이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 부동산 개발 및 시행사업을 영위하는 법인으로 2022.1.12. 서울특별시 광진구 OOO 소재 주택(이하 “기존주택”이라 한다)을 취득하고, 이를 주택신축판매를 위하여 멸실 목적으로 취득하였다는 사유로 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에 따라 표준세율을 적용하여 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 이후 청구법인은 2022.3.21. 기존주택을 철거하고 2022.10.28. 다세대주택(6세대, 이하 “쟁점주택”이라 한다)과 근린생활시설을 신축한 후, 2022.11.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따른 장기일반민간임대주택(이하 “임대주택”이라 한다)으로 등록(2023.1.19. 임대주택 등록 말소)하고 2022.11.8. 소유권 보존등기를 하였다.

다. 처분청은 2023.11.13. 청구법인이 정당한 사유 없이 기존주택 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 신축하여 판매하지 아니한 것으로 보아 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 단서에 따라 중과세율(표준세율에 100분의 400을 합한 세율)을 적용하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에 따르면 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우 중과제외 대상으로 보지 않는다고 규정되어 있을 뿐, 임대 여부에 대한 별도의 추징규정이 없으므로 이 건 처분은 법률의 근거 없이 부과된 위법한 처분이다.

(가) 조세법률주의 원칙상 법률의 근거 없이는 조세를 부과ㆍ징수할 수 없는바, 유예기간 중 임대를 하였다는 이유로 취득세를 중과하려면 그에 대한 근거규정이 있어야 한다.

(나) 청구법인은 기존주택을 취득일로부터 1년 이내에 멸실하였고, 이 건 심판청구일 현재 취득일로부터 3년이 경과하지 않았으므로 이 건 처분은 조세법률주의에 위배되는 자의적인 처분이다.

(다) 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 임대주택으로 등록한 이상 주택신축판매 용도로 사용할 수 없다는 의견이나, 청구법인은 2022.11.1. 민간임대주택법에 따른 임대주택 등록을 하였지만 2023.1.19. ‘임대사업자로 등록한자와 보존등기상 소유자가 상이하다’는 사유로 임대주택 등록이 말소되었으므로 쟁점주택을 판매용도로 사용할 수 없다는 처분청의 의견은 사실과 다르다.

(라) 청구법인은 주택을 신축 후 분양을 하여 수입을 창출하는 법인으로 쟁점주택의 판매가 지연되어 대출이자를 감당하기 어려운 상황에 놓여 있고, 쟁점주택을 판매하기 위해 계속 노력하고 있다.

(2) 쟁점주택 소재지는 ‘3080＋도심복합사업 제8차 후보지’(이하 “도심복합사업 후보지”라 한다)로 선정되어 쟁점주택의 판매가 사실상 불가하므로 쟁점주택을 판매하지 못한데 정당한 사유가 있었다고 봐야 한다.

(가) 청구법인이 2022.1.12. 기존주택을 취득한 후, 정부는 2022.1.27. 쟁점주택 소재지를 도심복합사업 후보지로 발표하였는데, 도심복합사업 대상지가 될 경우 「공공주택 특별법」 부칙(법률 제18311호) 제4조에 따라 국회 의결일(2021.6.29.) 이후 토지등에 대한 소유권을 취득하더라도 향후 신축될 아파트 등의 우선공급권(분양권)을 받지 못하고 현금청산 대상이 되도록 되어 있어 쟁점주택 판매가 사실상 불가하게 되었다.

(나) 처분청은 도심복합사업 후보지로 지정된 것만으로는 「공공주택 특별법」 제40조의10에 따라 우선공급권 미부여 대상이라거나 현금청산 대상이 된 것이 아니므로 정당한 사유가 될 수가 없다는 의견이나, 주택 구매자의 입장에서는 향후 복합사업 대상지로 확정될 여지가 있는 상황에서 우선공급권 미부여의 위험을 무릅쓰고 주택을 구매하려 하지 않는다는 사실을 부인할 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점주택을 민간임대주택법에 따라 임대주택으로 등록하였으므로 기존주택을 주택신축판매업을 위해 취득한 것으로 볼 수 없다.

