이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2023.2.28. 서울특별시 서초구 OOO(이하 “양도아파트”라 한다)를 OOO원에 양도하고 2023.4.24. 양도아파트가 1세대 1주택에 해당하는 고가주택으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 2024.3.18.부터 2024.4.6.까지의 기간 동안 청구인의 2023년 귀속 양도소득세 조사를 실시한 결과 청구인이 양도아파트 외 부산광역시 중구 OOO 소재 건물의 2층(이하 건물 전체를 “쟁점건물”이라 한다)이 주택에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 2024.7.4. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물의 2층은 임차인이 창고로 사용하고 있었고, 주거시설이 전혀 없어 주거기능을 할 수 없는 상태이므로 이를 주택으로 보는 것은 타당하지 아니하다.

(1) 쟁점건물은 건축한지 70년 이상 된 목조 흙기와 2층 건물로 공부상으로는 주택이나 1층은 임차인이 의류판매업을 하고 있고, 1층의 임차인은 쟁점건물의 2층에 판매용 의류를 보관하겠다하여 창고로만 사용하도록 하였으며, 양도아파트 양도당시 창고로 사용하고 있었음도 확인되었다.

(2) 청구인은 혹시라도 임차인이 쟁점건물의 2층에서 종업원 등이 휴식을 취하거나 숙식을 할 경우 화재나 안전사고 등의 발생이 우려되어 주방시설, 욕실, 화장실, 난방시설, 전기시설, 도시가스시설 등 주거의 필수적인 시설을 모두 철거하였고, 씽크대, 장판도 철거하여 없으며, 외부창문도 깨어진 상태여서 합판으로 막아놓았고, 천정은 누수로 얼룩져 곰팡이가 피어 있는 상태로 흙기와인 건물 지붕은 비가 새어 비닐 등으로 덮어놓았다.

(3) 유사 사례들의 건물의 주거용 여부에 대한 판단기준을 보면, 주거용 시설이 그대로 유지되고 있거나 약간의 수리나 보수를 거칠 경우 주거용으로 사용할 수 있는 정도라면 주거용으로 판단하고, 주거용 시설이 아예 없거나 있더라도 대수선의 과정을 거쳐야 주거용으로 사용할 수 있는 정도라면 비주거용 시설로 판단하고 있는데,

처분청 역시 청구인이 주장하는 바와 같이 주거에 필요한 시설들을 전부 철거하고 창고로 사용하고 있었음을 인정하면서도 쟁점건물의 2층은 안방, 거실, 화장실, 주방 등을 경계하는 벽면구조가 그대로 남아 있기 때문에 주택으로 사용될 수 있다고 판단한 것으로 보이나,

쟁점건물은 아주 낡은 목조건물이고, 쟁점건물 2층의 경계벽 철거시 건물의 외벽만 남게되어 내력벽이 따로 존재하지 않아 붕괴될 우려때문에 경계벽을 철거할 수 없으며, 내부경계벽면이 있다고 하여 창고가 아니라고 판단해서는 아니된다.

(4) 처분청은 양도아파트 양도일 현재 임차인이 쟁점건물 2층을 창고로 사용하고 있었다는 것을 확인하였음에도 양도일 이후 언제라도 주거시설을 설치하여 주택으로 사용할 수 있으므로 이는 주택에 해당한다는 의견이나,

청구인은 양도아파트의 양도일 이전 약 4년전부터 쟁점건물의 주거시설을 철거하여 창고로 사용하고 있었고, 양도일 현재에도 창고로 사용하고 있었으며, 양도일 이후에 주거시설을 새로 설치하면 주택으로 사용할 수 있다는 처분청의 논리는 양도아파트 양도시점에 적용할 논리로 합리적이지 않으므로 쟁점건물 2층을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례적용을 배제한 처분은 타당하지 아니하다.

