이유
1. 원처분 개요 청구인은 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 대지 14.9㎡, 같은동 OOOOO 대지 168.3㎡ 및 동 지상건물(여관) 연면적 457.37㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1991.12.5에 취득하였다가 1993.3.9 양도하고, 1993.6.19 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 조사한 바 신고된 양도가액이 사실과 다르다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1994.7.1 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 40,120,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.7.29 심사청구를 거쳐 1994.10.17 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점부동산은 건물의 낙후로 막대한 개량비 등을 투자함으로 인하여 양도차익이 전혀 없이 손해를 본 실정이었기 때문에 실제의 양도가액에서 개량비 등을 차감한 금액을 양도가액으로 예정신고를 한 것이고, 처분청의 조사과정에서 확정신고기간내에 실지거래계약서 및 필요경비 증빙서류를 제출하여 처분청이 실지양도가액을 확인하였고 양도차익이 없음을 인정하면서도 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하니 쟁점부동산에 대한 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다. 나. 국세청장 의견 청구인이 신고시 제출한 증빙서상의 양도가액이 사실과 다름이 확인되고 있으므로 재산제세조사 사무처리규정(국세청 훈령 제1081호, 1990.10.15) 제77조의 규정에 의거 기준시가로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없고, 기준시가로 양도차익을 산정하는 경우에는 법 소정의 금액만 필요경비로 공제하는 것이므로 청구인이 주장하는 취득부대비용, 자본적 지출액 및 양도비 등을 필요경비로 공제할 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다. 나. 관련법령 소득세법 제23조 제2항에는 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액으로 규정하고, 같은법 제45조 (양도소득의 필요경비 계산) 제1항에는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 ① 취득가액, ② 설비비와 개량비, ③ 자본적 지출액, ④ 양도비를 규정하고 있으며, 한편, 같은법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도·취득당시의 기준시가로 하되 「대통령령이 정하는 경우」에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 위의 「대통령령이 정하는 경우」를 규정하고 있는바, 그 제3호(1993.12.31 개정되기 전의 것)에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있고, 같은법 시행령 제94조 제5항에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 「취득당시의 기준시가 + 토지·건물의 취득당시 지방세법상의 과세시가 표준액 × 7/100」을 필요경비로 하도록 규정하고 있다. 다. 사실관계를 보면 청구인은 쟁점부동산을 1993.3.9 양도하고 양도가액 325,000,000원(매매계약서 첨부), 취득가액 320,000,000원(매매계약서 첨부), 기타 필요경비 8,972,000원, 양도차익은 결손 3,972,000원으로 하여 양도차익예정신고서를 1993.6.19 처분청에 제출하였고, 처분청은 청구인의 거래상대방에 대한 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인 조사한 결과 취득가액은 청구인이 신고한 가액과 일치하나 양도가액은 거래상대방 확인가액이 350,000,000원으로 청구인이 신고한 가액과 차이가 있으므로 청구인에게 추궁하자 청구인이 이를 인정하고 양도가액이 350,000,000원인 매매계약서와 기타 필요경비 37,850,000원 상당의 증빙서류를 1994.5.12 처분청(조사공무원)에 제출하였음이 처분청의 이 건 관련 과세자료에 의하여 확인된다. 살피건대, 청구인은 확정신고기한내에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 기준시가로 과세함은 부당하다는 주장인바, 위의 관련법령에서 본 바와 같이 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이고 예외적으로 부동산 투기자 등에 대하여는 실지거래가액으로 과세하도록 하고 있음을 알 수 있고, 그 반대의 경우로서 선의의 납세자가 과세표준확정신고기한 이전에 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세할 수 있다 하겠으나 이 건의 경우는 청구인이 당초 예정신고시 제출한 쟁점부동산의 양도에 따른 매매계약서가 사실과 다르다는 것은 청구인도 인정하고 있고, 비록 추후 제출된 매매계약서가 진실된 것이고 그 제출한 시기가 확정신고기한 전이라 할지라도, 그 제출이 청구인 자의에 의한 것이 아니고 처분청이 청구인에 대한 세무조사과정에서 신고된 가액이 진실된 것인지를 확인하기 위한 증거자료로 징취한 것이므로 이를 청구인 스스로의 수정신고나 또는 소득세법 제100조 에 규정한 확정신고를 한 것으로 인정하기는 어렵다 하겠다. 그렇다면 청구인이 당초 신고시 사실과 다른 금액으로 신고한 것은 국세기본법 제15조 의 납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 신의·성실에 반할 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 취득가액과 양도가액이 진실된 것인지를 확인할 수 있는 금융자료등 객관성 있는 증거자료를 제시하지 못하고 있어 그 실지거래가액도 확인되지 않는 이 건의 경우, 사후의 세무조사시 징취된 자료를 청구인이 스스로 신고한 것으로 인정하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 달라는 청구주장은 이유 없다 할 것이다. 또한 청구인은 취득가액 이외에 사실상 소요된 필요경비 37,835,000원을 공제하여 달라는 주장이나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 필요경비로 공제할 금액이 소득세법 시행령 제94조 제5항에 규정되어 있으므로 청구인이 주장하는 금액이 진실된 것인지의 여부에 불구하고 이 부분 청구주장도 이유없다 하겠다. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.