이 유
1. 사실관계 및 처분내용
가. 청구인 ***은 2025.1.18. 피상속인 ***의 자녀로서 “용인시 *** *** 토지․건물 외 3필지”(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받고 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 기준시가 6,187,325,070원으로 평가하여 쟁점부동산 외 상속재산과 함께 2025.7.22. 상속세 신고를 하였다.
나. ***지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2026.1.20.부터 2026.4.24.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하면서 쟁점부동산에 관하여 상증법 제60조제2항 및 동법 시행령 제49조제1항단서에 따라 2개 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 감정가 평균액 10,064,040,360원과 청구인측 감정가 평균액 9,100,023,100원을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 양측 감정가액 평균액 9,582,031,730원(이하 “쟁점감정가액”이라 함)을 쟁점부동산 평가액으로 하고 기타적출 내용을 근거로 상속세 1,244,145,782원을 추가 결정·통지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2026.5.26. 과세전적부심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
가. 처분개요 및 사실관계
1) 청구인은 2025.1.18. 사망한 피상속인 ***의 상속인으로, 상속받은 쟁점부동산을 기준시가 6,187,325,070원으로 평가하고, 쟁점부동산 외 상속재산과 함께 2025.7.22. 상속세 1,824,850,352원을 신고·납부하였다.
2) ***지방국세청장(이하 "조사청"이라 한다)은 2026.1.20.부터 2026.4.24.까지 피상속인에 대한 세무조사를 실시하면서 쟁점부동산의 시가 산정을 위해 가격 산정기준일을 상속개시일로 하여 두 곳의 감정평가법인에 쟁점부동산에 대한 평가를 의뢰하였고,
상속인들 또한 평가로 인한 절세차원에서 두 곳의 감정평가법인에 평가를 의뢰하였으며 그 결과 산출된 양측의 감정가액을 2026.2.27. 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였다.
3) 이에 평가심의위원회는 2026.3.24. 양측의 감정가액에 대하여 아래와 같은 가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하였고,
조사청은 이를 토대로 세법의 규정에 따라 양측 가액의 평균 가액을 시가로 하여 2026.4.24. 평가관련 상속세 1,244,145,782원을 세무조사 결과통지 하였다.
나. 청구주장
1) 일률적 기준이 아닌 재량에 따라 선택적으로 실시한 감정평가는 과세형평에 반한다.
가) 농지와 농가주택인 쟁점부동산은 거래 빈도가 낮고 개별성이 강하여 거래가액 등이 확인되지 않아 청구인은 상증법에서 규정한 보충적평가방법에 따라 적법하게 상속세를 신고납부하였다.
나) 그럼에도 조사청은 상속개시 1년 1개월 이후 사후적으로 감정평가를 실시하여 12억원의 세액을 추가 부과하였는데, 이는 납세자의 예측가능성과 신뢰보호원칙을 보장받지 못한것이며
특히 유사한 유형의 농지에 대하여 어떤 경우에는 감정평가를 실시하지 아니하면서 특정 농지에 대해 선택적으로 감정평가를 실시하여 과세표준을 현저히 증가시키는 것은 과세형평 측면에서도 억울한 처사이다.
즉, 결국 조사청이 재량적으로 감정대상을 선정함에 따라 납세의무자는 자신에게 부과될 세액을 예측할 수 없게 되었고, 이는 조세법률주의에서 요구되는 명확성과 예측가능성 원칙에 반한다.
2) 그 동안 농지는 감정평가액을 시가로 보아 과세한 바 없었으므로, 소급하여 감정평가하는 것은 부당하다.
가) 「국세기본법」제18조에는 세법해석의 기준 및 소급과세의 금지원칙이 규정되어 있는데 동법 3항에서 “세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후”라 함은 성문화의 여부에 관계없이 행정처분의 선례가 반복(농지를 감정평가 하지 않은 선례)됨으로써 납세자가 그 존재를 일반적으로 확신하게 된 것을 말하며 명백히 법령위반인 경우는 제외한다.
나) 위 규정을 보더라도 농지는 상속개시일 전후 6개월 사이에 매매사례가액이나 감정가액등의 시가가 확인되지 아니하면 과세관청에서도 감정평가에서 제외하여 왔으나 최근 아무런 홍보도 없이 농지를 감정평가 하였다. 농지는 감정평가를 하지 않는다는 반복된 선례가 존재하였기 때문에 과세관청을 믿고 기준시가에 의한 보충적평가방법을 선택한 것인데 소급감정을 하여 소급과세금지원칙을 간과하였는바, 이는 납세자의 법적안정성을 보장받지 못한 것이다.
3) 쟁점부동산은 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로 기준시가로 평가해야한다.
