주 문
이 건 과세전적부심사청구는 불채택 결정합니다.
이 유
1. 감사결과 과세예고 통지 내용
가. 청구인은 2015.7.14. 부산 해운대구 반여동 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매로 취득하였고, 2024.1.17. A공사에 수용되었다.
나. 청구인은 2024.3.30. 쟁점토지에 대해 취득가액 1,359백만원, 자본적지출 1,200백만원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 양도가액 4,329백만원에서 공제하여 양도소득세 예정신고하였다.
다. B지방국세청장(이하 “감사관”이라 한다)은 2025.2.11.~2025.2.28. 통지관서에 대한 종합감사를 실시한 결과 쟁점비용은 양도가액에서 공제 가능한 필요경비로 볼 수 없어 쟁점비용을 부인하여 양도소득세를 경정하도록 통지관서에 처분지시하였다.
라. 감사관의 처분지시에 따라 통지관서는 2025.6.4. 청구인에게 2024년 과세연도 양도소득세 528,818,050원을 부과하겠다는 뜻의 감사결과 과세예고를 하였다.
마. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.7. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
가. 사실관계
1) 청구인은 쟁점토지에서 주유소 사업을 영위하기 위해 개발제한구역인 쟁점토지의 건축 허가를 토지 전소유자(D, 이하 “전소유자”이라 한다)가 받아 주는 조건으로 2013.9.9. 총거래금액 2,325백만원에 매매계약을 체결하고, 계약금 250백만원을 지급하고 등기부등본에 매매계약 가등기를 설정하였다.
2) 이후 전소유자가 C(이하 “원주민”이라 한다)을 건축주로 하여 관할구청으로부터 2014.8.11. 건축허가를 받았으나, 주유소 시설 규모에 미흡하여 건물 1개 동을 증축하는 허가 변경을 추진하였다.
3) 이 과정에서 청구인은 전소유자와 토지 및 건축허가 부분에 대한 금액을 분리하여 재계약하기로 하고 전체 금액을 25억원(토지 13억원, 건축허가 12억원)으로 상향하여 계약서를 재작성하였다.
4) 전소유자는 2015.6.15. 관할구청으로부터 건축허가 변경 신청에 대해 승인을 받았고, 청구인과 전소유자는 쌍방이 계약을 이행하였으므로 2015.7.14. 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였다.
동시에 토지대금 13억원과 건축허가에 따른 12억원(쟁점비용)을 지급하면서 잔액 일부인 581백만원은 수표로, 11억원은 쟁점토지에 설정된 전소유자 근저당채무를 인수하여 전액 지급하였다.
5) 청구인은 관할구청의 건축허가 승인에 따라 사업자등록 및 자금투입을 하여 건축시공 중이었으나, 2015.8.20. 관할구청으로부터 건축허가가 취소되었다는 공문을 받았고, 이미 진행중인 공사에 대한 관할구청의 취소처분을 승복할 수 없어 2015.8.27. 소송을 진행하였지만 2심에서 패소하였다.
나. 청구이유
1) 이 건 거래는 건축허가 승인을 조건으로 하는 조건부 거래로서 관할구청의 승인시점에 조건이행에 따른 지급의무가 동시에 성립하게 된다.
감사관이 주장하는 지급의무 없는 지급에 해당하기 위해서는 전소유자의 사기 또는 기망에 따라 건축허가 취소의 원인과 책임이 전소유자에게 귀책될 때 청구인은 소급하여 거래의 취소를 주장할 수 있을 것이다.
2) 그러나 청구인과 전소유자 간 계약서에는 건축허가 승인의 방법으로 건축주를 원주민 명의로 한다는 청구인의 묵인이 존재한다.
3) 따라서 청구인은 원주민 명의사용에 따른 허가취소를 사유로 전소유자에게 취소를 주장할 수 없으며, 쟁점비용은 재화 또는 용역의 지급시기에 적법하게 지급한 것으로서 결과적으로 허가 취소를 사유로 계약행위를 소급하여 부인한 처분청의 과세결정은 부당하다.
