주 문

이건 심사청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가.청구인은 2008.5.16.과 2018.5.23. 두 차례에 걸쳐 남편 JH로부터 SE시 P구 Q동 27번지 주공아파트 5**동 4*9호(75㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여로 취득하여 보유하다가, 2023.5.25. 아들 SY에게 쟁점아파트를 1,901백만원에 양도한 후,2023.6.22. 양도가액 1,901백만원, 취득가액 1,425백만원, 납부세액 87,270,502원으로 하여 2023년 과세연도 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 20253.17.부터 2025.4.5.까지 청구인에 대한 2023년 과세연도 양도소득세 세무조사를 실시한 결과,청구인이 특수관계에 있는 아들 SY에게 쟁점아파트를 시가보다 저가에 양도한 것으로 보아 소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하여, 쟁점아파트와 동일 단지에 위치한 526동 403호(계약일’23.4.27.,잔금일’23.7.12., 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 2,360백만원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보아, 2025.7.1. 청구인에게 2023년 과세연도 양도소득세 186,028,510원을 경정‧고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2025.8.14. 이의신청을 제기하여 기각결정을 받고 2026.1.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 청구인은 쟁점아파트를 급매할 수 밖에 없는 상황이 있었다.

 1) 청구인은 75세의 고령의 노령자로 2021.10월 뇌경색 판정을 받고 치료를 받았는데 병원비 및 간병비로 많은 비용이 소요되었으며, 쟁점아파트는 전세를 내준 상태였는데 LSH5단지가 토지거래허가구역이라 전세를 준 상태에서는 매도할 수 없었는데, 2023.4.25. 전세만기가 다가오자 세입자는 2022.11.22. 이사를 가겠다고 연락이 왔고, 처음 전세 놓을 때 전세가격이 6억 3,000만원이었는데, 당시 전세시세가 4억원 정도로 형성되어 있어 2억여원이나 되는 돈을 마련하기가 막막한 상태였고, 청구인 부부는 대출이 많아 추가 대출을 받을 수가 없었다.

 2) 통상 개인 사정으로 부동산을 급매하는 주요 상황으로는 급한 자금 필요시, 세금 부담이 많을시, 이사나 이민 등의 불가피한 사정이 있을 경우이며 매매가는 시세 대비 5～20% 정도 할인된 금액으로 추정된다.

 3) 위와 같이 청구인은 직접적인 자금압박과 심리적 경제적 압박을 느껴 2022.12.15. LSH5단지 부동산 중개업소에 19억원 이하라도 팔아달라고 매도 의뢰한 상태였고, 자녀 SY도 살던 집 GP주공5단지 아파트를 매도하여 이사갈 집을 PQ지역에 30평대 아파트를 알아보고 있다고 하여 매도인과 매수인 양측의 시기가 잘 맞아 매매계약을 한 것이었다. 만약 SY이가 살던 집을 팔지 않았다면 제3자에게 19억원 이하에 매도하였을 것이다.

나. 쟁점아파트는 단지내 제일 안쪽에 위치하여 매매가액이 상대적으로 낮았다.

 1) 쟁점아파트는 5*3동으로 단지 제일 안쪽 RIV변(7층 이상 RIV조망가능) 오륜 대로에 가까이 위치하고 있어 소음과 바람이 심하고, PQ지하철역, 시내버스 정류장, PQ역 지하상가까지 거리가 800m 정도로 도보로는 10여분 걸려 입지여건이 떨어진다.

 2) P구 소재 대단지 아파트 단지에서 대중교통 접근성이 좋은 동과 가장 먼 동의 가격이 현지 조사 결과 8～12% 정도 차이가 나는 단지도 있으며, 이러한 현상은 특히 대규모 아파트 단지에서 더욱 두드러지고 있다.

 3) 심판 결정례에서도 같은 단지내에 있으나 동이 달라 주변환경이 차이가 나고 소음이 발생하는 등 주변환경이 불리한데 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 시가(유사매매가액)로 보아 청구인에게 증여세를 추가 결정한 처분은 잘못이 있다고 결정한 사례가 있다(조심 2018소3703, 2018.12.10. 결정)

 4) 국토부의 공동주택가격 조사‧산정 업무요령에도 소음, 접근성에 따른 가격차이를 동별로 반영하도록 되어있다.

