주 문

이 건 이의신청은 기각합니다.

이 유

1. 처분내용

 가. A(이하 “청구인”이라 한다)는 부동산 등기부상 본인 명의로 ‘서울 강남구 B 토지 및 건물’ 지분 2분의 1(이하 “쟁점부동산1”이라 한다)과 ‘서울 강남구 C빌라 D호 공동주택’ 지분 전부(이하 “쟁점부동산2”이라 한다)를 보유하던 중,

 2018.1.9. 쟁점부동산1이 경매(경매가액 0,000,000천원)되었고, 2018.6.7. 쟁점부동산2가 공매(공매가액 0,000,000천원)되었으나, 관련 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

 나. E세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 2025.7.22.부터 2025.8.20.까지 쟁점부동산1과 쟁점부동산2(이하 “쟁점부동산들”이라 한다)에 대한 양도소득세 결정을 위한 세무조사를 실시하여, 2025.10.2. 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 0,000,000천원을 결정․고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.22. 이 건 이의신청을 하였다.

2. 청구인 주장

쟁점부동산들은 청구인의 형 F의 소유이므로 청구인에게 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다

   1) 청구인은 1996년경부터 F가 대표로 있는 법인사업자 ㈜G에서 근무하기 시작하였는데, F는 청구인 명의의 계좌들을 이용하여 법인의 수익을 분산시킨 뒤 고리의 사채업을 영위하다가,

   2000년 말경부터 부동산 투자를 시작하여 청구인과 청구인의 父 H, 큰 누나 I, 둘째 누나 J, 셋째 누나 K 등의 명의로 아래의 부동산들을 매수하였다.

【표1】F 명의신탁 부동산 매매내역

* H 사망 이후 배우자 L, 자녀 J, I, K에게 상속

** N는 청구인의 이혼한 배우자로, 2013.2.20.청구인에게 소유권을 이전

   2) F는 2014년경 위【표1】1내지 6의 부동산(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)을 철거하고 지상 6층, 지하 2층의 상가건물을 신축하였는데,

   그 과정에서 불거진 F와 I 간의 금전다툼으로, I이 상가건물의 신축과정에서 제출된 토지사용 승낙서 등이 위조되었다며 F를 고발하는 사건이 발생하였지만, 오히려 I이 무고죄로 집행유예를 선고받았다.

   3) F는 위【표1】2의 I 명의의 부동산을 담보로 청구인의 명의로 신한은행에서 00억 원을 대출받았는데, I은 자신이 무고죄로 처벌받게 되자 담보제공의 연장을 거부하였다.

   이에【표1】2의 부동산이 경매에 부쳐지자 F가 이를 취득하였고, 대출금을 상계한 잔액은 F가 사용하던 청구인 명의의 계좌로 송금되었으며, I은 청구인을 상대로 구상금 청구 소송을 제기하였으나 이 역시도 패소하였다.

   4) F는 2016년 3월경 쟁점외부동산을 철거하고 신축한 부동산을 주식회사 O에 양도하였는데, 본인 지분에 해당하는 부동산에 대한 양도소득세는 납부하였지만, 청구인의 지분에 해당하는 부동산에 대한 양도소득세는 납부하지 아니하였고,

   과세관청은 청구인에 대하여 00억여 원의 양도소득세를 부과하였지만, 청구인이 명의신탁 사실에 대한 확인서를 제출하자 청구인에게 부과된 양도소득세를 취소하였다.

   5) 한편, F는 쟁점부동산들을 담보로 00억 0천만 원의 대출을 받고 이를 변제하지 아니하여 쟁점부동산들이 경매 및 공매되었는데, 이와 관련한 양도소득세조차 신고․납부하지 아니하고 청구인에게 이 사건 양도소득세 0,000,000천원을 전가하였다.

3. 처분청 의견

쟁점부동산들은 청구인의 소유이므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다

 가. 처분청은 조사 당시 실소유자를 확인할 수 있는 명의신탁 입증자료를 요청하였지만 제출되지 아니하였다.

 나. 금융조회 결과, 아래와 같이 쟁점부동산2의 공매대금 중 일부가 청구인의 계좌로 귀속된 사실이 확인되었다.

<표생략>

4. 처분청 의견에 대한 청구인 항변

 가. F가 쟁점부동산1 중 토지를 청구인의 명의로 구매할 당시 청구인은 해당 거래장소에 간 사실이 없으며, F가 청구인의 신분증, 인감증명서 및 도장 등을 가져다가 직접 구매하였다.

 또한, F는 쟁점부동산1의 나머지 지분 2분의 1 역시 추가로 구매하려고 하였으나, 소유자 P와의 매매가격 문제로 구매하지 못하였다.

