이 유
1. 사실관계 및 처분내용
가. 청구인은 ‘A’라는 상호로 2020.5.1. 개업하여 건설업/주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하고 있는 개인사업자(이하 “쟁점사업장”이라 한다)이다.
나. 청구인은 00시 00구 소재에 집합건물(지상 2층∼20층 오피스텔 000세대)을 신축하고 2023.1.27. 사용승인을 받아 분양을 시작하여, 2023년 제1기∼2024년 제2기 과세기간(이하 “쟁점과세기간”이라 한다)에 분양을 완료한 000개 호실(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)의 토지와 건물가액을 감정평가서의 일부 페이지 ‘부가가치세 안분비율 결정’ 부분을 기준으로 실지거래가액을 안분계산하여 부가가치세를 신고·납부하였다.
다. B지방국세청장(성실납세지원국, 이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 쟁점과세기간에 분양 완료한 쟁점오피스텔에 대한 부가가치세 신고내용에 대하여 부가가치세 과세표준이 「부가가치세법」제29조 제9항 제2호 및 동법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 발생한다는 이유로 해명안내문을 발송하였으며, 이에 대해 청구인은 기준시점을 2023.3.8.로 하고, 조사기간과 작성일을 2025.5.2.로 기재한 감정평가서(이하 “쟁점감정평가서”라고 한다)를 제출하였다.
라. 처분청은 적정여부를 검토한 결과, 쟁점감정평가서는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 제1호에서 인정하는 감정평가 시기에 부합하지 않는 소급감정 평가서로 쟁점오피스텔의 경우 적용 가능한 감정평가가액이 없으며, 청구인이 신고한 토지와 건물가액이 기준시가 안분금액과 100분의 30 이상 차이가 나는바, 기준시가로 안분계산한 쟁점오피스텔의 건물가액을 공급가액으로 하여 쟁점사업장의 관할세무서인 C세무서장에게 부가가치세 결정결의서(안)을 통보하였다.
마. C세무서장은 처분청의 통보내용에 따라 2025.7.23. 2023년 제1기 과세기간 부가가치세 85,258,010원, 2023년 제2기 과세기간 부가가치세 153,986,857원, 2024년 제1기 과세기간 부가가치세 128,389,890원, 2024년 제2기 과세기간 부가가치세 150,316,296원, 총 합계 517,951,053원을 경정·고지하였다.
바. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.14. 이 건 이의신청을 제기하였다.
2. 청구주장
가. 사실관계
1) 청구인은 쟁점사업장에 총 000세대의 오피스텔을 신축하였고, 2023.1.26. 사용승인을 받은 후, 2023년 제1기 과세기간 00세대, 2023년 제2기 과세기간 00세대, 2024년 제1기 과세기간 00세대, 2024년 제2기 과세기간 00세대 총 000세대를 분양하였다.
2) 청구인은 2023년 2월 쟁점사업장의 부가가치세 산정을 위한 토지·건물의 감정 목적으로 D감정평가사사무소(이하 “D감정”이라 한다)에 감정평가를 의뢰하였고, D감정은 토지를 8,644,762,000원, 건물을 21,166,751,000원, 합 29,811,513,000원으로 감정평가하였으며, 분양대금 안분비율을 토지 27.08%, 건물 66.29%, 부가가치세 6.63%로 결정하였다.
3) 청구인은 준공으로 인한 자금사정 악화로 감정평가 당시 감정평가수수료를 지급하지 못하였다. 이에 따라 전체 감정평가서가 아닌, ‘부가가치세 안분비율 결정’ 페이지만을 교부받아, 이를 근거로 쟁점오피스텔의 토지와 건물가액을 쟁점감정평가서의 안분비율과 동일한 비율로 산정하여 당초 부가가치세를 신고하였다.
4) 처분청은 2025년 4월, 청구인에게 2023년 제1기부터 2024년 제2기까지의 부가가치세 신고에 관하여, 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물의 가액이 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호 및 같은 법 시행령 제64조에 따른 안분계산 금액과 30% 이상 차이가 있다며 해명자료 제출을 요청하였다.
5) 청구인은 2025년 5월 D감정에 감정평가수수료를 지급하고 쟁점감정평가서를 요청하였으나, D감정은 감정평가서 기준시점을 2023년 3월 8일로 하고, 조사기간과 작성일을 2025년 5월 2일로 기재한 쟁점감정평가서를 교부하였다.
