이유
1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 1989.5.8 ～ 1989.10.19에 걸쳐 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 외 34필지 6,848㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한데 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 1995.1.16자로 1989년 귀속 종합소득세 182,715,870원 및 동 방위세 36,543,170원을 과세처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.2.21 심사청구를 거쳐 1995.4.19 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 (1) 부동산매매업 해당여부 부동산매매업이란 부동산을 사고 파는 과정을 통하여 수익을 올릴 것을 목적으로 계속적이며, 반복적인 행위를 하는 것을 뜻하는 바, 청구인은 1과세기간중 단 한차례도 부동산을 산 사실이 없으며, 기 소유하고 있던 토지를 청구인의 의사와 무관하게 지방자치단체의 행정편의에 따라 큰 필지로 환지받게 되었고, 이를 처분하는 과정에서 매수자의 요청에 의해 단순히 분할에 협조한 것에 불과하므로 청구인의 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 본 것은 부당하다. (2) 세액감면 여부 설사 부동산매매업으로 간주된다 하더라도 서민주택용 토지를 양도한 사람에게는 양도소득세를 감면하여 주는 입법의 취지를 감안할 때 청구인이 이 건 양도소득세 신고납부시 감면받은 세액 320,554,196원을 차감한 후 이 건 과세처분함이 타당하다. (3) 부동산매매업 수입금액의 타당성 여부 또한 청구인의 양도소득세 신고시의 양도가액은 987,201,276원이나 처분청이 매매업외형을 1,018,905,277원으로 한 것은 부당하다. 나. 국세청장의견 (1) 부동산매매업 해당여부 청구인의 부동산거래규모와 회수에 비추어 볼 때 쟁점토지를 판매한 행위에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다. (2) 세액감면 여부 또한 쟁점토지를 부동산매매업으로 보아 과세함에 있어 조세감면규제법상 감면할 수 있는 규정이 없기 때문에 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건은 ① 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부, ② 쟁점토지의 양도가 조세감면규제법상 세액감면대상이 되는지의 여부, ③ 부동산매매업 수입금액 산정의 타당성 여부 등을 가리는데 있다. 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 개정이전) 제20조 제1항 및 같은법시행령 제36조 제3호에는 부동산매매업에서 발생한 소득은 사업소득으로 규정되어 있고, 같은법시행령(1992.12.31 개정이전) 제142조 제1항 제2호에는 제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다고 되어 있고, 같은조 제2항에는 제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다고 되어 있다. 또한 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에는 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 보도록 규정되어 있으며, 조세감면규제법 (1982.12.21 개정) 제62조 제1항에는 내국인이 토지를 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모 이하의 주택의 건설용지로 양도하고 이를 취득한 자가 대통령령이 정하는 기한내에 국민주택을 건축한 경우에는 당해 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 그 토지를 양도한 내국인에게 환급하며, 기타 주택건설등록업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제하는 것으로 규정되어 있다. 다. 심리 및 판단 (1) 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 해당되는지의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 계속적·반복적으로 행하여졌는지 여부를 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것이다. (국심93서962, 1993.7.30 외 다수) 청구인은 1968.9.5 ～ 1983.7.4중 쟁점토지를 5필지로 매입한 후 1989.5.8에서 1989.10.19에 걸쳐 37필지로 분할한 후 그 중 36필지 6,848㎡를 (주)OO주택 등 주택건설업자들에게 양도한 사실이 쟁점토지의 등기부등본 및 처분청의 소득자료처리복명서등에 의하여 확인되는 바, 이는 청구인이 쟁점토지를 주택용지로 분할하여 다수의 주택사업자에게 수회에 걸쳐 양도한 것으로 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 판매하는 경우에 해당된다 할 것이므로 청구인의 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (2) 쟁점토지의 양도가 조세감면규제법상 세액감면대상이 되는지의 여부 관련법령상 국민주택건설용지의 양도에 대한 세액감면은 양도소득세와 특별부가세에 한하여 가능한 바, 청구인의 쟁점토지의 양도에 따른 소득은 부동산매매업의 사업소득으로 감면대상에 해당되지 않는다. (3) 부동산매매업 수입금액 산정의 타당성 여부 쟁점토지의 양도에 대한 수입금액을 산정함에 있어 처분청은 북인천세무서의 공문(소득46210-448, 1994.7.18) “89귀속 면세사업자 수입금액결정자료 통보”에 의거 결정하였는 바, 위 공문에 의하면 쟁점토지중 인천광역시 서구 OO동 OOOOO외 1필지 886.7㎡의 수입금액은 실지거래가액이 확인되지 않아 쟁점토지중 인근토지인 인천광역시 서구 OO동 OOOOO외 19필지의 실지거래가액으로 추계결정한 것임이 확인된다. 위 관련법령과 같이 부동산매매업자의 수입금액의 결정에 있어 토지의 매매가액은 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가로 하도록 되어 있는 바, 위와 같이 인근토지의 거래실례가액을 이 건 OOOOO외 1필지의 매매가액으로 결정한 것은 잘못이 있다 하겠으나 처분청이 인근토지의 매매실례가액으로 추계한 이 건 OOOOO외 1필지의 매매가액은 127,441,000원이고, 청구인이 제시한 매매계약서상 매매가액은 174,200,000원이므로 처분청이 결정한 이 건 수입금액이 부당하다는 청구인의 주장은 그 실익이 없다고 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.