1.사실관계

2.질의내용

-(질의1) B주택이 조특법§99의4①에 따른 농어촌주택에 해당하는지

-(질의2) B주택이 농어촌주택에 해당하지 않는다면, B주택을 소득령§155⑦,⑩에 따른 귀농주택으로 보아 A주택 양도시 비과세 적용 가능한지

3.관련법령 및 해석사례

○조세특례제한법 제99조의4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】(2023.12.31. 법률 제19936호로 개정된 것)

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

가. 취득 당시 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」제2조제13호에 따른 기회발전특구(같은 법 제2조제12호에 따른 인구감소지역, 「접경지역 지원 특별법」제2조제1호에 따른 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외한다. 이하 이 조 및 제5장의11에서 "기회발전특구"라 한다)에 소재하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

 1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

 2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」제2조제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

 3) 「주택법」제63조의2에 따른 조정대상지역

 4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제10조에 따른 허가구역

 5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

○소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】(2024.2.29. 대통령령 제34265호로 개정된 것)

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

⑩ 제7항제3호에서 "귀농주택"이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

2. 취득 당시에 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택에 해당하지 아니할 것

3. 대지면적이 660제곱미터이내일 것

4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

가.1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지(제153조제3항에 따른 농지소재지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 있는 주택을 취득하는 것일 것

나. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

다. 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것

○부동산거래관리과-1026, 2010.08.09.

  귀 질의의 경우 1세대가 농어촌주택취득기간(2003년 8월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간) 전에 취득한 주택이 멸실되어 농어촌주택취득기간 중에 다시 건축한 경우 해당 주택은 「조세특례제한법」 제99조의4제1항제1호에 규정된 농어촌주택에 해당하지 아니함

○부동산거래관리과-658, 2010.5.7.

「 소득세법 시행령」제155조제10항 각 호의 요건 중 제4호 가목의 경우 1,000제곱미터(2007.2.28. 전에 귀농주택을 취득한 경우에는 990제곱미터) 이상의 농지를 소유하지 않은 자는 같은 법시행령제155조제7항의 귀농주택으로 인한 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수가 없는 것임