다. 감사관 의견에 대한 청구인의 항변
1) 변경된 토지매매 계약일자(2015.2.12.)와 건축허가 컨설팅용역 계약일자(2014.6.2.)가 상이한 점에 대해
이 건 토지 계약은 2013.9.9. 최초 계약한 건으로 2년에 걸친 허가승인 및 건축변경 과정에서 최소 두 번 이상의 계약변경이 있었고, 그런 변경 과정은 계약기간과 많은 변수를 고려시 자연스런 현상이다.
해당 계약은 10년 전 취득한 거래로 제출한 계약서 외 중간 작성 계약서를 찾지 못하였으나, 만일 제출한 변경 계약서가 사후 위·변조된 계약서라면 당연히 동일날짜로 토지계약서와 컨설팅계약서를 작성하였을 것이며, 오히려 작성일자가 상이한 이 건 계약서는 진실을 뒷받침 하는 것으로 보는 것이 더 합리적인 해석이다.
2) 원주민 명의로 건축허가 승인한 사유와 근거를 인정하기 어렵다는 내용에 대해
원주민과 전소유자가 어떤 경로를 통하여 건축허가 승인을 득하였는지 알 수는 없으나 허가 취소에 불복하여 제소한 판결문을 보면 C은 원주민에 해당되고 동일인 명의로 건축 승인된 사실과 이후 허가 취소된 사실과 과정이 명확하게 확인된다.
3) 부동산 매매 완료 이후 계약위반으로 발생한 손해에 대하여 소송 등 법적조치 없다는 주장에 대해
감사관은 전소유자의 계약위반이라고 주장하는데, 계약위반을 주장하기 위해서는 이 건 취소 사유가 전소유자에게 귀책되어야 가능하나 감사관은 전소유자의 어떤 부분이 계약위반 사항인지에 대한 설명이 없다.
제출한 판결문에서도 확인되듯 전소유자는 쟁점토지 매각 목적으로 건축 허가를 위하여 위법 여부를 떠나 최선을 다한 사실이 확인되며, 이러한 원주민 명의 사용에 대하여는 청구인도 같이 동의하였음이 계약서에서 확인된다.
4) 건축허가가 취소되었음에도 전소유자에게 용역비를 이체한 이유
감사관은 건축허가 취소 이후에도 85백만원을 지급하였다는 사유로 정상적인 거래가 아님을 주장하나, 전소유자에게 지급한 45백만원은 청구인이 전소유자로부터 인수한 은행 근저당채무 11억원에 대한 9개월간(월5백만원) 이자납입액임을 이미 소명한 바 있다.
이 당시 근저당채무 명의자가 전소유자로 되어 있어 전소유자와 동행하여 은행이자를 지급하였으며, 감사기간 중 청구인은 해당은행으로부터 관련 이자수익 수취내역을 받고자 하였으나 명의 당사자가 아니었기에 서류를 받을 수 없었고, 당시 해당 은행지점장(노영호)으로부터 채무인수 및 이자납입 상황에 대하여 확인할 수 있다.
또한 나머지 지급액 40백만원은 ‘개발제한구역내 휴게소 사업자지정 취소처분 취소’ 소송을 수행하는 변호사 수임비용으로 지급한 것이다.
5) 과세의 부당성
건축 가능성을 전제로 한 쟁점토지의 가치는 당초 계약서와 같이 23억원이며 2년을 거치는 과정에서 최종적으로 25억원에 거래되었으므로 당초 계약서의 수정 없이 그대로 거래완료 되었다면 청구인의 취득가액은 당연히 23억원(또는 25억원)으로 인정받았을 것이다
다만, 청구인은 쟁점토지가 개발제한구역이라는 특수성으로 인해, 건축허가 여부에 따라 주유소 건축 자체가 불가능하며 이는 토지매입의 목적이 아니므로 건축허가 여부가 불분명한 상황에서 토지부분과 건축가능한 부분을 세분화하여 계약을 변경하였을 뿐이다.
