이유
1. 처분개요 청구인은 2004.7.16. OOOOO OOOO OOO OOOOOOO OOOOOOO(OOOOOOO OOOOOO OOO, OO OOOO OOOO OO), 같은동 841-273 3.96㎡(6.6㎡의 660분의 396, 이하 “쟁점2 토지”라 한다) 소재의 대지 및 건물(건물은 무허가 건 축물임)을 양 도하고 쟁점1토 지는 1년이내 단기양도를 이유로 실지거래가로, 쟁 점2토지는 기준시가로 하여 양도 소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점1토지와 쟁점2토지를 231,000천원에 일괄양도하였으나 자 산별 양도가액을 임의로 구분기재하여 양도소득을 부당히 감소 시 켰다고 보고 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도당시 기준시가를 기 준으로 안분계산하여 2007.9.6. 청구인에게 2004년귀속 양도소득세 45,964,440원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.30. 이의신청을 거쳐 2008.3.12. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 실가신고한 쟁점1토지는 활용가치가 적은 반면 , 기준시가 신고한 쟁점2토지는 도로와 접해있어 실가신고한 토지보다 활용가치가 높은 토지이므로 토지현황을 반영하여 결정해야 함에도 양도 당시 기준시가를 기준 으로 안분계산하여 양도가액을 계산하는 것은 부 당하다. 나. 처분청 의견 청구인은 일괄양도한 부동산 매매계약서를 작성한 후 당해 부동산의 양도소득세 신고시 일괄양도한 양도가액을 구분하여 자산별로 별도의 양도가액이 기재된 계약서를 작성하여 제출하였으나 당해 양도가액은 매매사례가액, 감정가액 등과 같은 객관적 기준에 기초하여 계산된 것이 아니고, 실가신고한 자산은 낮은 가격으로, 기준시가 신고한 자산은 높 은 가격으로 작성된 계약서에 의한 양도가액은 인정하기 어려우므로 양도부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 일괄양도한 부동산의 자산별 양도가액이 불분명한 경우 양도당시 기준시가를 기준으로 안분계산하여 양 도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기 준에 해당하는 경우 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래 가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도 가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산 한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하 여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다 . 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신 고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세 무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정 하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대 통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제 176조의 2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용 이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다 . 다만, 제1호의 규정에 의한 매매 사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다 . 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인(OOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OO)은 청구외 이OO이 2000.7.12. 임의경매로 취득한 쟁점1토지를 2003.9.23. 매매를 원인으로 취 득하였고, 1997.2.27. 쟁점2토지를 취득하여 2004.7.16. 쟁점1, 2토지를 신OO에게 양도한 사실이 등기부등본에 나타난다. (2) 청구인은 2004.7.16. 취득시기가 서로 다른 쟁점1토지와 쟁점2토지를 신OO에게 양도하면서 2004.7.10. 작성한 매매계약서에는 위 2필지 토지를 231,000천원에 일괄 양도한 것으로 나타나고, 실제 대금은 위 부동산에 설정된 OOOOOOOO 근저당 120백만원을 인 수하는 조건으로 111백만원 을 지급하고 취득하였음이 2007.7.3. 