가) 수원고법2023누10781(2024.04.24., 완료)에 의하면 평가기준일부터 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일까지 기간 중 개별공시가액 등이 상승하였다면 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 봄이 상당하므로 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다고 판시하였다.
상증법 시행령 제49조제1항 단서에서도 의 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려요소 중 하나로 정하고 있는데
‘가격변동의 특별한 사정’이라 함은 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할·합병, 멸실·훼손, 용도변경 등 상속재산의 가격에 변동을 일으키는 이례적인 사유로 한정되는 것은 아니고,
상속개시일(2025.1.18.)부터 감정가액평가서 작성일(2026.2.23.)까지 기간에 상속재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 감정가액이 상속개시일 당시 상속재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 볼만한 제반 사정을 의미하는 것으로 해석함이 타당하다(수원고법2023누10781).
쟁점부동산의 GTX가 연결된 기흥구 구성역 *** 관련 호재가 계속되어 인근에 속하는 이 사건 농지는 지가가 상승할 수밖에 없다. 특히 본 건 상속개시(2025.1.18.) 후 ***가 착공(2025.3.11.)되었고, 감정평가서 작성일은 2026.2.23.이므로 지가상승에 대한 가격변동의 특별한 사정이 지속적으로 존재하고 있는 사실이 확인되므로 쟁점부동산은 감정평가 대상에서 제외되어야 한다.
나) 개별공시지가 고시는 매년 표준지 선정 후 지가상승률을 조사하여 반영하고 있는 공적인 업무인데 이 사건 쟁점부동산은 아래 표와 같이 개별공시지가가 상승하여 ‘가격변동의 특별한 사정’이 존재함이 증명되므로 쟁점부동산은 기준시가로 평가되어야 한다.
다) 국토교통부와 한국부동산원 R-ONE 부동산통계에 따르면, 기흥구 ‘녹지지역’의 월간 지가변동률은 약 0.4%로 완만했고, 1년 남짓한 소급기간 동안 공식 통계상 지가는 4∼5% 내외로 상승했을 뿐인데, 조사청 감정평가액은 기준시가를 40∼90% 초과 상회하였는바, 이는 국가공인 지가변동률 통계를 전면 부정한 처사로서 한국부동산원 용도지역별(녹지지역)지가 변동률이 부정된 과다평가된 가액으로 청구인은 납득하기 어렵다.
라) ‘가격변동의 특별한 사정’이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명하여야 하는데(대법원1990.6.26.선고89누6907판결, 대법원1998.7.10.선고97누10765 판결 등), 평가위원회의 심의는 형식적 절차로서 상증법 시행령 제49조제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 별개의 요건일 뿐이므로, 그러한 심의가 있었다고 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관하여 증명이 이루어졌다고 볼 수는 없다(서울행정법원2021구합85600,2025.12.15.). 따라서 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 것은 정당하다.
4) 조사청이 의뢰한 감정평가액 산정시 비교표준지 및 거래사례 선정 오류가 있으므로 시가로 인정할 수 없다.
가) 쟁점부동산 토지는 상갈동 자연녹지 내 ‘전(밭)’인데 조사청 감정평가서에는 동일 성격의 자연녹지 농지표준지를 선택한 것이 아니라 인근의 ‘대지’ 또는 ‘주거지역수준에 편입된 토지’ 혹은 ‘도로 조건이 완벽히 갖추어진 고가의 표준지’를 비교대상으로 선정하여 높은 소급감정가격이 도출됨으로서 비교표준지 선정이 잘못된 사실로 확인된 점과 대법원2019다242113(2020.4.29. 선고) 판례에 의하면 용도지역이 같더라도 실제 이용상황이 다른 토지를 비교하여 산정한 감정가액은 시가로 인정할 수 없다고 판시한 점 등으로 볼 때 조사청 감정평가는 시가로 인정할 수 없다.
나) 특히, 조사청 감정평가법인이 비교표준지 보정치 산정에 인용한 상갈동 261번지 거래는 2024.12.31. 주식회사 ***가 주식회사 하나로상사에 55억원으로 매도한 대지 545평이며 이 사건 농지와 비교할 수 없는 제2종근린생활시설 378평의 4층 건물이 존재하는 복합부동산 거래로 확인된다.
이 부동산은 2025.10.31.일 소유권이전과 동시에 거액의 근저당이 설정되었으며 그 내용은 하나은행에 채권최고액 51억6천만원(대출원금 약 43억원, LTV 75%초과)으로 확인된다. 이는 감정평가 규칙 제6조에서 규정하고 있는 시장가치기준원칙에 위배되는 특수거래로서 영업권 임대수익률 권리금 등 무형의 이익이 토지가치에 전가되어 있는 것인데 조사청 측 감정평가법인은 이러한 무형의 상업적 이익을 고려하지 않고 가치배분을 왜곡한 결과 이 사건 농지의 과다평가를 초래하였다.
