청구인이 제출한 17.9.6. 기준 쟁점부동산 임대 현황을 기준으로 상증령§50⑦에 따라 산정한 가액은00억원으로 기준시가인 00억원보다 더 큰 것으로 나타는바 이에 대한 확인이 필요해 보이므로 처분청에서 임대관리대장, 임대차계약서, 임대료 지급내역 등 쟁점부동산의 임대료 및 임대보증금을 확인할 수 있는 증빙을 근거로 쟁점부동산의 17.8.7. 당시 상증세법§61⑤에 따른 평가액을 재조사하여 청구인의 쟁점지분 취득가액을 재산정한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단됨

이유

1.처분개요 가. 청구인은 2015.5.30. 배우자 A과 공동으로 서울특별시 중랑구 OOO 소재 토지 121.30㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상의 건물 72.6㎡(4층 건물로 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였고, 2017.8.7. 배우자로부터 배우자가 보유한 나머지 쟁점부동산 지분 50%(이하 “쟁점지분”이라 한다)를 증여받았다. 나. 청구인은 2022.3.30. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하면서, 쟁점지분의 취득가액을 OOO원(증여 당시 쟁점부동산 기준시가의 1/2)으로 산정하여 쟁점부동산 전체 취득가액을 OOO원으로 기재하였다. 다. 청구인은 2023.1.31. 처분청에 경정청구서를 접수하여 쟁점지분의 취득가액으로 기준시가가 아닌 서울특별시 중랑구 OOO 단독주택(다중주택으로 이하 “쟁점유사주택”이라 한다)의 2017.6.22. 매매가액의 50%인 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)을 적용해야 하고, 이 경우 쟁점부동산 전체 취득가액은 OOO원이므로 당초 과다 신고납부한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라고 청구하였다. 라. 처분청은 2023.3.13. ‘쟁점유사주택이「상속세 및 증여세법 시행규칙」(이하 “상증법 시행규칙”이라 한다) 제15조에서 규정한 쟁점부동산과 유사한 재산이 아니므로 청구인이 증여받은 쟁점지분의 시가 로 쟁점매매가액을 적용할 수 없다’는 이유로 경정청구 거부통지를 하였다. 마. 청구인은 이에 불복하여 2023.4.4. 이의신청을 거쳐 2023.9.26. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1) 쟁점유사주택과 쟁점부동산은 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제2호에 따른 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산에 해당하므로 쟁점유사주택의 2017.6.22.자 매매계약 체결가격인 OOO원을 쟁점부동산의 증여(2017.8.7.) 당시 시가로 보아야 하고, 이에 따라 청구인이 증여로 취득한 쟁점지분의 취득가액을 OOO원으로 보아야 한다. (가) 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 토지면적은 121.30㎡, 123.60㎡, 건물연면적은 250.05㎡, 249.50㎡로 각각 2.30㎡, 0.55㎡ 차이가 나는데, 조세심판원은 선결정에서 주택면적 2.98㎡, 대지면적이 4.4㎡ 차이나는 주택 간의 유사성을 인정해 준바 있다(조심 2017서1081, 2017.6.20.). (나) 쟁점부동산과 쟁점유사주택은 직선거리로 75m 떨어져 있고, 모두 제2종 일반주거지역에 위치하는 등 같은 용도지역 안에서 서로 인접해 있어 동일한 행정규제를 적용받는다. (다) 상증법 시행규칙에서 유사자산의 기준으로 제시한 용도가 유사한 자산이란 공부상의 용도가 아닌 「국세기본법」상 실질과세원칙에 따라 실질 용도를 기준으로 판단함이 타당한데, 쟁점건물의 공부상 용도는 다중생활시설(고시원)로 되어있지만 실제로는 임차인들이 쟁점건물에서 거주하고 있는바, 쟁점건물은 쟁점유사주택(다중주택)과 동일하게 주거용으로 사용되었다. 