이유
1. 처분 개요 청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOO 대 371.9㎡ 및 건물 1,015㎡(이하 “쟁점 1부동산”이라 한다)의 대지를 87.12.17 취득하여 그 지상에 건물 1,015㎡를 신축한 후 89.9.8 OOO에게 500,000,000원에 매도하고 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOO 대 410.9㎡ 및 건물 1,100.2㎡(이하“쟁점 2부동산”이라 한다) 외 대지 및 구건물 164.3㎡을 89.9.5 매입하여 구건물을 철거한 뒤 상가건물 1,100.2㎡을 신축하여 90.5.28 OOO외 1인에게 800,000,000원에 매도하였다. 처분청은 중부지방국세청으로부터 청구인에 대한 쟁점부동산 조사 관련자료를 통보받고 이에 의거하여 청구인이 부동산매매업의 일환으로 쟁점 1·2부동산을 양도한 것으로 보아 실지양도가액으로 수입금액을 정하고 건물공급가액은 실지양도가액을 내무부 시가표준액으로 안분계산하여 종합소득세 및 부가가치세의 과세표준 및 세액을 결정한 뒤 92.7.1 청구인에게 89귀속 종합소득세 82,318,640원 및 동 방위세 16,525,230원, 89.2기 부가가치세 47,317,700원 90귀속 종합소득세 124,144,850원 및 동 방위세 24,594,140원, 90.1기 부가가치세 70,750,150원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.8.29 이의신청, 92.11.26 심사청구를 거쳐 93.3.8 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점 1부동산의 건물 신축중 신축자금 부족으로 부득이 이를 양도한 것이고 쟁점 2부동산은 당초 임대사무실용 건물로 신축한 것이나 임대 실적이 당초계획과 차이가 있어 부득이 양수인에게 사업을 포괄적으로 양도를 하고 임대업 페업신고를 한 것으로서 쟁점 1·2부동산의 양도는 매매업에 해당되지 아니하는 데도 매매업으로 보고 과세한 당초처분은 부당하며 또한, 쟁점 1부동산의 상가건물 공급가액 계산에 있어서 처분청은 완성된 상가건물의 평수를 기준으로 과세시가표준액에 의하여 안분계산 하였으나 실제로는 지하층 및 1층 골조공사만 시공한 상태에서 양수인 OOO에게 이를 양도한 것이므로 처분청의 쟁점 1부동산의 건물공급가액 계산은 부당하다. 나. 국세청장 의견 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 및 소득세법 기본통칙 2-4-8...20 제1항 제2호에서와 같이 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 것은 부동산매매업에 해당되는 것인 바, 쟁점 1·2 부동산의 판매행위에 대한 사업성 여부를 살펴보면 청구인은 쟁점 1부동산을 건축도중에 건축자금부족으로 양도하였으므로 사업성이 없는 것이라고 주장하나 부동산매매업에서 매매의 목적물이 되는 부동산이 반드시 계약당시에 준공되어 있어야만 되는 것이 아니고 사업자가 준공후 인도하는 조건으로 그 준공전에 매매계약을 체결하는 경우에도 부동산을 매매하는 행위인 것이며, 쟁점 1부동산을 매매하는 과정 및 그 후에도 쟁점 2부동산을 신축하여 판매한 사실등을 볼 때, 건축자금이 부족하여 부득이하게 양도하였다는 청구주장은 받아들일 수 없으며 또한 청구인은 쟁점 2부동산을 양도할 당시에 부동산임대업을 매수자에게 포괄적으로 양도하였으므로 부가가치세법상의 재화의 공급에 해당되지 않는 것이라고 주장 하나, 이 건 관련기록에 의하면 쟁점 2부동산의 건물준공일 (90.3.28) 이전인 90.2.25 청구외 OOO외 1인과 매매계약을 체결한 후 90.5.28 소유권 이전한 사실이 확인되는 바, 이는 부동산의 매매를 목적으로 건물을 신축한 것으로 보여지며, 건물을 신축하여 판매시까지 일시적으로 부동산을 임대하는 것은 주사업을 부동산매매업으로 보아야 하므로 쟁점 2부동산의 판매시까지 부수적으로 영위한 부동산임대업을 매수자에게 승계한 것은 사업의 포괄적 양도에 해당되지 않는 것으로서 부가가치세법상의 재화의 공급에 해당된다고 판단되고, 청구인은 쟁점 1부동산을 건축도중에 양도한 것으로서 쟁점 1부동산의 