<조사청 감정평가서 일부 발췌>
다) 또한, 통상 경기도 내 자연녹지 농지(전)의 경우 공시지가대비 시세반영 현실화율은 약 50∼60%인데 반하여 조사청 측 감정평가법인의 감정가액 결정가는 아래 표와 같이 최고 89%로 높게 책정되어 이사건 감정평가는 과대평가되어 청구인은 이를 받아들이기 어렵다.
다. 소결
1) 청구인은 부친의 사망(2025.1.18.)으로 경기도 *** 소재 농지 및 농가주택(쟁점부동산)을 상속받았다. 피상속인은 30년 자경해 온 농민이었고 청구인 역시 영농을 승계하고자 상속 3개월 전 농업경영체등록을 마쳤으나, 형식적 기간 요건 미달로 영농상속공제를 받지 못했다.
그동안 과세관청에서 농지를 감정평가한 경우가 없었기 때문에 상속세를 신고하면서 이 사건 농지를 기준시가로 신고하였으나 과세관청에서 소급감정평가하여 12억원이나 되는 상속세를 추가과세한 것은 피땀 흘려 농업에 전념해온 농민에 대한 가혹한 처사이다.
2) 이 사건 농지의 경우 과세관청에서 인정해왔던 기준시가로 결정한다 해도 상속세와 양도소득세의 선·후 과세에는 큰 차이가 없고, 농업에만 전념해온 소시민의 어려움을 이해하셔서 적절한 평가와 납부가 이루어 질 수 있도록 납세자의 형편을 고려하여 쟁점부동산평가를 기준시가로 해 주기 바란다.
3. 조사청 의견
가. 사실관계 및 처분내용
1) 청구인은 2025.1.18. 피상속인 ***로부터 쟁점부동산을 상속받아 2025.7.22. 상속세를 신고하면서 쟁점부동산에 대하여 상증법상 보충적 평가방법에 따라 상속개시일 현재 기준시가 6,187,325,070원으로 평가하였다.
2) 조사청은 상속세 조사기간 중 쟁점부동산을 ㈜***평가법인과 ㈜***평가법인에 감정평가 의뢰하였고, 청구인은 ㈜***평가법인과 ㈜***평가법인에 감정평가 의뢰하여 감정평가서를 제출하였고, 그 결과는 아래 <표1>, <표2>와 같다.
3)조사청은 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액 10,064,040,360원과 청구인이 의뢰한 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액 9,100,023,100원에 대하여 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고, 평가심의위원회는 2026.3.24. 쟁점부동산이 상속개시일(2025.1.18.)부터 감정평가일까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 ｢상증법 시행령｣ 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다고 결정하였다.
4)조사청은 평가심의위원회에서 결정된 감정가액 평균액 9,582,031,730원을 쟁점부동산의 시가로 보아 과소신고액 3,394,706,660원을 상속재산에 가산하고 기타 적출내용을 근거로 상속세 결정 후, 상속세 1,244,145,782원을 청구인에게 세무조사 결과통지하였다.
나. 청구주장의 반박 및 처분의 정당성
1) 감정평가 대상 선정의 적법성 및 신의성실 원칙 위배 여부에 대하여
가) (조세평등주의) 청구인은 조사청이 임의적으로 감정평가 대상을 선정하여 상속세를 과세함은 조세평등주의에 위배된다는 취지로 주장하나,
상증법은 시가에 의한 과세를 원칙으로 하고 있고 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하고자, 납세자가 보충적 방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있다.
나) (법정요건 충족) 쟁점감정가액은 상속개시일인 2025.1.18.을 기준일로 하여 조사청이 의뢰한 공신력 있는 2곳의 감정평가법인에 의해 감정평가가 완료되었고, 평가기간(2024.7.18.∼2025.7.18.)이 경과한 후부터 법정결정기한(2026.4.30.)까지 사이의 기간 중에 감정이 이루어졌으며, 2025.3.24. 평가심의위원회 심의에서도 상속일 현재의 시가로 인정하여 관련 법령에서 정한 시가 인정 요건을 모두 충족하였다.
다) 청구인은 쟁점부동산의 감정가액이 조세법률주의를 위반한 것이라 주장하나, 조사청은 상속세 법정결정기한 내에 2개의 공신력 있는 평가기관으로부터 감정가액을 받아 감정가액의 평균액을 평가심의 위원회를 통해 평가기준일 이후부터 가격산정 기준일까지 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정받았으므로 쟁점감정가액은 상증법 상 시가로 인정되는 “매매 등” 가액에 해당된다.