(가) 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에 따르면 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실목적으로 취득한 주택은 취득세 중과세 대상에서 제외하되, 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우 취득세를 중과하도록 되어 있다.

(나) 청구법인은 2022.1.12. 기존주택을 취득하고 신탁회사를 통해 2022.10.28. 쟁점주택을 신축하였으나, 이를 판매하지 아니하고 2022.11.1. 임대주택으로 등록하였으므로 이는 정당한 사유 없이 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우에 해당한다.

(다) 청구법인은 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였지만 임대등록이 말소되어 임대목적으로 사용된 바가 없다고 주장하나, 민간임대주택법 제2조 제2호 가목에서 “민간건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”으로 규정하고, 같은 법 제2조 제5호 및 제43조 제1항에서 장기일반민간임대주택의 경우 의무임대기간이 10년으로 규정되어 있는 점 등을 고려하면, 청구법인이 쟁점주택을 임대주택으로 등록한 이상 주택신축판매업에 사용할 의도가 없었다고 보는 것이 타당하다.

(라) 「지방세법」 제13조의2에서 법인이 취득한 주택에 대해 취득세를 중과하는 취지는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 억제하기 위함인데, 만약 신축한 주택을 임대목적으로 사용하다가 취득일로부터 3년 이내에 판매하였다는 사유로 취득세를 중과하지 않는다면 취득세를 중과하는 취지와 부합하지 않고, 위 규정은 유명무실화 될 것인바, 주택신축판매업을 위하여 쟁점주택을 신축하였으나 이를 판매하지 않고 임대용으로 사용하였다면, 주택신축판매업을 영위하기 위해 신축한 쟁점주택을 유예기간 내 판매하지 아니한 경우 내지 다른 용도로 사용한 경우로 보아 추징할 수 있다고 보아야 할 것이다.

(2) 청구법인은 「공공주택 특별법」 제40조의10 제3항과 같은 법 부칙 제4조 제1항에 따라 도심복합사업 대상지 내 토지등의 소유자가 된 경우에는 신축 아파트 등의 우선공급권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 되므로, 주택을 신축하더라도 매수하려는 자가 없어 판매가 불가하였다고 주장하나,

도심복합사업 후보지에 지정된 것을 복합사업 대상지로 지정된 것과 동일하다 할 수 없고, 「공공주택 특별법」상 ‘도심 공공주택 복합사업’ 관련 규정은 2024.9.20. 일몰되는 한시적 규정으로 청구법인이 쟁점주택을 취득한 2022.1.12.부터 3년 이내 해소될 수 있는 사유로 보이는 점, 도심복합사업 후보지에 쟁점주택이 포함되었다는 이유로 주택의 매매가 불가능하다고 볼 수 없는 점 등을 고려할 때 정당한 사유가 있었다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구법인이 기존주택 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 것으로 보아 취득세를 중과한 처분의 당부

② 청구법인이 주택을 신축하여 판매하지 않은데 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2023.3.14. 대통령령 33325호로 일부개정되기 전의 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2023. 3. 28. 법률 제19313호로 일부개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

(4) 공공주택 특별법(2021.7.20. 법률 제18311호로 일부개정된 것)

제40조의10(토지등의 수용 등) ① 공공주택사업자는 복합지구에서 복합사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다.

② 복합지구를 지정하여 고시한 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조 제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다.

③ 공공주택사업자는 토지등소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의에 응하여 그가 소유하는 복합지구 내 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도하는 경우로서 토지등소유자가 원하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 사업시행으로 건설되는 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 보상(이하 “현물보상”이라 한다)할 수 있다. 이 경우 현물보상으로 공급하는 주택은 「주택법」제2조 제6호에 따른 국민주택규모를 초과하는 경우에도 공공주택으로 본다.

1. 건축물로 보상받을 수 있는 자: 그가 소유하는 복합지구 내 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도한 자로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 자가 된다. 이 경우 대상자가 경합할 때에는 보상금 총액이 높은 자에게 우선하여 건축물로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 공공주택사업자가 정하여 공고한다.

2. 보상하는 건축물 가격의 산정 기준금액: 제40조의11에 따른 분양가격으로 한다.