다. 쟁점아파트는 취득 후 한번도 수리하지 않은 낡은 아파트로 내부시설 상태에 따라 매매가가액이 차이가 날 수 밖에 없었다.

 1) 청구인의 남편 JH가 2002.9.2. 쟁점아파트를 취득한 후 한번도 수리하지 않은 낡은 아파트를 전세 놓은 상태였고, 난방파이프가 파손, 누수되어 아래층으로 물이 흘러 난방을 잠그고 전기장판을 켜고 지냈다 하며 보상을 요구하여 토지허가 신청 서류 협조요청시(2023.2.8.) 세입자에게 500만원을 손해보상 명목으로 보상해주었다.

 2) 청구인은 2023.2.7. 아들 SY과 부동산 매매가계약서를 작성하였고 특약사항에 난방배관 수리비 상당액 1천만원을 청구인이 부담하고 매매가액에서 차감하기로 한다는 조건으로 가계약하였으므로 매매가액은 1,911백만원이며, 매수인 아들 SY도 4,283만원을 들여 난방배관 수리와 인테리어를 다시하고 입주하였다.

 3) 아파트 내부상태에 따라 같은 단지, 같은 동, 같은 면적, 같은 층 또는 유사층의 매매가액이 3.1～5.5%까지 차이가 나는데, 처분청은 이를 오로지 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조(평가의 원칙 등) 제3항을 적용하여 감안하지 않았다.

 4) 처분청이 쟁점아파트의 비교대상으로 삼은 아파트(522동 209호)는 입주시 수리하지 않고 입주한 것으로 확인되었다.

라. 2022년에는 부동산 규제 및 금리 인상 등으로 7월부터 SE 등 P구의 아파트 거래 건수가 줄어드는 추세였다.

 1) 2022년 7월부터 SE과 SE동남권의 아파트 실거래가격지수도 하락하는 추세이었는데, 이는 아파트 매매가가 하락하고 있음을 알 수 있다.

 2) 쟁점아파트(LSH5단지 76.5㎡) 매매가는 2022년 하반기에 급락하였다(△ 6.8억원, 25.9%)

마. 처분청에서만 알 수 있는 자료로 부당행위계산부인을 판단하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

 1) 국민에게 무엇이 잘못되었다고 할 때에는 일반인 누구나 알 수 있는 확실한 근거에 의해 판정해야 합리적이다. 처분청은 2023.1.5. 계약한 LSH 522동 2층의 매매가액 2,005백만원을 기준으로 부당행위계산부인대상이라고 하였다.

 2) 국토부 실거래가액 공개시스템의 실거래가, SE시청의 부동산거래정보 아파트실거래가 공개사이트(아실) 등에는 1,983백만원으로 되어 있다. 처분청에서 양도소득세 부과처분 산정시 적용한 비교대상 아파트인 526동 403호의 거래가액도 2,340백만원을 확인할 수 있지, 비교대상아파트 가액이라고 한 2,360백만원은 찾을 수 없다.

 3) 국세청 홈택스 유사매매사례가액은 부동산거래일부터 4개월 후에나 등재되므로 일반인은 부동산 거래당시에는 참고할 수 없는 문제점이 있다. 이와 같이 일반국민은 알 수 없고 처분청에서만 알고 있는 자료를 기준으로 부당행위계산부인대상 여부를 판단하고 양도소득세를 부과처분한 것은 매우 불합리하다.

바. 청구인은 2026.2.3. 청구주장에 대한 의견서 검토를 회신하였는데 그 내용은 다음과 같다.

 1) 쟁점아파트 매매 실상

  가) 쟁점아파트 (PQ 주공 5*3棟)는 단지 제일 안쪽 RIV변 (7층이상 RIV 조망가능) 오륜 대로 및 간선도로에 가까이 위치하고 있어 바람과 소음이 심하고 PQ지하철역, 시내버스 정류장, PQ역 지하상가까지 거리가 800m 정도로 도보로는 10여분 걸린다.

