쟁점미등록임대주택이 소득세법상 장기임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 쟁점거주주택의 양도에 대하여 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 등

예규·판례

쟁점미등록임대주택이 소득세법상 장기임...

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심판청구

102512

생산일자 2023-11-16

AI 요약

요지

소득령§155(20) 등에 따르면 1주택을 소유하고 있는 1세대가 이를 양도할 당시 그 밖에 소득법§168에 따라 사업자등록을 하고, 민간임대주택법§5에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 임대주택이 있는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 위 주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것으로, 청구인이 쟁점거주주택의 양도 당시 쟁점미등록주택을 민간임대주택법§5에 따라 등록한 사실이 없으므로 쟁점거주주택의 양도에 관하여 쟁점미등록주택을 주택 수에 산입하지 아니하고 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수는 없다고 판단됨

상세내용

이유
1. 처분개요 가. 청구인은 2017.10.16. OOO(이하 “쟁점거주주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하였는데, 양도 당시 보유하고 있었던 OOO(이하 “이 사건 등록임대주택”이라 한다)와 OOO 외 4개호(이하 “쟁점미등록임대주택”이라 한다)가 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당한다고 보아 「소득세법 시행령」제155조 제20항 등에 따라 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다. 나. 처분청은 쟁점미등록임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 따른 민간임대주택으로 등록된 사실이 없으므로 쟁점거주주택의 양도에 관하여 「소득세법 시행령」제155조 제20항을 적용할 수 없다고 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하지 않는 등 하여 2022.9.6. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원(과소신고가산세 OOO원 및 납부불성실가산세 OOO원 포함)을 경정ㆍ고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.11.17. 이의신청을 거쳐 2023.3.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) OOO이 쟁점미등록임대주택에 대한 지방세 감면을 해준 것을 보고 임대사업자등록 요건이 충족되었다고 신뢰하였으므로 쟁점거주주택에 대하여 비과세 특례를 적용하여 신고한 것에 청구인의 귀책사유가 없는바, 1세대 1주택 비과세특례를 적용하여야 한다. (가) 청구인은 1993년 3월 경에 쟁점거주주택을 취득하였고, 2013.7.2. 이 사건 등록임대주택을 취득하여 OOO장에게 임대사업자 등록과 처분청에 주택면세사업자등록을 하여 소유하고 있었다. 이후 2013년 11월 경에 쟁점미등록임대주택을 호당 OOO원에 취득하였다. (나) 청구인은 쟁점미등록임대주택을 취득함에 있어서 구청과 세무서에 사업자등록을 하면 여러 가지 세금혜택이 있음을 인지하고 있었기에 지방자치단체에 쟁점미등록임대주택에 관하여 임대사업자등록을 하여 취득세감면을 받고자 지방세 감면신청을 하였으나, 당시 OOO 담당자는 청구인이 이 사건 등록임대주택에 관하여 OOO에 임대사업자 등록이 되어 있으면 지방자치단체에서 임대사업자 등록을 하지 않아도 지방세 100%를 감면받을 수 있다고 하여 청구인은 취득세 100% 감면을 신청하여 받을 수 있었다. (다) 청구인이 시간이 지난 후 서산시청을 찾아가 쟁점미등록임대주택에 대하여 취득세 감면혜택을 준 사유에 대해 묻자, OOO 담당자는 「지방세특례법제한법」제31조 제1항의 규정에 의하여 해당 물건이 임대사업자등록을 하지 않아도 2015.12.31.까지 지방세감면을 한다고 되어 있기 때문에 이 규정에 따라 지방세 감면을 해준 것은 문제가 없다는 답변을 받았다. 그러나 위 규정을 해석해보면 「지방세특례법」제31조 제1항에서는 지방세 감면을 하기 위해서는 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 자를 임대사업자로 보아 지방세 감면을 한다고 볼 수 있다. 그리고 당시 OOO에 제출한 지방세 감면 신청서를 봐도 신청시 첨부서류로 임대사업자등록증을 첨부하게 되어 있다. (라) 추가로 청구인은 쟁점미등록임대주택의 취득 이후에도 7월에 납부하는 재산세를 매년 감면받아 왔다. 그런데, 「지방세특례법제한법」제31조 제3항을 보면 지방자치단체 임대사업자등록이 감면 요건으로 되어 있다. 참고로 주택임대사업자의 재산세 감면 요건을 보면, 2세대 이상 임대, 공동주택, 지자체 임대사업자등록, 관할세무서에 임대사업자 등록을 요건으로 하고 있다. 