6) 청구인은 처분청에 쟁점감정평가서를 제출하였으나, 처분청은 이를 소급감정평가서로 판단하여 인정하지 않았으며, 「부가가치세법」 제29조 제9항 단서규정에 근거하여 기준시가로 안분계산한 금액을 건물의 공급가액으로 보고, 부가가치세를 결정한 것이다.
나. 토지가액의 차이가 30% 이상이라는 이유로 건물가액을 기준시가 비율로 다시 산정하여 과세한 것은 부당한 처분이다.
1) 처분청은 실지거래가액으로 구분한 건물가액과 기준시가에 따라 안분한 건물가액의 차이가 30% 이상 나지 않았음에도 불구하고, 토지가액의 차이가 30% 이상 난다는 이유만으로 부가가치세를 과세하였다. 부가가치세는 건물에 대해서만 과세되는 것이므로, 건물가액이 실지거래가액과 기준시가 안분액 간에 30% 이상 차이가 나지 않는 경우에는 기준시가 비율로 건물가액을 다시 산정하여 과세하여서는 안된다. 그럼에도 불구하고 과세대상이 아닌 토지가액의 차이가 30% 이상이라는 이유로 건물가액을 기준시가 비율로 다시 산정하여 과세한 것은 부당한 처분이다.
다. 2023년 제1기 및 제2기에 분양한 세대의 경우, 쟁점감정평가서의 감정 가액 비율을 적용해야 한다.
1) 앞선 사실관계에서 살펴본 바와 같이, 청구인은 2023년 2월 감정평가를 의뢰하여 같은해 2023년 3월 감정평가가 이루어졌다. 다만 감정평가수수료를 지급하지 못해 감정평가서를 교부받지 못했으나, 감정평가 목적을 충족하는 ‘부가가치세 안분비율 결정’ 페이지를 교부받아 이를 근거로 신고하였으며, 이 안분비율은 쟁점감정평가서의 40페이지에 기재된 ‘부가가치세 안분비율 결정’ 내용과 동일하고, 이 사실관계를 확인한 D감정 감정평가사가 ‘사실확인서’를 제출하였으므로 이를 종합하면, 실질적으로 2023년 3월에 쟁점오피스텔에 대한 감정평가가 이루어졌다고 보아야 한다.
2) 따라서 쟁점오피스텔 중 2023년 제1기 및 제2기에 분양한 세대의 경우, 기준시가가 아닌 쟁점감정평가서의 감정평가액 비율과 비교해야 한다.
라. 2024년 6월 평가된 쟁점오피스텔 1XXX호의 감정평가가액이 존재하므로 2024년 제1기∼제2기는 기준시가가 아닌 1XXX호의 감정평가가액 비율을 적용해야 한다.
1) 쟁점오피스텔 중 10층 1XXX호는 2024년 6월 11일 감정평가가 이루어졌으며, 토지 감정평가액은 89,400,000원, 건물 감정평가액은 208,600,000원으로 총액은 298,000,000원이고, 이에 따른 토지·건물 비율은 각각 30%와 70%이다. 쟁점오피스텔 중 2024년 제1기 및 제2기에 분양된 세대는 10층 1XXX호와 동일한 토지 및 건물에 위치하고 있고, 기준시가 또한 유사하므로, 2024년 분양완료한 세대들에 대해서도 감정평가가 존재하는 것으로 보는 것이 타당하다.
2) 따라서 쟁점오피스텔 중 2024년 제1기 및 제2기에 분양한 세대의 경우, 기준시가가 아닌 1XXX호의 감정평가액 비율과 비교해야 한다.
3) 대법원의 최근 판례(대법원2025두30271, 2025.7.3.)에서도 역시 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제4호의 ‘6개월 규정’은 단순한 참고 기준일 뿐, 유사 매매사례가액의 인정 범위를 제한하는 규정으로 해석되어서는 아니 된다는 내용으로 유사성·절차적 정당성을 충족하면 유사매매사례가액과 감정가액을 폭넓게 시가로 인정하였다. 따라서 청구인이 유사매매사례가액을 근거로 공급한 가액은 정당한 시가로 인정되어야 한다.