건축비용등을 감안할 때 토지가액 445,000,000원, 건물가액 55,000,000원 합계 5억원에 양도한 것으로 보아야 한다고 주장하나 쟁점 1부동산의 매매계약서가 청구인, 매수자, 중개인의 각 확인서 등에는 쟁점 1부동산의 매매대금 500,000,000원에 대한 토지 및 건물의 가액이 구분되어 있지 아니한 사실이 확인되므로 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 토지 및 건물가액을 안분계산한 것은 타당하므로 처분청이 청구인의 쟁점 1·2 부동산의 신축판매 행위에 대하여 사업목적이 있는 것으로 보아 부동산매매업으로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 이건 심판청OO 다툼은 ① 청구인 쟁점 1·2 부동산양도의 매매업 해당여부 ② 쟁점 1부동산의 건물공급가액을 시가표준액으로 안분계산한 처분의 적법여부를 가리는데에 있다. 나. 쟁점 ①에 관하여 본다. 이 건 관련 법령규정을 보면, 소득세법 제20조 (사업소득) 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 (금융·보험업·부동산업과 용역업의 범위) 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고, 부가가치세법 시행규칙 제1조 (사업의 범위) 제1항에서 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있어, 청구인의 쟁점 1·2부동산의 양도행위는 청구인이 부동산매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내었는지의 여부에 관계없이 그 규모, 회수, 양태등에 비추어 보아 부동산매매업의 범위에 해당하는지를 판단하여야 할 것이다. 청구인의 쟁점 1·2부동산의 양도경위를 보면, 쟁점 1부동산의 대지를 87.12.17 취득하여 곧 그 지상에 상가건물 1,015㎡를 신축한 뒤 89.9.8 OOO에게 이전하였으며 쟁점 2부동산은 대지 및 구건물을 89.9.5 취득하여 건물을 철거하고 상가건물 1,100.2㎡를 신축하여 90.5.28 OOO외 1인에게 양도한 것이며, 또한 청구인은 쟁점 1부동산은 상가건물 신축중 자금사정으로 부득이 양도하게 된 것이고, 쟁점 2부동산은 부동산임대업을 영위하기 위하여 신축하여 임대하다가 사업의 양도를 하게 된 것으로서 매매업이 아니라고 하나 이를 인정할 자료의 제출이 없어 인정할 수 없는 데다가 청구인이 88년부터 매년 상가 1동을 신축하여 판매한 사정을 고려하면 청구인의 쟁점 1·2부동산의 양도행위는 부동산매매업에 해당한다고 할 것이므로 이 부분에 관한 청구주장은 이유없다. 다. 쟁점 ②에 관하여 본다. 부가가치세법 시행령 제48조의2 (과세표준의 안분계산) 제3항에서는 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.(80.12.31 신설)” 라고 규정하고 있다. 청구인은 처분청이 쟁점 1부동산인 OO동 상가건물의 공급가액계산에 있어 양도가액 500,000,000원을 토지 및 건물의 시가표준액에 의한 안분계산에 의하여 건물공급가액을 363,982,366원으로 하고 부가가치세를 과세한 처분에 대하여 OO동 상가건물의 신축중 자금사정으로 지하층 및 1층 골조공사만 시공한 상태에서 양도한 것이라고 주장하나 그 입증을 위하여 견적서를 제출하고 있을 뿐 다른 입증자료의 제출은 없으며 처분청이 징취한 양수인 OOO, 중개인 OOO 및 청구인 확인서 그리고 검인계약서상에는 위 OO동 상가건물을 자체를 양도한 것으로 되어있고 상가건물을 신축중 양도한다는 사실을 확인할 수 있는 사항의 기재는 전혀 없으며, 달리 상가건물가격과 토지가격을 구분하여 공급한 것으로 인정할만한 근거도 없으므로 이 부분에 관한 청구 주장도 받아들일 수 없다. 라. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점 1·2 부동산의 양도를 부동산매매업으로 인한 것으로 보고 쟁점 1부동산의 건물공급가액을 시가표준액으로 안분하여 계산한 금액으로 하여 과세한 당초처분에는 잘못이 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.