【원고, 피상고인】

원고 소송대리인 변호사 김두현 외 1인

【피고, 상고인】

중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 박상기

【원심판결】

서울고등법원 1988.11.3. 선고 87구1253 판결

【주 문】

상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

피고소송수행자의 상고이유를 본다.
원심판결이유에 의하면 원심은, 거시증거에 의하여 판시사실을 인정하고 그 인정사실에 의하여 피고가 이 사건 이의재결의 기초로 삼은 삼창 및 삼일토지평가합동사무소 (이하 삼창합동, 삼일합동이라 한다)가 이 사건 토지들에 대한 보상가격을 감정함에 있어 삼창 및 삼일합동의 각 평가는 우선 기준지가가 고시된 지역내에 있는 이 사건 토지의 보상액을 산정함에 있어서 모두 인근 유사토지의 지가수준(정상거래가격)을 반영하지 아니하였거나 이를 반영하였다 하더라도 그 반영방법과 정도에 관하여 구체적인 사례나 기준을 제시하지 아니하였고 특히 삼창합동의 평가는 이 사건 토지의 지목이 전 및 답으로 되어 있는데 지목이 답인 토지만 표준지로 삼았을 뿐만 아니라 비록 근소하기는 하나 위 도매물가상승율도 그 보상액을 산정함에 있어 참작하지 아니하여 토지수용법 제46조 제2항, 구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로서 삭제되기 전의 것)에서 규정하는 모든 사항을 참작한 것이라고 볼 수 없으므로 결국 이 사건 이의재결은 위와 같은 적법하지 아니한 평가들을 근거로 하여 이루어진 것으로서 위법하다고 판단하였다.
우선 인근 유사토지의 정상거래가격 참작여부에 관하여 보건대 을제10호증의2(평가서)에 의하면 삼창합동의 평가는 대상토지와 인접한 공주교도소 앞의 답이 평당 금 30,000원 정도 호가되고 있는 실정이고 대상토지와 인접한 연수원 진입로 평가액이 1986.8. 현재 평방미터당 금 6,350원 내지 6,600원으로 평가되어 보상이 끝났으며 소유주가 거래사례로 제시한 (주소 1 생략) 토지가 1986.12. 평당 금 100,000원으로 매매된 사례는 당해 공공사업인 자동차운수종사원 연수부지 및 진입로에 접해 있어 당해사업시행으로 인한 개발이익이 포함되었다고 볼 수 있고 소유주가 제시한 (주소 2 생략) 전(평방미터당 금 17,850원)의 협의매수, 공주시 (주소 3 생략) 답(평방미터당 금 51,500원)의 평가 등은 지역요인, 개별요인 등이 대상토지와 비교될 수 없으므로 인근유사토지의 정상거래가격으로 참작할 수 없다는 취지를 명시하고 있고 감정평가 당시 전반적인 부동산 경기의 침체현상으로 거래가 거의 없는 실정으로인접토지의 거래사례포착이 어렵고 또 대상토지의 인근 토지가격이 다소 높게 호가되고 있으나 이는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 가격으로 판단된다고 명시하였으며, 을 제11호증의 2(평가서)에 의하면 삼일합동의 평가는 인근지가수준으로서 그 지역이 공주시로 편입될 당시에는 지가가 상승하였으나 감정평가 당시에는 약보합상태로 인근농경지가 위치, 형상, 면적, 토양 등에 따라 평당 금 30,000원 내지 35,000원 정도로 호가되고 있고 보상 및평가선례로 1985.4.2. (주소 4 생략) 답이 평방미터당 금 6,500원, (주소 5 생략) 전이 평방미터당 금 6,350원에, 1987.3.11. (주소 6 생략) 전 등이 각 평방미터당 금 7,900원에 평가되었으며, 이 사건 토지에 인접된 (주소 7 생략) 전이 1986.12. 평당 금 110,000원에 거래된 사실을 확인할 수 있었으나 인근 지가수준과 비교하면 개발이익이 포함된 특정가격으로 판단되어 채택할 수 없고 (주소 8 생략), (주소 2 생략), 공주시 (주소 9 생략) 등은 위치, 면적, 주위상황, 이용상태, 지가수준등이 상이하여 비교할 수 없는 토지라는 이유로 이 사건 토지의 인근 유사토지의 정상거래가격으로 참작할 수 없다는 취지를 명시하였음을 알 수 있으며 한편 원심이 채용한 원심감정인 소외인의 감정결과에 의하면 동 감정인은 공주시 (주소 10 생략) 답(거래시점 1987.11.4. 