1. 처분개요

가. 주식회사 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다)은 2023.9.11. 신주 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 1주당 OOO원에 발행하면서 청구인에게 초과배정 OOO주를 포함한 OOO주를 배정하였으나, 청구인은 이에 대한 증여세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주식이 시가보다 낮은 가액으로 발행되어 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제39조 제1항 제1호의 불균등증자에 따른 증여이익이 발생하였다고 보아, 2025.12.30. 청구인에게 2023.9.11. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.3.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점법인의 사업경위는 다음과 같다.

  (가) 쟁점법인은 경기도 광명시 OOO에 위치한 BBB의 재건축 사업을 시행하고자 청구인의 부친 DDD이 설립하여 2017년경 부동산업(컨설팅, 분양․매매)을 주업종으로 사업자등록한 법인으로, 2017사업연도부터 2020사업연도까지 계속해서 순손실을 기록하였다.

  (나) 그러던 중 쟁점법인은 경영상의 어려움을 타개하고자 2021사업연도에 쟁점법인이 보유하고 있던 재건축사업권을 주식회사 CCC(이하 “CCC”이라 한다)에 OOO원(이하 “쟁점수익”이라 한다)에 양도하였고, 그 후 쟁점법인은 2022사업연도에도 영업손실을 기록하였다.

  (다) 한편 쟁점법인의 대표이사인 DDD은 다른 사업에서 부도가 남에 따라 채무상환 독촉 및 채권추심의 압박을 받았고, 이에 쟁점법인의 보유지분을 낮추고자 2023사업연도 중에 이 건 불균등 유상증자를 실시하였다.

  (라) 쟁점법인은 쟁점수익이 발생한 2021사업연도를 제외하면 계속해서 순손실을 기록하였다.

 (2) 쟁점법인은 사실상 사업을 개시하지 않거나 휴업 중인 상태에 있었으므로, 쟁점주식은 상증세법 시행령 제54조 제4항에 따라 순자산가치에 의하여 평가하여야 한다.

(가) 쟁점법인은 설립 이후 사실상 사업을 개시하지 않거나 운영하지 못하였고, 현재까지도 부동산업 관련한 영업활동이 없다.

  (나) 쟁점법인은 2021사업연도에 쟁점수익이 발생하기 전까지 부동산업과 무관한 ‘회계프로그램 사용수수료’ 수입으로 약 OOO원이 발생한 것 외에 부동산업 관련 매출이 없었다.

  (다) 쟁점법인은 설립목적에 따른 재건축사업이 진행되지 못함에 따라 법인을 유지 및 관리만 해오다가 결국 재건축사업권을 양도하게 되었고, 그 후로도 주된 영업활동과 관련한 매출이 없었다.

  (라) 사업의 휴업이란 사업자가 일시적으로 주된 영업활동을 정지하고 사업시설의 유지․관리 또는 개량행위 등을 행하는 상태라고 보아야 하고, 이러한 사업의 휴업에 해당하는지 여부는 세법상 휴업 신고 여부와는 관계없이 실질에 따라 판단하여야 할 것인데(조심 2025서226, 2025.6.30. 참조), 쟁점법인은 목적사업인 부동산업 관련 매출이 전무하였기에 쟁점주식 평가기준일 당시까지 사실상 사업개시 전이거나 휴업 중인 상태에 해당한다고 볼 수 있으며, 따라서 순자산가치에 의하여 쟁점주식을 평가하는 것이 가능하다.

 (3) 쟁점법인은 2021사업연도에 일시적․우발적 수입이 발생하였으므로, 순손익가치를 산정함에 있어서 이를 제외하는 것이 타당하다.

  (가) 처분청은 쟁점수익에 대한 고려 없이 2020～2022사업연도의 손익계산서에 따라 1주당 순손익가치를 평가하여 청구인의 증여이익을 산출하였으나, 쟁점수익은 일시적․우발적 손익에 해당하므로 이를 제외하는 것이 타당하다.

  (나) 순손익액의 산정 및 일시적․우발적 수입에 관한 관련 규정과 법리는 다음과 같다.