- 상증법 제60조 제2항에서는 시가의 의미와 범위를, 같은 법 시행령 제49조(이하 “쟁점시행령”이라 한다) 1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속‧증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있고, 2019.2.12. 쟁점시행령 제1항 단서의 개정사항은 위와 같이 상증법 및 같은 법 시행령에 명확히 규정된 시가의 산정과 관련하여 적정한 시가 산정을 위해 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매 등 사례가액을 시가로 인정하기 위한 절차를 마련한 것이므로, 상증법 제60조 제1항에 따라 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 따르도록 규정한 본법에 위배되거나 위임한계를 벗어난 규정이 아니다.
- 대법원도 소급감정액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 시가에 해당한다고 보고 있으며(대법원 2004두2356(2005.9.30., 대법원 2010두8751(2010.9.30. 판결 등 참조), 납세자가 아닌 과세관청이 의뢰하여 얻은 감정가액도 시가로 인정하는 것이 대법원 입장이다.
- 2019.2.12. 쟁점시행령 개정으로 납세자가 상속·증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매·감정·수용가액 등(매매 등)가액에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련되어, 평가기준일 전 2년내의 기간 중에 감정이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지 기간 중에 감정이 있는 경우에도 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지 기간 중 시간의 결과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세의무자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 상속세 및 증여세법 제49조의2 제1에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 감정가액을 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.
- 청구인이 주장하는 평가기준일(상속개시일)부터 감정평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있다고도 주장을 하나 가격변동의 특별한 사정이란 가격변동 그 자체를 뜻한다기보다는 가격변동을 가져올 만한 주위환경의 변화 등 가격변동을 유발하는 요인을 의미한다고 보아야 하는데 이 건은 그러한 사정이 있어 보이지 않는다.
라) 청구인은 납세자의 법적안정성 및 예측가능성을 침해한다고 주장하나, ①상속세는 과세관청의 결정으로 납세의무가 확정되는 이른바, ‘정부결정세목’으로, 과세관청이 법령에서 정한 우선순위 및 절차에 따라 상속재산을 평가하여 시가를 정할 수 있고, 앞서 제시하였듯이 2019.2.12. 상증법 시행령 일부 개정시 쟁점시행령 제1항 단서가 개정되어서 납세자인 청구인으로서는 인근 부동산시세를 감안할 때 쟁점부동산을 감정평가하면 상증법상 보충적 평가액이 해당 감정가액에 미치지 못한다는 사정을 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보이고, ② 감정평가액으로 재산을 평가함에 따라 납세자가 얻게 되는 불이익은 시가를 기준으로 평가한 가액이 보충적 평가방법에 의한 가액보다 커서 부담하게 되는 세액의 증가인데, 이는 실질과세의 원칙에 따라 본래 부담하여야 할 세금을 내는 것에 불과하다.
2) 감정평가 과정에서 ‘비교대상표준지’ 선정의 적정성 여부에 대하여
가) (증명책임) 감정평가제도는 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 행하는 감정평가업자가 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고, 당해 물건의 용도, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 물건의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제 등의 기타 사항을 종합적으로 참작하고 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다 할 것이나,
감정평가의 성질상 평가 대상 물건의 용도, 주변환경 등을 확인하고 평가하는 작업, 즉 지역요인, 개별요인 등 품등비교에 있어서 그 구체적인 세부 내용 내지 표현은 감정평가업자의 주관적인 가치, 인식 등에 따라 다소 다를 수 있고, 그 내용을 나타내는 우열수치 또한 차이가 있을 수 있음은 부득이하다 할 것이므로, 그 구체적인 세부 내용 또는 비교 우열 수치의 산출에 있어 다소 차이가 있다 하더라도 그것이 감정평가업자의 명백한 고의 또는 과실에 따른 오류로 판단되지 않는 이상 위법하다고는 볼 수 없다(대법원2003다38207, 2004. 5.14.)는 것이 판례의 태도인바, 쟁점감정가액이 위법하다는 점에 관하여는 이를 주장하는 청구인이 증명책임을 부담하는데, 청구인이 주장하는 사정만으로는 쟁점감정가액이 시가를 제대로 반영하지 못했다고 보기는 어렵다.
나) (법정요건 충족) 쟁점감정가액은 상속개시일인 2025.1.18.을 기준일로 하여 조사청이 의뢰한 공신력 있는 2곳의 감정평가법인에 의해 감정평가가 완료되었고, 평가기간(2024.7.18.∼2025.7.18.)이 경과한 후부터 법정결정기한(2026.4.30.)까지 사이의 기간 중에 감정이 이루어졌으며, 2025.3.24. 평가심의위원회 심의에서도 상속일 현재의 시가로 인정하여 관련 법령에서 정한 시가 인정 요건을 모두 충족하였다.