3. 처분청 의견
가. 이 사건 처분의 경위
1) 2025년 4월 처분청은 청구인이 쟁점과세기간 신고한 쟁점사업장의 부가가치세 과세표준이 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호 및 동법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 발생한다는 이유로 해명안내문을 발송하였다.
2) 청구인은 해명자료로 쟁점감정평가서를 제출하였으나, 쟁점감정평가서의 감정평가 기준시점은 2023.3.8., 감정평가 작성일이 2025.5.2.에 이루어진 소급감정평가로 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항 제1호에서 인정하는 감정평가시기*에 부합하지 않으므로 적용할 수 없다고 판단하였다.
나. 토지 및 건물가액 중 어느 하나라도 기준시가 안분금액과 100분의 30 이상 차이가 나면 기준시가 안분금액을 공급가액으로 신고해야 한다.
1) 「부가가치세법」제29조 제9항 제2호에서는 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하여 토지와 건물 모두 비교대상임을 확실하게 명시하고 있다.
2) 조세심판원에서도 유사사건의 동일한 청구주장에 대해 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지라는 법규정의 개정취지에 따라 기각 결정한바 있다(조심2021인5097, 2022.3.14.).
3) 따라서 청구인이 신고한 토지가액과 기준시가 안분금액의 차이가 30% 이상 발생함에 따라 전체 공급가액을 기준시가 비율로 재계산하여 경정･고지한 처분청의 처분은 적법하다.
다. 쟁점감정평가서는 부가가치세법에서 인정하는 평가시기 이후의 소급감정평가서이므로 안분계산의 근거로 사용할 수 없다.
1) 토지･건물 일괄공급 시 공급가액 계산방식을 규정한 「부가가치세법 시행령」 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】의 내용은 감정평가가액이 있는 경우, 그 가액에 비례해서 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 정하면서 감정평가가액에 대해 ① ‘공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지’ ②「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액’이라고 평가 시기에 대한 조건을 부기하였다.
2) 또한,「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조, 제6조에서는 감정평가에 대해 감정평가를 토지 등의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 행위로 정의하면서, 감정평가사가 감정평가를 실시한 경우 의뢰인에게 감정평가서를 발급하고 서명과 날인을 하도록 강제하고 있으며, 「감정평가에 관한 규칙」 제13조는 평가 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가서 작성일 등을 감정평가서에 반드시 포함되어야 하는 항목으로 규정하고 있다.
3) 청구인이 당시 교부받았다는 ‘부가가치세 안분비율 결정’ 문서는 상기 법령에서 요구하는 감정평가사의 날인 및 서명, 평가물건 및 목적 등이 전혀 포함되지 않은 한 페이지의 일반문서에 불과하므로 법정 감정평가서로 볼 수 없고, 따라서 쟁점감정서 역시 당시 정상 실시하여 최종 종결된 감정평가라고 볼 수 없다.
그러므로 감정평가가 2023년 6월에 실질적으로 이루어졌으므로 2023년 제1기∼제2기 과세표준금액을 쟁점감정평가서의 감정가액 비율과 비교해야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.
4) 또한 청구인이 제출한 쟁점감정평가서에는 아래 <그림1>과 같이 쟁점감정평가가 소급감정평가라고 명확히 기재되어 있다.
<그림1> 쟁점감정평가서 중 기준시점 및 실지조사 기간 기재사항
상기 언급한 것과 같이 「부가가치세법 시행령」 제64조에서는 토지와 건물을 일괄 공급할 경우 감정평가가액의 인정 가능 시기를 “공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액”이라고 명확히 규정하고 있다.
5) 따라서 2025년 5월에 평가한 쟁점감정평가서는 인정 시기 이후 평가된 소급감정평가서이므로 2023년 제1기∼2024년 제2기 공급분에 안분기준으로 적용할 수 없으며, 조세심판원에서도 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우 감정평가액 적용이 가능한 기간에 감정한 것이 아니라면, 적정한 감정평가방법에 의한 가액으로 볼 수 없다고 결정한 바 있다(조심2019부2667, 2019.10.18. 외 다수).
라. 1XXX호의 감정평가는 청구인의 공급과 무관한 타인의 사후 감정이다.