1) 다중생활시설은 비록 「건축법」상 근린생활시설로 분류되지만, 「건축법」의 세부내용과 「주택법」의 관련 규정에 따라 오직 주거용도로만 사용할 수 있도록 되어 있고, 오피스텔처럼 입주민의 선택에 따라 주거용 또는 업무용으로 사용될 수도 없다. 2) 쟁점건물 내에 14개 호실이 위치하고 있는데, 개별 호실 모두 취사시설, 세면대, 화장실이 설치되어 있고 임차인들이 주거를 위해 사용하고 있다. 청구인이 임차인들과 작성한 ‘원룸전세계약서’를 보면 임대보증금은 OOO원이고, 임대차계약기간은 12~24개월이며, 특약사항으로 ‘에어컨, 세탁기, 냉장고, 인덕션쿡, 신발장, 옷장, 전자렌지가 설치되었다는 내용, 세입자가 전입신고 및 확정일자 신고를 할 수 있다는 내용,「주택임대차계약법」의 구속을 받는다’는 내용이 기재되어 있다. 3) 조세심판원은 공부상 용도가 고시원임에도 세탁기, 인덕션, 싱크대, 화장실 등 독자적으로 거주하기에 충분한 시설이 구비되어 있는 점, 임차인들이 고시원으로 전입신고를 한 사실이 확인되고, 통상의 고시원과 달리 소액(OOO원)이 아닌 OOO원에서 OOO원의 보증금을 내고 거주한 점 등을 근거로 주거용 건물로 판단한 사례가 다수 있다(조심 2011서774, 2011.6.21., 조심 2021서662, 2021.3.12. 외). (라) 쟁점건물과 쟁점유사주택은 건축시기, 건물 층수가 일부 차이가 나나, 이런 점들은 쟁점부동산의 시가로 쟁점유사주택의 매매가격을 적용하여도 쟁점부동산이 과대평가될 수 없음을 방증한다. 쟁점건물은 2011.10.25. 지층없이 4층으로 건설되었고, 쟁점유사주택은 2007.9.21. 지하 1층, 지상 3층으로 지어졌는데, 가치평가시 해당 요소들은 모두 쟁점유사주택보다 쟁점부동산에 더 유리한 사정이다. (마) 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 기준시가가 차이가 나나, 이는 산정방법이 달라 발생하는 문제로 동일한 기준으로 기준시가를 산정하면 차이가 거의 없다. 1) 쟁점부동산의 토지기준시가는 개별공시지가에 면적을 곱하여 산정하고, 쟁점부동산의 건물기준시가는 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별잔가율, 건축면적 등을 곱하여 산정하도록 하고 있는데, 이에 따라 산정한 토지기준시가는 OOO원, 건물기준시가는 OOO원으로 합산하면 OOO원이다. 2) 관할 지방자치단체장이 공시한 개별주택가격[「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 주택기준시가]은 OOO원이나, 쟁점부동산의 기준시가 산정방법과 동일하게 쟁점유사주택의 기준시가를 산정하면 OOO원(토지기준시가 OOO원, 건물기준시가 OOO원)으로 쟁점부동산과의 차이는 2.06%에 불과하다. (바) 쟁점부동산과 쟁점유사주택은 과거 비슷한 시기에 거래된 적이 있는데, 거래가격이 유사하였다. 쟁점부동산의 2015.3.25.자 매매계약시 거래가액은 OOO원이고, 쟁점유사주택의 2015.1.22.자 매매계약시 거래가액은 OOO원으로 OOO원 밖에 차이가 나지 않았다. (사) 청구인이 ㈜A에 의뢰하여 증여일을 기준으로 하여 쟁점부동산을 소급감정한 가액은 OOO원으로 쟁점유사주택의 거래가격(OOO원)이 쟁점부동산의 가치를 적정하게 반영하였음을 알 수 있다. (2) 청구인이 쟁점부동산을 증여 받을 당시 기준시가(OOO원)는 쟁점부동산의 가치를 적정하게 반영하지 못하였는바, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 볼 수 없다. (가) 청구인이 2017.8.7. 쟁점부동산을 증여받을 당시 시가는 2015.5.30. 취득한 가격보다는 높아야 하는데, 처분청이 시가로 적용한 쟁점부동산의 증여 당시 기준시가(OOO원)는 청구인이 2015.3.25. 취득한 가액(OOO원)에도 못 미친다. 