이유
1. 사 실 광주광역시 ○구 ○○동 XXX-XX 대지 980㎡ 중 868.537㎡가 1998. 7. 14 청구외 □□□으로부터 청구인에게 170.99㎡, 청구외 ○○○(청구인의 처)에게 171.0㎡, ◎◎◎(청구인 처남의 처)에게 171.0㎡, ☆☆☆(청구인의 장인)에게 148.777㎡, ◇◇◇(청구인의 장모)에게 206.77㎡가 각 소유권이전등기되고, 1998. 7. 14 위 토지상 건물 2,970.75㎡(지하1층, 지상5층)중 ☆☆☆에게 1층 475.23㎡, ◇◇◇에게 2층 618.21㎡, 청구인과 ◇◇◇ 및 ◎◎◎에게 지하1층 일부와 3∼5층 1,513.76㎡, □□□에게 363.55㎡가 각 소유권보존등기된 사실이 있다. 처분청은 위 사실에 대하여 토지와 건물을 청구인이 사업용(부동산매매업) 자산으로 취득하여 ○○○ 등 4인(이하 “○○○ 등 4인”이라 한다)에게는 사업상 증여하고, □□□에게는 토지매입대금 중 잔금으로 위 건물지분을 대물변제한 것으로 보아 1999. 12. 4 청구인에게 1998년 귀속 종합소득세 145,059,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 1. 31 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인이 ○○○ 등 4인과 함께 1998. 6. 17 동업계약을 체결하고 위 부동산을 신축하여 분양하려고 하였으나 분양되지 않아 동업자 각인이 자기지분에 해당하는 부동산에 대하여 소유권보존(이전)등기한 것이므로 청구인이 ○○○ 등 4인에게 사업상 증여로 부동산매매업을 영위한 것으로 본 처분은 부당하다. (2) 설사 사업상 증여한 것으로 보더라도, 부동산매매업자의 종합소득세 과세시 매매차익은 소득세법 제69조 와 같은법시행령 제129조 의 규정에 의해 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 등에 의해 계산하는 것이 원칙이나 그 증빙서류와 장부 등이 없는 경우에는 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산하도록 되어 있는 바, 이 경우 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세 과세시가표준액에 의하도록 규정되어 있으므로 처분청이 매매가액을 감정가액을 기준으로 산정한 것은 부당하고 기준시가에 의하여 산정하여야 하며, 또한 표준소득률 적용에 있어서도 부동산매매업인 19.1％를 적용할 것이 아니라 건축신축판매업인 11.3％를 적용하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 ○○○ 등 4인과 함께 이 건 부동산과 관련하여 동업계약을 체결한 한편 토지취득대금은 청구인 소유주택을 담보로 대출받은 금액과 청구인을 채무자로 하여 대출받은 금액으로 변제하였고 건물신축대금은 청구인의 대출금과 ☆☆☆ 등의 대출금 등으로 조달하였으므로 청구인은 위 부동산을 부동산매매용 자산으로 취득한 것으로 볼 수 있고, 그렇다면 이를 ○○○ 등 4인 앞으로 분할등기한 것은 청구인이 실질적으로 취득하여 ○○○ 등 4인에게 그 지분에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 하므로 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다. (2) 종합소득세 과세표준계산을 소득세법 제24조 및 제25조 제2항에 의해 총수입금액을 산정하고 표준소득률 적용에 있어서도 청구인은 사업성이 있으므로 부동산매매업인 19.1％를 적용한 처분은 정당하다. 3. 쟁점 및 판단 가. 쟁 점 ① 동업계약에 의해 부동산을 신축한 후 각자 그 지분에 따라 소유권보존(이전)등기한 것을 사업상 증여에 의한 매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부 ② 부동산매매업자의 매매차익을 추계조사결정함에 있어서 매매가액을 감정가액을 기준으로 한 처분이 정당한 지 여부와 표준소득률 적용이 정당한지 여부 나. 쟁점①에 대하여 본다. (1) 관련 법령 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 제1항에서 「거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다」고, 그 제2항에서 「제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다」고 규정하고 있고, 같은법시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 제3항에서 「사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다. 1.