1) 청구인이 제출한 1XXX호의 감정평가서는 2023년 11월 이미 소유권이 이전된 후, 2024년 5월 수분양자의 경매절차에서 이루어진 건이다. 이는 청구인의 쟁점오피스텔의 공급행위와 무관한 제3자의 감정평가로서 그대로 공급가액 산정에 반영하기 어렵다.
2) 또한, 「감정평가에 관한 규칙」제7조 제1항에 따르면 감정평가는 원칙적으로 개별 물건에 대해 평가해야 하는 것으로, 해당 감정평가가 청구인의 오피스텔 전체를 일괄하여 감정평가한 것이 아니므로 2024년 공급한 쟁점오피스텔 전체에 대한 감정평가액은 없다고 보아야 한다.
마. 결론
1) 청구인은 실지거래가액으로 구분한 건물가액과 기준시가에 따라 안분한 건물가액의 차이가 30% 이상 나지 않음에도 토지가액의 차이가 30% 이상 난다는 이유만으로 부가가치세를 과세하는 것은 부당하고, 2023년 3월 실질적으로 감정평가를 받아 이를 근거로 토지･건물가액을 산정하였으므로 당초 신고가 정당하다고 주장하나,
2) 부가가치세법에서는 토지와 건물 모두에 대해 기준시가에 따라 안분 계산한 금액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준시가로 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있고,
3) 쟁점감정평가서는 2023년 3월이 아닌 2025년 5월 이루어졌다는 사실이 제출된 감정평가서를 통해 객관적으로 확인되고 이는 부가가치세법에서 인정하는 감정평가시기 이후 평가된 소급감정평가에 해당하므로 안분계산 기준으로 적용할 수 없다.
4) 따라서 기준시가 안분금액 보다 과소신고한 부가가치세를 경정･고지한 처분청의 당초 처분은 적법하므로 본 이의신청을 기각하여 주시기 바란다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점오피스텔의 건물 공급가액을 기준시가로 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
1) 국세기본법 제14조【실질과세】
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
2) 국세기본법 제18조【세법해석의 기준 및 소급과세의 금지】
① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
3) 부가가치세법 제29조【과세표준】
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산 한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.
3-1) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산 한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)에 대한「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우
3-2) 부가가치세 집행기준 29-64-1 (토지와 함께 공급한 건물 등의 공급가액 안분계산)
4) 부가가치세법 시행령 제62조【시가의 기준】
법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)
3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」제98조제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」제89조제2항 및 제4항에 따른 가격
5) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조【감정평가서】
② 감정평가서에는 감정평가법인등의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 감정평가를 한 감정평가사가 그 자격을 표시한 후 서명과 날인을 하여야 한다. 이 경우 감정평가법인의 경우에는 그 대표사원 또는 대표이사도 서명이나 날인을 하여야 한다.
6) 감정평가에 관한 규칙 제7조 【개별물건기준 원칙 등】
① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
7) 감정평가에 관한 규칙 제9조 【기본적 사항의 확정】
② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
8) 감정평가에 관한 규칙 제13조 【감정평가서 작성】
② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함돼야 한다.
1. 감정평가법인등의 명칭
2. 의뢰인의 성명 또는 명칭
3. 대상물건
4. 대상물건 목록의 표시근거
5. 감정평가 목적
6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
7. 실지조사를 하지 않은 경우에는 그 이유
8. 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우에는 제5조제3항 각 호의 사항.
9. 감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 제6조제3항의 검토사항.
10. 감정평가액 11. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
12. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용
13. 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항
다. 사실관계
1) 국세청 대내포털시스템에서 확인되는 내용은 다음과 같다.
가) 쟁점사업장의 사업자등록 기본사항은 다음과 같다.
<표1> 사업자등록 기본사항
나) 처분청은 기준시가로 안분계산한 쟁점오피스텔의 건물가액을 공급가액으로 하여 2023년 제1기∼2024년 제2기 과세기간 부가가치세를 경정·고지하였고, 그 내역은 다음과 같다.
<표2> 부가가치세 경정·고지 내역
<표2-1> 부가가치세 경정·고지 내역
<표2-2> 부가가치세 경정·고지 내역
<표2-3> 부가가치세 경정·고지 내역
다) 청구인이 당초 신고한 공급가액과 비교할 경우, 처분청이 분석한 기준 시가 기준 공급가액 계산내용은 아래와 같이 건물가액은 17%∼21%로 그 차이가 30% 이하이나, 토지가액은 139%∼157%로 30% 이상 차이가 발생한다. 쟁점 과세기간에 쟁점오피스텔 000호실의 분양금액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 내역 일부는 다음과 같다.