  나) P구 소재 대단지아파트 단지에서 대중교통 접근성이 좋은 棟과 가장 먼 棟의 가격이 현지 조사 결과 8%~12% 정도 차이가 나는 단지도 있으며, 이러한 현상은 특히 대규모 아파트 단지에서 더욱 두드러진다.

 2) 당시 쟁점아파트 실태

  가) 최초 구입(2002.9.2.)후 1번도 수리하지 않은 낡은 아파트로 전세를 놓은 상태로 2022.11.22. 세입자가 집 상태가 아주 나쁘다며 전세 만기 때 (2023.4.25) 이사 가겠다며 큰 불만을 토로하였고, 2021년도 겨울에 수도계량기가 3번이나 동파되었고, 난방파이프가 파손ㆍ누수되어 아랫집(309호)로 물이 흘러 난방을 잠그고 전기장판을 켜고 지냈다 하며 보상을 요구하여 토지허가 신청 서류 협조 요청시(2023.2.8.) 세입자에게 손해보상條로 500만원을 보상해 주었다.

  나) 자녀 SY은 4,283만원을 들여 난방배관 수리와 인테리어를 다시 하고 입주하였다.

  다) 현지 조사한 바에 의하면 청구인 비교 아파트 (LSH 5*2동 ***호)매입자는 내부 수리 및 인테리어 공사를 하지 않고 입주했다고 하였다. 상기 내용을 2023.9.1. SE지방국세청에 제출하였으나 반영되지 않았는데, 이는 국세청 심사양도2022-0039 (2022.10.5.) 기각 결정 사례에 맞지 않는다.

  라) 아파트 내부상태에 따라 같은 단지, 같은 棟, 같은 면적, 같은 층 또는 유사층의 賣買價는 3.1%~5.5%, 전세가는 12.5~25%까지 큰 차이가 나는데, 처분청은 이를 오로지「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조(평가의 원칙 등) 제3항을 적용하여 감안하지 않았다..

 3) 쟁점아파트 매매 경위

  가) 2022.12.15. PQ5단지 부동산중개업체 몇개 업체를 들려 19억원 이하라도 팔아달라고 매도의뢰하고 왔으며, 2023.1.15.에 삼성세무서 방문 상담한 바, 부모와 자식간 부동산 매매 가능 여부와 매매가는 계약일에서 가장 가까운 국토부 거래사례금액의 95% 이상으로 하고 매매금을 주고 받은 확실한 증거가 있으면 괜찮으며 매매계약도 부동산중개업소를 통하지 않고 당사자 간 작성도 가능하다고 하였다. 2023.1.14. 자녀 SY 집 매매 가계약하고 가계약금 1,000만원 받았고 GP5단지재건축조합에서 조합원승계확인서 나오면 본 계약하기로 하였다. 현재 살고 있는 집이 협소하여 PQ지역 30평대 아파트를 알아보고 있다고 하였다.

  나) 2023.2.5. 자녀 SY 집 매매계약한 후, 2023.2.7. 청구인과 자녀 SY 간에 매매가계약을 체결하면서, 난방배관수리비 1,000만원을 매매가(1,911백만원)에서 차감해 주기로 하였다.

  다) 한편, 2023.2.7. 작성한 가계약서 특약사항과 2023.2.20. 작성한 매매계약서의 특약사항이 다음과 같다.

  특약사항이 다른 이유는 청구인과 자녀(SY)은 2023.2.7. 가계약시 매매목적물, 매매금액, 가계약금 지급, 잔여 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급, 매매 목적물 인도, 특약사항 등 본계약과 동일한 내용으로 합의하였는데, 이는 쟁점아파트 단지가 토지거래허가구역이기 때문에 상기 모든 내용을 합의한 후 토지거래허가를 신청하기 위함이었고 청구인이 2023.2.7. 가계약 당시 합의한 매매금액에서 생활기본설비인 난방배관 수리비를 직접 차감한 금액으로 토지거래허가를 받았으므로 가계약서의 특약 사항을 본 계약서 특약사항에 다시 기재할 필요성이 없다고 판단하였다. 만약 청구인이 매매금액을 1,911백만원으로 하여 토지거래허가를 신청하였다면 이는 계약위반에 해당한다.