   1) 비상장주식 시가의 보충적인 평가방법과 관련하여, 상증세법 시행령 제56조 제1항에서는 ‘1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액’의 계산식을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 제1항에도 불구하고 ‘1주당 추정이익의 평균가액’을 적용할 수 있다고 하여 비경상적인 경우에 대한 평가규정을 두고 있다.

   2) 한편 상증세법 시행령 제56조 제2항 각 호의 요건(신고기한 내 추정이익 신고 등)을 충족하지 못하여 제2항을 적용할 수 없는 경우에 제1항을 적용할 것인지 등이 명확하지 않으나, 일시적․우발적 수입이 있는 경우에는 이를 제외하는 것이 조세정의에 부합한다 할 것이다.

   3) 대법원(대법원 2012.4.26. 선고 2010두26988 판결 등), 조세심판원(조심 2024서5372, 2025.10.23., 조심 2023서3087, 2024.6.20. 등), 감사원(감심2016-116, 2018.5.24.) 등도 상증세법 시행령 제56조 제2항 각 호의 요건을 충족하지 못한 경우더라도 일시적․우발적 손익을 제외하고 1주당 순손익액을 산정하는 것이 타당하다고 판단한 사례가 다수 확인된다.

  (다) 쟁점수익이 일시적․우발적 손익에 해당하지 않는다는 처분청 의견은 타당하지 아니하다.

   1) 쟁점법인은 재건축사업을 BBB 관리단과 공동시행하는 것으로 협약하고 설립되었으나, 해당 사업이 원활하게 진행되지 않고 결손금이 누적됨에 따라 사업권을 양도한 것이므로, 이는 일시적․우발적 수입에 해당한다.

   2) 처분청은 ‘재건축조합원매입작업컨설팅용역비’ 매출에 대하여 컨설팅 용역으로 보아 주업종과 관련한 수익에 해당한다는 의견이나, 이는 시행사가 토지를 취득하여야 사업을 시행할 수 있으므로 CCC이 토지를 취득할 수 있도록 협조하는 용역에 대한 것인바, 재건축사업권의 양도에 필수적으로 부수되는 용역이므로 이 또한 일시적․우발적 수입에 해당한다.

3) 쟁점법인의 주된 사업과 관련한 수입으로 보기 위해서는 시행사인 쟁점법인이 토지주로부터 토지 지분을 취득하여 상가건물의 신축․분양이 이루어지는 등 사업이 진척되어 이와 관련한 매입 및 매출이 발생하여야 할 것인데, 이 건은 사업이 진척되지 않아 재건축사업권을 양도하여 쟁점수익이 일시적으로 발생한 것이므로 주된 사업과 관련한 매출로 보기 어렵고, 이와 같은 수입은 미래에도 지속되기 어려운 것이므로 순손익액을 산정함에 있어서 쟁점수익을 제외하는 것이 타당하다.

   4) 대법원은 상증세법 시행규칙 제17조의3 제1항 각 호의 경우를 예시규정에 해당한다고 판단하였는바, ‘1주당 최근 3년 간의 순손익의 가중평균액’이 미래수익력을 적절하게 반영하고 있지 않아 이를 그대로 적용하여 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 구 상증세법 시행령 제56조 제1항 제2호(현행 제56조 제2항)에 따른 ‘추정이익’을 적용할 수 있다고 판단하였다(대법원 2017.3.30.자 2016두62009 심리불속행 판결).

 (4) 한편 청구인의 모친이 불균등 유상증자에 대한 증여이익을 기한후신고한 것과 이 건 처분은 무관하다.

  쟁점법인의 주주인 청구인의 모친은 관할 세무서장의 안내에 따라 증여세 기한 후 신고를 하였으나, 이는 향후 경정청구를 전제로 하여 신고불성실가산세의 부담을 줄이고자 한 것에 불과하므로 이를 이유로 이 건 처분이 적법하다는 처분청 의견은 타당하지 아니하다.