나. 처분청 의견

쟁점건물 2층은 전형적인 주택의 형태로 주거용에 적합한 것으로 확인되므로 창고용도로 사용된다 하더라도 주택으로 보는 것이 타당하다.

(1) 청구인은 양도 당시 쟁점건물 2층의 용도에 대하여 주거 기능이 없는 창고라고 주장하며 주거 관련 시설(전기시설, 난방시설, 가스시설, 주방시설, 화장실 시설, 온돌 시설, 내부출입문 등)이 철거되었다는 사진, 의류를 보관하고 있었다는 사진, 쟁점 건물이 노후화되었다는 증거로 건물 내부 사진을 증빙으로 제출하였으나,

청구인이 제출한 쟁점건물 내부 사진이 양도 당시(2023.2.28.) 사진임을 확인할 수 없고, 설령 양도당시의 것이라 하더라도 쟁점건물 2층은 구조상 전형적인 주택의 형태이므로 쟁점건물 2층이 창고 용도의 건물이라는 입증자료로 보기엔 부족하며, 쟁점건물 2층이 창고로 사용되었다 하더라도 처분청이 2024.3.19. 쟁점건물 2층에 대해 현장 확인한 결과에 따르면, 방2개, 거실, 욕실, 주방으로 구성된 전형적인 주택의 형태로 확인되었고, 벽면, 천장, 바닥 등의 건물 상태가 주거용 건물에 사용하지 못할 정도로 파손되거나 노후화되어 있지 않은 것으로 확인되는 등 기본적인 구조나 기능 등의 면에서 주거용에 적합한 상태에 있었으며, 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태에 주거 관련 시설을 철거하였다고 하여 쟁점건물이 주택의 기능을 상실하였다고 보기 어렵고, 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있었으므로 쟁점건물 2층은 주택에 해당한다.

(2) 또한 청구인은 쟁점건물 2층을 주택으로 사용하다가 이사를 하였고, 약 70년간을 주택으로 사용해 온 쟁점건물 2층에 일시적으로 물품을 보관하였다고 하여 용도변경도 없이 주택이 창고가 될 수 없으며, 조세법의 해석은 과세요건은 물론이고 납세자에게 혜택을 주는 감면 요건도 엄격하게 해석해야 하여야 하고, 비과세 요건에 해당한다는 점은 이를 주장하는 납세의무자에게 입증책임이 있는 것이라 할 것인데, 쟁점건물 2층이 주택이 아니라는 청구주장을 입증할 수 있는 증빙이 없으므로 쟁점건물 2층을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도아파트 양도당시 청구인이 보유한 쟁점건물 2층을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조(양도소득금액) ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2023.2.28. 양도아파트를 OOO원에 양도하고 양도아파트 양도에 대하여 양도소득세를 신고하면서 취득가액 OOO원, 비과세 양도차익은 OOO원, 과세대상 양도차익은 OOO원으로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

(나) 청구인은 양도아파트 양도 시 쟁점건물을 보유하고 있었고, 일반건축물대장에 의하면 쟁점건물은 연면적 98.11㎡, 건축면적 58.51㎡, 지상 2층의 목조건물로 주용도는 주택이고, 1954.12.25. 신축되었으며, 청구인은 1965.9.28. 쟁점건물을 취득하였고, 쟁점건물의 현황은 아래 ＜표1＞과 같으며, 청구인은 1972년부터 2019.9.20.까지 쟁점건물 2층에 거주한 것으로 나타난다.

＜표1＞ 쟁점건물 현황

소재지

취득일

토지

건물

공부상용도

부산광역시 중구 OOO

1965.9.28.

대 99.2㎡

1층 58.51㎡

주택

2층 39.6㎡

주택

(다) 국토교통부 장관은 2005.4.30.부터 2023.4.28.까지 쟁점건물 2층을 개별주택으로 하여 공시(주거용 면적 합계 39.6㎡)하고 있고, 2023.4.28. 기준 쟁점건물 2층의 기준시가는 OOO원으로 나타난다.

