이유
1. 처분개요 청구인은 부산광역시 ○구 ○○동X가 X-X 토지 2,155.4㎡ 건물 4,206.4㎡(본관 3,749.3㎡, 별관 457.07㎡ : 토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 토지를 청구인의 자 ◇◇◇, ◎◎◎과 공동으로 소유(청구인의 지분은 292.6㎡)하고 있으며, ○○지방국세청장이 청구인과 청구인의 아들 4인에 대한 세무조사를 실시한 결과 청구인이 자신의 토지지분 전체를 쟁점부동산 본관건물의 1층∼4층에서 예식장을 운영하는 청구인의 장남 ○○○에게 무상으로 임대한 사실을 확인하고 이를 친족간의 부당행위로 보아 아래 표와 같이 청구인의 소득금액을 경정하고 그 과세자료를 관할세무서장에게 통보함에 따라, □□□세무서장은 2001. 1. 9 청구인에게 종합소득세 1995년 귀속분 8,095,230원, 1996년 귀속분 7,141,760원, 1997년 귀속분 28,778,440원, 1998년 귀속분 22,518,300원, 1999년 귀속분 19,504,700원 합계 86,038,430원을 결정고지하였다. 〈부당행위계산 부인 임대수입 내역〉 (단위 : 천원) ┌────────┬───┬───┬────┬───┬───┬────┐ │ 연 도 │1995년│1996년│ 1997년 │1998년│1999년│ 합계 │ ├────────┼───┼───┼────┼───┼───┼────┤ │부당행위계산부인│35,558│37,411│ 116,809│99,358│85,519│ 374,655│ └────────┴───┴───┴────┴───┴───┴────┘ 청구인은 이에 불복하여 2001. 4. 6 이건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인이 무상임대한 것은 대부분 주차장 용도로 사용되는 본관 예식장의 부속토지로서, 처분청은 단순히 동일 건물내 지하 임대사례가 있다고 하여 예식장과는 상이하고 임대가가 예식장보다 높은 뷔페와 다방에 대한 임대가액을 토대로 임대료를 산정하여 토지의 무상임대 가액이 주차장수입을 초과하는 등 부당하므로, 부당행위계산 부인에 있어 □□예식장의 임대료 가액이나 인근 예식장 임대사례 등을 기준으로 토지의 무상임대료를 경정하여야 한다. (2) 예비적 청구로서, 처분청은 청구인의 아들 ◇◇◇의 부동산임대수입 누락에 대한 과세적부심에서 쟁점부동산 지하뷔페 임대료를 부당하게 산정했음을 인정하여 직권경정하였으나, 이건 부당행위계산 부인시에는 반영하지 않았는 바, 아래 표와 같이 부당행위계산시에도 동일하게 반영하여야 하고, 〈과세적부심 결정내용〉 (단위 : 천원) ┌───────────┬─────────┬─────────┐ │ │ 조사 및 과세처분 │ 과세적부심결정 │ │ 기 간 ├─────┬───┼─────┬───┤ │ │전세보증금│ 월세 │전세보증금│ 월세 │ ├───────────┼─────┼───┼─────┼───┤ │ 1997. 1월∼6월 │ 100,000│ 4,500│ 100,000│ 4,500│ ├───────────┼─────┼───┼─────┼───┤ │1997. 7월∼1998. 6월 │ 100,000│ 4,500│ 100,000│ 1,500│ ├───────────┼─────┼───┼─────┼───┤ │1998. 7월∼1998. 12월 │ 100,000│ 4,500│ 100,000│ 1,000│ └───────────┴─────┴───┴─────┴───┘ 지하다방의 경우도 처분청이 통장기록부에 1997. 11. 18 단, 1회 345만원 입금되었다고 기록된 것을 1개월분으로 간주한 것은 잘못인 바, 동 금액은 2개월 9일치 분에 해당하고 1997. 11월∼1998. 