 나. F가 쟁점부동산2를 N 명의로 구매할 당시 N는 2년간 명의를 빌려주기로 하였는데, 청구인과 N가 이혼하게 되자, F가 재산분할로 할 경우 세금이 나오지 않는다고 종용하여 쟁점부동산2를 청구인의 명의로 이전하게 되었다.

 2년 후 F의 이혼한 배우자 Q 명의로 매매예약 가등기를 한 사실만 보아도 쟁점부동산2는 F 소유라고는 것이 인정된다.

 한편, F는 본인 소유의 현금 0~0억 원과 대출금으로 쟁점부동산2를 0억 원 정도에 구매하였는데, (이를 담보로) 00억 원까지 대출하여 사용하였으며 쟁점부동산2가 경매될 때까지 해당 부동산에서 거주하였다.

5. 심리 및 판단

 가. 쟁점

   쟁점부동산들은 명의신탁 부동산에 해당하므로 이 건 양도세 처분은 부당하다는 주장의 당부

나. 관련법령

   1) 국세기본법 제14조【실질과세】

    ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

    ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

    ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

   2) 소득세법 제88조【정의】

    이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

     1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

      가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

      나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

      다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

   3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조【정의】

    이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

     1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

   4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조【실권리자명의 등기의무 등】

    ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

    ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

다. 사실관계

   1) 처분청의 청구인에 대한 2018년 과세연도 양도소득세 결정 주요 내용은 아래와 같다.

<표생략>

   2) 등기사실전부증명서 등에 의한 쟁점부동산들의 현황은 아래와 같다.

<표생략>

   3) 청구인과 그 가족들은 쟁점외부동산을 보유하다가 멸실 후 신축하여 양도하였는데, 그 현황은 아래와 같다.

<표생략>

   4) 청구인의 쟁점외부동산 양도와 관련하여 R세무서장은 2020.8.6. 쟁점외부동산을 F의 명의신탁 부동산으로 보아, 당초 청구인에게 부과하였던 양도소득세 0,000,000천원의 결정을 취소하는 한편,

   F에게 양도소득세 0,000,000천원 결정하여 관할세무서로 통지하였다.

   5) 청구인이 제출한 서류 목록은 아래와 같다.

<표생략>

   6) 제출된 쟁점부동산2의 등기사항전부증명서를 보면, N가 2003.5.30. 매매취득 하였다가 2013.2.22. 청구인에게 재산분할하였고, Q이 2005.429. 매매예약에 따른 가등기를 설정하였다가 2007. 7. 12. 해제된 사실이 아래와 같이 확인된다.

<표생략>

   7) 청구인은 쟁점부동산들의 실소유주가 F라는 사실을 입증하기 위하여 작성인이 J(청구인의 누나)로 기재되어 있는 확인서를 아래와 같이 제출하였다. 이 확인서에는 J의 인감도장 날인과 인감증명서(2025.9.4.발급)가 첨부되어 있다.

<표생략>

   8) 처분청이 제출한 쟁점부동산들에 대한 양도소득세 조사종결 보고서 주요 조사내용은 아래와 같다.

<표생략>

   9) 처분청이 제출한 쟁점부동산2에 대한 공매대금 배분계산서는 아래와 같다.

<표생략>

   10) F는 쟁점외부동산이 명의신탁 확정됨에 따라 부과된 양도소득세에 대하여 취소를 구하는 불복청구를 제기하였다. 불복청구는 이의신청, 조세심판청구, 행정소송을 거쳐 2심 재판부의 판결로 최종 종결되었으며, F의 청구는 모두 기각되었다.

   F의 불복청구에 대한 종심 재판부의 주요 판단사항(서울고등법원 20**누**** 양도세부과처분 사건)은 아래와 같다.

<표생략>

   11) 쟁점부동산들에 대한 근저당권 설정 이력은 아래와 같다.

    가) 쟁점부동산1 근저당 설정 이력

<표생략>

    나) 쟁점부동산2 근저당 설정 이력

<표생략>

   12) 청구인은 2004.8.6.부터 2018.11.30.까지 쟁점부동산1에 대하여 업종을 ‘부동산업’, 종목을 ‘토지임대’로 하여 사업자등록(203-5*-****8)한 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.

   13) 청구인이 2004년 제2기부터 2018년 제2기 과세기간까지 쟁점부동산1의 임대 수익에 대한 부가가치세를 자진 신고한 사실이 확인된다.

   14) 쟁점부동산2에 대한 전입사항을 열람해본바, 청구인과 F 및 그 가족들의 전입사항이 아래와 같이 확인된다.

   15) 쟁점부동산2에 전입한 날로부터 2026.130. 이 사건 심리조사일 현재까지 청구인과 F 및 그 가족들에 대한 출입국 사실을 조회한 결과,

    가) S은 2011년 3월부터 2024년 2월 기간 중 대부분은 국외 체류하였던 것으로 확인된다.