∼3. (생략) 4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 변제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다.(단서 생략)」고 규정하고 있다. 한편, 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 제2항에서 「사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다」고 규정하고 있다. (2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 1998. 7. 14 이 건 부동산의 토지와 건물이 청구외 ○○○ 등 4인에게 일부 이전되고 건물이 청구외 □□□에게 일부 이전된 사실에 대하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세하였고, 청구인은 ○○○ 등 4인과 함께 공동으로 이 건 부동산을 신축하여 분양하고자 하였으나 분양되지 아니하여 동 부동산을 출자지분별로 각각 소유권보존(이전)등기한 것이므로 이를 청구인이 ○○○ 등 4인에게 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 없다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (나) 이 건 부동산의 취득경위에 대하여 본다. 청구외 △△△이 이 건 부동산의 토지에 대한 원소유자인 □□□으로부터 토지사용 승낙허가를 받아 건물을 신축하던 중 부도가 나자 당시 △△△의 하청을 받아 시공하고 있던 청구인이 ◎◎◎ 등 4인과 함께 1998. 5. 30 □□□과 토지취득 계약을 체결하여 그 지상에 건물을 완공하였고, 청구인과 ○○○ 등 4인의 1998. 6. 17자 동업계약서(◁◁◁ 종합법률사무소 공증)에 의하면 청구인 등 5인은 이 건 부동산과 관련하여 각각 40백만원씩(전체 출자기분의 20％ 상당) 총 2억원을 출자하여 동업하는 것으로 계약을 체결하였으며 청구인이 이 건 부동산 건축 이후인 1998. 7. 14 ○○○ 등 4인과 분할하여 취득함에 있어 각자의 지분율은 동업계약서상의 20％에 정확히 일치하지는 않는다고 하더라도 상당부분 근사한 것으로 등기부상 확인되고 있고, 아울러 청구인은 이 건 부동산내에서 부동산임대업을 영위하고 있음이 부동산임대차 계약서 및 사업자 등록현황 등에 의하여 확인되는 점 등을 볼 때 청구인과 ○○○ 등 4인은 이 건 부동산을 공동사업(부동산매매)을 영위하기 위하여 신축한 것으로 보인다. 〈 이 건 부동산의 소유권보존등기 내역 등 〉 ┌────┬─────────┬─────────┬────────┬─────┐ │ │ 쟁점토지 │ 쟁점건물 │감정가격(백만원)│동업계약서│ │ 소유자 ├────┬────┼────┬────┼───┬────┤ │ │ │면적(㎡)│ 비율(％)│면적(㎡)│ 비율(％)│ 금액 │비율(％)│ 지분(％) │ ├────┼────┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤ │ ■■■ │ 170.99│ 19.7│ 504.59│ 19.4 │ 447 │ 18.3│ 20.0│ │(청구인)│ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤ │ ☆☆☆ │ 148.78│ 17.1│ 475.23│ 18.2 │ 565 │ 23.2│ 20.0│ ├────┼────┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤ │ ◇◇◇ │ 206.77│ 23.8│ 618.21│ 23.7 │ 530 │ 21.8│ 20.0│ ├────┼────┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤ │ ◎◎◎ │ 171.00│ 19.7│ 504.59│ 19.4 1│ 447 │ 18.3│ 20.0│ ├────┼────┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤ │ ○○○ │ 171.00│ 19.7│ 504.59│ 19.4 │ 447 │ 18.3│ 20.0│ ├────┼────┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤ │ 합 계 │ 868.54│ 100.0 │ 2,607.20│ 100.0 │2,435 │ 100.0│ 100.0│ └────┴────┴────┴────┴────┴───┴────┴─────┘ (다) 이 건 부동산의 취득자금 출처에 대하여 본다. ① 청구인은 청구외 ☆☆☆과 ○○○으로부터 그들이 소유하고 있던 광주광역시 ○구 ○○동 XXX-XX번지 및 XX번지 토지와 주택을 서광주 ○○ 및 청구외 △△△에게 담보로 제공하고 1997. 