따라서 청구인은 쟁점미등록임대주택의 취득 이후에도 매년 재산세를 감면받아 왔기 때문에 임대사업자등록 요건이 충족되었다고 알고 쟁점거주주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다고 인지한 상태에서 쟁점거주주택의 양도를 비과세로 신고한 것이다. 만약 이후에라도 재산세 감면을 받지 않았다면 잘못된 것임을 인지하고 쟁점거주주택을 양도하지 않고 쟁점미등록임대주택부터 먼저 양도하였을 것이다(참고로 쟁점미등록임대주택은 양도 차익 없이 손실을 보고 매도하였음). (마) 청구인은 국가와 지방자치단체를 믿고 행정 절차에 따라 감면신청을 하여 적용을 받고, 종합소득세를 신고하였다. 2015년부터 매년 주택임대소득이 2,000만원 이하여서 비과세되었으나, 종합소득세는 매년 성실히 신고하였다. 이러한 진행 과정에서 지방자치단체의 귀책사유로 일반시민이자 국민이 피해를 보는 것은 잘못된 것이다. (2) 처분청은 2018년 1월 경 쟁점거주주택의 양도소득세 신고에 관하여 소명안내를 하였고, 청구인은 이에 대하여 2018년 7월 경 소명자료를 제출하면서 처분청 담당자에게 설명을 하였는데, 이후 어떠한 처분도 없어서 잘 소명된 것으로 판단하고 있었다. 그러나, 처분청은 그로부터 4년이 경과한 2022년 3월 경 청구인에게 양도소득세를 비과세로 신고한 사유에 대하여 다시 소명을 요구하였고, 청구인의 소명을 받아들이지 않고 2022년 6월 경 과세예고통지를 하고 이후 이 사건 처분을 하였다. 청구인이 확인한 바에 따르면 이 사건 처분이 늦어진 이유는 처분청 내부의 정기인사 발령에 따라 담당조사관이 계속 변경되어 미결로 남아 있었기 때문이었는데, 그렇다면 청구인의 귀책과는 무관한 처분청의 내부문제로 부과된 납부불성실가산세 OOO원은 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점미등록임대주택의 경우 쟁점거주주택의 양도일 현재 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따른 장기임대주택의 요건을 충족하지 못하였으므로, 쟁점거주주택의 양도에 대하여 비과세 특례규정을 적용할 수 없다. (2) 청구인은 법정납부기한까지 납부하여야 할 세액보다 적게 납부한 사실이 확인되므로 납부불성실가산세를 부과한 것은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점미등록임대주택이 「소득세법」상 장기임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 쟁점거주주택의 양도에 대하여 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 ② 처분청의 내부적 사정으로 양도소득세 부과처분이 지연되었으므로 납부불성실가산세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 주택 매매내역, 쟁점미등록주택에 관한 취득세 및 재산세 감면내역 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점거주주택을 양도할 당시 소유하고 있었던 주택의 상세내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인의 보유 주택 내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2013.6.27. OOO에 이 사건 등록임대주택을 임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하였고, 2013.6.28. 처분청에 사업장소재지를 ‘OOO’로 하고, 주거용 건물 임대업으로 사업자등록(230-90-*****)을 하였다. 다만, 청구인은 쟁점미등록임대주택의 경우 취득 후 쟁점거주주택의 양도시까지 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택으로 등록하지 않았다. (다) 청구인은 당초 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세특례규정을 적용하여 비과세로 신고하였으나, 처분청은 쟁점미등록임대주택이 「소득세법」상 장기임대주택의 요건을 충족하지 않음을 이유로 쟁점거주주택의 양도에 관하여 비과세특례규정의 적용을 배제하고 아래 ＜표2＞와 같이 이 사건 처분을 하였다. ＜표2＞ 이 사건 처분의 상세내역 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 2013년 11월 경 OOO에게 쟁점미등록임대주택에 관한 취득세 감면 신청서를 제출하여 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 취득세를 100% 감면받았고, 이후 2014년부터 2019년까지 같은 조 제3항에 따라 재산세 일부를 감면받았다고 하면서 지방세 세목별 과세증명서 등의 증빙을 제출하였다. 1) 한편, 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 개정연혁은 아래 ＜표3＞과 같고, 같은 조 제3항의 개정연혁은 아래 ＜표4＞와 같다. 특히, 2018.12.31. 법률 제16041호로 개정된 「지방세법특례제한법」에 따라 같은 날 대통령령 제29438호로 개정된 같은 법 시행령에서는 “법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”는 규정(제13조 제3항)이 신설되었다. ＜표3＞「지방세특례제한법」제31조 제1항의 개정연혁

시행시기

내 용

∼2016.12.31.

