이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2021.5.10. 처남인 a에게 경기도 김포시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원(이하 “이 건 매매가액”이라 한다)에 양도한 것으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 국세청장은 특수관계인 간 공동주택 등을 저가 거래한 혐의에 대하여 점검을 실시하고, 청구인이 특수관계인인 a에게 쟁점주택을 저가에 양도한 것으로 보아 처분청에 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세할 것을 지시하였다.

다. 처분청은 국세청장의 지시에 따라, 쟁점주택과 동일 단지 내 동일 면적(기준시가 동일)의 주택 중 2021.5.29. 거래된 주택의 매매가액 OOO원(이하 “쟁점사례가액”이라 한다)을 쟁점주택의 양도가액으로 하여 2024.7.1. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 청구인이 쟁점주택을 특수관계자인 처남에게 양도한 이 건 매매가액이 동일 단지 아파트에 대한 “국토교통부 실거래가 공개시스템”상 거래금액 대비 저가(약 81%)에 양도하였다는 사실 하나만으로 부당행위에 해당한다고 판단하였으나, 쟁점주택 양도 당시는 정부의 부동산정책으로 일시적으로 가격이 급등한 시기였고, 청구인은 어린 자녀 양육 문제 및 청구인이 향후 부담하여야 할 각종 세금 부담 우려로 불가피하게 2021.6.1. 이전에 쟁점주택을 급매로 양도할 수 밖에 없었으며, 관할 지방자치단체인 경기도 김포시장도 이 건 매매가액의 적정성을 인정하였다. 대법원 판결도 부당행위계산부인이란 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자 간의 거래가격, 거래 당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다고 판시하였다. 따라서 처분청의 양도소득세 부과처분은 청구인의 처지와 당시 부동산 시장의 특별한 상황을 전혀 고려하지 아니한 처분이므로 취소되어야 한다.

(2) 청구인이 처남인 a에게 쟁점아파트를 급하게 양도하게 된 경위는 다음과 같다.

(가) 청구인은 정부의 부동산 정책으로 인한 예상치 못한 불가피한 사정으로 쟁점주택을 급매 형태로 양도하게 되었다.

청구인은 청구인의 장모와 처남이 청구인의 자녀 2명(초등학생)을 돌보며 거주하던 쟁점주택과, 쟁점주택에서 약 1.5km 떨어진 인근에 청구인 가족이 거주하는 아파트(이하 “쟁점외주택①”이라 한다)를 보유하고 있던 중, 아이들이 성장함에 따라 좀 더 넓은 주거 공간 마련을 위하여 청구인의 배우자가 쟁점외주택①에서 약 2km 떨어진 곳에 소재한 경기도 김포시 장기동에 있는 복층형 테라스 주택(이하 “쟁점외주택②”라 한다)을 2020.10.12. 분양받았고, 이에 따라 청구인 세대는 1세대 3주택자가 될 상황에 놓이게 되었다.

공교롭게도 청구인의 배우자가 쟁점외주택②를 분양받은 직후인 2020.11.20. 경기도 김포시 지역이 국토교통부 공고 제2020-1521호로 조정대상지역으로 지정되었다.

이렇게 청구인의 배우자가 새로 분양받은 주택으로 인하여 조정지역의 1세대 3주택자에 해당하게 되면 취득세 중과 및 조정지역 3주택자에 대한 종합소득세 중과와 향후 주택 양도시 양도소득세 중과세율 적용 등 엄청나게 세금이 많아지게 될 것이 예견되는 상황이었다.

또한 매년 6.1. 현재 주택보유자에게 재산세와 종합부동산세가 부과되므로 최대한 5월 중으로 쟁점주택을 양도하려고 하였으나, 당시 경기도 김포시 지역이 조정대상지역으로 지정되어 사람들이 아파트를 매수하지 아니하고 모두 관망만 하던 시기여서 불가피하게 쟁점주택을 급하게 처남에게 양도하게 되었다.

그리고, 쟁점주택을 양도한 후 청구인은 관할 지방자치단체인 경기도 김포시청으로부터 “거래가격(저가) 의심”을 사유로 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따라 2021.11.2.까지 “부동산 거래 특별조사에 따른 자료 제출 요청”을 받았고, 이에 부동산 거래 신고 소명서를 제출하였으며, 경기도 김포시청은 거래가격의 적정성을 인정하여 청구인에게 과태료 등의 처분을 하지 아니하였다.