평당가격 금 46,000원)을 인근 유사토지의 매매사례로서 선정하여 이를 기초로 정상가격을 산출하였으나 위 매매사례지는 위 감정인도 인정하는 바와같이 공주시승격 및 충남도청이 공주시로 유치되면 공주시 입지조건상 가장 발전이 예상되는 곳이 위 금흥동 일대일 것이라는 기대심리 즉 투기요인이 포함되어 있는 가격이므로 위 매매사례를 이 사건 토지의 인근 유사토지의 정상거래가격으로서 참작할 수 없다 할 것인바, 그렇다면 삼창 및 삼일합동이 위와 같은 정도의 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작하여서 한 평가는 일단 법이 요구하는 산정요인인 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작하여 반영한것이라고 볼 수 있을 것이고 위 인근 유사토지 정상거래가격의 반영방법과 정도에 관하여 구체적 계산과정이나 근거를 밝히지 아니하였다고 하여 위 구 국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 사항들을 참작하지 아니한 위법한 평가라고 할 수는 없다 할 것이다(당원 1989.6.13. 선고 88누8777 판결 참조).
또한 위 구 국토이용관리법 제29조 제5항, 같은법시행령 제49조 제1항 제2호(1989.8.18. 대통령령 제12781호를 삭제하기 전의 것)에 의하면 기준지가가 고시된 지역 내의 토지를 수용하는 경우에 그 손실보상액을 산정함에 있어서는 기준지가평가기준일부터 원재결일까지 한국은행이 매월 조사 발표하는 도매물가상승율을 참작하도록 규정하고 있으나 도매물가상승율이 지가변동율에 비하여 근소하거나 미미하여 지가변동율을 적용하는 것만으로 적정시가에 접근하는 가액을 산출할 수 있다고 인정되는 경우라면 여기에 다시 도매물가상승율을 적용 참작하여야 하는 것은 아니라 할 것이므로(당원 1990.5.8. 선고 89누8002 판결 참조) 삼창합동이 이 사건 지가변동율 약 9.5퍼센트를 참작하여 보상액을 산정하면서 도매물가상승율 1.4퍼센트를 참작하지 아니하였어도 그 비율이 위 지가변동율에 비하여 근소하여 지가변동율 만을 참작하는 것만으로도 적정시가에 접근하는 가액을 산출할 수 있는 경우로 보여지므로 지가변동을 참작한 이외에 위 도매물가상승율을 다시 참작하지 않은 것이 위법하다고 할 수 없다 할 것이다.
다음에 표준지선정에 관하여 볼 때, 삼창합동의 평가는 이 사건 토지 가운데 (주소 6 생략) 및 (주소 11 생략)는 지목이 전이고 (주소 12 생략) 소재 대상지만 지목이 답인데도 불구하고 (주소 13 생략) 답만을 표준지로 평가하였으므로 위 대상토지 가운데 위 지목이 전인 토지들에 대해서는 표준지로 선정할 수 없는 토지를 표준지로 선정하였으며 기록상 그와 같이 표준지선정의 잘못에도 불구하고 평가액에 영향이 없다고 인정할 자료를 발견할 수 없어 이 부분에 관한 평가는 위법임을 면할 수 없다 할 것이나, (주소 12 생략) 소재 답에 대해서는 표준지선정에 잘못이 없다고 할 것이다.
그리고 삼일합동의 평가는 표준지로 (주소 14 생략) 전과 위 (주소 13 생략) 답을 선정하고 있어 위 전인 대상 토지들[(주소 6 생략), (주소 11 생략)]에 대하여는 위 (주소 14 생략) 전을, 그리고 답인 토지(주소 12 생략)에 대하여는 (주소 13 생략) 답을 표준지로 삼았음을 알 수 있으나 그 표준지로 선정한 토지들과 대상토지들의 위치, 토지의 형태 및 이용관계 등의 차이유무를 알 수 있는 기술이 전혀 없어 표준지의 지가로부터 어떠한 개별요인에 의하여 대상 토지들에 대한 평가액을 산출한 것인지를 알아볼 수 없으므로 위 각 대상토지들에 대한 평가가 모두 위법임을 면할 수 없다 할 것이다.
그렇다면 삼창 및 삼일합동의 평가를 모아볼 때 이 사건 대상토지들 가운데 위 전인 토지 2필지에 대한 평가는 두 평가기관의 평가가 모두 위법하여 이 부분의 재결은 위법하고, 나머지 답인 토지에 대하여는 삼일합동의 평가가 위법한 이상 두 기관의 평가를 합쳐서 보상액을 정한 이 사건 이의재결은 위 답인 토지부분도 위법하다고 할 것이므로 이 사건 이의재결이 위법하다고 한원심의 판단은 앞서 본 잘못이 있다 하여도 결론에 있어서 정당하며 논지는 결국 모두 이유없음에 돌아간다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.