(라) 쟁점건물 2층에 대한 재산세 자료에 의하면 쟁점건물 2층은 주택구분 단독주택, 건물용도 단독주택이고, 건물 총면적은 39.6㎡이며, 2023년 현재 재산세액 OOO원으로 나타난다.

(마) 처분청은 2024.3.19. 쟁점건물에 대한 현장확인을 실시하였고, 조사보고서에 의하면 1층은 상가로 의류소매점이 영업중으로 공부상 주택이나 실제 상가용도로 사용되고 있으며, 쟁검건물 2층은 외관상 주택의 형태를 갖추고 있고, 내부는 화장실이나 싱크대 등과 같은 기본적인 시설이 없는 공실상태로, 판매용 의류가 쌓여 있는 상태였고, 구조상 방 2개와 거실이 있는 주택으로 추정되며, 건물의 노후화 정도가 심하지 않고, 수리만 한다면 언제든지 주택으로 사용할 정도의 상태이므로 주택으로 판단된다고 기재되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점건물 2층이 주택이 아니라고 주장하며 아래와 같은 자료를 제시하였다.

(가) 2020.5.25.자 임대차계약서에 의하면 임대인은 청구인, 임차인은 R, 임대부동산은 쟁점건물 지상 콘크리트조 2층 목조와즙 1층 점포 1칸(약 5평), 2층 창고(약 10평)이고, 임대보증금 OOO원, 월세는 OOO원이며, 쟁점건물 2층을 창고로만 사용하여야 한다는 내용 등은 기재되어 있지 아니하고,

2016.3.30.자 임대차계약서에 의하면 임대인은 청구인, 임차인은 R, 임대부동산은 쟁점건물 지상 콘크리트조 2층 중 목조와즙 일층 점포 1칸(약 5평)이고, 임대보증금 OOO원. 월세는 OOO원으로 기재되어 있다.

(나) 쟁점건물 2층이 창고용도이고, 주택으로 사용할 수 없을 정도로 노후화되었다며 청구인이 제시한 사진은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점건물 2층사진

※ 이 건 조사시 OOO 거리뷰에 나타난 쟁점건물 외관 사진은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ OOO 로드뷰에서 확인되는 쟁점건물의 외관

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 2층은 임차인이 창고로 사용하고 있고, 주거시설이 전혀 없어 주거기능을 할 수 없는 상태이므로 이를 주택으로 보는 것은 타당하지 않다고 주장하나,

일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있거나 상당 정도 노후화가 진행되고 있었다 할지라도 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지.관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(조심 2020서7767, 2020.12.23. 등, 같은 뜻임)인바,

처분청이 쟁점건물에 대하여 현장조사한 결과에 의하면, 쟁점건물 2층은 외관상 주택의 형태를 갖추고 있고, 구조상 방 2개와 거실, 화장실이 있는 주택으로 건물의 노후화 정도가 심하지 않고, 수리만 한다면 언제든지 주택으로 사용할 정도의 상태라고 확인하였던 점,

청구인은 1972년부터 2019.9.20.까지 쟁점건물 2층에 거주하였던 것으로 나타나고, 쟁점건물 2층을 촬영한 사진들을 보면 쟁점건물의 외벽과 내벽 등이 대체로 온전한 외관 및 형상을 유지하고 있어서 주거기능이 유지되고 있다고 보이므로 양도아파트 양도 당시 쟁점건물 2층이 주거로서의 기능을 상실한 상태였다고 보기 어려운 점,

건축물대장에 의하면 쟁점건물 2층은 주택으로 확인되고, 쟁점건물 2층에 대하여 2023.4.28.까지 국토교통부장관은 개별주택으로 하여 기준시가(OOO원)를 공시하였으며, 2023년 재산세도 주택분으로 OOO원을 납부한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점건물 2층은 양도아파트 양도당시 주택에 해당한다 할 것이므로 처분청이 쟁점건물 2층을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.