이 유

1. 사실관계 및 처분내용

가. 청구인은 서울 OO구 OO동 XX번지 토지 및 건물 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 배우자로부터 상속받고, XX.X.XX. ㈜OOO에게 XXX백만원에 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 20XX.X.X.부터 20XX.X.X.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 취득가액을 과다계상한 것으로 보아, 취득가액을 상속세 신고 시 적용한 보충적 평가액으로 재산정하여 20XX.X.X. 청구인에게 양도소득세 XXX원을 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 20XX.X.X. 본 건 이의신청을 제기하였다.

2. 청구주장

가. 사실관계 및 청구주장

 1) 쟁점부동산을 20XX.X.X. 청구인이 배우자로부터 상속받은 바 있으며, 당초 상속세 신고 시 보충적평가방법인 기준시가(토지공시지가와 건물기준시가)로 평가하여 신고한 바 있다.

 2) 그러나, 양도시점에 청구인이 조사한 바에 의하면, 당해 양도자산이 소재한 OO구의 OO역 근처에 상속세 및 증여세법 상 평가기간(상속개시일로부터 6개월 전 기간과 6개월 후 기간) 내에 유사매매사례가 발견되어 유사매매사례의 매매가액으로 취득가액을 평가하여 양도소득세를 신고하였다.

 3) 한편, 서울 OO구 OO동 XX번지 토지(이하 “비교대상 부동산” 이라 한다)는 20XX.X월에 멸실된 바와 같이 노후한 건물로서, 비교대상 부동산의 매매가액 이용 시 토지의 매매가액만 유사매매사례가액으로 인용하였다.

 4) 비교대상 부동산의 20XX.X.X. 실거래가는 XXX백만원(XX㎡)이며, ㎡당 XXX원이었으며, 이를 쟁점부동산에 적용하면 쟁점부동산의 취득가액은 XXX원이다.

나. 결어

 1) 「상속세 및 증여세법」제60조제2항 규정에 따라 양도자산의 취득시점(상속개시일) 기준으로 평가하면 유사한 다른 재산의 매매사례가액으로 평가할 수 있고,

 2) 같은 법 시행령 제49조제4항, 같은 법 시행규칙 제3항제2호에 의하여 “평가대상 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 해당한다.

 3) 당초 상속세 신고 시 보충적평가방법에 의하여 신고하였고 세무서의 조사 결정이 없이 신고가 확정되었으므로, 「소득세법 시행령」제163조제9항의 “상속개시일 현재 상증법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정‧경정한 가액이 있는 경우 그 결정‧경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”는 규정에 따라,

 4) 당초 상속세 신고는 보충적평가방법에 따라 공시지가로 평가하였으나, 당해 양도소득세 신고 시에는 취득가액을 시가인정액으로 다시 평가하였다.

 5) 동 규정은 상속세 신고가 확정된 경우, 그 평가가액을 양도소득세 신고 시 취득가액으로 인정하는 예외를 명확히 허용하고 있는바, 본 건은 상속세 신고가 조사 없이 확정되어 해당 규정 적용에 부합한다.

 6) 따라서, 조사결정으로 인한 부과 처분을 취소하여 주실 것을 청구한다.

3. 처분청 의견

가. 사실관계 및 처분청 의견

 1) 청구인은 20XX.X.X. 상속으로 쟁점부동산을 취득하였으며, 20XX.X.X. 쟁점부동산을 보충적 평가방법(기준시가)에 따라 평가하여 상속세를 신고한 사실이 확인된다.

 2) 처분청은 20XX.X.X.부터 20XX.X.X.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하였으며, 조사를 실시하기에 앞서 청구인 등 상속인들에게 세무조사 사전통지서를 발송하였음이 청구인이 제출한 납세자권리헌장 등 수령 및 확인서, 청렴서약서 및 위임장 등을 통해 확인된다.

 3) 처분청은 상속세 세무조사 결과에 대해 신고시인 결정한다는 내용의 결과통지서를 20XX.X.X. 발송하여 각 상속인에게 아래와 같이 송달완료하였다.