다) (감정평가법인 의견 참조) 청구인은 상속재산을 감정평가 시 비합리적인 비교표준지 선정 및 과다 평가 등 감정평가서상의 오류가 확인되어 신뢰할 수 없다고 주장하나,
청구인이 주장한 내용에 감정평가법인에 확인한바, 아래와 같이 적정한 감정평가금액으로 확인된다. (감정평가법인 의견 2부 별도 첨부)
다. 소결
1) 과세관청이 선별하여 감정을 의뢰하였더라도 조세형평주의에 위배된다고 보기 어렵고(서울고등법원 2023누43459,2024.11.13.), 쟁점감정가액은 2019.2.12. 개정된 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일이 모두 이 건 상속세 법정결정기한 내에 있는 감정평가액이고,
심의결과 상속재산인 쟁점부동산에 대한 평가기준일부터 가격산정기준일까지 기간 중에 가격변동의 특별한 사정은 없다고 판단되었고, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서의 개정 취지는 시가에 근접한 평가를 통한 과세의 합리화를 도모함에 있는 것이고 부칙에서 해당 개정규정은 2019.2.12. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다고 규정하였고, 상속재산의 시가 인정과 관련하여 시행령이 적법하게 개정되어 그 적용범위 및 시행시기가 법령해석상 명확한 이상,
개정전 “상속재산의 기준시가 평가” 규정에 대한 기존 세법해석의 기준이나 관행이 개정법령 시행 이후에도 유지된다고 보기는 어려운바, 이 건 상속개시일 현재 법적 예측가능성이 결여된 처분으로 소급과세금지원칙에 위배된다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
2) 조사청 지정기관의 감정가액은 쟁점부동산에 대한 실지조사와, 대상물건의 공부, 특성 및 기타 주위 환경 변화 등에 근거하여 관련 법규에 따라 공정하게 산정된 감정가액으로 이는 부당하게 책정된 가액이 아니다.
청구인이 기준시가로 평가한 쟁점부동산에 대하여 조사청이 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제78조에 규정에 따라 법정결정 기한내의 공신력 있는 감정기관에 의하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받아 상속재산가액을 결정하였기에 청구인에게 상속세 과세처분한 것은 적법하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
1) 쟁점①
감정평가 대상 선정 기준을 공개하지 않고 선택적으로 감정을 실시한 후 그 감정가액을 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부
2) 쟁점②
농지는 소급감정하여 과세된 선례가 없었으므로 소급 감정 가액을 적용하는 것은 소급과세 금지원칙에 반한다는 청구주장의 당부
3) 쟁점③
쟁점부동산은 상속개시일 이후 가격변동의 특별한 사정이 있어 기준시가로 평가해야 한다는 청구주장의 당부
4) 쟁점④
조사청 감정평가액은 비교표준지 선정오류가 있어 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
[시행 2021.1.1.] [법률 제17654호,2020.12.22.일부개정]
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.(후단 생략)
1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】
[시행 2024.2.29.] [시행령 제34267호,2024.2.29.일부개정]
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
1-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
[시행 2023.1.12.] [법률 제33225호,2023.1.10.일부개정]
① 법 제61조제1항제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제8항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 평가가액으로 할 수 있다.
2) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조【결정·경정】
[시행 2018.2.13.] [시행령 제28638호,2018.2.13.일부개정]
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
2. 증여세 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
3) 감정평가에 관한 규칙 제14조 【토지의 감정평가】
① 감정평가법인등은 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
4) 감정평가에 관한 규칙 제15조 【건물의 감정평가】
① 감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.
5) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 【성실의무 등】
① 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다.
