이유
1. 원처분의 개요 처분청은 청구인이 86.1.22 취득한 충청남도 연기군 OO동 OOOOO 대지 426㎡, 주택 116.32㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 96.12.24 양도(등기원인 96.12.9 매매)하고 양도차익을 기준시가로 산정하여 97.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으나 납부할세액을 납부하지 아니하자 96년 귀속 양도소득세 8,519,730원을 98.1.12 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.5.1 심사청구를 거쳐, 98.8.21 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점주택의 소유권이전등기는 청구외 OOO(등기부상 매수인)으로부터 20,000,000원을 차용한 것에 대한 양도담보이고, 설령 양도담보로 보지 않더라도 22,500,000원에 취득하여 채무액 20,000,000원에 양도함으로써 양도차익이 없으므로 이 건 양도소득세 과세처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 청구인이 양도담보에 의한 등기이전이라고 주장하며 제시하고 있는 계약서의 내용은 일응 소득세법시행령 제151조 에 규정된 양도담보 요건을 충족하고 있는 것으로 보이나 쟁점주택의 매수자는 청구인의 처제로서 대금대차관계가 확인되지 아니하고, 동 계약서에는 토지만을 채무에 대한 담보로 소유권이전등기한다고 약정되어 있으나 건물까지도 토지와 함께 소유권이전등기되었으며, 당해 등기부상 등기원인이 “매매”로 되어 있는 점으로 보아 위 계약서의 신빙성이 없어 보이고, 또한 청구인 스스로 쟁점토지를 양도한 것으로 인정하여 양도소득세 확정신고(기준시가로 양도차익을 산정하였음)를 한 점을 종합하여 볼 때 양도가 아닌 양도담보라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고 한편, 위 양도소득세확정신고시 양도차익을 기준시가로 산정함으로써 실지거래가액에 대한 증빙을 첨부한 바 없고, 불복청구단계에서 제시하고 있는 전소유자의 확인서(청구인에게 22,600,000원을 받고 양도하였음)만으로는 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이건의 다툼은 (1) 매매를 원인으로 소유권이전 된 쟁점주택의 양도를 양도담보에 의한 소유권이전등기로 볼 수 있는지 여부와 (2) 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다. 나. 쟁점 (1)에 대하여 살펴본다. (1) 관련법령 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】 제1항에서는 「법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다. 1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것 2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것 3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것」이라고 규정하고, 그 제2항에서는 「제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다」라고 규정하고 있다. (2) 청구인은 체무의 변제를 담보하기 위한 양도담보로서 쟁점주택의 소유권이 이전등기된 것이라고 주장하면서 그 증빙으로 계약서를 제시하고 있는 바 96.12.4자 청구인과 OOO간의 위 계약서는 청구인은 청구외 OOO에 대한 채무액 20,000,000원에 대하여 이율은 매월 1%로 하며 2005년 12월 31일까지 원금을 갚기로 하고 위 채무액에 대한 담보로 쟁점주택의 부수토지에 대한 소유권을 채권자에게 양도하며 채무가 진행되는 동안 쟁점주택에 대한 이용 및 사용권한은 청구인이 가지고 위 채무가 완전히 상환되는 시점에서 30일이내에 쟁점주택에 대한 소유권을 청구인에게 이전등기한다는 내용으로 되어 있어 이 계약서 자체는 소득세법 시행령 제151조 제1항 각호에 규정된 요건을 갖추고 있는 것으로 보인다. (3) 청구인이 쟁점토지를 96.12.24 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 등기이전하고 97.5 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음이 처분청 과세자료에 의해 확인되나, 이때 청구인은 소득세법 시행령 제151조 제1항에 규정된 양도담보의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고시에 첨부하여 이건 쟁점주택의 양도를 양도담보로 신고한 사실은 없는 것으로 확인된다. (4) 또한 청구인은 채무의 발생시기 및 이자지급사실등에 대한 객관적인 증빙의 제시가 없는 바 위 계약서만으로는 이건 쟁점주택의 양도가 진정한 채무에 근거한 진정한 양도담보인지 확인되지 않는다. (5) 위의 사실을 종합하여 보면 청구인이 과세표준확정신고서에 양도담보의 요건을 갖춘 계약서를 첨부하여 신고하지 않았을 뿐만 아니라, 위 계약서외에는 양도담보라는 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 이건 쟁점주택의 양도는 소득세법 시행령에 규정된 “양도로 보지 아니하는 경우”에 해당하는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 다. 쟁점 (2)에 대하여 살펴본다. (1) 관련법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】 제1항에 의하면 「제4조 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세법 제29조의 4 제2항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.」라고 규정하고, 같은법 제96조 【양도가액】제1호에서는「양도가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서는「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(단서생략)」라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서는「법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1～2.(생략) 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 경정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있다. (2) 청구인은 22,500,000원에 쟁점주택을 취득하여 채무액 20,000,000원에 청구외 OOO에게 양도한 것으로 양도차익이 없다고 주장하는 바 이에 대하여 살펴보면, 청구인은 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 사실이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 해당되지 않을 뿐만 아니라, 취득가액에 대하여는 청구인에게 쟁점주택을 양도했다는 전 소유자 OOO의 확인서 외에는 다른 객관적인 증빙의 제시가 없고 양도가액도 앞에서 본 바와 같이 채무발생 및 이자지급 등에 관한 구체적인 증빙이 없으므로 이건 쟁점주택의 양도를 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분에는 잘못이 없다 할 것이다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.