그러나, 쟁점부동산이 위치한 서울특별시 중랑구 지역의 주택 가격동향을 보면 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2015년 3월부터 증여시점인 2017년 8월까지 매월 0.01%~0.54%(2017년 1월만 0.01% 하락)씩 상승하였고, 서울특별시 중랑구 OOO 지역의 지가도 매월 0.12%~0.60%씩 계속 상승(2016년 12월만 변동없음)하였으며, 쟁점토지의 개별공시지가 역시 2015년 4.4%, 2016년 5.2%, 2017년 10.6% 상승하였다. (나) 쟁점유사주택은 2015.1.22. 매매계약시 OOO원에 거래되었다가 2017.6.22. 계약시에는 OOO원에 거래되었는데, 2015.3.25. OOO원에 거래된 쟁점부동산의 증여(2017.8.7.) 당시 시가를 OOO원(기준시가)이라고 보는 것은 터무니없다. (다) 기준시가는 쟁점부동산의 시가를 제대로 반영하지 못하고 있다. 1) 관할지방자치단체장이 공시한 쟁점유사주택의 2017년의 개별주택가격(OOO원)은 2017.6.22. 실제 거래된 가격(OOO원)의 43.2% 이고, 쟁점부동산의 기준시가도 2015년의 취득가액을 기준으로 통상적인 시가 현실화율(53.6%)에도 못 미친다. 2) 2020년 11월 국토교통부의 부동산 공시가격 현실화 계획에 의하면 토지, 표준주택의 현실화율은 각각 65.5%, 53.6%로, 목표 현실화율(90%)까지 단독주택은 7년에서 15년의 기간이 소요될 것으로 예상된다고 발표한바 있는 등 기준시가는 시가를 제대로 반영하지 못하고 있는 것이 현실이다. 3) 조세심판원도 기준시가가 실제 거래되는 가액을 전혀 반영하지 못하고 있다는 이유로 상증법상 보충적 평가액인 기준시가를 시가로 보기 어렵다고 판단(조심 2021소6792, 2022.5.25.)한바 있다. (라) 쟁점부동산에서 발생한 임대료를 기준으로 기준시가를 환산하면 OOO원으로 쟁점부동산의 취득가액으로 적용된 기준시가(OOO원)를 크게 상회한다. 상증법 제61조 제5항에서 ‘사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다’고 규정되어 있는바, 임대차가 된 부동산은 ‘기준시가‘와 ’임대료를 등을 기준으로 환산한 가액’을 비교하여 둘 중 큰 금액을 시가로 봄이 타당하다. 쟁점부동산의 임대료(2017.9.6. 시점)를 기준으로 환산한 가액은 OOO원인데, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액으로 적용한 기준시가(OOO원)를 크게 상회한다. (마) 처분청이 쟁점부동산의 증여재산가액 결정시 쟁점건물 1층의 면적을 60.38㎡로 잘못 산정하여 쟁점건물 기준시가를 OOO원으로 잘못 계산하였는데, 건축물대장상 쟁점건물 1층의 면적은 60.63㎡인바, 이를 기준으로 쟁점건물 기준시가를 계산하면 OOO원이다. 나.처분청 의견 쟁점부동산과 쟁점유사주택은 공부상 용도가 서로 다른 점을 비롯해 아래와 같이 여러 차이가 있으므로 상증법 시행규칙 제15조 에서 규정한 유사자산에 해당한다고 볼 수 없다. (1) 쟁점건물은 공부상 용도가 고시원이나, 쟁점유사주택은 공부상 용도가 단독주택(다중주택)으로 그 차이가 명확하다. (2) 일반적으로 단독주택의 경우 개별성이 매우 강하여 유사매매사례가액을 인정하기 어려운데, 쟁점건물은 쟁점유사주택과 신축연도, 층수, 건축물의 사용 행태, 거주민의 생활편의성 등의 차이가 존재한다. (3) 쟁점부동산과 쟁점유사주택은 기준시가도 5% 이상 차이가 난다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 청구인이 배우자로부터 증여받아 양도한 쟁점부동산 지분의 취득가액으로 기준시가가 아닌 유사매매사례가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 나.관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재 다.사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2015.5.30. 쟁점부동산의 지분 1/2을 취득하였고, 2017.8.7. 나머지 쟁점부동산의 지분(쟁점지분) 1/2을 배우자로부터 증여받았는데, 그 내역을 정리하면 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인의 쟁점부동산 취득내역 (단위 : 천원)