청구인이 청구인의 처남에게 쟁점주택을 급매물로 급하게 양도한 것은 전혀 예측하지도 못한 상태에서 경기도 김포시 지역이 갑작스럽게 조정지역으로 지정되어 부랴부랴 급하게 양도한 것이며, 양도소득세를 회피하려고 할 의도는 전혀 없었다.

(나) 매수자인 처남은 모친(청구인의 장모)과 함께 거주하면서 청구인의 어린 자녀들을 돌보며 실제 거주할 목적으로 쟁점주택을 취득한 것이다.

쟁점주택을 매수한 청구인의 처남과 청구인의 장모는 청구인과 청구인의 배우자가 맞벌이를 하는 상황에서 청구인의 어린 자녀 2명을 보살펴주기 위해 2020년 9월부터 쟁점주택에 거주하고 있었고, 현재도 청구인의 자녀들을 뒷바라지하며 거주하고 있다.

만약 처가에서 청구인의 자녀들을 보살펴주지 아니하면 양육 등으로 청구인 부부는 맞벌이를 할 수 없는 심각한 문제에 봉착할 처지였다. 이러한 사실은 청구인이 2021.10.28. 경기도 김포시청의 부동산 거래 특별조사시에도 소명하였다.

쟁점주택은 청구인이 2016.5.24. OOO원에 분양받았고, 청구인의 처남이 당초 청구인이 분양받은 금액에 양도하기를 요구하였으나, 청구인과 청구인의 처남은 경기도 김포시가 조정지역으로 지정된 2020.11.20. 이전이자 아파트 가격이 비정상적으로 급등하기 이전인 2020년 1월부터 10월까지 쟁점주택과 동일한 면적(72.7719㎡)의 거래가액을 참고하여 OOO원으로 합의하여 양도한 것이고, 이 금액이 결코 부당하게 낮은 것이 아니라는 사실은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 명확하게 확인된다.

또한 사회통념상 조세회피목적의 저가양도는 부모가 자식에게 하는 것이 보통이지 청구인의 경우와 같이 처남에게 아파트를 저가로 양도하는 경우는 극히 이례적인 경우로, 처분청은 이와 같은 청구인의 특수한 상황과 처지를 전혀 고려하지 아니하였으며, 법원도 “거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지의 여부를 판단하여야 한다”라고 판시한바 있다.

(다) 당시 정부는 집값 폭등을 막기 위해 다주택자에 대하여 조정대상지역 지정 및 각종 세금 인상 등의 정책을 통해 강력하게 매도를 유도하던 시기로, 2021.1.18. 기획재정부에서 보도한 관계기관 합동설명회 자료를 보면 주택 취득단계, 보유단계, 처분단계별로 세부담이 증가된다는 내용이 자세하게 발표되었고, 이러한 정부의 대책발표 내용은 당시 언론에도 보도되는 등 다주택자에 대한 각종 규제정책이 거의 매일 발표되던 시기였다. 당시 정부의 부동산 투기 억제 대책은 국토교통부의 보도자료, 기획재정부의 관계기관 합동설명회 자료, 언론 보도자료 등에 연일 발표되고 있어 대부분의 주택 보유자는 일상 생활보다는 정부의 각종 부동산 정책이 언제, 어떻게 변하는지에 관심이 집중되었다.

(라) 청구인이 급하게 2021.6.1. 이전에 양도할 수 밖에 없었다는 정황은 ＜표1＞의 예상 세부담 비교표를 보더라도 명백하게 나타난다. 청구인이 쟁점주택을 급하게 2021.6.1. 이전에 양도하지 아니하여 3주택자가 되었을 경우 향후 부담해야 할 세금 부담 예상액과, 2021.6.1. 이전에 처분하여 2주택자가 된 경우에 대한 세금 부담 예상액의 비교표는 다음과 같다.

(2) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 국세청장의 처분청에 대한 감사기간(2023.8.28.~2023.9.15.) 동안 쟁점주택과 동일한 평수의 거래가액은 OOO원으로 확인되는바, 이는 불과 1~2년의 기간 동안 부동산가격이 비정상적으로 형성되었다는 사실을 알 수 있고, 그럼에도 불구하고 처분청은 이러한 사정을 고려하지 않고 처분을 한 것이다.

