이유
1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 OOO(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 각각 2014.4.20. 및 2017.4.19. 취득하였다.

나. 청구인은 2020.2.17. 쟁점주택을 청구인의 언니인 aaa에게 OOO원에 양도(2020.4.28. 양도소득세 신고)하였고, 같은 날 쟁점양도주택을 bbb에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결한 후 2020.4.13. 소유권이전등기를 하였는데, 청구인은 쟁점양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 대상으로 보아 양도소득세를 무신고하였다.

다. 청구인은 2020.11.27. 쟁점주택을 aaa으로부터 OOO원에 양수하는 계약을 체결하고, 2020.11.30. 쟁점주택을 취득하였다.

라. 처분청은 2023.3.6.부터 2023.3.24.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점주택 양도는 가장거래이고, 쟁점양도주택이 1세대 1주택 비과세 특례 적용 대상이 아니라고 보아 2023.5.15. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2023.8.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 aaa이 자녀 교육, 사회복지시설 운영 등을 위해 매입한 것으로, 가장거래가 아니다.

(가) 쟁점주택에는 청구인의 어머니 ccc과 장애인인 오빠 ddd이 거주하고 있었으므로 청구인은 이를 타인에게 매매할 계획은 없었으나, aaa이 자녀 교육 및 사회복지시설 운영 등을 위해 쟁점주택을 양도할 것을 부탁하여 이를 승낙한 것이다.

(나) aaa은 ccc에게 대여한 자금이 있어 이를 매매대금으로 사용하고자 상환을 요청하였고, ccc도 자금사정이 어려워 청구인에게 OOO원을 대여해줄 것을 요청하였는데, 청구인은 쟁점양도주택 매매로 2020.2.7. 수령한 가계약금 OOO원과 2020.2.17. 수령한 계약금 OOO원 중 일부를 ccc에게 대여하고, ccc은 aaa에 대한 채무를 상환하였으며, aaa은 청구인에게 매매대금을 지급하였다.

(다) 처분청은 자전거래 형식으로 대금 결제가 이루어져 쟁점주택 매매가 가장거래에 해당한다는 의견이나, 이는 청구인ㆍaaaㆍeee의 채권ㆍ채무관계에 의한 것이고, 쟁점주택 양도는 특수관계자 간 거래로, 양도대금이 일시적으로 부족해 상호간 자금을 대여하여 이루어졌다고 보아야 한다.

(2) aaa의 자금조달 등 사업계획의 차질로 인해 청구인이 쟁점주택을 재매수한 것이다.

(가) aaa은 사회복지시설을 운영하기 위해 본인이 거주 중인 임대주택에 대한 담보대출을 신청하였으나, 쟁점주택 보유로 인해 대출금액의 차이(OOO원 이상)가 발생하게 되었다.

(나) aaa은 쟁점주택 보유에 따른 지출만 발생하게 되었고, ccc과 ddd의 거주로 인해 쟁점주택을 제3자에게 매각하는 것도 어려워 청구인에게 다시 쟁점주택을 매입해줄 것을 요청하였다.

(다) 청구인도 쟁점주택의 잔금 OOO원을 당장 조달하기 어려워 종전 fff에게 대여한 OOO원을 상환할 것을 요청하여 OOO원을 입금받았고, 청구인은 이를 aaa의 계좌로 이체하였으며, 나머지 잔액 OOO원은 추후 별도로 지급하기로 하였다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 자전거래 등을 통해 쟁점주택 양도에 따른 매매대금을 실제 부담하였다.

(가) 청구인의 쟁점주택에 대한 매매계약서상 특약사항에서, 청구인은 임대보증금 OOO원을 제외한 OOO원을 수령하는 것으로 기재되어 있는데, 청구인이 OOO원씩 3회에 걸쳐 어머니에게 이체하고, 어머니가 aaa에게 이체한 후 aaa으로부터 다시 이체받는 방식으로 매매대금을 수령하였다.

(나) 청구인은 쟁점주택의 법무사 비용 등 OOO원을 청구인의 어머니를 통해 aaa에게 이체한 후 aaa이 법무사에게 이체하였으므로, 청구인이 매매대금 뿐만 아니라, 실질적인 이전비용을 모두 부담한 것으로 보아야 한다.

(다) 청구인은 aaa이 쟁점주택을 취득한 경위를 자녀교육과 사회복지시설 운영 등으로 설명하나, aaa은 OOO에서 2017년부터 현재까지 거주 중이고, 자금조달이 이루어지지 않은 상황에서 사업준비 목적으로 쟁점주택을 취득하였다는 주장은 합리적이지 않다.

(라) 이외에도, 쟁점주택의 소유권이전등기 접수일과 쟁점양도주택의 매매계약일이 2020.2.17.로 동일하고, aaa과 작성한 매매계약서 상 계약금, 중도금 및 잔금의 지급급액 및 지급일자가 일치하지 않아 매매계약서도 형식적으로 작성된 것으로 보아야 한다.

(2) 청구인이 2020.10.30. 쟁점주택을 매수한 거래도 가장거래에 해당한다.