취득원인	취득일자	취득가액	비고
매매	2015.5.30.	OOO	배우자와 공동 취득 (총 취득가액 OOO원)
증여	2017.8.7.	OOO	증여세 무신고에 따라 처분청 결정2)

1) 처분청은 상증법상 보충적 평가법에 따라 쟁점부동산 기준시가의 1/2인 OOO원을 증여재산가액으로 결정함(배우자공제가 적용되어 증여세 부과세액은 없음) 2) 처분청에서 청구인에게 증여세 결정내용을 통지한 사실은 확인되지 아니함 (2) 청구인은 2022.3.30. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고 양도소득세 신고시 아래 ＜표2＞와 같이 취득가액을 산정하였는데, 쟁점지분의 취득가액으로 처분청의 ‘증여재산 결정금액’을 기재하였다. ＜표2＞ 청구인이 기재한 쟁점부동산 취득가액 산정내역 (단위 : 천원)

매입가액		취득세	기타 비용	합계
2015.5.30. 취득분	2017.8.7. 증여분
OOO	OOO	OOO	OOO	OOO

(3) 청구인은 쟁점건물의 취득가액으로 기준시가가 아닌 ‘쟁점유사주택의 2017.6.22.자 매매계약 체결가격인 OOO원’으로 하여야 한다고 주장하며 경정청구를 하였는데, 쟁점건물과 쟁점유사주택의 공부상 현황을 비교하면 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점건물과 쟁점유사주택의 공부상 현황 비교 (단위 : ㎡, 천원)

항목	쟁점부동산	쟁점유사주택	비고
소재지	서울특별시 중랑구 OOO	서울특별시 중랑구 OOO
건축물대장상 용도	제2종근린생활시설 (고시원)	단독주택 (다중주택)
대지면적	121.30	123.60	2.3㎡ 차이
연면적	250.05	249.50	0.55㎡ 차이
건축면적	72.60	66.61	5.99㎡ 차이
층수	지상 4층	지상3층, 지하1층
사용승인일	2011.10.25.	2007.9.21.
주구조	철근콘크리트	철근콘크리트
지붕	평스라브	평스라브
기준시가	OOO (국세청장 고시방법에 따라 산정한 금액)	OOO (개벌주택가격 공시)	7.52% 차이

(4) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 ‘쟁점유사주택이 상증법 시행규칙 제15조 에서 규정한 쟁점부동산과 유사한 자산에 해당한다’고 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하였다. 1) 청구인은 쟁점건물이 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용되었다고 주장하며 쟁점건물 내 위치한 14개호실의 임대차계약서를 제출하였는데, 그 중 102호 ‘원룸전세계약서’(2021.4.24. 작성)의 주요 내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 원룸전세계약서의 주요 내용

1. 부동산의 표시 소재지 서울특별시 중랑구 OOO 토지 지목 대 대지권의 목적인 토지 121.3㎡ 건물 구조 철근콘크리트 용도 근린생활시설 (고시원) 면적 241.77㎡ 임대할 부분 제102호 전체 약 30㎡ 2. 계약내용 제1조(목적) 위 부동산의 임대차에 한하여 임차인은 임차보증금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 보증금 OOO원 계약금 OOO원은 계약시에 지불하고 영수함 잔금 OOO원은 2021년 5월 22일에 지불한다. 제2조(존속기간) 임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용 수익할 수 있는 상태로 2021년 5월 22일까지 임차인에게 인도하며, 임대차기간은 인도일로부터 24개월인 2023년 5월 21일까지로 한다. 특약사항 - 현시설 확인 및 등기사항증명서 확인 후 계약이며 전입신고 및 확정일자 확인한 계약임 - 옵션(에어컨, 세탁기, 냉장고, 인덕션쿡, 신발장, 책상서랍장) - 관리비 OOO원(인터넷, 유선TV, 공동전기, 정화조, 공동청소비, 수도세) - 기타 사항은 관련 법 및 판례에 따른다.