위 상황에서 다행스럽게도 건축허가가 승인되어 각자의 의무(등기이전, 대금지급)를 이행하면서 거래가 종료되었고, 이후 건축허가가 취소됨에 따라 고스란히 청구인의 손실로 이어졌으나, 소득세법에 열거된 필요경비 규정에 따라 이자비용, 소송비용 등을 양도소득세 필요경비로 산입하지 않았다.
그러나 이 건 쟁점비용은 조건의 성취에 따라 세법에서 정한 재화·용역의 공급시기에 지급한 것으로 공급시기 이후에 허가가 취소되었다고 하여 이를 지급의무 없는 비용으로 보아 필요경비 부인함은 건축허가 취소로 인한 피해자인 청구인에게 이중의 손실을 강요하는 부당한 과세처분이다.
6) 결론
「소득세법」제97조【양도소득의 필요경비 계산】에 따르면 ‘필요경비는 취득가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 가액(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액)’으로 적용한다고 규정되어 있다.
따라서 이 건의 경우 조건부계약에 따라 대금을 지급한 실지거래가액이 확인되므로 확인된 취득가액으로 적용함이 타당하고, 만약 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아야 한다면 위 규정에 따라 매매사례가액과 감정가액이 없으므로 순차적으로 환산취득가액을 적용하여야 할 것이다.
3. 감사관 의견
가. 청구인은 쟁점토지 지상에 주유소 사업을 영위하고자 전소유자와 건축허가 승인을 조건으로 2013.9.9. 거래금액 2,325백만원으로 토지매매계약을 체결하였으나, 2015.2.12. 당초 계약을 파기하고 토지 거래가액 1,300백만원, 건축허가 컨설팅용역계약 1,200백만원으로 계약을 변경한 것으로 확인된다.
변경된 쟁점토지 매매계약일자(2015.2.12.)와 건축허가 컨설팅용역에 대한 계약일자(2014.6.2.)가 상이하고, 건축허가 조건을 전제한 매매계약이므로 통상적으로 잔금일은 건축허가 승인일이나 완료일로 지정되어야 할 것이나, 2014.6.2. 작성된 용역계약서의 잔금일이 실제 건축허가 승인일인 2015.6.15.로 작성될 수는 없는 것이다.
나. 건축허가 승인 단계에서 토지소유자가 아닌 자는 건축주가 되어 건축허가를 받을 수 없는 것이 일반적이나 쟁점토지 소유자와 건축주가 다름에도 청구인은 관할구청으로부터 개발제한구역 내 건축허가를 받았으며, 허가 후 2개월도 되지 않아 건축주와 신청인(원주민)이 불일치한다는 사유로 허가가 취소되었다면 애초부터 건축허가가 승인된 사유를 설명할 수 없다.
청구인은 건축허가 건축주인 원주민을 알지 못하고 용역제공자인 전소유자가 원주민 명의로 건축허가를 승인하는 방법까지 합의하였다고 하였다.
용역계약서 제4조 ‘건축주명의이전’에서 용역자(전소유자)는 건축물 소유권을 이전 할 수 있도록 건축주 매도용 서류 일체를 용역을 의뢰한 자(청구인)에게 제출하여야 한다는 내용에서 청구인의 주도하에 건축허가가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없다.
1987년 이후 부산광역시 강서구 대저동에 주민등록한 이래로 전출한 사실이 없는 C(원주민)이 어떤 사유에서 원주민에 해당하는지, 토지 소유자가 아닌 원주민 명의로 건축허가가 가능할 수 있었던 근거 또한 명확하지도 않다.