6월까지는 월세가 100만원이며 그 이후에는 월세를 전혀받지 않았는데 처분청이 이를 인정하지 않음은 부당하다. (3) 처분청은 지하뷔페와 다방의 임대료가액에 층별배율을 적용하여 예식장 전체 임대료를 산정하면서 청구인의 장남 ○○○이 소유하고 있는 별건 상가건물(이하 “쟁점외상가”라 한다)의 층별배율을 적용한 것은 합리적인 근거가 없으므로 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 인근 예식장 임대실례 사례에 따라 이건 토지의 무상임대 가액을 경정하여야 한다고 주장하나, 청구주장 임대실례 가액의 진실성 여부는 별론으로 하더라도 동일 건물 내의 지하에서 특수관계없는 자에게 적용된 임대료를 기준으로 같은 건물내에 위치한 예식장 임대가액을 산정함은 합리적이고, 설령 청구인이 제시한 □□예식장의 임대가액이 사실이라고 하여도 □□예식장의 토지 공시지가가 쟁점부동산 토지의 1/3 수준밖에 되지 않으므로 그 임대료에 있어서도 약 3배 정도 차이가 나는 것은 당연한 것으로서 이건과는 비교대상이 될 수 없다. (2) 예비적 청구에 대해서는, 비록 지하뷔페의 임대료가 인하된 것은 사실이라 하더라도 같은 건물 내에 다른 상가의 임차료 평균 변동비율을 적용하는 것이 합리적인 바, 1998년 이후에는 인하된 비율을 적용하였으므로 결국 지하뷔페 임대료도 하락률이 반영되었다고 볼 수 있고, 지하다방 월세에 대해서는, 청구인의 아들 ◇◇◇이 조사당시 계약서를 제출하지 않아 통장기록부에 나타난 다방임대료를 토대로 월세를 345만원으로 산정할 수밖에 없었다. (3) 쟁점부동산의 예식장 무상임대 가액을 산정하면서 1층∼4층의 각층별 임대료 산정시 쟁점외상가의 층별 임대료 배율을 적용한 것은, 양 부동산이 모두 지하1층, 지상4층으로 구조가 동일하고, 임대인이 청구인의 가족들로 동일하며, 세무조사를 통해 쟁점외상가의 층별 임대수입내역을 파악할 수 있었기 때문이므로 이러한 계산방법은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이건의 다툼은 (1) 청구인이 아들 ○○○에게 무상임대한 토지의 임대가액을 산정함에 있어서, 동 임대료를 쟁점부동산 내에서 특수관계없는 타인에게 임대한 지하뷔페와 다방임대료를 기준으로 한 처분의 당부 (2) 예비적 청구로 청구인이 주장하는 지하뷔페 및 지하다방 임대가액을 기준으로 할 수 있는지의 여부 (3) 예식장 건물의 각 층별 무상임대가액을 산정함에 있어 별개 부동산인 쟁점외상가의 층별 임대료 배율을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 관계법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 한다. 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 2. 특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때(단서 생략) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산은 토지 2,155.4㎡, 건물 4,206.04㎡이며, 토지는 청구인과 청구인의 아들 ◇◇◇, ◎◎◎이 공유(청구인 13.6％, ◇◇◇ 43.2％, ◎◎◎ 43.2％)하고 있으며, 건물은 본관 3,749.3㎡, 별관 457,07㎡로 구성되고, 본관건물은 청구인의 아들 ○○○과 ◇◇◇이 공유(각 1/2지분)하면서 ○○○은 1∼4층에서 예식장을 운영하고, ◇◇◇은 1층 및 지하점포(11개)에서 부동산임대업을 영위하였으며, 별관건물은 청구인의 아들 ◎◎◎이 소유하면서 점포(9개)를 임대하고 있음이 부동산등기부등본, 부동산임대차계약서 등에 의하여 확인되고, 이에 대해서는 다툼이 없다. (2) 처분청은 ○○지방국세청의 세무조사에서 청구인이 쟁점부동산 토지 소유지분을 본관건물 1∼4층에서 예식장업을 영위하는 청구인의 장남 ○○○에게 무상 임대한 것에 대해 이를 친족간의 부당행위계산으로 보아 청구인의 소득금액을 경정하고 이건 과세한 사실이 부당행위계산부인 검토조서, 결정결의서 등 심리자료에 의해 확인된다. (3) 처분청이 쟁점부동산 토지의 무상임대가액을 산정한 방법을 보면, 먼저 본관건물내의 지하뷔페와 다방의 1997년도 당시 임대료(뷔페는 보증금 1억원에 월세 450만원, 다방은 보증금 5천만원에 월세 345만원 합계 보증금 1억5천만원에 월세 795만원)를 파악하여 동 금액에 쟁점외상가의 층별 임대료 배율(지하 1.0, 1층 2. 