져, 본 건에 대해서도 당초 청구인의 지분을 대상으로 감정이 진행되어야 해당 가액을 시가로 볼 수 있다고 판단된다.

 따라서 조사청이 쟁점부동산 전체에 대한 감정가액에 단순히 지분율을 곱한 값을 기초로 산정한 쟁점가액을 청구인의 상속재산가액으로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 보여지므로

 쟁점부동산 1/2 지분에 대하여 감정평가를 실시하여 해당 가액을 기초로 청구인의 상속재산가액을 재계산한 후 그 결과에 따라 부과처분하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결 론

이 건 이의신청은 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 「국세기본법」제65조 제1항 제3호 및 제66조 제6항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.