    나) T은 2011년 3월부터 2024년 2월 기간 중 대부분은 국외 체류하였던 것으로 확인된다.

    다) U은 2012년 9월부터 국외 출입국이 빈번하였으며, 2016년 11월 이후부터 1년 중 대부분은 국외에 체류하였고, 2018.11.21.부터 계속하여 국외 체류 중인 것으로 확인된다.

    라) V은 2012년 9월부터 국외 출입국이 빈번하였으며, 2013년 6월 이후부터 1년 중 대부분은 국외에 체류하였고, 2022.9.2.부터 계속하여 국외 체류 중인 것으로 확인된다.

    마) W는 2012년 9월부터 국외 출입국이 빈번하였으며, 2016년 11월 이후부터 1년 중 대부분은 국외에 체류하였고, 2021.8.28.부터 계속하여 국외 체류하다가 2025.6.10. 입국한 것으로 확인된다.

라. 판단

   1) 국세기본법 제14조 제1항(실질과세)은 “과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.”라고 규정한다.

   명의신탁의 경우 명의신탁 부동산의 이익을 지배․관리하면서 이를 향유하는 자가 사실상 양도소득의 귀속이 되는 자로 보아야 할 것이므로, 귀속되는 자가 누구인지에 대한 판단이 선행되어야 할 것이다.

   2) 대법원에서는 “부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 국세기본법 제14조 제1항 등 세법이 규정하고 있는 실질과세의 원칙상 당해 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니지만(대법원 1997. 10. 10. 선고 96누6387 판결 등 참조),

   이처럼 소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 1984. 12. 11. 선고 84누505 판결 등 참조).”라고 판시하였다.

   3) 위 법리에 기초하여 앞서 인정되는 사실관계를 종합한 아래의 사정으로 볼 때, 청구인은 쟁점부동산들이 F의 소유라는 사실을 입증한 것으로 보기 어려우므로 이를 전제로 한 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

    가) 쟁점외부동산의 명의신탁 확정사실로 쟁점부동산들의 명의신탁 여부를 입증할 수 있는지 여부

    청구인은 쟁점외부동산의 명의신탁 확정 사실에 비춰 쟁점부동산들 역시 명의신탁 부동산이라는 주장이나, 그러한 사실들은 정황적 증거일 뿐 쟁점부동산들의 명의신탁에 대한 직접적인 증거가 될 수 없다. 이를 입증하고자 한다면 추가적인 방증이 필요한데, 청구인이 제출한 서류를 보면,

      ① 쟁점부동산들이 F의 소유라는 J의 확인서는 쟁점부동산2의 양도대금 귀속 등 반대적 정황을 번복할 정도의 충분한 증거로서 보기 어려운 점,

      ② 그 외 제출된 서류의 대부분은 쟁점외부동산의 명의신탁 사실에 대한 입증서류로서 쟁점부동산들의 명의신탁 사실에 대한 직접적 증거로 볼 수 없는 점,

      ③ 반면, 처분청은 쟁점부동산2의 양도대금 중 일부가 청구인에게 귀속되었다는 구체적인 증빙을 제시하는 점 등으로 보아, 쟁점부동산들의 명의신탁 여부가 확인되지 않는다.

    나) F가 쟁점부동산들을 실질적 지배․관리․향유했는지 여부

    청구인은 쟁점부동산들이 F의 소유로 거주하거나 채무보증에 제공하는 등 실질적인 지배․관리․향유했다는 주장이나,

      ① 쟁점부동산들의 근저당권 설정 채무의 대부분은 청구인 명의로 설정되었던 점,

      ② F 명의로 설정된 근저당권등기의 경우 보유기간 중 모두 해제되었으며, 해당 근저당권 설정 채무에 대한 양자 간 이해관계가 확인되지 않는 점,

      ③ F가 대표로 있는 주식회사 X의 채무보증을 위해 쟁점부동산2가 담보로 제공되었다고는 하나, F와 주식회사 X을 동일한 채무자로 볼 수 없으며, 역시 해당 채무에 대한 양자 간 이해관계가 확인되지 않는 점,

      ④ F와 그의 가족들 뿐만 아니라 청구인과 그의 가족들도 쟁점부동산2에 주소 등록한 사실이 있고, 오히려 F의 가족들은 장기간 국외 체류한 사실이 있는 점,

      ⑤ 반편, 청구인은 쟁점부동산1에 대하여 사업자등록 후 장기간 관련 부가가치세를 자신 신고하고 납부해 온 점 등으로 보아, F가 쟁점부동산들을 실질적 지배․관리․향유했다는 사실이 확인되지 않는다.

   따라서 처분청에서 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세를 결정․고지한 당초 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

 이 건 이의신청은 청구인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.