다. 청구인은 2015.6.15. 조건부계약에 따라 토지에 대한 건축허가 승인으로 매매계약이 성립하여 소유권이전 및 대금지급이 완료되었다는 주장이나, 부동산 매매가 완료되고 등기까지 마친 후라도 매매 원인 무효를 주장하는 소송 등 법적 조치를 취할 수 있음에도, 계약 위반으로 발생한 손해에 대하여 소송 등 법적 조치 및 금전 보전을 위한 어떠한 조치도 행하지 않았고, 오히려 2015.8.20. 건축허가가 취소되었음에도 전소유자 계좌로 쟁점용역비를 이체하였다.
라. 용역제공자 E주유소컨설팅 대표인 전소유자의 매출실적은 2015년 청구인이 영위하던 부동산임대 사업장으로 30백만원의 세금계산서를 발행한 것이 전부이고,
컨설팅용역을 청구인에게 제공하고 용역 대금 1,200백만원(부가가치세 별도)을 지급받기로 계약하였음에도 청구인에게 세금계산서를 교부하거나 해당 용역 매출에 대하여 부가가치세 및 소득신고를 하지 않았으며,
계약서상 용역비 지급시기와 청구인의 실제 대금 지급 시기와도 차이가 있고, 건축허가를 받는 조건으로 토지가액과 맞먹는 고액의 용역비를 지급한다는 것은 사회통념상 인정되는 범위를 벗어났다고 보이므로 정상적으로 작성된 용역계약으로 보기 어렵다.
마. 건축허가 조건부 매매계약 성립 후 허가가 취소됨에 따라 고액의 금전적 피해에도 불구하고 어떠한 법적 대응도 하지 않는 등 청구인이 양도가액에서 공제한 쟁점비용을 필요경비로 볼 수 없으므로 이를 부인하고 양도소득세 528,818,052원을 과세한 처분은 정당하다.
바. 청구인 항변에 따른 감사관 추가의견
1) 양도소득의 필요경비는 열거주의를 채택하고 있고「소득세법」제97조【양도소득의 필요경비 계산】에서 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액, 자본적지출, 양도비로 구분하고 있으며 쟁점비용은 양도소득세 필요경비 어디에도 해당하지 않는다.
가) (취득가액) 부동산 구입가격, 취득세, 중개수수료 등으로 쟁점토지 구입가격의 경우 매매계약서 및 전소유자의 양도소득세 신고서상 13억원임이 확인된다.
나) (자본적지출) 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용만을 필요경비로 인정되는 것이나, 개발제한구역에서의 건축허가를 승인 받았다가 그 허가가 위법한 행위로 취소되었으므로 토지에 대한 자산 가치가 증가하지도 않았다.
다) (양도비용) 부동산을 매각하는 과정에서 발생하는 비용으로 쟁점비용과는 관련이 없다.
2) 청구인이 제출한 건축주의「개발제한구역 내 휴게소 사업자 지정 취소 처분 등 취소」소송 결정문에서 건축허가 용역 수행자(전소유자)가 원고(원주민)의 명의만 빌려 개발제한구역법을 위반하여 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’으로 허가를 받은 것으로 확인되므로 필요경비로 인정될 여지는 없다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점비용에 대해 필요경비 공제를 부인하여 양도소득세를 과세예고 통지한 처분의 당부
나. 관련법령
1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
2) 소득세법 시행령 제163조【양도소득의 필요경비】
①법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
3) 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】
①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
4) 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의 의제】
② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
5) 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】
①영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
6) 소득세법 제118조【준용규정】
① 양도소득세에 대해서는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다.
7) 소득세법 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】
① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
다. 사실관계
국세통합전산망, 청구인 및 감사관이 제시한 심리자료 등에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.
1) 이 건 일자별 사건 흐름 및 대금 지급 내역은 아래와 같다.
2) 청구인의 양도소득세 예정신고 내역은 아래와 같다.
3) 전소유자 D은 2007년부터 2016년까지 부산시 해운대구에서 E주유소컨설팅 상호로 컨설팅사업을 영위한 사업자로 2014년 청구인과 계약한 컨설팅용역계약상의 거래대금에 대한 세금계산서 및 부가가치세 매출 신고내역은 국세통합전산망에서 확인되지 않는다.