2) 청구인이 제출한 인터넷사이트 다음의 지도를 보면 쟁점부동산과 쟁점유사주택은 직선거리로 75m 떨어져 있고, 두 건물 모두 제2종 일반주거지역 내에 위치하는 것으로 나타난다. 3) 청구인이 제시한 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 전경사진은 아래 ＜그림1＞과 같다. ＜그림1＞ 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 전경사진 ㅇㅇㅇ 4) 청구인은 쟁점유사주택 내의 개별호실 역시 임대용 원룸이었다고 주장하며, 공인중개사가 쟁점유사주택의 임대를 위해 인터넷 블로그에 게시한 글을 아래 ＜그림2＞와 같이 제출하였다. ＜그림2＞ 쟁점유사주택 내 개별호실 임대를 위한 블로그 게시물 ㅇㅇㅇ 5) 청구인은 쟁점유사주택을 ‘개별주택가격’이 아닌 ‘국세청장의 건물 기준시가 고시방법’에 따라 산정하면 OOO원으로 산정되어 쟁점건물의 기준시가(OOO원)와의 차이가 5% 미만이라며, 아래 ＜표5＞와 같이 국세청장 고시방법에 따른 쟁점유사주택의 건물기준시가 산정내역을 제출하였다. ＜표5＞ 국세청 고시방법에 따른 건물기준시가 산정내역

□ 1㎡당 금액 : A×B×C×D×E = OOO원 (단위 : 원) 건물신축 가격기준액 (A) 구조지수 (B) 용도지수 (C) 위치지수 (D) 경과연수별잔가율(E) 개별 건물조정률 OOO 1.00 1.00 1.13 0.82 100 철근 콘크리트 단독 주택 Ⅰ그룹 (2007년 신축) 해당없음 □ 쟁점유사주택의 건물 기준시가 - OOO원 × 249.5㎡ = OOO원

(나) 청구인은 국세청장이 고시한 방법에 따라 산정한 쟁점부동산 기준시가(OOO원)가 실제 가치를 제대로 반영하지 못한다고 주장하며 아래와 같은 증빙을 제출하였다. 1) 청구인은 2015.5.30.자 쟁점부동산의 매매가액은 OOO원이고, 이후 쟁점부동산의 수증일(2017.8.7.)까지 계속해서 가치가 상승하였다고 주장하며 한국부동산원에서 발표한 월간주택가격동향, 지가변동률, 쟁점토지의 연도별 개별공시지가를 제시하였는데, 2015년 3월부터 2017년 8월까지 서울특별시 중랑구 주택의 월별 가격상승률은 2017년 8월까지 매월 0.01%~0.54%(2017년 1월만 0.01% 하락), 서울특별시 중랑구 OOO의 월별 지가 상승률은 0.12%~0.60%(2016년 12월만 변동없음)인 것으로 나타나며, 쟁점토지의 개별공시지가는 2015년 OOO원, 2017년 OOO원인 것으로 나타난다. 2) 청구인은 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 과거 매매사례를 비교하여 아래 ＜표6＞과 같이 제출하였다. ＜표6＞ 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 매매가액 비교 (단위 : 천원)

쟁점부동산		쟁점유사주택
계약일자	매매가액	계약일자	매매가액
2015.3.25.	OOO	2015.1.22.	OOO
-	-	2017.6.22.	OOO* (매매사례가액 주장)

3) 청구인이 제출한 ㈜B에서 2023.1.11. 소급감정한 쟁점부동산의 감정가액(가격산정 기준일 2017.8.7.)은 OOO원인 것으로 나타난다. 4) 청구인은 상증법 제61조 제5항에 따라 ‘쟁점건물 임차료 및 임차보증금’을 기준으로 환산한 쟁점부동산의 가액은 OOO원이라고 주장하며 그 증빙으로 쟁점부동산 관리인이 작성한 쟁점건물 임대현황 및 계산내역을 아래 ＜표7＞과 같이 제출하였다. ＜표7＞ 쟁점건물 임차료 등을 기준으로 환산한 쟁점부동산의 가액

□ 쟁점건물 임대현황(2017.9.6. 기준) □ 임대료를 기준으로 환산한 쟁점부동산 가액( 상증법 제61조 제5항) : (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 = {1년간 임대료 OOO원(관리대장상 월세·관리비 12개월로 환산) ÷ 12%} + 임대보증금(OOO원) = OOO원

5) 청구인이 제시한 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 토지개별공시지가를 비교하면 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 쟁점부동산 및 쟁점유사주택의 토지개별공시지가 비교