23, 2층 1.18, 3층 0.8, 4층 0.58)을 적용하여 예식장이 차지하고 있는 1∼4층 전체임대료를 계산하고, 쟁점부동산 토지의 공시지가, 건물의 과세시가표준액, 사용면적 등을 감안하여 토지ㆍ건물 각각의 평방미터 당 임대료를 안분계산하였으며, 동 가액에 청구인의 무상임대 토지면적을 곱하여 1997년도 당시의 무상임대 토지가액을 산정하였고, 나머지 4개연도의 임대료는 본관건물 11개 상가의 연도별 평균 임대수입 변동비율(1997년을 1.0으로 보고 1995년은 0.3, 1996년은 0.31, 1998년은 0.88, 1999년은 0.73)을 곱하여 계산하였다. (4) 쟁점(1)에 대하여 본다. 청구인은 처분청에서 쟁점부동산 토지의 무상임대가액을 산정함에 있어서 교통여건, 주변환경, 예식업의 특성, 동일업종에 대한 임대시세 등을 감안하지 아니하고, 단순히 동일 건물내 지하에 임대사례가 있다고 하여 예식장과는 업종과 영업환경, 수익성 등이 상이하고 통상 임대가격이 예식장보다는 높은 뷔페와 다방에 대한 임대가액 적용하여 산정함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 과세처분 당시 쟁점부동산 본관건물 지하의 뷔페와 다방이 소유자인 ○○○, ◇◇◇과 특수관계없는 자에게 임대되고 있으므로 동 임대가액을 기준으로 이건 토지 무상임대료를 산정하였으나, 결혼 등의 예식수요는 연중 봄ㆍ가을의 주말이나 공휴일에 집중되어 있어 시기별로 수입금액에 기복이 있어 연평균 예식장의 활용도는 높지 않으며, 예식장 이용고객은 결혼이 보통 평생에 1회인 점 등을 감안하여 예식장 선택시 예식장의 외관이나 내부시설ㆍ장식 등을 감안하는 점, 예식장은 건축단계부터 예식업에만 사용되도록 설계되어 설령 영업실적이 양호하지 않아도 중도에 상가 등 다른 용도로의 전용이 곤란한 점 등을 고려하면, 예식장 임대는 비록 동일건물내 임대사례라고 하더라도 뷔페나 다방을 임대하는 것보다는 단위면적당 임대가액이 낮게 책정되는 것이므로, 처분청에서 뷔페와 다방에 적용된 임차료가 예식장에도 그대로 적용된다고 보아 이를 기준으로 이건 토지의 무상임대가액을 산정한 것은 잘못이라고 판단된다. (나) 또한, 처분청은 청구인이 제시하고 있는 □□예식장(부산광역시 ◇◇◇구 ◇◇동 XXX-X 소재)의 공시지가(1997년 기준 4,000천원/㎡)가 이건 예식장 공시지가(1997년 기준 12,100천원/㎡)의 1/3 수준이므로 부동산임대 수입금액에서도 현저한 차이가 나는 것은 당연하다고 보았으나, 예식장의 수익성은 지리적인 위치뿐만 아니라 주변 교통여건, 외관, 내부시설, 유행 등의 영향을 함께 받으므로 예식장 임대수입이 공시지가와 반드시 비례한다고 할 수는 없으며, 1980. 4월 개업하여 영업한지 20년 가까이 되어 그 외관이나 내부시설이 낙후되고 유행에 떨어져 1997년 이후 수입금액이 아래 표와 같이 현저히 감소하여 결국 2000. 5월 폐업한 이건 예식장의 단위면적당 토지임대료 가액(임대보증금 기준으로 평당 12,451천원∼14,637천원)이 같은 부산시내 □□예식장의 임대가액(임대보증금 기준으로 평당 4,290천원, 세무신고시 제출한 부동산임대가액 공급명세서상 가액)에 비해 현저히 높게 나타난 것은 앞에서 본 바와 같이 처분청이 이건 예식장의 무상임대 가액을 산정함에 있어 가격이 상대적으로 비싼 지하뷔페와 다방을 기준으로 책정한데 기인한 결과라고 판단된다. 〈예식장 수입금액 현황(처분청 적출분 포함)〉 (단위 : 백만원) ┌──┬─────┬─────┬─────┐ │연도│ 1997년 │ 1998년 │ 1999년 │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │금액│ 553 │ 408 │ 282 │ └──┴─────┴─────┴─────┘ (다) 따라서 처분청에서 청구인이 아들 ○○○에게 무상임대한 토지 임대가액을 산정하면서 단순히 동일 건물내의 특수관계없는 타인 임대사례가 있다고 하여 업종, 수익성, 내부공간 활용도, 수입금액 발생양태 등에서 예식장과 상이한 뷔페와 다방의 임대가액을 기준으로 한 것은 합리적 타당성이 결여되었으므로 부산시내 예식장의 타인 임대사례를 감안한 동업자 권형방법 등에 의하여 이를 산정함이 타당하다고 판단된다. (5) 쟁점(2) 및 쟁점(3)에 대해서는 심리 실익이 없으므로 이의심리를 생략한다. 4. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.