 4) 자녀(SY)에게 매도한 매매가 성격

  청구인이 자녀(SY)에게 매도한 매매가액은 청구인은 금전적으로 매우 어려운 절박한 상황이었고 당시 부동산시장 동향은 매매가 거의 없는 암흑기 상태였으며, 자녀(SY)의 집이 팔리지 않았으면 부동산중개사무소를 통하여 일반인인 제3자에게 19억원 미만 매매가로 매도하였을 것이다. 결과적으로 자녀에게 일반인보다 비싼 금액으로 매도한 것이다.

 5) 정부가 집 값 올려놓고 그 오른 금액으로 세금 추징

  가) 市價의 개념에 대하여 시가란 정상적인 거래에서 형성된 객관적인 교환가격을 말하며, 그 거래 가액이 일반적이고 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 증여 당시와 쟁점사례아파트 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조)

  나) 가격변동이 없었다는 立證責任에 대하여는 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로, 과세관청이 증여 당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 증명하여야 할 것이다 (대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결 참조).

  다) 가격변동 사유

  부동산규제 정상화 발표(2022.12.21.) 이후 SE과 P구 아파트 매매 증가 추세로 전환하였다(한국부동산원 통계 기준).

  부동산규제 정상화 발표 이후 SE과 SE 동남권(서초구, 강남구, P구, 강동구)의 아파트 실거래가격지수도 상승 추세로 전환되었는데, 이는 아파트 賣買價가 상승한 지표이다.

(이 면 이하 여백)

※ 2022.12.21. 정부의 부동산규제완화 정책을 발표하지 않았을 경우에는 다음 표와 같은 추세로 아파트 賣買價가 계속 하락 추세이었을 것으로 추정된다.

  2022.12.21. 정부의 부동산규제완화 대책 발표 후 아파트 매매건수와 賣買價가 각각 증가ㆍ상승 전환했는데, 처분청에서는 어느 시점의 매매가격을 당시의 시가로 보려면 가격변동의 사유가 없었다는 사실을 적극적으로 입증하여야 하나, 과세관청에서는 쟁점아파트 거래일과 비교대상 아파트 거래일 사이에 가격의 변동이 없었다는 어떠한 정황도, 증빙도 제시하지 못하면서 비교대상 아파트의 거래금액을 쟁점 아파트의 시가로 보아 부당행위 계산을 적용하는 것은 부당하다.

  라) 결론적으로 2022년 하반기부터 부동산 매매건수 및 賣買價가 급격히 하락하여 2022. 12.21. 부동산규제완화대책을 발표함에 따라 상기 3과 같이 부동산 거래건수 및 賣買價가 상승 전환하였다. 자연적으로 부동산 매매가가 상승한 것이 아니고, 정부의 부동산규제완화대책 발표 효과로 아파트 매매가가 많이 올랐는데 그 오른 매매가를 기준하여 국민에게서 세금을 추징하는 결과이다.

 6) 처분청에서만 알 수 있는 자료로 부당행위 판단 및 양도소득세 추징의 불합리

  가) 국민에게 무엇이 잘못되었다 할 때에는 일반인 누구나 알 수 있는 확실한 근거에 의해 판정해야 합리적인데, 처분청은 2023.1.5. 계약한 LSH 522동 2층의 매매가액 2,005백만원 기준하여 부당행위계산대상에 해당한다고 했는데, 아래표와 같이 국토부실거래가공개시스템의 실거래가, SE시청의 부동산거래정보 아파트실거래가 공개 사이트(아실) 등에는 1,983.5백만원으로 되어 있다. 처분청에서 양도소득세 추징액 산정시 적용한 비교대상 아파트인 526동 403호의 거래가액도 2,340백만원 확인할 수 있지 삼성세무서에서 비교대상아파트 가액이라고 한 2,360백만원은 찾을 수 없다.