4) D의 쟁점토지 양도소득세 신고내역은 아래와 같다.
5) 청구인과 D는 2013.9.9. 쟁점토지를 2,325,000,000원에 거래한다는 매매계약서를 작성하였으며 같은날 청구인의 배우자가 계약금 250,000,000원을 D 계좌로 이체 후 토지 등기부등본에 매매예약 가등기 설정을 한 것으로 확인된다.
6) 청구인은 D가 운영하는 E주유소컨설팅과 2014.6.2. 쟁점토지에 대한 허가컨설팅용역계약을 체결하였으며 그 용역대가는 1,200,000,000원으로 확인된다.
7) 청구인은 2015.2.12. D와 매매대금 1,300,000,000원에 쟁점토지에 대한 매매계약서를 재작성하였으며 해당 계약서 내용에는 2013.9.9. 체결된 부동산매매계약은 파기한다고 기재되어 있다.
8) 쟁점토지의 건축허가신고대장을 살펴보면 2014.8.11. 관할구청으로부터 1차 건축허가가 났고, 설계변경에 대해 2015.6.15. 2차 허가가 났으나, 2015.8.20. 허가가 취소된 것으로 확인된다.
9) 청구인은 D에게 쟁점토지 매입대금 외 허가컨설팅용역대금 등 합계 2,686백만원을 지급하였음이 계좌내역 등으로 확인된다.
라. 판단
1) 「소득세법」제97조제1항에는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정되어 있고, 제2호에는 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이라고 규정되어 있다. 같은 법 시행령 제163조 제3항에는 ‘제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.‘고 규정되어 있고, 제1호에는 “제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액”, 제2호에는 “양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용”이 규정되어 있다.
그리고 같은 법 시행령 제67조 제2항에는 ’제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.‘고 규정되어 있고, 제1호에 “본래의 용도를 변경하기 위한 개조”, 제2호에 “엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치”, 제5호에는 “기타 개량・확장・증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것”을 규정하고 있다.
2) 한편 소득세법 제118조에 의하여 준용되는 소득세법 제27조제1항은 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다고 규정하고 있다. 이때 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2017.10.26. 선고 2017두51310 판결 등 참조).
3) 위의 내용으로 볼 때 자산의 양도차익을 계산할 때 공제하는 자본적지출액 등은 자산의 내용연수 연장·가치 증가를 위해 지출하거나, 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등을 말하고, 이러한 비용은 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라고 봄이 합리적이라 하겠다.
4) 이상의 사실관계 및 관련 법리 등을 종합하여 살피건대, 쟁점비용이 양도가액에 공제되는 필요경비에 해당한다는 청구주장은 받아들기 어렵다.
5) 먼저 쟁점비용이 양도소득세 필요경비 중 취득가액에 해당하는지 살펴보면, 청구인은 당초 쟁점토지를 23억원에 취득하기로 매매계약을 하였으나 추후 당초 계약을 파기하고 토지매매가액을 13억원으로 변경하였기에 취득가액은 13억원으로 봄이 합리적이다.
6) 쟁점비용이 양도소득세 필요경비 중 자본적지출액인지 살펴보면, 쟁점토지의 건축 허가가 최종적으로 취소되었기에 쟁점비용이 쟁점토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 데 기여하였다고 볼 수 없고, 쟁점비용은 원주민 명의를 이용하여 건축허가를 받는 불법행위에 지급된 비용으로 법적지급의무 없이 지급한 비용은 필요경비로 볼 수 없다. 또한 소득세법에서 준용되는 필요경비는 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액이어야 하나 청구인은 건축허가가 최종 취소 통지를 받았음에도 계속하여 비용을 지불한 것은 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 볼 수 없다.
7) 따라서 통지관서가 감사청의 처분요구에 따라 쟁점비용에 대한 필요경비 공제를 부인하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한다는 내용의 감사결과 과세예고 통지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 결론
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조의15 제5항 제1호(불채택)의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.