(가) 매매대금은 aaa과 aaa의 배우자 ggg이 fff에게 이체한 금액을 청구인이 지급받아 쟁점주택 매매대금 OOO원을 aaa에게 이체하였다.

(나) 세무조사 당시 청구인의 진술서에서 청구인은 쟁점주택 매수가액이 OOO원이고 OOO원은 미지급상태라고 주장하였으나, 심판청구 이유서에서는 매수가액이 OOO원이고 OOO원이 미지급상태라고 주장을 번복하였다.

(다) 청구인은 관련 양도소득세 신고시 세무비용을 부담하고 청구인의 이름으로 영수증을 발급받았으므로, 청구인이 쟁점주택을 aaa에게 양도한 후 재양수하는 과정에서 발생한 비용 전액을 부담하였다고 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점주택을 가장양도한 것으로 보아 쟁점양도주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점주택 양도와 관련하여 청구인들이 제출한 증빙자료와 처분청이 제시한 내역 등에 따르면, 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인과 aaa은 쟁점주택의 양수도계약을 2020.1.18. 체결하였는데, 계약서 상 매매대금은 OOO원이고, 계약금은 OOO원(지급일 : 2020.1.18.), 중도금은 OOO원(지급일 : 2020.2.2.), 잔금은 OOO원(지급일 : 2020.2.14.)이며 OOO임대보증금 반환채무 OOO원은 aaa이 인수하는 것으로 되어 있다.

(나) 청구인은 2020.2.11.부터 2020.2.14.까지 총 3차례에 걸쳐 합계 OOO원을 ccc에게 이체하였고, ccc은 이를 aaa에게, aaa은 이를 다시 청구인에게 이체하였는데, 관련 거래내역 및 시간은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 계좌이체 내역 및 일시

(다) 처분청은 쟁점주택 매매로 인한 거래비용(법무사 수수료, 공과금 등) OOO원을 2020.2.17. 청구인이 ccc에게, ccc이 aaa에게, aaa이 법무사에게 각각 이체한 내역을 제시하였고, 청구인은 2020.3.24. 및 2020.4.27. ggg으로부터 OOO원과 OOO원을 지급받은 내역을 제출하면서 실제 법무사 비용 등을 aaa이 부담하였다고 주장한다.

(라) 청구인은 aaa이 쟁점주택을 매수한 사유는 자녀의 교육과 사회복지시설 운영 등을 위한 것이었다고 주장하면서, aaa의 보육교사자격증과 ccc의 사회복지사자격증을 제출하였다.

(2) 청구인의 쟁점주택 재취득(2020.11.30.)과 관련하여 청구인들이 제출한 증빙자료와 처분청이 제시한 내역 등에 따르면, 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 쟁점주택을 OOO원에 aaa으로부터 양수하는 매매계약을 2020.11.27. 체결하였는데, 매매계약서에는 계약금(미상)은 일시불로 2020.11.27. 지급하고, OOO임대보증금 반환채무는 매매대금에서 상계하는 것으로 기재되어 있다.

(나) aaa과 aaa의 배우자 ggg은 2020.11.27. ccc에게 OOO원을 이체하였고, ccc은 이를 청구인에게, 청구인은 쟁점주택 매매대금으로 이를 다시 aaa에게 이체하였는데, 관련 거래내역 및 시간은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 관련 계좌이체 내역 및 일시

(다) 청구인은 aaa의 자금사정 등에 따라 쟁점주택을 다시 청구인에게 양도하였다고 주장하면서, 쟁점주택을 담보로 한 OOO대출내역 등을 제출하였다.

(3) 청구인은 쟁점양도주택을 2014.12.5. 취득한 후 2020.2.17. bbb에게 OOO원에 매도하는 매매계약을 체결하였는데, 2020.2.7. bbb로부터 가계약금 OOO원, 2020.2.17. 계약금 OOO원을 각각 지급받았다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

청구인은 쟁점주택을 양도한 후 쟁점양도주택을 양도하였으므로, 쟁점양도주택 양도 당시 청구인은 1세대 1주택자에 해당한다고 주장한다.

그러나, 청구인은 청구인이 쟁점주택을 양도할 때에는 쟁점주택의 매매대금과 법무사비용 상당액을 ccc을 통해 aaa에게 이체하였고, 쟁점주택을 다시 양수할 때에는 쟁점주택의 매매대금 상당액을 ccc을 통해 aaa과 ggg으로부터 지급받았으며, 청구인과 ccc, aaa 간에 서로 자금을 대여하였거나 상환하였다는 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점, 청구인과 ccc, aaa은 특수관계에 있고, 청구인의 쟁점주택 양도, 쟁점양도주택 양도, 쟁점주택 양수 등 일련의 거래가 단기간 내 순차적으로 이루어져 쟁점주택의 양도는 청구인이 ‘쟁점양도주택의 양도소득에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해 형식적으로 구성한 가장거래에 해당한다’는 처분청 의견에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 실질과세 원칙을 적용하여 1세대 1주택 특례를 부인하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.