다. 사실관계
1) 청구인의 상속세 신고내용과 조사청의 상속세 결정 내용
라. 청구인 제출 자료
1) 용인시청 홈페이지에서 확인되는 플랫폼시티사업 요약 및 토지이용계획
: 청구인은 플랫폼시티 사업부지 근처에 위치하는 쟁점부동산은 개발호재로 가격상승 사유가 있어 소급감정평가는 부당하다고 주장함
2) *** 관련 신문기사
3) 감정평가 관련 국세청 보도자료
: 청구인은 과세관청이 감정평가사업 관련 보도자료 발표시 평가대상에 농지가 확인된 바 없으므로 쟁점부동산을 소급감정평가하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하며 관련 자료를 제출
마. 상속세 조사 종결보고서(2026.3. 조사청 작성)
바. 심리담당자 확인
1) 국세청은 2024.12.3. 및 2025.4.24.에 감정평가사업 확대 보도자료를 발표함
<2024.12.3. 보도자료>
<2025.4.24. 보도자료>
2) 감정평가서 요약
가) 조사청 2곳, 청구인 2곳에 의뢰한 감정평가법인의 감정평가서를 검토한바, 4건 모두 다음과 같은 기준으로 감정평가를 수행한 것으로 확인됨
(1) 토지 감정평가 방법은 공시지가기준법을 주된 방법으로 하여 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토함
(2) 건물의 경우 원가법을 주된 방법으로 하고, 다른 감정평가방법에 의한 시산가액 비교는 수행하지 아니함
나) 비교표준지 확인
쟁점부동산 토지에 대하여 ‘전’으로 확인된 토지는 감정평가법인 4곳 모두 ***을 비교표준지로 선정하였으며, ‘대지’로 확인된 토지는 조사청은 ‘***’ 청구측은 ‘***’를 비교표준지로 선정하였음
다) ***와 비교표준지 상세 비교(기준일 2025.1.1.)
라) *** 비교표준지에 대해 그 밖의 요인 보정치 결정시 선정된 비교사례 확인
* 비교사례 상세
마) 공시지가기준법에 의한 ‘***’ 시산가액 확인
사. 심리자료 사전열람 결과
1) 청구인 추가의견
가) 감정평가사업의 근거가 되는 상증법 시행령 제49조1항 단서조항이 2019년 2월 개정됨에 따라 2020.1.31. 보도참고자료를 통해 강남의 일부 자산가들이 증여수단으로 악용하는 등 과세형평성 논란이 지속적으로 제기된 저평가된 꼬마빌딩 등을 견제하기 위한 것이라고 감정평가사업 시행안내를 통해 언론에 보도하였다. 주요 보도 내용은 꼬마빌딩과 지상에 건축물이 없는 나대지를 감정평가대상으로 한다고 알렸으며, 그 후 2024.12.3. 및 2025.4.24. 감정평가사업 확대 보도자료를 발표하였으나 이후에도 농지를 감정평가한 사례가 없었다.
나) 이 개정 단서 조항에서는 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없는 경우에 소급감정하여 시가로 간주할 수 있다고 정하고 있으나 청구인들은 다음과 같이 감정평가의 요건이 충족되었다고 보기에는 부족하니 당초대로 기준시가를 적용해달라고 주장한다.
(1) 쟁점토지는 땅값이 지속적으로 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 존재한다. 이는 기흥구지가변동률 및 토지가격변동에서도 확인되고 있으며, 판교 4배규모의 수도권최대사업지구인 기흥구 *** 토지보상절차가 2024.6.5. 마무리되었고, 2024.6.29.에는 기흥구 구성역에서 수서역까지 15분 걸린다는 GTX 구성역이 개통되었으며, 플랫폼시티 사업이 2025.3.11. 착공되면서 주변 지가상승요인의 호재가 상존할 수밖에 없는 등 상속개시일과 감정평가일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 지속적으로 존재하고 있다.
(2) 투자를 함에 있어서 도시개발의 단계별 땅값 상승은 ①계획 → ②보상 → ③착공 → ④인프라구축 →⑤기업입주 → ⑥상권형성으로 이어진다. 각 구간마다 땅값이 오르는데 가장 크게 상승하는 단계는 착공의 단계이다. 투자자들은 착공이 되지 않으면 당장은 개발이 불투명하기 때문에 망설이지만 착공이 되면 개발이 확실하기 때문에 지가가 가장 크게 상승한다.
이 사건의 경우 ①2024.6.29. GTX 구성역 개통 ②2025.1.18. 상속개시일 ③2025.3.11. 공사착공 ④2026.2.23. 감정평가서 작성일이다.
(3) 상속개시일과 감정평가서 작성일 사이에 공사착공으로 주변 땅값은 가장 크게 상승하였다. 기흥구 상갈동 토지의 국토교통부 실거래가 공개시스템자료를 검색해보면 2024.11월의 토지매매가액은 평방미터당 110만원인데 반하여 공사착공 이후인 2025.11월의 매매가액은 340만원으로 200%가 상승하였는데도 불구하고 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없는 경우로 보아 감정평가대상으로 삼은 것에 대하여 재고되어야 한다.