나. 처분청 의견

 (1) 상증세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조 제1항에 의하면, 비상장주식에 대한 보충적 평가방법은 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 예외적으로 순자산가치로만 평가하는 경우와 순손익가치 및 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 하는 경우를 규정하고 있다.

(2) 이 건은 순자산가치로만 평가할 수 있는 경우에 해당하지 아니한다.

  상증세법 시행령 제54조 제4항에서는 순자산가치로만 비상장주식을 평가할 수 있는 경우를 규정하고 있으나, 이 건은 해당 조항 각 호의 경우에 해당하지 아니한다.

 (3) 청구인은 우발손익을 제외하고 순손익가치를 산정하여야 한다고 주장하나, 이 또한 받아들이기 어렵다.

  (가) 2021.2.21. 대통령령 제25195호로 개정된 상증세법 시행령 제56조 제1항 및 제2항에 의하면, 제2항 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 순손익가치를 추청이익의 평균가액으로 할 수 있다고 규정하고 있는바, 각 호의 요건을 모두 갖추지 아니한 경우에는 이를 적용할 수 없고, 청구인은 기한 내에 증여세 과세표준신고를 이행한 사실이 없는 등 각 호의 요건을 갖추지 못하였다.

  (나) 쟁점수익을 일시적․우발적 손익에 해당한다고 보기 어렵다.

   1) 쟁점수익 중 2021.10.31. 작성된 공급가액 OOO원 상당의 세금계산서에 의하면 품목명이 ‘재건축조합원매입작업컨설팅비용’으로 기재되어 있어 이는 컨설팅 용역을 제공한 것으로 보인다.

   3) 또한 쟁점법인은 부동산 컨설팅 및 분양, 부동산 매매업을 영위하고 있는 법인으로, 쟁점수익은 주업종과 관련된 수익으로 보이고, 부동산 분양 및 매매업 등은 업종특성상 매출과 수익이 매년 발생하지 않고 특정시점에 발생하므로 쟁점수익을 일시적․우발적 손익으로 보기 어렵다.

 (4) 한편 쟁점법인의 다른 주주인 청구인의 모친 EEE도 불균등 유상증자를 받았는데, 그 증여이익에 대하여 2025.6.19. 기한후신고하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점법인에게 일시적․우발적 수입(쟁점수익)이 발생하였으므로 순자산가치에 의하여 쟁점주식의 시가를 평가하거나, 이를 제외하고 순손익가치를 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 쟁점법인의 사업자등록 현황은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점법인의 사업자등록 현황

◯◯◯

  (나) 청구법인은 2017.11.16. BBB 관리단과 사이에 BBB 재건축사업 추진을 위하여 ‘업무대행 및 공동시행협약서’를 체결하였는바, 일괄도급계약방식에 따라 쟁점법인이 제반 비용 일체를 부담하여 시행한 후, 최초 분양가액의 80%인 OOO원을 대물정산하기로 합의한 것으로 나타난다.

  (다) 쟁점법인은 2021.2.26. CCC과 사이에 아래 <표2>와 같은 내용의 약정서를 체결하였는바, BBB 재건축사업권을 OOO원에 양도한 것으로 확인된다.

<표2> 약정서(2021.2.26.)

◯◯◯

  (라) 쟁점법인은 2023.9.11. 불균등 유상증자를 실시하였는바, 청구인은 아래 <표3>과 같이 초과배정 OOO주를 포함하여 OOO주를 1주당 OOO원(액면가)에 취득한 것으로 나타난다.

<표3> 유상증자에 따른 지분율 변동

◯◯◯

  (마) 처분청은 상증세법 시행령 제54조 제1항 및 제56조 제1항 등에 따라 순손익가치와 순자산가치를 가중평균하여 쟁점주식의 1주당 가액을 평가하였는바, 계산과정에서 쟁점수익을 포함한 것으로 확인되고, 그 결과 1주당 OOO원으로 산정하였다.

  (바) 쟁점법인의 법인세 신고내용은 아래 <표4>와 같은바, 청구인은 쟁점수익이 발생한 2021사업연도를 제외하면 대부분 결손이 발생하였으므로 쟁점수익의 경우 일시적․우발적 손익에 해당한다고 주장한다.