항목	쟁점부동산	쟁점유사주택
개별공시지가/㎡(A)	OOO	OOO
대지면적(B)	121.3㎡	123.6㎡
개별공시지가(A×B)	OOO	OOO

(단위 : 천원) (5) 청구인은 이 건 양도소득세 경정청구시 2017.8.7. 증여받은 쟁점지분의 재산가액을 유사매매사례가액인 OOO원으로 평가하여 달라고 증여세 기한후신고서를 제출하였다. (6) 쟁점건물의 사용승인일(2011.10.25.) 당시 건축물대장상 용도는 고시원이었지만, 2014.3.24. 대통령령 제25050호로 변경된 「건축법 시행령」제3조의4 에 따라 ‘고시원’의 명칭이 ‘다중생활시설’로 변경되었는데, 명칭변경 전후 「건축법 시행령」별표1(용도별 건축물의 종류)의 내용을 비교하면 아래 ＜표9＞와 같다. ＜표9＞ 고시원 관련「건축법 시행령」별표1 규정 비교

2014.3.24. 개정되기 전의 것	2014.3.24. 개정된 것
4. 제2종 근린생활시설 파.고시원(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다.이하 같다.)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것	4. 제2종 근린생활시설 거.다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다.이하 같다.)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「소득세법 시행령」제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재 상증법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는데, 이 건의 경우 처분청에서 청구인의 쟁점지분을 증여에 따른 증여세를 결정하고 그 결정내용을 청구인에게 통지한 사실이 확인되지 아니하는바, 상증법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 청구인이 쟁점부동산을 증여받을 당시의 시가를 평가하여 쟁점지분의 취득가액을 산정함이 타당해 보인다. (나) 청구인은 이 건 심판청구시 쟁점부동산의 증여 당시 시가로 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정한 평가방법에 따라 산정한 가액이 아니라 쟁점유사주택의 2017.6.22. 거래가액(OOO원)을 적용하여야 한다고 주장하나, 이를 인정하려면 쟁점유사주택과 쟁점부동산이 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제2호에 따라 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하여야 하는바 이에 대해 살펴보면,「건축법」에서 제2종 근린생활시설과 단독주택을 구분하여 규정하고 있는데, 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(고시원), 단독주택(다중주택)으로 서로 달라 적용받는 법령이 서로 다른 점, 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 따라 산정한 쟁점부동산의 기준시가는 OOO원인 반면 쟁점유사주택의 기준시가에 해당하는 개별주택가격은 OOO원으로 그 가액이 5% 이상 차이나 기준시가가 유사하다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산과 쟁점유사주택이 유사자산에 해당한다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 다만, 상증법 제61조 제5항에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있음에도 청구인의 양도소득세 신고시 기준이 된 쟁점부동산의 가액(OOO원)은 같은 조 제1항에 따른 가액에 해당할 뿐,같은 조 제5항 및 상증법 시행령 제50조 제7항에 따라 산정한 가액한 가액과 비교하여 더 큰 금액에 해당하는지가 확인되지 아니하였는데, 청구인이 제출한 2017.9.6. 기준 쟁점부동산 임대 현황을 기준으로 산정한 상증법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항에 따른 가액은 OOO원으로 OOO원보다 더 큰바 이에 대한 확인이 필요해 보이므로 처분청에서 임대관리대장, 임대차계약서, 임대료 지급내역 등 쟁점부동산의 임대료 및 임대보증금을 확인할 수 있는 증빙을 근거로 쟁점부동산의 2017.8.7. 당시 위 상증법 제61조 제5항 등에 따른 평가액을 재조사하여 청구인의 쟁점지분 취득가액을 재산정한 후, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등 (1) 소득세법(2022.8.12. 법률 18975호로 일부개정되기 전의 것) 제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제97조의2 [양도소득의 필요경비 계산 특례] ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. (2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 법률 제32420호로 일부개정되기 전의 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(괄호 안 생략) 받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 (3) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 일부개정되기 전의 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 ② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. ④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부개정된 것) 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략) ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제50조 [부동산의 평가] ⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 제15조의2 [임대가액의 계산] 영 제50조 제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분 12를 말한다. (6) 국세청장 고시(국세청고시 제2016-21호, 2016.12.30., 일부개정) 제5조(기준시가 계산) ① 건물 기준시가를 산정하기 위한 기본 계산식은 다음과 같다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「소득세법 시행령」제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재 상증법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는데, 이 건의 경우 처분청에서 청구인의 쟁점지분을 증여에 따른 증여세를 결정하고 그 결정내용을 청구인에게 통지한 사실이 확인되지 아니하는바, 상증법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 청구인이 쟁점부동산을 증여받을 당시의 시가를 평가하여 쟁점지분의 취득가액을 산정함이 타당해 보인다. (나) 청구인은 이 건 심판청구시 쟁점부동산의 증여 당시 시가로 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정한 평가방법에 따라 산정한 가액이 아니라 쟁점유사주택의 2017.6.22. 