4. 30과 1997. 5. 30 공동으로 대출받은 총 3억원을 이 건 부동산의 신축 자금으로 빌린 사실이 부동산 등기부와 처분청 조사결과에서 확인된다. ② 청구인이 이 건 부동산 취득 직후인 1998. 7. 30 청구외 ☆☆☆, ◇◇◇, ○○○과 함께 이 건 부동산 중 각자의 소유부동산을 공동으로 서광주 ○○에 담보로 제공하고 619,985.000원(☆☆☆, ◇◇◇은 각 239,995,000원, ○○○은 139,995,000원임)을 대출받은 사실이 등기부등본과 청구인의 통장사본 등에 의하여 확인되고, 그 후 청구인이 대표로 있는 (주)○○건설이 1998. 12. 28 이 건 부동산을 담보로 ○○생명으로부터 1,500백만원의 대출을 받을때에 청구인과 ○○○ 등 4인 및 원토지 소유자 □□□이 공동담보와 연대보증을 제공한 사실이 부동산 등기부, 공동담보 제공약정서, 연대보증 약정서 등에 의하여 확인된다. ③ 위 서광주 ○○의 채무자 중 ☆☆☆은 76세의 고령으로 이 건 부동산 분할 취득당시 사업자등록상 별다른 직업이 없었음을 감안하면 이 건 부동산 취득 직후 ☆☆☆이 차입한 서광주 ○○ 대출금 239,995,000원은 이 건 부동산 취득을 위해 기존에 차입했던 자금을 상환하기 위한 목적 이외에 다른 용도가 있다고 보기 어렵고, (주) ○○건설이 ○○생명으로부터 1,500백만원을 대출받으면서 쟁점부동산에 근저당을 설정한 다음날인 1998. 12. 29 서광주 ○○의 근저당권이 해지된 사실로 보아 ○○생명 대출금으로 위 ☆☆☆외 2인이 차입한 서광주 ○○대출금 총 620백만원을 상환한 것으로 보이며, 나머지 ○○생명 대출금도 쟁점부동산의 토지취득 및 건물신축 과정에서 차입한 자금을 상환하는 용도와 관련되어 사용된 것으로 보인다. 그렇다면 ☆☆☆외 2인은 ○○생명으로부터의 대출에 따른 채무자가 아니면서 이 건 부동산의 ☆☆☆외 2인 보유부분을 공동담보로 제공하고 연대보증을 서면서 (주)○○건설이 자금을 차입하도록 한 것에 대하여 청구인이 채무를 공동으로 부담한 것으로 볼 수 있는지의 여부를 판단할 필요가 있다. 이와 관련하여 ○○생명의 당시 대출담당자인 ♤♤♤은 금융기관은 소유자가 여러명인 건물을 담보로 대출을 제공하는 경우에 통상복수인보다는 단일인을 채무자로 설정할 것을 요구하는 것이 금융업계의 관행이라고 하면서, 그 이유는 복수로 채무자를 설정하는 경우에는 경매 등 유사시에 공시송달 등의 절차에 있어 복수당사자 모두를 상대해야 하므로 번잡한 점, 또한 일부 부동산만을 경매하는 경우 재산가치가 현저히 하락하는 점 등을 설명하고 있고, 아울러 이 건 대출당시에 (주)○○건설로 채무자를 설정했던 것은 회사규정상 원칙적으로 개인에게는 1,000백만원 이상 대출을 제공하지 않기 때문에 1,500백만원의 대출을 위해서는 청구인 개인이 아닌 그가 대표이사로 재직했던 (주)○○건설을 채무자로 할 것을 요구했고 청구인이 (주)○○건설에서 사직한 이후에는 청구인으로 채무자 명의를 전환하도록 했다고 확인하고 있다. 즉, 청구인과 ○○○ 등 4인은 ○○생명으로부터의 대출과 관련하여 채무자로서 채무를 부담하여야 할 것이나 채권자의 요청에 의하여 청구인 1인만을 채무자로 할 수밖에 없었던 사유가 금융업계 대출관행상 인정된다고 보아야 할 것이고 ○○생명에서 차입한 자금의 이자를 현재 청구인과 ○○○ 등 4인이 각각 쟁점부동산의 임대료 수입으로 지급하고 있고 차입 자금 상환을 위해 쟁점부동산을 양도하고자 부동산 매매업소에 매물로 내어놓은 것으로 진술한 점 등을 볼 때 청구인은 ○○○ 등 4인의 출자 및 대부에 의한 자금으로 이 건 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봄이 상당한 것으로 인정된다(국심 제2000광 207, 2000. 11. 18 같은 뜻임). (라) 위의 인정사설을 종합하여 보면, 청구인은 ○○○ 등 4인과 함께 동업계약(공동사업)에 의해 이 건 부동산을 신축한 후 동업자 각인이 자기지분에 해당하는 부동산에 대하여 소유권보존(이전)등기한 것은 부가가치세법 제6조 및 같은법시행령 제15조 제2항 규정에 의한 자가공급에 해당하므로 이에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고 이의 사업주체를 청구인 단독으로 보아 ○○○ 등 4인에게 당해 부동산을 사업상 증여한 것으로 인정하여 종합소득세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다. 다. 쟁점②의 경우 쟁점①에서 청구주장이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.