  나) 국세청에 질의한바, 부동산 거래시에는 사전에 국토부 실거래가공개시스템 상의 매매사례가액을 참고하라고 하였으며, 국세청 홈텍스의 유사매매사례가액은 부동산거래일로부터 4개월 후에나 등재된다고 하였다. 일반인은 부동산 거래당시에는 참고할 수 없다. 회신내용은 다음과 같다.

  다) 쟁점아파트 단지의 국토부의 실거래공개시스템에 공개되는 거래사례가액 진실에 대하여, 국토교통부의 실거래가공개시스템에 공개되는 LSH 5단지의 실거래가는 공유 토지 및 공유건물가액이 빠진 금액으로, 일반국민은 도저히 알 수 없는 실상이다. 이와 같이 일반국민은 알 수 없고 처분청에서만 알고 있는 자료를 기준으로 불공정행위해당 여부를 판단하고 양도소득세를 추징한 것은 대표적인 불합리한 사례라고 판단된다.

 7) 청구주장에 대한 종합적 검토 결론

  처분청의 쟁점아파트에 대한 부당행위 판단 및 양도소득세 추징 과세처분은 위에서 검토한 것과 같이 많은 불합리성이 있는바, 청구인에게 고지된 양도소득세 186,028,510원은 취소되어야 한다. 처분청 결정의 문제점은 ① 청구인의 경제적 압박에 따른 급매 불인정, ② 지하철역, 버스정류장, 시장 등 (이하 ‘생활편익시설’이라 함) 접근성에 따른 매매가격 차이 불인정, ③ 아파트 내부시설 상태에 따른 매매가격 차이 불인정, ④ 정부의 부동산완화대책 효과 불인정, ⑤ 부동산 매매가계약 불인정, ⑥ 정부의 비공식 통계 자료 적용 및 적용 통계 불합리, ⑦ 표적 감사 의구심 등이다.

3. 처분청 주장

 가. 처분청이 비교대상으로 삼은 아파트는 동일 공동주택단지 내에 있고 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하며, 쟁점아파트의 양도일 전후 3개월 이내에 거래된 매매사례가액을 시가로 보아 부당행위계산 규정을 적용하여 부과한 처분은 정당하다.

 1)「소득세법」제101조제1항 및 같은 법 시행령 제167조제3항, 제4항에 따르면 특수관계인에게 시가보다 저가로 재산을 양도한 때에는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 되어 있고, 시가란 양도일 전후 3개월의 기간 내에 당해 재산의 매매․감정가액 등이 없다면 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

 2) 청구인은 쟁점아파트 매수인인 SY의 어머니로「국세기본법 시행령」제1조의2 제1항에 따른 특수관계인에 해당하고, 부당행위계산부인대상을 판단하는 기준일은 매매계약일이므로 쟁점아파트 매매계약일인 2023.2.20. 기준 매매사례가액과 청구인이 거래한 쟁점아파트 매매가액 차이는 모두 5% 이상 차이 나므로 양도소득의 부당행위계산부인대상에 해당한다.

 나. 청구인은 부동산 시장 상황에 따른 매매가액 차이가 있다고 주장하나, 처분청이 매매사례가액으로 적용한 아파트의 계약일은 2023.4.27.로 쟁점아파트의 계약일인 2023.2.20.과 66일 차이가 나고, 양도일인 2023.5.25.과는 28일 차이가 나는바, 매매계약일과 양도일 모두 평가기준일 전후 3개월 이내인 평가기간 내에 있으므로 비교대상 아파트의 매매사례가액 2,360백만원을 시가로 보아 부당행위계산부인을 적용한 처분은 정당하다.

