【원고, 피상고인】

원고 1 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 김학만

【피고, 상고인】

중앙토지수용위원회

【피고보조참가인, 상고인】

서울특별시장 피고 및 피고보조참가인의 소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인

【원심판결】

서울고등법원 1989.7.11. 선고 88구10611 판결

【주 문】

상고를 기각한다.
상고비용은 피고 및 피고보조참가인의 부담으로 한다.

【이 유】

피고 및 피고보조참가인 소송대리인의 상고이유를 본다. 
1.  원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이 사건 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 2개의 감정평가서에 의하면 표준지로서 서울 성북구 (주소 1 생략) 대지와 (주소 2 생략) 대지 등 2개의 토지를 열거하고 있으나 그 중 어느 토지가 이 사건 토지의 표준지인지를 적시하지 아니하여 이 점에서 위법하고, 또 토지가액결정에 있어 인근유사토지의 정상가격을 참작하지 아니하였을 뿐 아니라, 기준지가를 제반가격결정요소의 하나로만 참작하고 가격결정에 이르는 경위를 설명하지 아니함으로써 기준지가를 보상액 산정의 기준으로 할 것을 요구하는 토지수용법 및 국토이용관리법의 규정을 위반하였다고 판단하여 피고의 이의재결처분의 취소를 명하고 있다.
 
2.  국토이용관리법에 의한 기준지가고시 대상지역내의 토지를 수용하는 경우에 그 보상액의 산정은 기준지가를 기준으로 하고 그 기준지가는 표준지에 의하여 평가하되 보상대상토지에 대한 표준지로는 당해 지역내에 지목별 등급에 따라 미리 정하여져 있는 각 표준지 중 그 보상대상토지와 지목 및 등급이 맞는 하나의 표준지만을 선정하도록 되어 있으므로, 토지평가사의 감정평가서에 2개 이상의 표준지가 열거되어 있고 그 중 어느 토지가 보상대상토지에 대한 표준지인지를 알 수 없게 되어 있다면 이러한 감정평가로는 그 보상대상토지에 대한 보상액을 산정할 수 없어 적법한 평가라고 보기 어려울 것이다.
그런데 기록에 의하면, 이 사건 이의재결의 기초가 된 ○○토지평가사합동사무소와 △△토지평가사합동사무소의 평가서(을제2호증의 1,2)는 모두 표준지로 (주소 1 생략) 대지와 (주소 2 생략) 대지를 게기하면서도 그 중 어느 것이 이 사건 토지에 대한 표준지인지를 명시하지 않고 있음은 원심지적과 같으나, 위 각 평가서에 기재된 평가대상토지인 이 사건 토지와 (주소 3 생략) 대지의 각 용도(주거상가겸용 건물부지인지 또는 주거용 건물부지인지의 여부) 및 위치(중로에 접한 위치인지 또는 소로에 접한 위치인지의 여부)등에 비추어 보면 위 각 평가서는 위 두 표준지 중 이 사건 토지와 그 용도 및 위치가 비슷한 (주소 2 생략) 대지를 이 사건 토지의 표준지로, 나머지 표준지인 (주소 1 생략) 대지를 (주소 3 생략) 대지에 대한 표준지로 선정한 취지임을 쉽게 알아 볼 수 있다.
원심이 위와 같은 사정을 좀더 검토해 봄이 없이 2개의 표준지 중 어느 토지가 이 사건 토지에 대한 표준지인지를 적시하지 않았다는 이유만으로 위 각 평가가 위법하다고 판단한 것은 잘못이라고 하지 않을 수 없다.
 
3.  그러나 국토이용관리법 제29조 제5항의 규정에 의하면 기준지가를 기준으로 하여 보상액을 평가함에 있어서는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하도록 되어 있으므로, 인근유사토지의 거래사례 유무를 반드시 밝혀본 후 그 정상거래가격을 참작하여야 하며 거래사례 유무를 밝혀보지 않은 채 단순히 인근토지의 호가만을 참작하는 것은 위법하다고 할 것인 바, 위 각 토지평가사합동사무소 작성의 각 평가서 내용을 보면 인근시세 또는 인근시가라 하여 평당 호가금액만을 적시하고 있고 인근유사토지의 거래사례 유무에 관하여는 전혀 언급이 없어 인근유사토지의 거래사례 유무를 밝혀보지 않은 채 인근토지의 호가만을 참작한 것이라고 볼 수밖에 없다.
이 점에서 원심이 위 각 토지평가사합동사무소의 평가를 위법하다고 판단한 것은 정당하다고 할 것이다.
 
4.  또 국토이용관리법 제29조, 같은법시행령 제49조의 각 규정에 의하여 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서는 표준지의 기준지가를 기준으로 하되 당초의 기준지가평가기준일인 기준지가고시 대상 지역공고일로부터 보상액재결시까지의 지가변동율 등 위 법 제29조 제5항 소정의 가격산정요인과 표준지 및 보상대상토지의 지역적, 개별적 요인을 참작하여 표준지의 기준지가를 기준으로 한 보상대상 토지의 보상가액 산정이 적정하게 이루어져야 하며, 토지평가사의 평가서에 위와 같은 각 평가요인을 구체적으로 특정하여 명시함으로써 보상액 산정이 적정하게 이루어졌음을 객관적으로 인정할 수 있어야 하는 것이다(당원 1989.5.23.선고 88누5488 판결; 1989.12.26. 선고 88누3505 판결 각 참조).
그런데 위 각 토지평가사합동사무소 작성의 각 평가서를 보면, 표준지의 기준지가를 1평방미터당 330,000원으로 평가하고 이 사건 토지의 보상가액을 위 표준지의 기준지가와는 다르게 1평방미터당 430,000원으로 평가하면서, "본건 토지의 위치, 형상, 지세, 면적, 이용상황, 주위환경, 가로조건, 용도지역, 인근시세, 기준지가, 지가변동율 등을 참작하여 평가하였음"(○○토지평가사합동사무소), 또는 "각 필지별 입지조건, 토지상황, 인근시가, 기준지가 고시가격등을 참작 평가하였음"(△△토지평가사합동사무소)이라고만 기재하고 있을 뿐, 위 표준지와 이 사건 토지의 지역적, 개별적 요인을 비교할 수 있을 만큼 구체적으로 특정하여 명시하지 않고 있어 표준지의 기준지가를 기준으로 한 이 사건 토지의 보상액산정이 위와 같이 과연 적정하게 이루어졌는지를 알아볼 수 없게 되어 있으므로, 위와 같은 감정평가는 그 적정성을 인정하기 어렵다고 할 것이다.
이 점에 관한 원심판결의 설시에는 미흡한 감이 없지 않으나 위 각 토지평가사합동사무소의 평가가가격결정의 요인을 적정하게 참작하지 못한 것으로 판단한 결론은 정당하다.
 
5.  결국 원심이 위 각 토지평가사합동사무소의 평가를 기초로 보상액을 산정한 피고의 이 사건 이의재결을 위법하다 하여 취소한 것은 정당하고 소론과 같은 법리오해의 위법이 없으므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.