 4) 청구인은 상속세 세무조사 관련 통지를 받은 적이 없으므로 상속세 조사 결정은 절차상 중대한 하자가 있어 위법하다는 등의 주장으로 20XX.X.X. 국세청 심사청구를 제기하였으나, 20XX.X.X. 세무조사결과통지서를 수령한 사실이 확인되고 수령일로부터 90일을 도과한 이후 심사청구서를 제출하였으므로 20XX.X.XX. 각하 결정된 사실이 있다(심사-상속-20XX-XX).

나. 결론

 1) 상속받은 자산에 대하여 「소득세법」제97조제1항제1호가목의 양도소득의 취득가액을 적용할 때에는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 금액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정‧경정한 가액이 있는 경우 그 결정‧경정한 가액)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것으로,

 2) 상속 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 신고 및 조사 결정 시 평가한 가액으로 보아 청구인에게 한 20XX년 과세연도 양도소득세 세무조사 결과통지 및 고지처분은 정당하다고 할 것이므로 청구인의 이의신청을 기각하여 주시기 바란다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

 상속으로 취득 후 양도한 쟁점부동산의 취득가액을 유사매매사례가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 [시행 2025.02.28.] [제35349호, 2025.02.28.]

  ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

   2. 「상속세 및 증여세법」제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

 2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】[시행 2025.01.01.] [제20615호, 2024.12.31.]

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

    나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】[시행 2025.03.14.] [제20777호, 2025.03.14.]

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 4) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

  ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

   1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

   2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】[시행 2025.02.28.] [제35351호, 2025.02.28.]

  ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

  ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

다. 사실관계

 1) 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 다음과 같다.

 2) 다음은 처분청에서 제출한 상속세 세무조사 관련 증빙으로, 20XX.X.X.자로 납세자권리헌장 등을 청구인이 수령하고 날인한 것으로 확인된다.

 3) 다음은 처분청에서 제출한 양도소득세 세무조사 결과통지서 배달증명서로, 20XX.X.X.자로 청구인이 수령한 것으로 확인된다.

 4) 다음은 처분청에서 제출한 양도소득세 고지서 배달증명서로, 20XX.X.X. 청구인이 수령한 것으로 확인된다.

 5) 다음은 처분청에서 제출한 국세청 전산망상 상속세 세무조사 결과통지서 송달증빙으로, 20XX.X.X. 청구인의 주소지로 송달이 된 것으로 확인된다.

 6) 다음은 청구인이 20XX.X.X. 국세청장에게 제기한 심사청구 결정서로, 세무조사 결과통지서를 수령 후 90일이 경과하여 각하결정된 사실이 확인된다.

 7) 다음은 청구인이 양도소득세 신고 시 첨부한 유사매매사례가액 적용 사유서로, 본 건 이의신청에서의 주장과 같이 상속세 신고가 조사 없이 확정되어 유사매매사례가액을 적용할 수 있다는 내용으로 제출한 사실이 확인된다.

라. 판단

청구인은 상속세 세무조사 결정 없이 신고내용대로 확정되었기에 쟁점부동산의 취득가액을 유사매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 신고한 것이 정당하다고 주장하기에 이에 대해 살펴본다.

「소득세법 시행령」제163조제9항에서는 상속받은 자산에 대하여 취득가액을 적용할 때에는 상속개시일 평가한 가액으로 하되 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.

 살피건대, 청구인은 배우자의 사망으로 쟁점부동산을 취득 후 20XX.X.X 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 상속세를 신고한 사실이 있는 점, 처분청에서는 상속세 세무조사 결과통지서를 20XX.X.X. 발송하여 청구인은 이를 20XX.X.X. 수령한 것으로 확인되는 점, 청구인이 세무조사 관련 통지를 받은 사실이 없다는 취지로 20XX.X.X. 신청한 심사청구가 각하결정된 점 등으로,

 처분청에서 청구인이 쟁점부동산의 취득가액에 대해 유사매매사례가액을 적용하여 신고한 내용을 부인하고 보충적 평가방법에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

5. 결론

 이 건 이의신청은 심리결과 청구주장이 이유가 없다고 인정되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.