 다. 부동산 매매가계약서는 청구인이 과세전적부심사청구시에 최초 제출된 자료로 2023.2.7. 작성한 가계약서 특약사항과 2023.2.20. 작성한 부동산매매계약서상 특약사항이 다른 점, 2023.2.17. P구청장으로부터 받은 토지거래계약허가증 상 매매예정금액과 양도소득세 신고시 기재한 양도가액, 등기부등본상 매매금액 모두 1,901백만원으로 동일한 점 등으로 볼 때 쟁점 아파트의 매매가액은 1,901백만원으로 보아야 한다

(이 면 이하 여백)

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  청구인이 특수관계인에게 쟁점아파트를 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산을 적용하여 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

 1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】(2022.8.12. 법률 제18975호로 개정된 것)

 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

 ③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는「상속세 및 증여세법」의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.

 1-1) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위계산】(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정된 것)

  ③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

   1.특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

  ④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

  ⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.

 2) 상속세 및 증여세법 제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】(2022.12.31. 법률 제19195호로 개정된 것)

  ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) (2022.10.4. 대통령령 제32931호로 개정된 것)

  ② 법 제35조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

   1.시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액

   2. 3억원

 3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

 3-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】(2023.3.20. 총리령 제97호로 개정된 것)

  ③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

   1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

   가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

   나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

   다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계

1)처분청은 2025.3.17.부터 2025.4.5.까지 청구인에 대한 2023년 과세연도 양도소득세 및 SY에 대한 증여세 조사를 실시하였으며, 조사종결 보고서의 주요내용은 다음과 같다.

2)처분청은 2025.7.1. 청구인에게 2023년 과세연도 양도소득세 186,028,524원, PQ세무서장은 SY에게 2025.5.25. 증여분 증여세 42,847,319원을 고지하였다.

 3) 청구인은 2008.5.16.과 2018.5.23. 쟁점아파트의 2분의1 지분씩 두 차례에 걸쳐 배우자 JH로부터 증여받았으며, 이후 2023.5.25. SY에게 쟁점아파트를 양도하였는바, 쟁점아파트의 등기사항증명서는 아래와 같다.

 4)청구인은 2023.6.22. 쟁점아파트에 대한 양도소득세 예정신고를 하였으며, 신고 당시 제출한 첨부서류는 다음과 같다.

  가)쟁점아파트의 ‘부동산매매계약서’(계약일:20232.20.)

 나)P구청장의 ‘토지거래계약허가증 교부’ 공문(2023.2.17.)

 다)부동산거래계약신고필증(아파트, 수영장, 테니스장)

 라)매매대금에 대한 계좌이체 내역

 5)청구인은 2023.2.7. SY과 쟁점아파트에 대한 가계약을 체결하였으며, 가계약서의 특약사항에서 난방배관 수리비 상당액 1천만원을 청구인이 부담하기로 하고 매매가액에서 차감하기로 하였다고 주장하며, 배우자가 작성한 일기장과 부동산매매가계약서를 제출하였다.

<배우자가 작성한 일기장 일부발췌>

<부동산매매 가계약서>

 6)청구인은 2023.25. 쟁점아파트에 대한 수리 및 인테리어 견적을 받았으며, 난방배관수리비 10,100,000원은 가계약서를 통해 쟁점아파트 매매대금에서 차감하기로 하였다고 주장하고 있으며, 동 금액을 매매가격에 포함 시 쟁점아파트의 매매금액은 1,911백만원으로, 청구인 비교 아파트(522동 209호)의 매매가액 2,005백만원과 비교하면 차액이 5% 미만이므로 부당행위계산이 적용되지 않는다고 주장하며 해당 견적서를 제출하였다.

 7)청구인은 쟁점아파트의 전세만기로 인한 전세보증금 상환 및 병원비 등으로 자금마련이 어려운 상황에서, 보유하던 아파트를 매도하여 여유자금이 있는 SY에게 쟁점아파트를 양도하였다고 주장하며, 증빙자료로 입퇴원 확인서와 SY의 아파트 양도계약서를 제출하였다(붙임1-1, 1-2 참고).

 8)청구인은 2023.2.8. 쟁점아파트의 난방배관 고장에 따른 손해배상금으로 세입자에게 500만원을 주었다고 주장하며 아래와 같은 증빙자료를 제출하였다.