조정대상지역 지정 전인 2020년도의 평균거래금액은 OOO원이나, 조정대상지역으로 지정된 기간인 2021년도 평균거래금액은 OOO원이고, 2022년도에는 OOO원으로, 이는 조정대상지역 지정 전보다 123.8%에서 116.7%나 급등하였다가 조정대상지역에서 해제된 2023년에는 다시 조정대상지역 지정 전 거래가액인 평균 OOO원으로 급락하였는바, 이러한 특별한 사정을 고려하여 부당행위 여부를 판단하여야 한다.

(3) 처분청의 처분은 대법원의 부당행위계산부인 판단 기준과 부동산 하락 시기에 과거 유사매매사례가액을 적용할 수 없다는 서울행정법원의 판결(서울행정법원 2011.7.7. 선고 2010구합46111 판결)에도 명백히 위배되는 처분이다. 재산평가 원칙을 규정하고 있는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제1호 가목에서도 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 매매사례가액 적용을 배제하도록 규정하고 있다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점주택을 특수관계인에게 양도한 거래는 「소득세법」 제101조에 따른 부당행위계산의 요건인 ① 특수관계인 간 거래, ② 시가에 비하여 현저히 저가에 양도, ③ 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우를 모두 충족하고 있고, 관계 법령, 관련 판례, 조세심판원 심판례에 따라 시가의 산정을 유사 주택의 계약일이 쟁점주택의 양도일로부터 가장 빠른 날의 거래 가액으로 산정한 처분청의 처분은 적법하다.

(2) 「소득세법」 제101조는 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 법 제101조 제1항의 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 시가와 거래가액의 차액이 OOO원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상으로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 자산을 양도하는 경우 부당행위계산 규정을 적용하도록 하고 있으며, 「소득세법 시행령」 제167조 제5항, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조, 같은 법 시행규칙 제15조에 의하면 부당행위계산 적용시 시가의 산정은 양도일 전후 각 3개월의 기간 이내 확인되는 가액이면서 기준시가 차이가 가장 작은 유사 주택의 매매가액 중 계약일이 쟁점주택의 양도일에 가장 가까운 거래가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 위 규정에 따른 이 건의 시가는 OOO원으로 청구인이 신고한 양도가액 OOO원과는 그 차액이 19.2% 차이가 나는바, 「소득세법 시행령」 제167조 제3항이 규정한 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”에 해당하고, 따라서 청구인의 쟁점주택 양도는 「소득세법」 제101조의 부당행위계산 규정 적용대상이다.

(가) 부당행위계산 시 적용되는 시가의 산정은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항의 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매거래가액”을 적용하는 경우 「소득세법 시행령」 제167조 제5항에 따라 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 이내 확인되는 가액을 시가로 하고 있고, 「소득세법 시행령」 제167조 제5항의 양도일이란 양도에 관한 일반원칙인 대금청산일(소유권이전등기일)을 말하는 것으로 이 건의 경우 2021.5.10.이다.

(나) 또한, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항은 매매사례가액이 평가기간 내에 있는지는 재산의 매매계약일을 기준으로 판정하도록 규정하고 있고, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항은 매매사례가액을 아래와 같이 산정하도록 규정하고 있다.

(다) 쟁점주택 양도일 전ㆍ후 3개월 내 유사매매사례가액은 아래 비교표와 같이 확인되는바, 양도일 전후 3개월 내 거래이면서 기준시가 차이가 가장 작은 주택의 매매가액 중 유사 주택의 계약일이 양도일로부터 가장 빠른 유사매매사례가액은 2021.5.29. 계약된 동일단지 OOO의 거래가액 OOO원으로, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항에서 규정하고 있는 평가기준일 전후 3개월 이내에 해당하는지는 계약일 기준으로 판단하도록 규정하고 있으므로 가장 우선 적용되는 시가에 해당된다.

(라) 청구인은 쟁점주택이 소재한 경기도 김포시 지역이 갑작스럽게 조정지역으로 지정됨에 따라 향후 발생할 과도한 조세부담을 덜고자 불가피하게 쟁점주택을 양도할 수 밖에 없었고, 거래 당시 일시적인 비정상적 상태에서 형성된 가액을 처분청이 시가로 산정한 것은 특별한 사정에 대한 고려 없는 처분이라고 주장하나, 부당행위계산은 일정한 특수관계인 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 현실적으로 발생되어야 하는 것은 아니며(대법원 2009.9.10. 선고 2009두7462 판결 참조), 쟁점주택의 거래 당시 부동산 시세가 꾸준히 상승하고 있었던 점에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점주택을 시가보다 20% 정도 낮은 가액으로 양도한 행위는 특수관계인이 아니라면 이루어질 수 없는 거래로서 경제적 합리성이 결여된 거래이다.