<그림2> 쟁점오피스텔 토지･건물 공급가액 안분계산 내역(일부)
라) 쟁점오피스텔의 건축물대장은 다음과 같다.
<그림3> 쟁점오피스텔 건축물대장
2) 청구인이 쟁점오피스텔 관련 제출한 자료는 다음과 같다.
가) 청구인이 부가가치세 신고 시 적용한 쟁점오피스텔 토지·건물 안분 비율은 당초 감정평가서 일부인 페이지 40에 근거한 것이라고 주장하며 제출한 문서는 다음과 같다.
<그림4> 당초 감정평가서 일부분(작성일 2023년 3월, 페이지 40)
나) 과세자료 해명안내문을 받고 청구인이 제출한 소명내용과 쟁점감정평가서 중 일부 발췌 부분 및 D감정 감정평가사의 사실확인서는 다음과 같다.
<그림5> 해명안내문에 대한 소명내용
<그림6> 쟁점감정평가서(작성일 2025.5.2.)
<그림7> 감정평가사 사실확인서
다) 쟁점오피스텔 중 10층 1XXX호의 2024.6.11. 작성된 감정평가서는 다음과 같으며, 청구인은 2024년 제1기∼제2기 과세기간 분양한 쟁점오피스텔의 부가가치세 과세표준 산정시 아래의 감정평가서를 적용하여야 한다고 주장한다.
<그림8> 쟁점오피스텔 1XXX호 감정평가서 일부(작성일 2024.6.11.)
<그림9> 쟁점오피스텔 1XXX호 등기사항전부증명서 일부
3) 쟁점오피스텔 중 2023년에 분양한 1XXX호와 2024년 분양한 쟁점오피스텔의일부 내역은 다음과 같다.
<표3> 2024 과세기간의 쟁점오피스텔 분양 내역 일부
라. 판단
청구인은 건물가액이 아닌 토지가액이 기준시가 안분가액과 30% 이상 차이가 난다는 이유로 과세표준을 재산정하는 것은 부당하며, 쟁점감정평가 및 유사 감정평가가 존재함에도 처분청이 이를 부인하고 쟁점오피스텔의 토지와 건물의 공급가액을 기준시가로 안분계산하여 부가가치세 과세처분을 한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
「부가가치세법」제29조 제9항 제2호에서 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하고 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제64조 제1항 제1호에서 안분계산한 방법으로 토지와 건물 또는 구축물 등의 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 공급가액으로 하되,
단서에서 최초 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 기준시가에 우선하여 감정평가가액에 비례하여 안분계산 하도록 규정하고 있다.
이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, ① 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 기준시가 등 대통령령으로 정하는 기준과 비교하여 30%의 형식적인 차이가 있으면 일률적으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것으로 해석되고(조심2020인2506, 2021.4.16. 같은 뜻임), 쟁점오피스텔의 토지가액이 기준시가 비율로 안분계산하여 산정한 가액이 30%를 초과한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간 이견이 없는 점,
② 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 바(대법원 2008두11372, 2009.8.20. 선고 판결), 2023년 쟁점오피스텔 부가가치세 공급가액 결정에 쟁점감정평가서는 작성일이 2025.5.2.로 소급 작성된 것으로 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항 제1호의 단서규정 “공급 시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정 평가업자가 평가한 감정평가 가액”에 해당되지 않는 것으로 확인되는 점(조심2019부2667, 2019.10.18. 같은 뜻임),
③ 쟁점오피스텔 내에 경매목적의 감정평가서 작성일 2024.6.11.로 1XXX호의 구분건물 감정평가가액이 존재하나, 이는 그 평가목적과 평가대상 물건의 범위가 달라 2024년 쟁점오피스텔의 부가가치세 공급가액 안분비율 결정에 적용하기는 어려워 보이는 점 등으로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
따라서 처분청이 쟁점오피스텔의 토지와 건물의 공급가액을 기준시가로 안분계산하여 청구인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 결론
이 건 이의신청은 심의결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