  가)세입자가 작성한 영수증서 및 배우자가 작성한 일기장

 9)쟁점아파트(5*3동)에서 PQ역까지는 직선거리로 560m이고 비교대상아파트(526동)에서 PQ역까지는 직선거리로 320m로 확인되며, 단지 배치도는 아래와 같다.

 10)쟁점아파트의 매매계약일(2023.2.20.) 및 양도일(잔금일,2023.5.25.) 기준 전후 3개월의 기간에 거래된 매매사례 아파트 등의 계약일, 매매금액, 면적, 기준시가 등 상세내역은 아래와 같다.

*공동주택가격:2022.4.29. 고시한 공동주택가격임

*공동주택가격:2023.4.28. 고시한 공동주택가격임

 11)국세청 전산시스템에 따르면, 2022년부터 2023년까지 쟁점아파트 단지 주거전용면적 76.5㎡의 월별 거래 건수 및 실거래가 평균액은 아래와 같다.

 12)아파트실거래가 조회 사이트(‘아실’) 및 KB부동산에서 제공하는 SE시 P구의 2022년 11월부터 2023년 8월까지의 부동산 매매가격 변동 및 매매가격 변동률 추이는 아래와 같다.

*가격지수:국민은행에서 전국 주택 매매 및 전세가격을 조사하여 일정시점(2022.1.10.)을 기준으로 한 라스파이레스산식을 적용하여 지역별, 주택유형별, 주택재고 구성비를 가중치 값으로 부여하여 산출하는 지표

<SE시 P구 주택가격지수(기준일’22.1.10.)>

 13)국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인되는 쟁점아파트 단지의 거래금액과 국세청 전산시스템에서 확인되는 매매금액은 아래와 같다.

<국토교통부 실거래가 공개시스템 및 국세청 전산시스템상 매매금액>

*LSH 5단지의 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인되는 거래금액은 아파트에 대한 거래가격만 표기될 뿐, 수영장과 테니스장의 거래가격이 포함되어 있지 않아 실제 거래금액과 차이(20백만원∼25.4백만원)가 발생함

라. 판단

 1) 관련 법령

 양도소득의 부당행위계산에 관하여 규정하고 있는「소득세법」제101조 및 같은 법 시행령 제167조에서는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 규정하고 있고, 이 경우 시가는 「상속세 및 증여세법 시행령」제48조제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 등에 따라 동일한 공동주택단지 내 주거전용면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이내인 유사재산 중 해당 주택이 둘 이상인 경우 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택의 매매가액을 의미한다고 할 것이다.

 2) 관련 법령과 다음의 사정을 종합해 볼 때 쟁점아파트가 최초 입주 후 한 번도 수리하지 않은 낡은 집으로, 단지 내 안쪽에 위치하고 있으며 정부의 부동산 규제 완화로 인해 쟁점아파트의 매매계약일 이후 부동산 가격이 상승하는 등, 가격변동의 특별한 사정이 있어 처분청이 제시하는 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어려워 보인다.

  가) 정부의 부동산 규제 정상화 발표 이후 SE P구의 주택가격지수가 2022년 1월 대비 소폭 상승하였으나, 쟁점아파트의 매매계약일인 2023년 2월과 비교대상아파트의 매매계약일인 2023년 4월 사이에 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보여지지 않는다.

나)「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조에서 유사재산의 매매사례가액 적용시 그 인정 요건을 충족하는 공동주택이 둘 이상인 경우에는 기준시가 차이가 가장 작은 공동주택의 가액을 적용하여야 하는바, 처분청이 제시한 비교대상아파트의 매매계약일은 2023.4.27.로, 쟁점아파트의 매매계약일인 2023.2.20.과는 66일, 양도일인 2023.5.25.과는 28일의 차이가 있어, 매매계약일과 양도일이 각각 평가기준일 전후 3개월 이내인 평가기간 내에 있고 공동주택가격 또한 쟁점아파트와 동일하므로 비교대상아파트의 매매가액은 시가 요건에 충분히 부합해 보인다.

 3) 따라서처분청이 비교대상아파트의 매매가액 2,360백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 부당행위계산을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.