(3) 청구인은 경기도 김포시장이 이 건 매매가액의 적정성을 인정하였다고 주장하나, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조 등 관련 규정에 의하면 경기도 김포시장은 「소득세법」에 근거한 부당행위계산 규정에 따른 양도소득세 신고의 적정성을 판단한 것이 아니라 실거래가 신고내용의 사실 여부를 확인한 것에 불과하다.

경기도 김포시장이 실시한 부동산 거래 조사는 쟁점주택의 거래가격이 당시 다른 거래가액과 비교하여 저가거래한 행위가 의심됨에 따라 거래계약서, 거래대금의 지급여부를 확인한 것으로, 이는 특수관계인 간 이 건 매매가액대로 대금을 수수하였는지를 조사한 것일 뿐 「소득세법」의 부당행위계산 규정에 따라 조사를 한 것은 아니며, 또한 경기도 김포시장이 처분청에 부당행위계산을 할 수 없다는 취지로 통지한 사실도 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 청구인과 a 간 작성한 쟁점주택 매매에 대한 “아파트매매계약서”의 내용은 다음과 같다.

(2) 청구인은 a으로부터 쟁점주택 매매대금 지급받은 증빙으로 청구인의 OOO은행 예금거래실적증명서를 제출하였는바, 이에 의하면 청구인은 a으로부터 ＜표4＞와 같이 OOO원을 계좌이체로 송금받은 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 경기도 김포시장의 “부동산 거래 특별조사에 따른 자료 제출 요청”의 내용은 다음과 같다.

(4) 청구인이 제출한 경기도 김포시장의 “부동산 거래 특별조사에 따른 자료 제출 요청”에 대한 청구인의 소명 내용은 다음과 같다.

(5) 청구인이 제출한 매수인 a의 전입세대확인서 및 주민등록표 초본에 의하면 a이 쟁점주택에 전입한 시점은 2020.9.11.로 나타난다.

(6) 청구인은 쟁점주택 소재지가 조정대상지역으로 지정되기 전인 2020년도의 평균거래금액은 OOO원이나, 조정대상지역으로 지정된 기간인 2021년도 평균거래금액은 OOO원이고, 2022년도에는 OOO원이며, 조정대상지역에서 해제된 2023년에는 다시 조정대상지역 지정 전 거래가액인 평균 OOO원으로 급락하였다고 하면서 위 ＜표2＞와 함께 쟁점주택 소재 아파트의 국토교통부 실거래가 공개시스템상 거래금액 내역(출력본)을 제출하였다.

(7) 청구인은 쟁점주택 매매 당시 정부는 집값 폭등을 막기 위해 다주택자에 대하여 조정대상지역 지정 및 각종 세금 인상 등의 정책을 통해 강력하게 매도를 유도하던 시기였다고 하면서 국토교통부 보도자료(조정대상지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화, 2020.11.19.), 기획재정부 보도자료(제목 : 「그간 부동산정책 추진현황 및 향후계획 관련 관계기관 합동설명회」 개최, 2021.1.18.), 연합뉴스 기사(제목 : 종부세ㆍ양도세 강화 예정대로... “6월1일 앞두고 매물 늘 것”, 2021.1.18.)를 제출하였다.

(8) 청구인이 제출한 “국토교통부공고 제2020-1521호, 2020.11.20.”, “국토교통부공고 제2022-1408호, 2022.11.14.”에 의하면 경기도 김포시가 2020.11.20.부터 조정대상지역으로 지정되었다가 2022.11.14. 조정대상지역 지정 해제된 것으로 나타난다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구인은 1세대 3주택자에 대한 중과세가 예견되는 상황 및 자녀 양육 문제 등으로 쟁점주택을 2021.6.1. 이전에 급하게 양도할 수 밖에 없었고, 쟁점주택 양도일인 2021.5.10. 당시는 불과 1~2년의 기간 동안 부동산가격이 비정상적으로 형성된 시기인 점, 관할 지방자치단체인 경기도 김포시청으로부터 거래가격의 적정성을 인정받은 점 등을 감안하면 이 건 매매가액에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분은 위법ㆍ부당한 처분이므로 취소되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(나) 「소득세법」 제101조는 양도소득의 부당행위계산을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 「소득세법」 제101조 제1항의 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”로 시가와 거래가액의 차액이 OOO원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상으로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 자산을 양도하는 경우를 규정하고 있으며, 같은 조 제5항은 같은 조제3항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다고 규정하고 있다.