「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

2017.1.1.∼

「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

＜표4＞「지방세특례제한법」제31조 제3항의 개정연혁

시행일

내 용

∼2018.12.31.

대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

2019.1.1.∼

대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

2) 우리 원은 임대용 물건으로 등록되어 있지 않은 주택에 대한 재산세 감면여부와 관련하여 2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정된 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제3항의 신설 이전에 문제된 사건에서는 「민간임대주택에 관한 특별법」등에 따라 등록한 임대주택에 대해서만 감면하는 것은 아니라고 판단하였고(OOO), 위 조항의 신설 이후에 문제된 사건에서는 「지방세특례제한법」제31조 제3항에 따라 임대주택의 재산세를 감면받으려면 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 등록하여야 한다(OOO)고 판단하였다. 3) 청구인이 제출한 증빙 및 OOO으로부터 제출받은 자료에 따르면, OOO은 「지방세특례제한법」제31조 제3항 제2호에 따라 2014년도분부터 2018년도분까지 쟁점미등록임대주택의 재산세 50%를 감면하였으나, 2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정된 「지방세특례제한법 시행령」이 적용되는 2019년도분 재산세는 감면하지 않았다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 우선, 쟁점①과 관련하여 청구인은 서산시장이 쟁점미등록임대주택에 대한 취득세 및 재산세를 감면해준 것을 믿고 쟁점미등록임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」의 임대주택 요건을 충족하였다고 신뢰하였으므로 쟁점거주주택에 관하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제155조 제20항 및 제167조의3 등에 따르면 1주택을 소유하고 있는 1세대가 이를 양도할 당시 그 밖에 「소득세법」제168조 에 따라 사업자등록을 하고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 임대주택이 있는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 위 주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것으로, 청구인이 쟁점거주주택의 양도 당시 쟁점미등록주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 따라 등록한 사실이 없으므로 쟁점거주주택의 양도에 관하여 쟁점미등록주택을 주택 수에 산입하지 아니하고 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수는 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②와 관련하여 청구인은 처분청이 양도소득세 부과처분을 지연하였으므로 이로 인하여 발생한 납부불성실가산세를 취소해야 한다고 주장하나, 처분청이 「국세기본법」상 부과제척기간 내에 이 사건 처분을 하였고, 납부불성실가산세의 경우 납세의무자로 하여금 성실하게 세법에 정한 의무를 이행하도록 하는 취지 외에 법정납부기한과 납부일간의 기간에 대한 지연이자 성질을 갖는 동시에 정상적으로 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있는 점 등에 비추어 납부불성실가산세에 대한 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 다만, OOO이 2014년부터 2018년까지 쟁점미등록주택에 대한 재산세를 감면한 사실이 확인되고, 당시 「지방세특례제한법」제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호 등은 재산세 감면요건으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 등록한 자가 임대 목적에 직접 사용할 것을 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면 청구인이 OOO의 재산세감면을 이유로 쟁점미등록주택이 「소득세법 시행령」제155조 제20항 제2호 등의 요건을 충족한 것으로 믿고 이를 주택 수에 산입하지 아니하고 쟁점거주주택에 대한 양도소득세를 신고한 것에 정당한 사유가 있어 보이므로 처분청이 이 사건 처분을 함에 있어 과소신고가산세를 부과한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. ② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」 제8조 를 준용한다. (2) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (각 호 생략) 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 (23) 제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증 2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본 4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. 라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택( 「주택법」 제54조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택 ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 지방세특례제한법 제31조 (임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조 에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. 2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조 에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다. 3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. (5) 지방세특례제한법 시행령 제13조 (추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호의 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 (6) 국세기본법 제48조 (가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다. 제47조의4(납부불성실ㆍ환급불성실가산세) ① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(중간예납ㆍ예정신고납부ㆍ중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 “초과환급”이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다. 다만, 「인지세법」 제8조 제1항에 따른 인지세의 납부를 하지 아니하거나 과소납부한 경우에는 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분(납부하여야할 금액에 미달한 금액을 말한다. 이하 같다) 세액의 100분의 300에 상당하는 금액을 가산세로 한다. 1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 2. 초과환급받은 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자상당가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 환급받은 날의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.