작성된 신 OO의 확인서에 나타난다. (3) 청구인은 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 양도에 대하여 쟁점1토지는 1 년이내 단기양도를 이유로 실지거래가액으로 양도소득(양도가액 81,000,000원, 취득가액 75,000,000원)을 계산하고, 쟁점2 토지는 기준시가에 의하여 양도소득(양도가액 8,316,000원, 취득가액 11,286,000원)을 계산하여 2005.5.31. 양도소득세 확정 신고를 하면서, 쟁점1토지는 81,000천원을, 쟁 점2토지는 150,000천원이 매매대금이라는 각각의 부동산 매매계약서를 양도소득과세표준신고서와 함께 제출하였음이 나타난다. (4) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 실지거래가액으로 신고한 쟁점1토지는 기준 시가(225,352천원)의 0.36배에 불과한 81,000 천원으로, 기준시가로 신 고한 쟁점2토지는 기준시가(청구인은 쟁점2토지의 전체면적인 6.6㎡에 대하여 8,316천원으로 신고하였으나 청구인 지분에 해당하는 3.96㎡의 기준시가는 4,989천원임)의 30배 높은 가격인 150,000천원 으로 임의로 구분하여 매매계 약서를 작성하였고, 토지의 실제 이용현황을 보면 공부상에는 공유지분으로 되어 있으나 실제 합의로 구분하여 토지를 사용하고 있으며, OOOOO OOOO OOO로부터 수보한 2004년 토지 특성조사표에 의할 경우 기준시가 신고한 쟁점2토지의 시세가 쟁점1토지의 시세보다 활용가치가 있어 시세가 높다는 주장은 받아들이기 어렵다고 판단하여 청구인이 자산별 양도가액을 객관적인 기준없이 임의로 구분 하여 매매계약서를 작성하고 이를 근거로 양도소득세를 신고한 것이므로 양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도당시 기준시가에 의하여 자산별 양도가액을 재계산, 쟁점1토지는 양도가액을 225,996천원으로, 취득가액을 2000.7.12. 경매에 의해 취득한 71,100천원 으로 결정하고, 쟁점2토지는 양도가액을 양도당시 기준시가인 4,989천원 으로 , 취득가액을 1996.12.27. 취득당시 기준시가인 6,771천원을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정·고지한 사실이 처분청의 심리자료에 나타난다. (5) 청구인은 처분청이 쟁점1토지의 양도가액을 양도당시 기준시가에 의하여 재계산하여 경정고지한 처분에 대하여 쟁점1토지는 1997.4.23. 청구인의 배우자 장OO가 금융기관의 융자금으로 경매를 통해 236,550천원(근저당 채권최고액 225,000천원)에 취득하였다가 원리금 상환을 못해 임의경매에 넘겨진 것을 2000.7.12. 장OO 친구 이OO의 배우자 이OO의 명의를 빌려 71,100천원에 취득하였는 바, 당해 취득가액에 공시지가 상승률(취득당시의 공시지가 1,500,000원/㎡, 양도당시 공시지가 1,700,000원/㎡, 상승률 13.33%)을 감안할 경우 청구인이 쟁점1 토지의 양도가액으로 신고한 81,000천원은 적정한 양도가액으로 볼 수 있고 , 쟁점부동산의 지상에 건물(무허가)이 포함되어 있는 바, 쟁점1토지를 각자 지분에 해당하는 토지를 내 부적으로 소유하고 있어 청구인 소유에 해당하는 부분은 처분청이 제시한 토지특성조사표와 같이 두 필지 모두 도로와 접하고 있다는 내용은 사실과 다르므로, 쟁점1토지와 쟁점2토지에 대한 양도일 현재의 기준시가 비율로 양도가액을 재계산하여야 한다는 처분청의 의견은 취득일부터 양도일까지 4년동안 3배이상의 가격이 급등하였다는 것이므로 토지의 이용현황과 공시지가 상승률 등으로 보아 부당하므로 합리적인 방법에 의해 재결정하여 달라는 주장이다. (6) 이상과 같은 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점1토지와 쟁점2토지를 231,000천원에 일괄양도하면서 132.56㎡의 쟁점1토지를 81,000천원으로 , 3.96㎡의 쟁점2토지를 150,000천원으로 양도가액을 구분하여 신고한 것은 양도일 현재 공시지가가 쟁점1토지는 ㎡당 1,700천원임에 비하여 쟁점2 토지는 ㎡당 1,260천원에 불과하고, 청구인의 자산별 양도가액은 공신력있는 감정평가액 등에 의한 객관적인 기준이라고 볼 수가 없어 그 구분가액을 각 토지의 객관적 가치를 적절히 반영한 것이라고 인정 하기 어렵다 할 것이며, 소득세법 제100조 제2항에서 양도가액 을 실 지거래가액에 의하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불 분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산한 가 액으로 하도록 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점1토지와 쟁점2토지의 실지 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 각 토지의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도차익을 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.