(다) 먼저, 이 건 매매가액에 대하여 보면, 위 ＜표2＞에서와 같이 쟁점주택의 양도일이 속한 2021년은 쟁점주택과 동일 단지, 동일 평형의 평균거래금액이 OOO원으로 부동산 거래가격이 급격하게 상승하던 시기였고, 처분청이 제시한 ＜표3＞의 쟁점주택 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가액 현황에 의하더라도 쟁점사례가액을 포함하여 유사매매사례가액 모두가 이 건 매매가액과 20% 이상 차이가 나는 등 이 건 매매가액은 시가의 정의인 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’에 부합하는 것으로 보기 어렵다.

(라) 다음으로, 쟁점사례가액에 대하여 보면 「소득세법 시행령」 제167조 제5항, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 에 의하면 양도소득의 부당행위계산 적용시 시가는 양도일 전후 각 3개월의 기간 이내 확인되는 가액으로 하면서 매매사례가액의 경우 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내 있을 것, ② 주거전용면적 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것을 요건으로 하고, 해당 주택이 2 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말하며, 공동주택가격 차이가 가장 작은 유사 주택의 매매가액이 둘 이상인 경우에는 계약일이 평가대상 주택의 양도일에 가장 가까운 날에 해당하는 거래가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점주택 양도일 전ㆍ후 3개월 내 유사매매사례가액은 처분청 의견의 ＜표3＞과 같고, 양도일 전후 3개월 내 거래이면서 기준시가 차이가 가장 작은 주택의 매매가액 중 유사 주택의 계약일이 양도일로부터 가장 빠른 유사매매사례가액은 2021.5.29. 계약된 동일단지 OOO의 거래가액 OOO원으로 나타나므로, 쟁점사례가액은 위 각 규정의 요건에 부합하는 가액으로서 쟁점주택의 시가로 볼 수 있다고 판단된다.

(마) 한편, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조 제1항은 신고관청은 같은 법 제3조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있는바, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 신고 내용의 조사는 신고 내용의 사실 여부를 확인하는 것일 뿐 거래가액이 시가에 부합하는 것인지 여부를 조사하는 것은 아니므로, 경기도 김포시장이 신고 내용 조사 결과 과태료 처분을 하지 아니하였다고 하여 이 건 매매가액이 시가에 부합하는 것으로 판단되는 것은 아니라고 보아야 한다.

(바) 따라서, 처분청이 쟁점사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인이 특수관계인인 a에게 쟁점주택을 저가에 양도한 것으로 보고 부당행위계산부인 규정을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2021.3.16. 법률 제17925호로 일부개정 전)

제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2021.5.4. 대통령령 제31659호로 일부개정 전)

제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.

제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정 전)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. ~ 3. (생략)

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (단서 및 각 목 생략)

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정 전)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

가. ~ 나. (생략)

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

가. ~ 라. (생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ (생략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정 전)

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(6) 국세기본법 시행령

제1조의2(특수관계인의 범위) ① 법 제2조 제20호 가목에서 “혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 “친족관계”라 한다)를 말한다.

1. 4촌 이내의 혈족

2. 3촌 이내의 인척

3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)

4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속

5. 본인이 「민법」에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모(본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람 또는 생계를 함께하는 사람으로 한정한다)

② 법 제2조 제20호 나목에서 “임원ㆍ사용인 등 대통령령으로 정하는 경제적 연관관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 “경제적 연관관계”라 한다)를 말한다.

1. 임원과 그 밖의 사용인

2. 본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 자

3. 제1호 및 제2호의 자와 생계를 함께하는 친족

③ 법 제2조 제20호 다목에서 “주주ㆍ출자자 등 대통령령으로 정하는 경영지배관계”란 다음 각 호의 구분에 따른 관계(이하 “경영지배관계”라 한다)를 말한다.

1. 본인이 개인인 경우

가. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

나. 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

(7) 부동산 거래신고 등에 관한 법률

제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

제6조(신고 내용의 조사 등) ① 신고관청은 제3조, 제3조의2 또는 제8조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.