2) 조사청 추가의견 : 없음
아. 판단
1) 쟁점①에 대하여
청구인은 감정평가 대상 선정 기준을 공개하지 않고 선택적으로 감정을 실시한 후 그 감정가액을 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
청구인은 일률적 기준이 아닌 재량에 의한 선택적 감정평가는 과세형평에 반하고, 쟁점부동산은 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 기준시가로 평가해야 한다고 주장하나,
상속세 또는 증여세와 같은 부과과세 방식의 세목의 경우, 납세자에게 과세표준 및 세액의 신고의무가 있더라도 그 신고만으로는 조세채무 확정의 효력이 없고, 과세관청이 과세표준 및 세액을 결정하는 때에 조세채무가 비로소 확정된다. 그러므로 과세관청은 납세자의 신고와는 별도로 정당한 과세표준 및 세액을 조사․결정하여야 하는데 이를 위해서는 과세관청에 그에 관한 법적 권한이 부여될 필요가 있다. 그러므로 납세자가 보충적 평가방법에 따라 상속세 또는 증여세를 신고․납부하였더라도 그 신고가액이 상속 또는 증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이 아니라면, 과세관청은 별도의 조사를 통하여 그 객관적 교환가치를 확인하고 이에 부합하는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호의 가액을 기초로 해당 재산의 가액을 신고 내용과 달리 산정할 수 있다. 이와 같이 보는 것이 구 상증세법 제60조 제1항의 시가주의 원칙 및 국세기본법 제14조의 실질과세 원칙에도 부합한다(대법원2024두54348, 2026.5.8.).
국세청은 2020.1.31. 보도자료(상속․증여세 과세형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내)를 통해, ‘보충적 평가방법에 따라 신고되어 시가와의 차이가 크고 고가인 비주거용 부동산 및 나대지를 중심으로 감정평가를 실시하되, 2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 상증법 시행령이 개정․시행되어 평가기간 경과 후의 기간에 관한 내용이 위 시행령 제49조 제1항 단서에 추가된 것을 계기로, 위 시행일 이후에 상속․증여가 이루어진 부동산 가운데 법정결정기한이 아직 남아 있고 시가와 신고가액 간의 차이가 커 과세형평성이 현저히 저해된다고 인정되는 부동산에 한정하여 감정평가를 실시하겠다’는 계획을 밝힌 바 있고, 이후 2024.12.3. 및 2025.4.24. 부동산 감정평가대상을 추가하고 범위를 확대한다는 보도자료를 배포하면서 감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 「상속세 및 증여세 사무처리규정」에 명시하고 있음을 안내하였다.
따라서 상속세 및 증여세는 평가원칙이 시가평가인 점, 쟁점감정평가액이 상속세의 정당한 과세표준 및 세액을 조사․결정하기 위한 것으로 관련 법령 요건을 만족하여 시가로 볼 수 있는 점, 「상속세 및 증여세 사무처리규정」제72조에 따라 감정평가 대상을 선정하여 감정평가를 진행한 점을 종합적으로 고려하면 조사청이 쟁점감정가액을 시가로 보아 한 조사결과통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2) 쟁점②에 대하여
청구인은 농지의 경우 소급감정하여 과세된 선례가 없었으므로 소급하여 감정평가 한 가액을 시가로 보는 것은 소급과세 금지원칙에 반한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
과세관청은 과거 상속 또는 증여받은 농지에 대하여 감정평가액을 시가로 보아 부과처분 하지 않았고, 청구인은 이를 신뢰하여 보충적 평가방법으로 상속세를 신고한 것인데, 조사청이 소급 감정평가액을 사후적으로 형성하여 이를 시가로 보아 부과처분 하였으므로 이는 부당하다고 주장하나
‘소급과세’란 ‘납세의무가 성립한 이후에 새롭게 만들어진 불리한 법’을 과거로 거슬러 적용할 때 성립하는 개념이다. 조사청은 납세의무 성립일인 2025.1.18. 당시 상증법을 그대로 적용하여, 감정평가액을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받아 부과처분하였으므로 소급과세라는 청구인의 주장은 타당하지 않는 것으로 보인다.
한편 국세청은 2020.1.31. 보도자료를 통해 감정평가사업에 대하여 안내하기 시작했고, 이후 2024.12.3. 및 2025.4.24.에 배포된 보도자료에는 부동산 감정평가 확대 및 감정평가 대상과 선정기준이 「상속세 및 증여세 사무처리규정」에 명시되어 있음이 안내되었는데
관련 법령과 국세청 보도자료 및 「상속세 및 증여세 사무처리규정」에는 농지에 관하여 공시가격으로만 평가하여 과세하고 감정평가 등을 통해 객관적인 교환가치를 조사·확인해서 과세하지 않겠다는 과세관청의 의사가 있었다고 보기 어려워 조사청이 신뢰보호 원칙을 위반하였다고도 볼 수 없다.