<표4> 쟁점법인의 법인세 신고내용

◯◯◯

  (사) 쟁점법인의 세금계산서 발행내역은 아래 <표5>와 같은바, 청구인은 위 약정서에 따른 양도수익 OOO원(공급가액) 및 ‘재건축조합원매입작업컨설팅비용’ OOO원을 일시적․우발적 손익으로 주장한다.

<표5> 쟁점법인의 세금계산서 발행내역(처분청 제시)

◯◯◯

  (아) 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정된 상증세법 시행령 제56조 제2항의 개정내용은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 간추린 개정세법(기획재정부)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

  (가) 청구인은 쟁점법인이 상증세법 시행령 제54조 제4항 제2호의 사업개시 전의 법인 또는 휴업 중인 법인에 해당하므로 쟁점주식의 시가를 순자산가치에 의하여 평가하여야 하고, 설령 순손익가치에 의하여 평가하더라도 일시적․우발적 손익인 쟁점수익을 제외하여야 한다고 주장한다.

  (나) 그러나, 상증세법 시행령 제54조 제4항에서는 그 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항의 순자산가치에 따라 비상장주식의 시가를 평가한다고 규정하고 있는바, 쟁점법인은 2017.8.17. 부동산업(컨설팅 및 분양, 매매)을 주된 업종으로 사업자등록하여 2017.11.16. 재건축사업권을 취득하고 쟁점수익이 발생한 2021사업연도까지 판매관리비를 사용하는 등 사업활동을 영위한 것으로 보이며, 달리 상증세법 시행령 제54조 제4항 각 호의 경우에 해당하는 사유가 확인되지 아니하는바, 순자산가치에 의하여 평가하는 경우에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.

  (다) 또한 상증세법 시행규칙 제17조의3 제1항 각 호의 사유가 있다면 특별한 사정이 없는 한 상증세법 시행령 제56조 제1항의 가액인 ‘1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액’을 기초로 1주당 순손익가치를 산정할 수 없다고 봄이 타당하고, 이는 상증세법 시행령 제56조 제2항의 가액인 ‘1주당 추정이익의 평균가액’이 산정되지 아니하였거나 상증세법 시행령 제56조 제2항 각 호의 적용요건을 모두 갖추지 못함으로써 추정이익의 평균가액을 기초로 1주당 순손익가치를 산정할 수 없다고 하여 달리 볼 것도 아니며, 만일 비상장주식의 1주당 가액을 상증세법 시행령 제56조 제1항 또는 제2항의 가액을 기초로 한 순손익가치와 순자산가치를 가중평균한 금액으로 평가할 수 없는 경우에는 상증세법 제65조 제3항에 따라 같은 조 제1항 및 제60조 내지 제64조에 규정된 평가방법을 준용하여 평가할 수 있고, 그에 의하더라도 그 가액을 평가할 수 없는 경우에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가할 수밖에 없다 할 것이나(대법원 2023.5.18. 선고 2023두32839 판결, 같은 뜻임), 쟁점수익은 쟁점법인의 무형자산을 양도하여 발생한 수익으로, 상증세법 시행규칙 제17조의3 제1항 각 호에서 구체적으로 규정하고 있는 경우에 해당하지 아니하는 점, 또한 쟁점수익이 일시적인 것으로 보이는 측면이 있으나, 쟁점법인이 영위한 부동산업은 그 업종 특성상 수익이 일시적으로 발생하는 측면이 있을 뿐만 아니라, 쟁점수익은 쟁점법인의 경영판단에 따라 재건축을 포기하고 그 사업권을 양도하여 발생한 대가이므로 이는 정상적인 사업활동의 일부로 보이는 등 우발적인 수익으로 보기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점수익을 일시적이고 우발적인 수익으로 보아 순손익가치 산정에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

  (라) 따라서 처분청이 쟁점주식의 시가를 상증세법 시행령 제54조 제1항 및 제2항에 따라 1주당 순손익가치와 1주당 순자산자치를 가중평균한 가액으로 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.