거래가액(OOO원)을 적용하여야 한다고 주장하나, 이를 인정하려면 쟁점유사주택과 쟁점부동산이 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제2호에 따라 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하여야 하는바 이에 대해 살펴보면,「건축법」에서 제2종 근린생활시설과 단독주택을 구분하여 규정하고 있는데, 쟁점부동산과 쟁점유사주택의 건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(고시원), 단독주택(다중주택)으로 서로 달라 적용받는 법령이 서로 다른 점, 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 따라 산정한 쟁점부동산의 기준시가는 OOO원인 반면 쟁점유사주택의 기준시가에 해당하는 개별주택가격은 OOO원으로 그 가액이 5% 이상 차이나 기준시가가 유사하다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산과 쟁점유사주택이 유사자산에 해당한다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 다만, 상증법 제61조 제5항에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있음에도 청구인의 양도소득세 신고시 기준이 된 쟁점부동산의 가액(OOO원)은 같은 조 제1항에 따른 가액에 해당할 뿐,같은 조 제5항 및 상증법 시행령 제50조 제7항에 따라 산정한 가액한 가액과 비교하여 더 큰 금액에 해당하는지가 확인되지 아니하였는데, 청구인이 제출한 2017.9.6. 기준 쟁점부동산 임대 현황을 기준으로 산정한 상증법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항에 따른 가액은 OOO원으로 OOO원보다 더 큰바 이에 대한 확인이 필요해 보이므로 처분청에서 임대관리대장, 임대차계약서, 임대료 지급내역 등 쟁점부동산의 임대료 및 임대보증금을 확인할 수 있는 증빙을 근거로 쟁점부동산의 2017.8.7. 당시 위 상증법 제61조 제5항 등에 따른 평가액을 재조사하여 청구인의 쟁점지분 취득가액을 재산정한 후, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등 (1) 소득세법(2022.8.12. 법률 18975호로 일부개정되기 전의 것) 제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제97조의2 [양도소득의 필요경비 계산 특례] ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. (2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 법률 제32420호로 일부개정되기 전의 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(괄호 안 생략) 받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 (3) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 일부개정되기 전의 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 ② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. ④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부개정된 것) 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략) ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제50조 [부동산의 평가] ⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 제15조의2 [임대가액의 계산] 영 제50조 제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분 12를 말한다. (6) 국세청장 고시(국세청고시 제2016-21호, 2016.12.30., 일부개정) 제5조(기준시가 계산) ① 건물 기준시가를 산정하기 위한 기본 계산식은 다음과 같다. ② 제1항의 건물 기준시가 산정 기본 계산식에서 개별건물의 특성에 따른 조정률은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 적용하지 않고, 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다. (7) 건축법(2016.2.3., 법률 제14016호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 단독주택 2. 공동주택 3. 제1종 근린생활시설 4. 제2종 근린생활시설 (이하 생략) 제19조 [용도변경] ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 1. 허가 대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 (이하 생략) ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등의 시설군 3. 전기통신시설군 4. 문화 및 집회시설군 5. 영업시설군 6. 교육 및 복지시설군 7. 근린생활시설군 8. 주거업무시설군 9. 그 밖의 시설군 제79조[위반 건축물 등에 대한 조치 등] ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. ② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가ㆍ면허ㆍ인가ㆍ등록ㆍ지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다. ④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다. 제108조 [벌칙] ① 도시지역에서 제11조 제1항, 제19조 제1항 및 제2항, 제47조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조 또는 제77조의10을 위반하여 건축물을 건축하거나 대수선 또는 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원이하의 벌금에 처한다. (이하 생략) (8) 건축법 시행령(2017.2.3., 대통령령 제27832호로 일부개정된 것) 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것 4. 제2종 근린생활시설 거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것