따라서 조사청이 쟁점감정가액을 시가로 보아 상속세 1,233백만원을 부과하겠다고 통지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
3) 쟁점③에 대하여
청구인은 쟁점부동산이 용인플랫폼시티 영향으로 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점부동산은 기준시가로 평가해야한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
청구인은 **** 도시개발이 2018년부터 진행되어 왔고, 용인플랫폼시티 사업시행위치와 근거리인 쟁점부동산은 지속적으로 가격변동이 있어 감정평가로 시가를 산정할 수 없다고 주장한다.
그러나 청구인이 제출한 자료와 심리자료에 의하면 *** 사업은 2018.11.8. ｢2035***도시기본계획｣이 승인되었고, 2021.1.5. 구역지정 및 사업인정 고시, 사업시행자가 지정되었으며, 2022.3.16. 개발계획이 수립되어 고시되었고, 2024.12.24. 개발계획 및 실시계획이 인가되어 상속개시일인 2025.1.18.전에 개발계획 대부분이 대중에게 알려진 것으로 확인되는 점과
상속개시일(2025.1.18.)부터 감정평가서 작성일(2026.2.23.)까지 개별공시지가가 1.8∼2.8%정도로 소폭 상승하여 눈에 띄는 가격상승이라고 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려하면
쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려워 조사청이 상속세 및 증여세법상 요건을 충족한 쟁점감정가액을 시가로 보아한 세무조사결과통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4) 쟁점④에 대하여
청구인은 조사청의 감정평가액은 비교표준지 선정오류가 있어 시가로 볼 수 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
청구인은 조사청의 감정평가법인이 쟁점부동산 중 지목이 ‘전’으로 확인되는 토지에 대하여 인근의 ‘대지’ 또는 ‘주거지역수준에 편입된 토지’ 혹은 ‘도로 조건이 완벽히 갖추어진 고가의 표준지’를 비교대상으로 선정하여 높은 소급감정가격이 도출됨으로서 비교표준지 선정이 잘못된 사실이 있다고 주장하나,
조사청의 감정평가서에 의하면 쟁점부동산 중 ‘전’으로 확인되는 ***에 대해서는 비교표준지를 ***번지(전, 쟁점부동산 토지, 청구인 감정평가법인의 비교표준지)으로 선정하였고, 쟁점부동산 중 ‘대지’로 확인되는 ***번지에 대하여 ***번지(대지)를 비교표준지로 선정한 사실이 확인되므로
조사청 감정평가법인은 ‘전’에 대하여 ‘대지’를 비교표준지로 선정한바 없고, 조사청 감정평가법인이 ‘대지’의 비교표준지로 선정한 ***번지와 청구인 감정평가법인이 ‘대지’의 비교표준지로 선정한 ***를 비교하면 ***번지가 ***보다 공시지가가 낮고, 이용상황이 단독주택으로 쟁점부동산 토지인 ***와 동일한 것으로 확인된다.
다만 청구인의 주장대로 *** 비교표준지에 대하여 그 밖의 요인 보정치를 결정할 때 조사청 감정평가법인은 ***번지의 거래를 비교사례로 선정한 사실이 확인되는데
청구인은 이에 대하여 ***번지 거래가 쟁점부동산 *** 토지 및 농가주택과 비교할 수 없는 제2종근린생활시설 378평의 4층 건물 복합부동산 거래이고, 소유권이전과 동시에 채권최고액 51억6천만원의 근저당이 설정되었으므로 시장가치기준 원칙에 위배되는 특수거래이므로 이러한 거래사례를 감정평가액 도출시 인용하여 쟁점부동산의 과다평가를 초래하였으므로 조사청의 감정평가액을 시가로 인정할 수 없다고 주장한다.
그러나 감정평가에 있어서 현실적인 이용상황 등 자연적·사회적 조건이 동일하거나 유사한 인근 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격을 참작할 수 있고, ***번지 토지(자연녹지, 대)는 그 용도지역이나 지목 등에 비추어 쟁점부동산 토지 ***번지(자연녹지, 대)와 자연적·사회적 조건이 유사해 보이고, 조사청 감정평가법인은 이를 정상 거래가격을 참작함에 있어 시점수정 및 표준지와의 지역요인, 개별요인 비교 등을 거쳐 기타요인 보정치를 결정하였으므로, 과도한 근저당이 설정되었다는 사정만으로 ***번지 거래가 특수한 거래라고 보기 어려워 조사청의 감정평가가 부적정하게 이루어졌다고 인정하기 어렵다.
따라서 조사청이 상속세 및 증여세법상 요건을 충족한 쟁점감정가액을 시가로 보아한 세무조사결과통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 결 론
이 건 과세전적부심사는 심리결과 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 「국세 기본법」 제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.