3. 보상기준 등의 공고: 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제15조에 따라 보상계획을 공고할 때 건축물로 보상하는 기준을 포함하여 공고하거나 건축물로 보상하는 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다.

ㅇ 부칙 ＜법률 제18311호, 2021.7.20.＞

제4조(토지등소유자에 대한 현물보상에 관한 특례) ① 제40조의10 제3항의 개정규정은 이 법을 국회가 의결한 날의 다음 날부터 토지등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자에게는 적용하지 아니한다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에도 불구하고 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조 제2항 제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 복합지구별로 국토교통부장관이 고시하여 정하는 날 이전에 분양계약을 체결하고 지구 지정 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제40조의10 제3항의 개정규정에 따라 건축물로 보상을 받을 수 있다

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2019.8.7. 경기도 양주시 OOO을 본점 소재지로 하고, 부동산의 개발 및 공급업, 부동산의 임대 및 관리업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다.

＜청구법인 사업자등록증명＞

○○○

(나) 청구법인은 2022.1.12. 기존주택에 대한 잔금지급을 완료하고 과세표준 OOO원에 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 나목 6)에 따라 주택신축판매업을 영위하기 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택으로 보아, 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

(다) 청구법인은 아래 ＜표＞와 같이 기존주택을 ㈜AAA에 신탁하고 개발한 후, BBB㈜과 관리형신탁계약을 체결하였으며, 2022.11.1. 쟁점주택을 민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로 등록하였으나, 2023.1.19. ‘기타(임대미개시로 인한 말소)’ 사유로 임대주택 등록이 말소되었다.

＜표＞ 청구법인의 신탁계약 체결 내역 등

일자

주체

내용

2022.1.12.

청구법인

㈜AAA과 신탁계약 체결

2022.3.21.

㈜AAA

기존주택 철거

2022.10.28.

㈜AAA

쟁점주택과 근린생활시설 신축

2022.11.1.

㈜AAA

민간임대주택법에 따른 임대주택 등록

2022.11.8.

㈜AAA

소유권 보존등기 후 청구법인으로 소유권 이전 등기

2022.11.8.

청구법인

BBB㈜와 신탁계약 체결, 소유권 이전 등기

2023.1.19.

BBB㈜

임대주택 등록 말소

(라) 정부는 2021.2.4. ‘3080＋대도시권 주택공급대책’에서 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결한 자는 우선공급권을 미부여한다고 발표하였고, 2022.1.27. 기존주택 소재지가 포함된 복합사업 후보지를 발표하였다.

＜대도시권 주택공급 획기적 확대방안 보도자료(2021.2.4.) 발췌＞ ○○○

＜복합사업 후보지 발표 보도자료(2022.1.27.) 발췌＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 심판청구일 현재 기존주택 취득일로부터 3년이 경과하지 않았으므로 이 건 처분은 법률상 근거 없는 위법한 처분이라고 주장하나,

「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에 따르면 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실목적으로 취득한 주택은 취득세 중과세 대상에서 제외하되, 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우 취득세를 중과하도록 되어 있고, 민간임대주택법 제2조 제2호 가목에서 “민간건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”으로 규정하고 있는바, 청구법인은 2022.10.28. 쟁점주택을 신축한 후 2022.11.1. 임대주택으로 등록하였으므로, 비록 임대주택 등록이 말소되었다고 하나 당초부터 임대를 목적으로 쟁점주택을 신축한 것으로 보는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택의 소재지가 도심복합사업 후보지로 선정되어 주택의 판매가 어려워졌으므로 쟁점주택을 판매하지 못한데 정당한 사유가 있었다고 주장하나, 쟁점주택 소재지는 도심복합사업 후보지로 지정되었을 뿐, 도심복합사업 대상지로 지정된 것은 아니므로 「공공주택 특별법」 제40조의10에 따른 우선공급권 제외 대상이라거나 현금청산 대상자가 되었다고 볼 수 없고, 도심복합사업 후보지에 쟁점주택이 포함되었다는 이유로 주택의 매매 자체가 금지된 것이 아닌 점 등에 비추어, 위 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.